马来西亚住宅租赁法令（2026）：法案进展与目前适用的规定

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日

本指南写给新山及马来西亚其他地区的房东和租客，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的业主和租户，想了解住宅租赁法令（Residential Tenancy Act）目前进展的朋友。简单来说：截至2026年11月13日，马来西亚并没有生效的住宅租赁法令。我找到的最新官方声明，是房屋部副部长于2026年8月4日在上议院（Dewan Negara）的答复，表示部门（KPKT）仍在敲定住宅租赁法案（Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman）。此后，我没有找到该法案在国会提呈的记录。在它成为法律之前，您的权利由租约及现有法律决定，主要是《1950年合约法令》（Contracts Act 1950）、《1950年特定济助法令》（Specific Relief Act 1950）和《1951年扣押法令》（Distress Act 1951）。

法案进展：按时间顺序排列的官方声明

这个构想并不新。以下是部长和部门公开表示过的内容（根据报道）：

日期	谁、在哪里	说了什么
2022年1月至2月	KPKT公众咨询，由马来西亚生产力机构（Malaysia Productivity Corporation）发布最新消息	建议包括保障业主和租客、标准租约范本，以及一个解决纠纷的机构
2023年3月29日	副部长，下议院（Dewan Rakyat）	部门正在研究和起草法案，包括一个纠纷解决机构；当时预计于2024年提呈
2025年2月报道	房屋部长	于2024年11月开始与州政府及利益相关者的交流，预计在2025年第一季结束前完成
2026年2月5日	房屋部长，公开论坛	法令处于最后审查阶段；他希望法令能在2026年提交内阁，并获下议院通过
2026年8月4日	房屋部副部长，上议院	KPKT正在敲定法案，以平衡租客和业主的权利，提供更快、更简便、成本更低的纠纷解决方式；不实施全国租金管制
2026年11月13日	我的查核	未发现法案已提呈、通过或刊宪的报道

关于8月4日答复的报道略有不同：Berita RTM表示法案预计于2026年提呈，而Bernama和The Star没有提到时间表。2026年8月，一个公民社会团体敦促政府不要让提呈拖延到2027年（FMT，2026年8月12日）；这是该团体的呼吁，并非政府声明。我不对日期作任何猜测。

据官员所述，法案会包含什么

• 清楚列明租客和业主的权利与责任。
• 纠纷解决方式比上法庭更快、更简便、更便宜。官员曾提到一个纠纷解决机构或机制；其具体形式尚未公布。
• 不实施全国租金管制，因为租金取决于当地市场情况（副部长，2026年8月）。

押金上限、通知期、审裁庭索赔上限等细节，官方都尚未公布。许多网站把这些写得好像已经定案；在法案文本提呈之前，它们都还没有定案。

房东和租客目前依靠什么

法律或文件	对住宅租赁的作用
您的租约	订明租金、租期、押金、维修、续租、提早终止和通知。大部分事项都由它决定。
《1950年合约法令》	把租约作为合约来规范。第75条规定，为违约订明的款项（例如被没收的押金）只限于合理赔偿，且不超过该款项。
《1950年特定济助法令》第7条	租约结束后，租客若继续留住，业主只能通过法庭程序收回房子。不得把租客锁在门外。
《1951年扣押法令》	房东可向法庭申请令状，扣押并出售租客的财物，以抵偿最多12个月的欠租；由执达员执行。
《1956年民法法令》第28(4)条	租约结束后仍继续占用的租客，房东可选择向其收取双倍租金或双倍价值。
《1949年印花税法令》	租约须缴印花税；未盖印花的租约，在缴付税款及任何罚款之前不能作为证据（第52条）。
《1953年时效法令》（Limitation Act 1953）第6条	合约索偿一般须在六年内提出。
《2013年分层管理法令》第32(4)条	大楼的附加附例同样约束租客和住户，而不仅仅是业主。
Immigration Act 1959/63第55E条	把房子租给没有有效准证的人，业主或占用者可能触犯法律。

分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）不受理房东与租客之间的纠纷，例如租金和押金；KPKT的常见问题把这类纠纷转交民事法庭。请参阅我的分层审裁庭指南，了解它受理哪些案件。

目前租赁纠纷去哪里处理

途径	适用于	备注
推事庭（Magistrates’ Court）小额索偿程序	RM5,000以下的欠租或押金退还	仅限个人；双方一般不聘请律师出庭；不能上诉（Order 93, Rules of Court 2012）
民事索偿	较大额的欠租、损坏或押金纠纷	按金额由推事庭、地庭或高庭审理；地庭（Sessions Court）审理RM100,000以上至RM1 million的索偿，房东与租客事项及扣押事项则不设金额上限
扣押令状（writ of distress）	租客在租用处所内有财物的欠租情况	《1951年扣押法令》；最多12个完整月份的租金
收回管有权诉讼	租约结束后不肯搬走的租客	唯一合法的途径；以收回管有权令状（writ of possession）执行

我的租客不付租金及取回租房押金指南逐一讲解每种途径。

在没有法令的情况下，房东应该怎么做

• 使用完整的书面租约。租金、到期日和逾期费、押金及何时退还、维修责任分担、提早终止和续租、通知地址。
• 在30天内盖印花。LHDN于2026年6月30日的指南规定：租期一年或以下，每RM250年租金征收RM1；一至三年则为RM3。月租RM2,000、租期一年，印花税为RM96。若在三个月内逾期盖印花，罚款为RM50或印花税的10%，以较高者为准（LHDN，2026年5月）。
• 附上已签署的物品清单，包括带日期的照片和电表水表读数；请参阅我的租客筛选与物品清单。
• 查核外国租客的准证和身份，只收集您需要的个人资料。
• 切勿自行采取行动。不可换锁、切断水电或搬走租客的物品。

我的房东租约指南详细介绍各项条款，而把房子租给外国租客则介绍准证问题。

在没有法令的情况下，租客应该怎么做

• 签约前阅读押金和提早终止条款。没有法律规定押金金额，所以由租约决定押金多少以及何时退还。
• 以可追溯的方式付款并保留收据，付给业主或中介公司的公司账户。
• 以书面形式报告维修事项并附上照片，保留副本。
• 不要扣留租金，除非租约允许；否则您可能构成违约。
• 遵守大楼附例。附例同样约束租客；请参阅公寓附例。

外国租客可以先看我的外国人在新山租房指南。

短期租赁是另一条轨道

度假和短期住宿出租与住宅租赁并不相同。2026年10月，KPKT表示正在敲定规范短期租赁住宿的全国指南（The Star，2026年10月26日），而大楼附例也可以限制短租。请参阅新山Airbnb与短租规定。

如何知道它何时成为法律

法案成为法律需经过几个步骤：在下议院一读、辩论和通过、在上议院通过、获得御准、在联邦宪报刊登，然后才是生效日期，而生效日期可能更晚。在生效日期刊宪之前，法案的任何内容都不适用于您的租约。现有租约是否受影响，将取决于法案的过渡条文，而这些条文尚未公布。一旦有官方进展，我会更新本页。

如果您计划搬家，可以在哪里租房或买房

• JB Sentral与Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link站。
• Mount Austin：靠近学校的家庭公寓和有地住宅。
• 依斯干达公主城：Medini、EduCity及第二通道。
• 士姑来、淡杯与金海：有学生和员工租房需求的成熟地区。
• 柏美加也与Senibong：东部公寓。

在我的新山房产地图上比较它们，或衡量租房还是买房。

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常见问题

马来西亚的住宅租赁法令通过了吗？

没有。截至2026年11月13日，它仍是法案。2026年8月4日，房屋部副部长在上议院表示KPKT正在敲定法案，此后我没有找到它在国会提呈的记录。

住宅租赁法令何时生效？

尚未公布日期。部长于2026年2月表示希望法令在2026年通过，但它仍须提呈、获两院通过、刊宪并确定生效日期。

马来西亚有租赁审裁庭吗？

还没有。政府表示法案会带来更快、成本更低的纠纷解决方式，但目前租赁纠纷仍交由法庭处理，包括RM5,000以下索偿的小额索偿程序。

在马来西亚，房东可以在没有法庭命令的情况下驱逐租客吗？

不可以。根据《1950年特定济助法令》第7条，租约结束后继续留住的租客，只能通过法庭程序将其迁出。换锁或切断水电可能使房东面临索偿。

新法律会限制租房押金吗？

官方尚未公布任何有关押金的内容。政府只表示法案会列明权利与义务，提供更快的纠纷解决方式，且不打算实施全国租金管制。

我还需要为租约盖印花吗？

需要，须在签署后30天内通过LHDN的e-Duti Setem办理。租期一年或以下，每RM250年租金征收RM1印花税，因此月租RM2,000、租期一年的印花税是RM96。

在新山租赁方面需要帮忙？

无论您是要出租单位还是在找房子，请告诉我地区、单位和您的时间安排。我会提供目前的租金开价，帮您核对租约和物品清单，并在租赁法案有进展时通知您。您也可以预约见面，或如果您在国外，可预约Zoom咨询。

资料来源：Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；Berita RTM，“Kerajaan muktamadkan RUU Sewaan Kediaman”（上议院答复），2026年8月4日；The Star，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants, landlords”，2026年8月4日；The Sun，“Rent Tenancy Act in final review, to be tabled in Parliament this year, says Nga”，2026年2月6日；The Edge Malaysia，“Property players support RTA for fairer rental market”，2025年2月26日；Bernama，Residential Tenancy Bill to be tabled in Parliament next year（下议院答复），2023年3月29日；The Edge Malaysia，为期一个月的住宅租赁法令咨询，2022年2月；FMT，“Don’t delay tabling Residential Tenancy Bill to 2027, NGO tells govt”，2026年8月12日；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：Specific Relief Act 1950（第7条）、Distress Act 1951、Civil Law Act 1956（第28条）、Stamp Act 1949（第52条）、Limitation Act 1953（第6条）及Immigration Act 1959/63（第55E条），2026年11月核实；Contracts Act 1950 (Act 136)，Laws of Malaysia重印本（FAOLEX副本），2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第32条（DBKL发布的副本），2026年11月核实；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93, Rules of Court 2012），2025年2月28日；Council of ASEAN Chief Justices，Malaysia: Sessions Court jurisdiction，2026年11月查阅；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，印花税罚款及盖印花期限，2026年5月13日更新；Daily Express，Immigration Act第55E条案件，2024年4月26日；The Star，“Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”，2026年10月26日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月13日，并非法律建议。法案的状态和内容可能会改变；采取行动前，请留意KPKT和国会的公告，并就您的租约咨询马来西亚律师。