维修费由屋主还是租户付？2026年马来西亚指南

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026

这篇指南写给新山及马来西亚其他地方的屋主和租户，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的屋主和租客。简短答案是：马来西亚目前还没有生效的住宅租赁法，所以哪一项维修由谁付，由你的租约决定。按一般做法，屋主负责结构问题、暗藏水管、屋顶，以及正常使用下老化损坏的电器；租户则负责约定金额以内的小维修、例行保养，以及自己造成的任何损坏。在公寓里，公共产业由管理机构负责维修，而屋主仍须就自己的单位对管理机构负责。

November 2026的法律情况

4 August 2026，副房屋部长在Dewan Negara表示，Residential Tenancy Bill仍在最后定稿，其目标包括让双方权利更公平，以及更快解决纠纷（Bernama）。它还不是法律，最终文本也尚未公布。在此之前，维修责任取决于：

• 你的租约。这是一份受Contracts Act 1950规管的合约。维修、押金和进入单位的条款，才是可以执行的内容。
• 分层住宅的大楼规定。Strata Management Act 2013及其2015年条例，加上你所在大楼的附加条例，对屋主和住在单位里的人都有约束力。
• 你的保险。大楼的总保单、你自己的屋主或家居保险，以及租户的财物保险。

如果合约对某项维修只字未提，答案就会变得不确定，可能只能由法庭决定。这正是要把分担方式写下来的主要原因。我关于Residential Tenancy Act进展的指南会持续追踪这项法案。以上为一般资讯，并非法律建议。

通常谁付什么

这是我在大部分新山租约中看到的分担方式。这是一般做法，并非法律：

维修项目	通常由谁付	备注
结构裂缝、屋顶漏水、外墙（有地住宅）	屋主	请参阅我关于有地住宅屋顶漏水的指南。
暗藏水管、防水层渗漏、墙壁渗水	屋主	除非是租户造成的，例如钻墙时打穿水管。
电线、电箱（DB box）和跳闸	屋主	请使用注册电工；请参阅旧房子的电线。
正常使用下的冷气机加雪种、压缩机或电路板（PCB）故障	屋主	通常以租户已按约定保养为前提。
冷气机例行清洗和保养	租户	按合约规定的间隔进行；保留收据。
热水器因老化而停止运作	屋主	如果是因不当使用而损坏，由租户付。
冰箱、洗衣机和其他附带的电器	老化故障由屋主付	损坏或不当使用由租户付。
灯泡、水龙头垫圈、小修理	租户	以合约所定的上限为限。
水槽、马桶或地漏堵塞	因使用造成的由租户付；水管或结构问题由屋主付	通常以水管工的检查结果为准。
破裂的玻璃、门、家具，遗失的钥匙和门禁卡	由租户付，如果是租户或其访客造成的	否则由屋主付。
除虫	以书面约定	结构中的白蚁通常由屋主负责；一般害虫则往往由租户负责。
退租时重新油漆	屋主，除非合约另有规定或有损坏	正常褪色属于损耗。

小维修上限

许多合约规定，每项小维修在一个固定的令吉金额以内由租户支付，超过的部分或任何结构问题则由屋主支付。签约时就要商定这个金额，说明它是按每次维修还是按每月计算，并说明维修费超出时怎么办：由谁批准报价、由谁付钱给承包商。没有清楚的上限，每一张账单都会变成争执。

损耗与损坏

正常损耗是房子在日常、小心使用下自然的老化。租户要为损坏和疏忽负责，而不是为老化负责。

通常属于损耗（屋主）	通常属于损坏（租户）
油漆被阳光晒褪色	墙上的大片污渍、烧痕或破洞
轻微擦痕和小痕迹	因撞击而破裂的瓷砖或柜门
老旧的冷气机或热水器故障	因从未按约定保养而损坏的冷气机
正常使用下沙发和床褥的磨损	宠物造成的损坏、撕裂和严重污渍
铰链和门把多年下来变松	门被撬开或锁被弄坏
窗帘因老化而褪色	窗帘被撕破或不见了

合理的收费，是把物品修复所需的合理费用，而不是为本来就旧的东西换一个全新的。我的租户筛选与物品清单说明了如何在入住时记录状况。

冷气机和热水器：常见的争议

• 保养。大部分合约要求租户定期保养冷气机并交回收据。如果冷气机在多年没有保养后坏了，屋主可能会说是疏忽；如果有保养但仍然坏了，通常就是老化。
• 雪种和压缩机。加雪种和压缩机故障通常被视为屋主的责任，因为这些问题源于老化或泄漏，而不是使用。
• 热水器。老旧的热水器不再加热，通常由屋主负责维修或更换。如果热水器因租户自行改装或不当使用而损坏，则由租户负责。
• 用电安全。任何涉及电线或热水器电源的工作，都应由合格的电工处理，不管由谁付钱。

在商定由谁付钱之前，先让屋主或中介看技术人员的报告。如果是附家具出租，请在物品清单中列明每件电器的年份和状况；我关于附家具与不附家具出租的指南说明了屋主通常会提供什么。

公寓：公共产业与你的单位

在分层大楼里，还有第三方：管理机构。根据Strata Management Act 2013：

• 公共产业。第2条把它定义为发展项目中不属于任何单位、并由两个或以上单位的住户使用的部分：电梯、走廊、屋顶、共用水管等。
• 由谁维修。联合管理机构必须妥善维护和管理大楼及公共产业（第21条），经费来自屋主缴付的管理费。在JMB成立之前，由发展商负责；分层地契发出后，则由管理公司接手。
• 住户造成的损坏。如果管理层花钱修理因屋主或其租户的蓄意或疏忽行为、或违反附加条例而造成的损坏，可以把费用当作债务向屋主追讨（第21(4)条）。屋主随后可以根据合约向租户追讨。
• 楼层之间的漏水。2015年的条例定下了程序：以书面通知管理层，7天内检查，5天内发出列明原因的证书（Form 28），再由负责的一方在7天内修理。我关于楼上单位漏水的指南有详细说明。

租户发现漏水、电梯故障或公共水管问题时，应以书面同时通知屋主和管理处。屋主作为业主，是管理层打交道的对象，通常也由屋主主导向Strata Management Tribunal提出的任何索偿。单位内墙壁潮湿的问题，请参阅潮湿、发霉与墙壁渗水。

报修：公平的程序

1. 尽快以书面报修。通过WhatsApp或电邮，附上有日期的照片或短视频。
2. 确保安全。如有需要，关掉电路或水源。
3. 商定进入时间。屋主或承包商按合约规定，在合理通知后进入；紧急情况可以更快。
4. 把原因写成书面。技术人员说明什么坏了、为什么坏，可以判断是损耗、损坏还是结构问题。
5. 开工前先商定费用。报价、由谁批准、由谁付钱。
6. 保留收据。双方都保留副本；退租时会用得上。

租户：除非合约允许，否则不要以停付租金来逼屋主维修，也不要在没有书面协议的情况下自行修理大项目再扣除费用。屋主：没有修好的问题可能演变成更大的账单，在公寓里还可能殃及楼下单位。

维修与退租时的押金

新山一般的押金是两个月租金作为保证金、约半个月租金作为水电押金，以及预付一个月租金（Malay Mail，July 2026）。屋主只能扣除合约允许的款项，通常是未付的租金、未付的账单，以及超出正常损耗的损坏，并须有照片和报价或收据作为依据。本来就属于屋主责任的维修，不能从押金中扣除。我的退还租屋押金指南有计算例子。

如果双方谈不拢，先发追讨信，再考虑使用Magistrates’ Court处理RM5,000或以下索赔的小额索偿程序，个人一般自己出庭（Malay Mail，February 2025）。

给屋主：税务、保险与合约

• 税务。LHDN关于出租不动产收入的Public Ruling No. 12/2018，列出了哪些出租开支可以从租金中扣除；哪些维修费用符合资格，请问税务顾问。请参阅我的租金收入税务指南或总览。并非税务建议。
• 保险。公寓的总保单保的是大楼，而不是你的装修和家具；请查看你自己保单的条文。请参阅我的房屋保险指南。
• 续约。续约时正好可以更新维修上限和物品清单；请参阅加租与续约。

值得加入的条款：清楚的屋主与租户责任清单、小维修上限、冷气机保养责任（附收据）、紧急维修的回应时间、在通知后进入单位、屋主不维修时怎么办，以及签了名的物品清单。其余内容请参阅我的屋主租约指南。

如果这对你很重要，可以在哪里买房

较新的大楼和管理完善的管理机构，意味着较少的维修纠纷。在买房出租之前，用我关于检查公寓管理的指南先查看大楼。新山的主要出租区域：

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link站的高楼。
• Mount Austin：受家庭欢迎的公寓和服务式公寓。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：新旧房屋并存。
• Iskandar Puteri：Medini和第二通道一带的较新项目。
• Danga Bay：靠近市区的海滨公寓。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

在马来西亚，租来的房子维修费由谁付？

由租约决定，因为目前还没有生效的住宅租赁法。按一般做法，屋主支付结构维修、暗藏水管、电线以及因老化而损坏的物品；租户则支付约定上限以内的小维修，以及自己造成的损坏。

冷气机维修由屋主还是租户付？

通常租户负责例行保养，屋主负责加雪种和因老化而故障的零件，例如压缩机。如果冷气机是因为从未按合约要求保养而坏掉，屋主可能会向租户收费。

热水器坏了是租户的责任吗？

通常不是。因老化或正常使用而停止运作的热水器，通常由屋主负责维修或更换。只有在因不当使用或租户自行改装而损坏，或合约另有规定的情况下，才由租户支付。

什么是正常损耗？

房子在日常、小心使用下自然的老化，例如油漆褪色、轻微擦痕和旧电器老化。屋主不应为此从押金中扣钱。烧痕、破洞、破损和宠物造成的损坏属于损坏，而不是损耗。

公寓漏水，由屋主还是管理层维修？

取决于源头。来自公共产业的漏水，例如共用水管或屋顶，由JMB或MC负责。来自某个单位自己的浴室或水管的漏水，则由该单位的屋主负责。管理层会检查，并发出Form 28列明由谁维修。

租户可以在维修完成前扣住租金吗？

除非合约允许，否则不可以。扣住租金可能让租户违约。请以书面报修、保留证据、按合约办事，必要时通过追讨信或法庭索回费用。

在新山出租或租房？

告诉我项目、单位，以及你是屋主还是租户。对于我经手的出租，我会协助订明清楚的维修分担方式，准备附有日期照片的物品清单，并在东西坏了时担任联络人。你也可以预约见面，若你在海外持有房产，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，4 August 2026；Strata Management Act 2013（Act 757），第2和21条（DBKL发布的副本），查阅于November 2026；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107，Part XV（DBKL发布的副本），查阅于November 2026；Malay Mail，关于首次租房者的租屋押金，12 July 2026；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93，Rules of Court 2012），28 February 2025；LHDN，Public Rulings列表（No. 12/2018，Income from Letting of Real Property），查阅于November 2026；Malay Mail，关于Strata Management Act 2013下的分层附加条例，29 September 2026

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非法律或税务建议。维修分担是一般做法，并非法律；以你的租约为准。如有纠纷，请咨询马来西亚律师。