Siapa membayar kos pembaikan, tuan rumah atau penyewa? Panduan Malaysia untuk 2026

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk tuan rumah dan penyewa di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, termasuk pemilik dan penyewa dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: Malaysia belum mempunyai akta sewaan kediaman yang berkuat kuasa, jadi perjanjian sewa anda yang menentukan siapa membayar bagi setiap pembaikan. Dalam amalan biasa, pemilik membayar bagi masalah struktur, paip tersembunyi, bumbung dan perkakas yang haus akibat penggunaan biasa, manakala penyewa membayar bagi pembaikan kecil sehingga jumlah yang dipersetujui, servis berkala dan sebarang kerosakan yang mereka sebabkan. Di kondominium, badan pengurusan membaiki harta bersama, dan pemilik tetap bertanggungjawab kepadanya bagi unit tersebut.

Kedudukan undang-undang pada November 2026

Pada 4 Ogos 2026, timbalan menteri perumahan memberitahu Dewan Negara bahawa Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman masih dimuktamadkan, dengan hak yang lebih adil bagi kedua-dua pihak dan penyelesaian pertikaian yang lebih cepat antara matlamatnya (Bernama). Ia belum menjadi undang-undang, dan teks muktamadnya belum diterbitkan. Sehingga itu, soal pembaikan bergantung pada:

• Perjanjian sewa anda. Satu kontrak di bawah Contracts Act 1950. Klausa pembaikan, deposit dan akses ialah perkara yang boleh dikuatkuasakan.
• Peraturan bangunan bagi rumah strata. Strata Management Act 2013 dan peraturan 2015 di bawahnya, serta undang-undang kecil bangunan anda, yang mengikat pemilik dan mereka yang tinggal di unit.
• Insurans anda. Polisi induk bangunan, polisi pemilik rumah atau isi rumah anda sendiri, dan perlindungan barang milik penyewa.

Jika perjanjian tidak menyebut apa-apa tentang sesuatu pembaikan, jawapannya menjadi tidak pasti dan mungkin hanya dapat diselesaikan oleh mahkamah. Itulah sebab utama untuk menulis pembahagiannya. Panduan saya tentang status Akta Sewaan Kediaman menjejaki rang undang-undang itu. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Siapa biasanya membayar apa

Inilah pembahagian yang saya lihat dalam kebanyakan perjanjian sewa di Johor Bahru. Ia amalan biasa, bukan undang-undang:

Pembaikan	Biasanya dibayar oleh	Nota
Retakan struktur, bumbung bocor, dinding luar (rumah bertanah)	Pemilik	Lihat panduan saya tentang bumbung bocor di rumah bertanah.
Paip air tersembunyi, kalis air yang bocor, resapan dinding	Pemilik	Kecuali penyewa yang menyebabkannya, contohnya dengan menebuk paip.
Pendawaian elektrik, kotak DB dan litar yang terpelantik	Pemilik	Gunakan juruelektrik berdaftar; lihat pendawaian rumah lama.
Tambah gas penghawa dingin, kerosakan pemampat atau PCB akibat penggunaan biasa	Pemilik	Selalunya tertakluk kepada penyewa telah menservis unit seperti yang dipersetujui.
Pembersihan dan servis penghawa dingin berkala	Penyewa	Mengikut selang masa yang ditetapkan dalam perjanjian; simpan resit.
Pemanas air yang berhenti berfungsi kerana usia	Pemilik	Penyewa membayar jika ia rosak akibat salah guna.
Peti sejuk, mesin basuh dan perkakas lain yang disediakan	Pemilik bagi kerosakan berkaitan usia	Penyewa bagi kerosakan akibat pecah atau salah guna.
Mentol, getah paip (washer), pembaikan kecil	Penyewa	Sehingga had yang ditetapkan dalam perjanjian.
Sinki, tandas atau perangkap lantai tersumbat	Penyewa jika disebabkan oleh penggunaan; pemilik jika ada kerosakan paip atau struktur	Penemuan tukang paip biasanya menyelesaikannya.
Kaca pecah, pintu, perabot, kunci dan kad akses yang hilang	Penyewa, jika disebabkan oleh penyewa atau tetamu	Jika tidak, pemilik.
Kawalan perosak	Persetujui secara bertulis	Anai-anai dalam struktur biasanya tanggungjawab pemilik; perosak am selalunya tanggungjawab penyewa.
Mengecat semula semasa keluar	Pemilik, kecuali perjanjian menyatakan sebaliknya atau terdapat kerosakan	Cat yang pudar secara biasa ialah kehausan biasa.

Had pembaikan kecil

Banyak perjanjian menyatakan penyewa membayar setiap pembaikan kecil sehingga jumlah ringgit yang tetap, dan pemilik membayar apa-apa yang melebihinya atau apa-apa yang berkaitan struktur. Persetujui angka itu semasa menandatangani, nyatakan sama ada ia terpakai bagi setiap pembaikan atau setiap bulan, dan nyatakan apa berlaku apabila sesuatu pembaikan melebihi jumlah itu: siapa meluluskan sebut harga dan siapa membayar kontraktor. Tanpa had yang jelas, setiap bil menjadi pertikaian.

Kehausan biasa vs kerosakan

Kehausan biasa ialah kemerosotan semula jadi rumah melalui penggunaan biasa yang berhati-hati. Penyewa membayar bagi kerosakan dan kecuaian, bukan usia.

Biasanya kehausan biasa (pemilik)	Biasanya kerosakan (penyewa)
Cat pudar akibat cahaya matahari	Kesan kotoran besar, kesan terbakar atau lubang pada dinding
Calar ringan dan kesan kecil	Jubin atau pintu kabinet pecah akibat hentakan
Penghawa dingin atau pemanas air lama yang rosak	Penghawa dingin yang rosak kerana tidak pernah diservis seperti yang dipersetujui
Sofa dan tilam yang haus akibat penggunaan biasa	Kerosakan oleh haiwan peliharaan, koyakan dan kesan kotoran teruk
Engsel dan tombol pintu yang longgar selepas bertahun-tahun	Pintu dipecah masuk atau kunci rosak
Langsir pudar kerana usia	Langsir koyak atau hilang

Caj yang adil ialah kos munasabah untuk membaiki sesuatu barang, bukan penggantian baharu bagi barang yang sudah lama. Senarai semak saringan penyewa dan inventori saya menunjukkan cara merekod keadaan semasa masuk.

Penghawa dingin dan pemanas air: pertikaian biasa

• Servis. Kebanyakan perjanjian mewajibkan penyewa menservis penghawa dingin secara berkala dan menyerahkan resit. Jika penghawa dingin rosak selepas bertahun-tahun tanpa servis, pemilik mungkin mendakwa kecuaian; jika ia telah diservis tetapi masih rosak, biasanya ia disebabkan usia.
• Gas dan pemampat. Tambah gas dan kerosakan pemampat biasanya dianggap tanggungjawab pemilik, kerana ia berpunca daripada usia atau kebocoran dan bukannya penggunaan.
• Pemanas air. Pemanas lama yang tidak lagi memanaskan air biasanya tanggungjawab pemilik untuk dibaiki atau diganti. Pemanas yang rosak akibat pengubahsuaian sendiri atau salah guna oleh penyewa ialah tanggungjawab penyewa.
• Keselamatan elektrik. Apa-apa yang melibatkan pendawaian atau bekalan kuasa pemanas patut dilakukan oleh juruelektrik bertauliah, tidak kira siapa yang membayar.

Biarkan pemilik atau ejen melihat laporan juruteknik sebelum bersetuju siapa yang membayar. Bagi sewaan berperabot, senaraikan usia dan keadaan setiap perkakas dalam inventori; panduan saya tentang sewaan berperabot vs tanpa perabot menerangkan apa yang biasanya disediakan pemilik.

Kondominium: harta bersama vs unit anda

Dalam bangunan strata terdapat pihak ketiga: badan pengurusan. Di bawah Strata Management Act 2013:

• Harta bersama. Seksyen 2 mentakrifkannya sebagai bahagian pembangunan yang tidak termasuk dalam mana-mana unit dan digunakan oleh penghuni dua unit atau lebih: lif, koridor, bumbung, paip bersama dan seumpamanya.
• Siapa yang membaikinya. Badan pengurusan bersama mesti menyenggara dan mengurus bangunan serta harta bersama dengan sewajarnya (seksyen 21), dibiayai oleh caj penyelenggaraan yang dibayar pemilik. Sebelum JMB ditubuhkan, pemaju melakukannya; selepas hak milik strata dikeluarkan, perbadanan pengurusan mengambil alih.
• Kerosakan yang disebabkan oleh penghuni. Jika pihak pengurusan membelanjakan wang untuk membaiki kerosakan yang disebabkan oleh perbuatan sengaja atau cuai pemilik, atau penyewanya, atau pelanggaran undang-undang kecil, ia boleh menuntut kos itu daripada pemilik sebagai hutang (seksyen 21(4)). Pemilik kemudian boleh menuntut daripada penyewa di bawah perjanjian.
• Kebocoran antara tingkat. Peraturan 2015 menetapkan satu proses: notis bertulis kepada pihak pengurusan, pemeriksaan dalam tempoh 7 hari, sijil (Borang 28) yang menamakan puncanya dalam tempoh 5 hari, dan pembaikan dalam tempoh 7 hari oleh pihak yang bertanggungjawab. Panduan saya tentang kebocoran air dari unit di atas menerangkannya.

Penyewa yang menemui kebocoran, kerosakan lif atau masalah paip bersama patut memaklumkan tuan rumah dan pejabat pengurusan secara bertulis. Tuan rumah, sebagai pemilik, ialah pihak yang berurusan dengan pihak pengurusan dan biasanya mengetuai sebarang tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Bagi dinding lembap di dalam unit, lihat kelembapan, kulat dan resapan dinding.

Melaporkan pembaikan: proses yang adil

1. Laporkan secara bertulis, dengan segera. WhatsApp atau e-mel dengan gambar bertarikh atau video pendek.
2. Pastikan keadaan selamat. Matikan litar atau bekalan air jika perlu.
3. Persetujui akses. Pemilik atau kontraktor masuk dengan notis yang munasabah, seperti yang ditetapkan perjanjian; dalam kecemasan, lebih awal.
4. Dapatkan punca secara bertulis. Nota juruteknik tentang apa yang rosak dan mengapa menentukan sama ada ia kehausan, kerosakan atau masalah struktur.
5. Persetujui kos sebelum kerja dimulakan. Sebut harga, siapa meluluskannya dan siapa membayar.
6. Simpan resit. Kedua-dua pihak menyimpan salinan; ia penting semasa keluar.

Penyewa: kecuali perjanjian membenarkannya, jangan berhenti membayar sewa untuk memaksa pembaikan, dan jangan membaiki perkara besar sendiri lalu memotong kosnya tanpa persetujuan bertulis. Pemilik: kerosakan yang tidak dibaiki boleh menjadi bil yang lebih besar dan, di kondominium, masalah bagi unit di bawah.

Pembaikan dan deposit semasa keluar

Deposit biasa di JB ialah dua bulan sewa sebagai cagaran, kira-kira setengah bulan untuk utiliti dan sebulan sewa pendahuluan (Malay Mail, Julai 2026). Tuan rumah hanya boleh memotong apa yang dibenarkan perjanjian, biasanya sewa tertunggak, bil tertunggak dan kerosakan melebihi kehausan biasa, disokong oleh gambar dan sebut harga atau resit. Pembaikan yang memang tanggungjawab pemilik bukan potongan. Panduan pemulangan deposit sewa saya mempunyai contoh pengiraan.

Jika anda tidak dapat bersetuju, hantar surat tuntutan dan kemudian pertimbangkan prosedur tuntutan kecil di Mahkamah Majistret bagi tuntutan sehingga RM5,000, di mana individu secara amnya mewakili diri sendiri (Malay Mail, Februari 2025).

Untuk tuan rumah: cukai, insurans dan perjanjian

• Cukai. Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018 tentang pendapatan daripada menyewakan harta tanah menetapkan perbelanjaan penyewaan yang boleh ditolak daripada sewa; tanya penasihat cukai kos pembaikan mana yang layak. Lihat panduan cukai pendapatan sewa atau gambaran keseluruhan saya. Bukan nasihat cukai.
• Insurans. Polisi induk kondominium melindungi bangunan, bukan kelengkapan dan perabot anda; semak kata-kata polisi anda sendiri. Lihat panduan insurans rumah saya.
• Pembaharuan. Pembaharuan ialah masa untuk mengemas kini had pembaikan dan inventori; lihat kenaikan sewa dan pembaharuan sewaan.

Klausa yang patut ada: senarai pemilik dan penyewa yang jelas, had pembaikan kecil, kewajipan servis penghawa dingin dengan resit, masa tindak balas bagi pembaikan kecemasan, akses dengan notis, apa berlaku jika pemilik tidak membaiki, dan inventori yang ditandatangani. Panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah saya merangkumi selebihnya.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Bangunan yang lebih baharu dan badan pengurusan yang diurus dengan baik bermakna kurang pertikaian pembaikan. Sebelum membeli untuk disewakan, semak bangunan itu dengan panduan saya tentang menyemak pengurusan kondominium. Kawasan sewaan utama di JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kondominium dan kediaman servis yang popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: bangunan lama dan baharu bersebelahan.
• Iskandar Puteri: projek lebih baharu di sekitar Medini dan Laluan Kedua (Second Link).
• Danga Bay: kondominium tepi laut dekat dengan bandar.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Menyewa di JB sebagai warga asing · Berpindah masuk: utiliti dan internet · Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas · Mengurus hartanah JB dari luar negara

Soalan lazim

Siapa membayar kos pembaikan rumah sewa di Malaysia?

Perjanjian sewa yang menentukan, kerana belum ada akta sewaan kediaman yang berkuat kuasa. Dalam amalan biasa, pemilik membayar pembaikan struktur, paip tersembunyi, pendawaian dan barang yang haus kerana usia, dan penyewa membayar pembaikan kecil sehingga had yang dipersetujui serta kerosakan yang mereka sebabkan.

Siapa membayar pembaikan penghawa dingin, tuan rumah atau penyewa?

Biasanya penyewa membayar servis berkala dan tuan rumah membayar tambah gas serta alat ganti yang rosak kerana usia, seperti pemampat. Jika penghawa dingin rosak kerana tidak pernah diservis seperti yang dikehendaki perjanjian, tuan rumah boleh mengenakan caj kepada penyewa.

Adakah pemanas air yang rosak tanggungjawab penyewa?

Biasanya tidak. Pemanas air yang berhenti berfungsi kerana usia atau penggunaan biasa lazimnya tanggungjawab pemilik untuk dibaiki atau diganti. Penyewa hanya membayar jika ia rosak akibat salah guna atau pengubahsuaian sendiri oleh penyewa, atau jika perjanjian menyatakan sebaliknya.

Apakah kehausan biasa (fair wear and tear)?

Kemerosotan semula jadi rumah melalui penggunaan biasa yang berhati-hati, seperti cat pudar, calar ringan dan perkakas lama yang haus. Tuan rumah tidak sepatutnya memotongnya daripada deposit. Kesan terbakar, lubang, barang pecah dan kerosakan oleh haiwan peliharaan ialah kerosakan, bukan kehausan biasa.

Siapa membaiki kebocoran di kondominium, pemilik atau pihak pengurusan?

Ia bergantung pada puncanya. Kebocoran daripada harta bersama, seperti paip bersama atau bumbung, ialah tanggungjawab JMB atau MC. Kebocoran daripada bilik air atau paip unit itu sendiri ialah tanggungjawab pemilik unit tersebut. Pihak pengurusan membuat pemeriksaan dan mengeluarkan Borang 28 yang menamakan siapa yang mesti membaiki.

Bolehkah penyewa menahan sewa sehingga pembaikan dilakukan?

Tidak, kecuali perjanjian membenarkannya. Menahan sewa boleh menyebabkan penyewa melanggar perjanjian. Laporkan pembaikan secara bertulis, simpan bukti, ikut perjanjian dan, jika perlu, tuntut kos melalui surat tuntutan atau mahkamah.

Menyewakan atau menyewa di JB?

Beritahu saya projek, unit dan sama ada anda pemilik atau penyewa. Bagi sewaan yang saya uruskan, saya membantu menetapkan pembahagian pembaikan yang jelas, menyediakan inventori dengan gambar bertarikh dan kekal sebagai orang hubungan apabila sesuatu rosak. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda pemilik yang berada di luar negara.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Ogos 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 2 dan 21 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, Bahagian XV (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Malay Mail, mengenai deposit sewa bagi penyewa kali pertama, 12 Julai 2026; Malay Mail, mengenai prosedur tuntutan kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; LHDN, senarai Ketetapan Umum (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property), disemak November 2026; Malay Mail, mengenai undang-undang kecil strata di bawah Strata Management Act 2013, 29 September 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Pembahagian kos pembaikan ialah amalan biasa, bukan undang-undang; perjanjian sewa anda yang menentukan. Bagi pertikaian, rujuk peguam Malaysia.