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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026
这篇指南写给新山及马来西亚其他地方想转租房间或整个单位的租户，也写给怀疑租户已经转租的屋主。简短答案是：马来西亚没有法律全面禁止转租，但大部分租约规定未经屋主书面同意不得转租，公寓附加条例可以限制单位的用途，而短租另有一套规定。未经同意转租，通常属于违约，屋主可以因此终止租约，而租户仍须为转租人所做的一切负责。
简要答案
- 以合约为准：标准租约通常禁止转租，除非屋主书面同意。
- 先取得同意：以书面形式，列明转租人、房间、租期和任何条件。
- 公寓附加条例对租户和转租人都有约束力，而Federal Court在October 2020维持了一栋大楼禁止短租的住户守则。
- 短租另当别论：截至October 2026，全国指南仍在最后定稿，每年180晚的上限仍在研究中。
- 你仍须负责：全额租金、损坏、附加条例罚款，以及确保每位住户都持有有效准证（Immigration Act第55E条）。
- 盖印花：在印花税上，转租协议属于租赁文书，税率与一般租约相同（LHDN，June 2026）。
在马来西亚可以转租吗？
没有法律禁止私人租户转租。但实际上，你的租约几乎都会禁止。Malaysian Bar一个委员会关于租约的专栏指出，租户通常不得转租，但在屋主同意下可以转租。马来西亚至今仍没有住宅租赁法：房屋部在August 2026表示，法案仍在最后定稿（Bernama），所以由合约和一般合约法决定。
大家用”转租”一词时往往比较笼统，所以把几种安排分清楚会有帮助：
| 安排 | 意思 | 通常需要 |
|---|---|---|
| 转租一间房 | 租户把一间或多间房租给别人并向他们收租，自己可能住在那里，也可能不住 | 屋主的书面同意 |
| 转租整个单位 | 租户搬走，把整个房子租给转租人 | 屋主的书面同意；很多屋主会拒绝 |
| 转让租约 | 租户把租约本身转给新的人，由对方接手合约 | 屋主的同意，通常需要新合约或修订合约 |
| 加入室友或家人 | 另一个人住进单位，但没有另外的租金安排 | 查看住户条款；许多合约会列明谁可以住在那里 |
| 短租 | 按晚或按周租给访客 | 屋主的同意、大楼的规定，以及任何地方规定 |
公共房屋的规定更严格。转租PPR单位违反了租户与政府之间的协议；February 2024，National Housing Department表示，将终止Gua Musang把单位转租给外国人的PPR租户的合约（The Sun，引述Bernama）。
正确地取得屋主同意
如果你的合约允许在屋主同意下转租，请在刊登广告之前就先问，而不是找到人之后才问。WhatsApp上的一句”ok”总比没有好，但一封简短的签名信或附加协议安全得多。内容应该包括：
- 谁：转租人的姓名和身份证或护照资料，以及将有多少人居住。
- 什么：哪几间房，以及是否包括共用区域、停车位和门禁卡。
- 多久：租期在你自己的租约结束当天或之前结束。
- 用途：只作住宅用途，不做短租，不得再转租。
- 责任：你仍须为租金、损坏和遵守附加条例负责——反正屋主也会这样要求。
- 条件：屋主定下的任何条件，例如向管理层登记转租人，或在入住前进行检查。
屋主是否必须同意，取决于条款。有些条款写明”不得无理拒绝”同意；很多则直接禁止转租。请阅读你自己合约的措辞；如果屋主拒绝，你的选择是维持现状、协商，或按合约允许的方式终止租约。
公寓附加条例与大楼规定
在公寓、服务式公寓或分层地契的封闭式住宅区，大楼的规定在你的合约之外同样适用。根据Strata Management Act 2013第32和70条，额外的附加条例除了约束屋主，也约束租户和住户，违反者可被罚款最高RM200（Malay Mail，September 2026）。请参阅我关于公寓附加条例、门禁卡和访客的指南。
- 长期出租不能被简单禁止。第70(5)条规定，管理公司的额外附加条例不能禁止或限制出租或以其他方式处理单位。
- 短租则可以。October 2020，Federal Court维持了吉隆坡一栋大楼禁止短租的住户守则，并裁定它没有违反第70(5)条。评论人士指出，联合管理机构也可以采用类似的规定（The Edge Malaysia，November 2020）。
- 登记与门禁卡。新山大部分大楼要求屋主登记租户及其车辆。没有登记门禁卡的转租人，搭电梯、进停车场和接待访客都会有困难，保安也会询问。
- 住户人数限制与隔间。有些大楼限制每个单位的住户人数或门禁卡数量。加建隔间来增加房间属于建筑工程，需要管理层和地方政府批准；请参阅我关于出租房间的指南。
短租：另一套规定
把租来的单位放上短租平台，是风险最高的转租方式。26 October 2026，副房屋部长在Dewan Rakyat表示，短期出租住宿的全国指南正在最后定稿；在该框架下，只有符合地方政府执照要求的已注册场所才能合法营运；分层地契大楼仍须遵守其JMB或MC的附加条例；而每年180晚的上限建议仍在评估中（The Star）。在指南正式采用之前，由大楼的规定和你的合约决定，而我在新山看到的大部分租约都完全禁止短租。我关于新山短租规定的指南有详细说明。
各方风险一览
| 谁 | 主要风险 |
|---|---|
| 转租的租户 | 违约，屋主可以因此终止租约并索偿损失；即使转租人停止付租，你仍须支付全额租金；转租人造成的损坏、附加条例罚款和水电账单；如果转租人没有有效准证，还会触犯法律 |
| 转租人 | 与屋主之间没有合约，所以对屋主没有直接权利；如果主租约结束，转租人通常也必须搬走；押金由可能会消失的租户持有 |
| 屋主 | 不认识的住户、损耗加快、过度拥挤、邻居投诉、罚款转嫁到屋主身上，以及单位可能引起警方或移民局的注意 |
让租户意想不到的法律风险
- 移民法。Immigration Act 1959/63第55E条规定，屋主或住户让没有有效准证的人住在其产业属于罪行。一宗2024年的案件显示，每人可被罚款RM5,000至RM30,000、监禁最长一年，或两者兼施（Daily Express，April 2024）。身为租户，你就是住户。
- 单位内发生犯罪。March 2025，警方警告，纵容或疏忽而让产业被用于犯罪的屋主和管理机构，可能会被对付（FMT）。在没有查核的情况下把单位交给陌生人的租户，处境会很被动。
- 押金。如果屋主因未经授权的转租而终止租约，而合约规定没收押金，Contracts Act 1950第75条把屋主可得的款项限于不超过该数额的合理赔偿，但何谓合理由法庭决定。
- 税务。你向转租人收取的租金属于收入。除非属于业务，否则Income Tax Act 1967第4(d)条对租金收入征税；你的开支（包括你支付的租金）可能可以扣除。请向LHDN或税务顾问查询。
如果你是向租户租房
新山很多房间出租是由”二房东”而不是屋主提供的。这样也可以，但请查看：
- 主租约、其到期日，以及有关转租的条款。
- 屋主的书面同意，最好也能有联络屋主的方式。
- 谁拥有该单位的证明，例如最近的门牌税单，并确认名字相符。
- 书面的转租协议，列明押金和退款条件，并在30天内盖印花。
- 以可追踪的转账方式付款并索取收据。The Star在May 2026报道了一些冒充中介收取押金的租房骗局；同样的习惯在这里也能保护你。
如果你是屋主并怀疑租户转租
- 收集事实。向管理层查询登记了谁、有哪些门禁卡在使用；上网查看有没有使用你单位照片的广告。
- 写信给租户。引用转租条款，要求对方在合约规定的期限内纠正违约。
- 作出决定：以书面同意和附加条件把转租合法化，或按合约允许的方式终止租约。
- 必要时通过法庭。根据Specific Relief Act 1950第7条，你只能通过法庭程序从继续居住的住户手中收回单位。不要换锁、搬走对方的物品或切断水电。
下一次出租时，最有帮助的是清楚的禁止转租条款、列明住户，以及在一开始做好查核；请参阅我的租户筛选与物品清单和屋主租约指南。
正确办理：印花税与文件
LHDN于30 June 2026发布的印花税指南，把转租协议（perjanjian sub-sewa）列为Item 49下的租赁文书。一般税率适用：一年或以下的租期，每RM250年租RM1；一至三年则为RM3。以月租RM800转租一间房一年，年租为RM9,600，所以印花税为RM39。请在签署后30天内通过e-Duti Setem盖印花。
如果你需要自己的住处，可以在哪里租
- Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大学和工业区，有房间和整间单位出租。
- Mount Austin：受年轻专业人士和家庭欢迎的公寓和有地住宅。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link站的小型单位。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟区域，附近有购物商场。
- Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道的西区住宅。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
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常见问题
在马来西亚转租违法吗？
对私人出租来说，没有法律全面禁止，但大部分租约规定未经屋主书面同意不得转租。转租PPR单位等公共房屋，违反租户的协议，可能导致合约被终止。
如果我未经允许转租，屋主可以终止租约吗？
通常可以。未经同意转租一般属于违约，在发出合约所要求的通知后，屋主可以终止租约并索偿损失。如果你不肯搬走，屋主仍必须通过法庭，而不能把你锁在门外。
公寓管理层可以禁止转租或短租吗？
根据Strata Management Act 2013第70(5)条，管理公司的附加条例不能禁止或限制出租单位。短租则不同：October 2020，Federal Court维持了一栋大楼禁止短租的住户守则。
如果转租人损坏单位或停止付租，谁要负责？
你。你的合约是与屋主签的，所以你仍须为全额租金、损坏、附加条例罚款和账单负责。你可以根据自己的转租协议向转租人索偿。
转租协议需要盖印花吗？
需要。LHDN在June 2026发布的指南把转租协议列为Item 49下的租赁文书。一年或以下的租期，印花税为每RM250年租RM1，所以以月租RM800租出一间房一年，印花税为RM39。
我可以把房间转租给外国人吗？
只有在屋主同意、而且对方持有有效准证的情况下才可以。让没有有效准证的人居住，属于Immigration Act 1959/63第55E条下的罪行，每人罚款RM5,000至RM30,000。
转租或出租房间需要帮忙？
租户：告诉我大楼名称和你想转租的部分，我会在你询问屋主之前，帮你查看合约和大楼规定。屋主：如果你怀疑租户转租，或想正规地出租房间，我可以帮你安排。你也可以预约见面，若身在国外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee专栏，“Tenancy agreement”，查阅于November 2026；Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，4 August 2026；The Sun（Bernama），“NHD to terminate PPR contract for houses rented to foreigners”，24 February 2024；Strata Management Act 2013（Act 757），第32和70条（DBKL发布的副本），查阅于November 2026；Malay Mail，关于Strata Management Act 2013下的分层附加条例，29 September 2026；The Edge Malaysia，“Getting around apex court ruling on short-term stays”，November 2020；The Star，“Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”，26 October 2026；Daily Express，Immigration Act第55E条案件，26 April 2024；FMT，“Pitfalls for landlords when tenants commit crimes”，24 March 2025；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：Contracts Act 1950（第75条）、Specific Relief Act 1950（第7条）、Income Tax Act 1967（第4条）和Immigration Act 1959/63（第55E条），查阅于November 2026；CTIM，LHDN Public Ruling 12/2018（Income from Letting of Real Property）摘要，December 2019；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949（Item 49），30 June 2026；The Star，“Rental scams running rampant”，24 May 2026
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非法律或税务建议。什么是允许的，由你的租约、大楼的附加条例和法律决定；转租或对租户采取行动之前，请咨询马来西亚律师，并向你的地方政府查询短租规定。