马来西亚加租与续约（2026）：合约允许什么、通知期与议价

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026

这篇指南写给新山及马来西亚各地租约即将续约的租户和屋主，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的朋友。简短答案是：自1990年代末起，马来西亚已不再对私人住宅实施租金管制，所以租约期满时屋主可以要求加租，但在固定租期内，除非合约允许或租户同意，否则不能加租。通知期、续约租金和续约方式，全都取决于你的租约，并与Contracts Act 1950一并解读。

马来西亚的屋主可以加租吗？

可以，但必须在对的时间、用对的方式。西马私人产业的租金管制，随着Control of Rent (Repeal) Act 1997结束；该法令于1 September 1997生效，并在31 December 1999之前逐步取消旧有的受管制租约。从那时起，租金就只是屋主与租户之间约定的条款。4 August 2026，副房屋部长在Dewan Negara表示，政府不打算实施全国租金管制，因为租金取决于各地的市场情况（Bernama）。

由于租金是合约条款，在固定租期中途，任何一方都不能单方面更改。要提高租金，必须是合约中有允许检讨租金的条款，或租户以书面同意修改（SAYS，May 2025）。租期结束时，双方可以商定新条款，也可以各自离开。

你的情况	租金可以上调吗？	由什么决定时间点
固定租期仍在进行，没有检讨条款	要等租期结束，除非租户以书面同意	合约上的到期日
固定租期附有租金检讨或阶梯式调升条款	可以，但只能按条款所写（例如第二年调升一个注明的数额）	条款中的检讨日期和通知
租户行使续约选择权	可以，前提是选择权已定明新租金或计算方式；否则必须另行商定	选择权的通知期限
租期已结束，双方以按月方式继续	屋主可以在合理通知下提出新租金，通常至少提前一个租金期	合理通知；租户可以拒绝并搬走
旧约结束后签新合约	可以，这是重新谈判	以双方签署的内容为准

关于新法律：马来西亚目前还没有生效的住宅租赁法。房屋部在August 2026表示，Residential Tenancy Bill仍在最后定稿；我的Residential Tenancy Act进展指南会持续追踪。

续约条款如何运作

新山大部分租约为期一年或两年，常写成”1+1″或”2+1″：即固定租期，再加一年的续约选择权。请在签约前就读清楚续约条款，而不是到期前三个星期才看。

续约选择权

续约选择权给予的是租户（而不是屋主）延长租约的权利。Malaysian Bar一个委员会的专栏指出，租户通常必须以书面通知表明续约意愿，例如在期满前三个月。正如The Star一个长期法律专栏所指出的，有两个陷阱一再出现：

• 错过期限。如果租户没有在规定时间内发出通知，选择权通常就会失效，除非屋主愿意豁免期限。
• 没有确定新租金的方法。如果条款只写租金”由双方协商”，而双方谈不拢，续约权利可能形同虚设。Contracts Act 1950（第30条）把意思不明确、也无法使之明确的协议视为无效。

确定续约租金的方式

条款类型	条文示例（意译）	对租户而言	对屋主而言
固定数额	续约月租为RM2,100	确定；容易做预算	即使市场变动也被锁定
固定调升	续约租金为现有租金加上注明的百分比	可预测	可预测；执行简单
设上限的市场租金	按当时市场租金，但不超过现有租金加上注明的百分比	避免租金大幅跳升	有一定空间跟随市场
由第三方裁定的市场租金	若14天内未能达成协议，由注册估价师裁定市场租金	公平的机制，但需要一些费用	公平的机制，但需要一些费用
“由双方协商”	续约租金由双方商定	薄弱；若谈不拢可能失效	灵活，但可能引起纠纷

公司租约常会加入租金检讨条款；请参阅公司租约。

租期结束但什么都没签

这种情况很常见：到期日过了，租户继续付租，屋主继续收租。在没有书面合约的情况下，租约通常会变成按月计算，任何一方都可以在至少一个租金期的合理通知下终止租约或提出新条款（SAYS，May 2025）。这让双方都处于不稳定的状态，所以请把续约写成书面。

• 屋主不能把租户锁在门外。根据Specific Relief Act 1950第7条，屋主要从继续居住的租户手中收回房子，只能通过法庭程序。
• 逾期占用对租户来说可能代价不小。Civil Law Act 1956第28(4)条允许屋主向租约结束后仍不搬走的租户收取双倍租金，直到租户搬走为止。
• 没有异议就支付新租金，可能被视为同意。如果屋主要求加租，而租户直接开始支付新租金，屋主日后可能会说新租金已获同意。无论结果如何，都请以书面确认任何更改。

避免意外的续约时间表

时间	屋主	租户
期满前3至4个月	查看同一栋楼同类单位的叫价租金，决定你想要的条件	阅读续约条款，记下通知期限
选择权期限之前	以书面回复任何续约通知	按合约要求的方式，以书面通知续约或搬走
期满前2个月	把建议租金和任何更改的条款写成书面	议价，或开始另找房子
到期日之前	签署续约协议或续约信	签署；如有协议，补足押金
签署后30天内	通过MyTax上的LHDN e-Duti Setem为续约文件盖印花

公平地商讨加租

新山没有官方租金指数，所以续约谈判取决于同类单位的叫价租金、单位状况，以及双方有多重视稳定。根据我的经验，以下几点会有帮助：

如果你是租户

• 带上可比较的数据。你所住大楼中相同格局、相近楼层的叫价租金，以及附近类似大楼的租金。
• 提供屋主重视的条件。较长的租期、准时交租、好好爱护单位，以及不会出现空置期。
• 互相交换，而不只是拒绝。以签两年换取较小的加幅，或在屋主更换旧冷气机或热水器的情况下接受所要求的租金。
• 把结果写成书面，并在旧租期结束前完成。

如果你是屋主

• 按市场定价，而不是按你的供期。你的贷款或管理费上涨，并不会改变租户愿意为这个单位支付的租金。
• 衡量空置的成本。对可靠的租户适度加租，往往比叫价较高却一直空着更划算。
• 依法行事。如果租户拒绝而租期结束，请通过通知收回单位，必要时通过法庭。切勿切断水电或更换门锁。

有些学者建议，即将出台的法律应限制加租的频率（Bernama，14 August 2026）。这只是建议，并非政府政策。

续约时的文件

• 续约协议或续约信。可以援引原合约的条款，只更改租金、租期和日期。
• 印花税。LHDN于30 June 2026发布的指南，把租约续约协议列为Item 49下的租赁文书，按新租期的长短征税。
• 押金。押金通常以若干个月的租金计算，所以许多合约会要求在加租时补足押金。请以书面商定；原有押金通常会延续使用。
• 物品清单。以附有日期的照片更新物品清单，尤其是有东西更换过的时候。
• 外国租户的准证。确认准证涵盖新租期。让没有有效准证的人居住，属于Immigration Act 1959/63第55E条下的罪行，每人罚款RM5,000至RM30,000（法庭报道，April 2024）。
• 大楼管理层。如果大楼有规定，请更新租户登记。

续约租期	每RM250年租的印花税	例子：月租RM2,100（年租RM25,200）
1年或以下	RM1	RM101
超过1年，最长3年	RM3	RM303
超过3年，最长5年	RM5	RM505

逾期盖印花会被罚款：三个月内逾期，罚款为RM50或印花税的10%（以较高者为准），之后罚得更多（LHDN，May 2026）。未盖印花的合约在盖印花之前不能作为证据使用，万一续约日后演变成纠纷，这一点就很重要。

如果双方谈不拢

那么租约就在到期日结束。租户按合约要求交还单位，屋主扣除合理费用后退还押金；请参阅我关于退还租屋押金的指南。如果租户不肯搬走或停止付租，处理途径是先发出追讨通知，再上法庭，详见我关于租户不交租的指南。RM5,000或以下的索赔（例如押金纠纷），可以通过Magistrates’ Court的小额索偿程序处理（Malay Mail，February 2025）。

考虑搬家的租户可以比较在新山租房还是买房；外国租户可以先看外国人在新山租房。

如果你要搬家，可以在哪里租房或买房

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link站；租金属于较高水平。
• Mount Austin：家庭式公寓和有地住宅，靠近学校和咖啡馆。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，附近有购物商场。
• Permas Jaya和Senibong：东区公寓，租金适中。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道。
• Skudai、Tampoi和Kempas：较老的区域，受学生和打工族欢迎。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

在马来西亚，屋主可以在租期中途加租吗？

不可以，除非合约有租金检讨条款，或你以书面同意。租金是合约条款，所以在固定租期内维持原定数额。屋主可以在租期结束时提出新租金。

马来西亚有租金管制吗？

没有。Control of Rent Act 1966已于1 September 1997起废除，副房屋部长也在August 2026表示，政府不打算实施全国租金管制。租金由屋主与租户商定。

屋主加租必须提前多久通知？

法律没有规定通知期。请按你的合约办理。如果租约已变成按月计算，一般预期是至少提前一个租金期的合理通知，而租户可以拒绝并搬走。

如果我错过了行使续约选择权的期限，会怎样？

选择权通常会失效，除非屋主同意豁免期限。你仍然可以商谈新的租约，但屋主可以定新的条件，或把单位租给别人。

租约续约协议需要盖印花吗？

需要。LHDN把续约协议视为Item 49下的租赁文书。一年或以下的续约，印花税为每RM250年租RM1，所以月租RM2,100的印花税为RM101。请在签署后30天内盖印花。

Residential Tenancy Act会限制加租吗？

目前没有任何官方说法这样表示。房屋部在August 2026表示，法案仍在最后定稿，而且没有实施全国租金管制的计划。有些学者建议限制加租的频率，但那并不是政策。

在新山续租？

无论你是屋主还是租户，告诉我大楼、单位和租约到期时间。我会整理同类单位目前的叫价租金，帮你读懂续约条款，并建议双方都能接受的条件。你也可以预约见面，若身在国外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Control of Rent (Repeal) Act 1997（Act 572），Laws of Malaysia文本（FAOLEX副本），查阅于November 2026；Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，4 August 2026；Berita RTM，“Kerajaan muktamadkan RUU Sewaan Kediaman”（Dewan Negara答复），4 August 2026；Bernama，“Residential Tenancy Act can strengthen protection for tenants, property owners”，14 August 2026；SAYS，“Can your landlord raise the rent without notice in Malaysia?”，7 May 2025；Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee专栏，“Tenancy agreement”，查阅于November 2026；The Star，“Rental issues”（Articles of Law专栏），2 March 2004，由National House Buyers Association转载；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：Contracts Act 1950（第30条）、Specific Relief Act 1950（第7条）、Civil Law Act 1956（第28条）、Stamp Act 1949（第52条）和Immigration Act 1959/63（第55E条），查阅于November 2026；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949（Item 49），30 June 2026；LHDN，印花税罚款和盖印花期限，更新于13 May 2026；Daily Express，Immigration Act第55E条案件，26 April 2024；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93，Rules of Court 2012），28 February 2025

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非法律建议。你的权利以租约为准；如果续约有纠纷，或对某个条款没把握，请咨询马来西亚律师。印花税规定和租赁法案的进展可能会改变；请留意LHDN和KPKT的公告。