Penjelasan Majelis Lokal Johor Bahru: MBJB, MBIP, MBPG, MPKu dan Perannya bagi Pemilik Rumah

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Setiap rumah di Johor Bahru berada di bawah sebuah majelis lokal (pemerintah kota setempat), yang mengirim tagihan pajak taksiran Anda, menyetujui renovasi, menerbitkan izin usaha, serta mengurus lampu jalan, saluran air, dan taman. Jawaban singkatnya: Johor Bahru Raya terbagi di antara empat majelis, yaitu MBJB (Johor Bahru), MBIP (Iskandar Puteri), MBPG (Pasir Gudang), dan MPKu (Kulai). Pajak taksiran dibayar dua kali setahun, paling lambat 28 Februari dan 31 Agustus. Cara tercepat untuk mengetahui majelis mana yang menaungi sebuah rumah adalah melihat nama yang tercetak di tagihan pajak taksirannya.

Apa yang dilakukan majelis lokal, dan apa yang tidak

Urusan tanah seperti sertifikat hak atas tanah, pajak tanah, dan persetujuan negara bagian untuk pembeli asing berada di bawah pemerintah negara bagian Johor dan kantor-kantor pertanahannya. Majelis lokal beroperasi berdasarkan Local Government Act 1976 (Act 171), Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), dan Town and Country Planning Act 1976. MBJB mencantumkan 12 fungsi, termasuk perencanaan, pemeliharaan jalan, pengelolaan sampah, perizinan usaha, dan pajak properti.

Bagi pemilik rumah, ada baiknya mengetahui kantor mana yang perlu dihubungi:

Urusan	Biasanya ditangani oleh	Catatan
Pajak taksiran (cukai taksiran, sering disebut cukai pintu)	Majelis lokal	Dua kali pembayaran setahun.
Izin renovasi, gambar bangunan, kanopi, dan pagar	Majelis lokal	Berdasarkan section 70 Act 133; lihat panduan izin renovasi saya.
Izin perencanaan dan rencana tata ruang lokal (zonasi)	Majelis lokal, bersama PLANMalaysia@Johor	Lihat cara memeriksa zonasi dan rencana tata ruang lokal.
Izin usaha, papan nama, pedagang kaki lima	Majelis lokal	Pedoman perizinan negara bagian yang seragam sejak November 2022.
Lampu jalan, saluran air pinggir jalan, taman umum, pohon pinggir jalan	Majelis lokal (sebagian melalui kontraktor)	Laporkan melalui MyAduan Johor di Johor Bahru Raya.
Pajak tanah (cukai tanah), sertifikat tanah, balik nama, persetujuan negara bagian	Kantor pertanahan atau PTG Johor	Bukan majelis; lihat pajak tanah vs pajak taksiran.
Pasokan air	Operator air negara bagian	Lihat tagihan listrik dan air di JB.
Saluran limbah umum	Indah Water (IWK), diatur oleh SPAN	IWK mengambil alih saluran limbah umum di wilayah MBJB dan MBPG pada 1 Desember 2021.
Sengketa properti bersama kondominium	JMB atau MC Anda, kemudian Commissioner of Buildings (COB) dan Strata Management Tribunal	Lihat Strata Management Tribunal di Johor.

Empat majelis di Johor Bahru Raya

Tiga di antaranya adalah majelis kota (Majlis Bandaraya) dan satu adalah majelis munisipal (Majlis Perbandaran). Batas wilayah bisa memotong sebuah lingkungan, jadi tagihanlah yang menentukan.

Majelis	Status dan fakta	Kawasan yang sering ditanyakan pembeli
MBJB, Majlis Bandaraya Johor Bahru (Johor Bahru City Council)	Berstatus kota sejak 1 Januari 1994. 373.18 km², 24 zona anggota majelis; sekitar 296,000 properti yang dikenai pajak pada 2018.	Pusat kota, JB Sentral dan Bukit Chagar, sebagian besar Tebrau dan Mount Austin, serta Johor Jaya dan Ulu Tiram, yang diambil alih MBJB pada 2016.
MBIP, Majlis Bandaraya Iskandar Puteri (Iskandar Puteri City Council)	Majelis kota kedua di Johor, ditingkatkan statusnya pada 2017.	Iskandar Puteri, Medini, Bukit Indah, Gelang Patah, sebagian Skudai, dan Forest City, tempat MBIP menerbitkan izin usaha.
MBPG, Majlis Bandaraya Pasir Gudang (Pasir Gudang City Council)	Berstatus kota sejak 22 November 2020. Sekitar 35,956 hektare dan 533,868 penduduk pada saat itu.	Pasir Gudang dan sisi timur, termasuk Permas Jaya.
MPKu, Majlis Perbandaran Kulai (Kulai Municipal Council)	Majelis munisipal. Terakhir kali menilai ulang daftar penilaiannya pada 2019.	Kulai, Senai, dan kawasan perkotaan di sekitarnya.

Di luar Johor Bahru Raya, majelis Pengerang dibentuk pada 2017 untuk menaungi pusat petrokimia di tenggara dan menjadi majelis munisipal pada 2020. Pontian memiliki majelis munisipalnya sendiri, dan keduanya dimasukkan ke dalam Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) pada Juli 2024, bersama MBJB, MBIP, MBPG, dan MPKu. Kluang, Batu Pahat, Muar, Kota Tinggi, dan distrik lainnya masing-masing memiliki setidaknya satu majelis sendiri. Lihat panduan insentif JS-SEZ saya.

Cara memeriksa majelis mana yang menaungi sebuah rumah

1. Minta tagihan pajak taksiran terbaru kepada penjual. Nama majelis dan nomor rekening tercetak di sana. Pengacara Anda juga akan membutuhkannya (lihat tunggakan dan pembagian tagihan pada pembelian properti bekas).
2. Untuk proyek baru, izin iklan mencantumkan majelis yang menyetujuinya.
3. Jika ragu, hubungi bagian pajak taksiran atau penilaian di majelis dengan menyebutkan alamat atau nomor lot.

Pajak taksiran: cara kerjanya di Johor

Pajak taksiran adalah pajak properti yang dipungut majelis. Majelis menilai setiap properti, memasukkannya ke dalam daftar penilaian, dan mengenakan tarif atas nilai tersebut untuk setiap kelas properti (hunian, komersial, industri, tanah kosong). Local Government Act 1976 mengizinkan tarif hingga 5%. Ketika lima majelis di Johor melakukan penilaian ulang pada 2023, pemerintah negara bagian menyatakan tarif mereka tidak lebih dari 0.7% dan serendah 0.01% (The Star, 8 Desember 2023). Pengumuman Pengerang pada tahun itu menetapkan 0.06% untuk properti hunian dan 0.45% untuk properti industri.

Tenggat waktu dan membayar dari luar negeri

• Dua kali pembayaran setahun. Buku informasi MBJB menetapkan paruh Januari–Juni jatuh tempo paling lambat 28 Februari dan paruh Juli–Desember paling lambat 31 Agustus. Periksa tagihan majelis Anda sendiri untuk tanggalnya.
• Cara membayar. Loket majelis, situs web majelis, dan perbankan daring; pemilik di luar negeri biasanya membayar secara daring. Simpan tanda terimanya (lihat dokumen properti yang perlu disimpan).
• Jika Anda melewatkan tenggat. Bersiaplah menerima surat pengingat dan denda keterlambatan yang ditetapkan majelis Anda. Jika terus tidak membayar, hal itu dapat berujung pada tindakan hukum dan surat perintah penyitaan, dan tunggakan harus dilunasi sebelum penjualan atau pembiayaan ulang (SAYS, Maret 2026).
• Tunggakan penting saat Anda membeli. MBJB melaporkan lebih dari RM200 juta pajak taksiran yang belum dibayar pada September 2023. Dalam pembelian properti bekas (subsale), pengacara Anda memeriksa bahwa penjual sudah membayar hingga tanggal penyelesaian transaksi.

Penilaian ulang dan keberatan

Majelis seharusnya merevisi daftar penilaian mereka setiap lima tahun berdasarkan section 137 Act 171, tetapi sebagian besar majelis di Johor terakhir melakukannya pada 2013. Pada 2023, MBJB, MBIP, MBPG, Kluang, dan Pengerang menerbitkan daftar baru berdasarkan nilai tahun 2020, dan pemerintah negara bagian menyatakan 40.4% dari 807,441 pemilik yang terdampak tidak akan mengalami perubahan. Sekitar 2.46% pemilik mengajukan keberatan (The Star, Oktober dan Desember 2023). Sepuluh dari majelis lainnya sedang melakukan penilaian ulang untuk 2025.

Daftar penilaian baru disertai jangka waktu singkat untuk mengajukan keberatan tertulis; pada 2023 tenggatnya berkisar dari akhir Oktober hingga pertengahan November. Pemilik di luar negeri sebaiknya memastikan alamat korespondensi mereka di majelis selalu mutakhir (lihat mengelola properti JB dari luar negeri).

Untuk anggaran tahunan lengkap, lihat biaya rutin rumah tapak dan biaya rutin kondominium di JB.

Izin dan persetujuan yang diurus pemilik rumah

Kebanyakan pemilik rumah berurusan dengan majelis melalui perizinan. Yang utama:

• Renovasi dan perluasan. Section 70 Act 133 mewajibkan izin tertulis dari majelis sebelum mendirikan bangunan, dan menambah fondasi baru, struktur yang lebih besar, atau atap baru termasuk di dalamnya. MBJB menerbitkan gambar sketsa standar untuk pekerjaan kecil di rumah tapak; daftar periksanya per Desember 2022 mencantumkan biaya pemrosesan gambar mulai RM7 per m² untuk lantai dasar (minimum RM70). Kondominium juga memerlukan persetujuan tertulis dari pihak pengelola. Lihat panduan izin renovasi saya dan perluasan ilegal pada rumah bekas.
• Gambar bangunan dan penyelesaian. Permohonan diajukan melalui sistem One Stop Centre (OSC 3.0 Plus) milik majelis. Certificate of Completion and Compliance (CCC) untuk rumah baru diterbitkan oleh tenaga profesional yang mengawasi pembangunannya dan diserahkan kepada majelis (lihat penjelasan tentang CCC).
• Izin usaha. Menjalankan usaha dari rumah, atau menyewakan unit sebagai hostel, bisa memerlukan izin dari majelis. Pada September 2026 MBIP menyatakan telah menemukan 57 perubahan struktur tanpa izin sejak 2022, sebagian besar untuk penyewaan berkepadatan tinggi. Lihat menjalankan usaha dari properti hunian dan aturan sewa jangka pendek.
• Perencanaan dan tata guna lahan. Sebelum membeli di sebelah lahan kosong, periksa rencana tata ruang lokal untuk mengetahui apa yang boleh dibangun di sana. Alih fungsi dan pemecahan tanah diurus oleh kantor pertanahan, bukan majelis.

Pengaduan: MyAduan Johor dan saluran lainnya

MyAduan Johor adalah sistem pengaduan terpadu negara bagian. Warga dapat mengajukan laporan dan memantaunya, dengan pembaruan dua arah. Sistem ini dimulai di MBJB pada 1 Agustus 2025 dan diperluas ke MBIP, MBPG, dan MPKu pada 1 April 2026. Hingga 14 September 2026, sistem ini telah menerima 16,265 pengaduan dan menyelesaikan 13,030 di antaranya, menurut ketua komite perumahan dan pemerintahan lokal negara bagian (The Star, 28 September 2026). Topik yang umum adalah lampu jalan, pohon, jalan, saluran air, dan kebersihan. Sistem nasional yang lebih lama, Public Complaints Management System (SISPAA), akan digabungkan ke dalamnya nanti (The Star, Desember 2025).

Tips agar laporan Anda efektif:

• Sampaikan dengan tepat. Sebutkan nama jalan, titik lokasi di peta, dan foto bertanggal.
• Pilih pihak yang tepat. Saluran air pinggir jalan yang tersumbat adalah urusan majelis; pipa utama air yang bocor adalah urusan operator air; lift rusak atau lampu koridor di kondominium dilaporkan dahulu ke JMB atau MC Anda.
• Masalah dengan tetangga. Perluasan ilegal di rumah sebelah dilaporkan ke bagian bangunan majelis; perselisihan soal tembok batas mungkin memerlukan pengacara Anda (lihat sengketa tetangga dan batas tanah).

Kondominium: majelis, COB, dan badan pengelola Anda

Di kondominium, badan pengelola (pengembang, lalu JMB, dan kemudian MC) mengurus properti bersama dan memungut biaya pemeliharaan. Majelis tetap menagih pajak taksiran dan menyetujui izin. Berdasarkan Strata Management Act 2013, seorang Commissioner of Buildings (COB) ditunjuk untuk setiap wilayah otoritas lokal. COB mengawasi badan pengelola dan menangani pengaduan tentang mereka. Sengketa yang tidak terselesaikan mengenai biaya, peraturan internal (by-laws), atau perbaikan dapat dibawa ke Strata Management Tribunal. Lihat JMB vs management corporation.

Pemilik dan pembeli asing

Aturan majelis tidak bergantung pada kewarganegaraan: pemilik asing membayar pajak taksiran yang sama dan memerlukan izin yang sama. Aturan pembelian bagi warga asing adalah urusan negara bagian: harga minimum RM1 juta di Johor untuk sebagian besar properti hunian, persetujuan negara bagian dengan biaya persetujuan 3% (minimum RM30,000), dan bea meterai 8% bagi pembeli asing sejak 1 Januari 2026. Lihat panduan harga minimum bagi warga asing di Johor dan persetujuan negara bagian di Johor. Jika Anda datang melalui MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC, dan persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang (lihat dukungan properti MM2H).

Informasi umum saja, bukan nasihat hukum atau pajak. Tarif, biaya, dan prosedur berbeda antar majelis dan dapat berubah; tanyakan kepada majelis dan pengacara Anda.

Lokasi membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: pusat kota MBJB, dekat CIQ.
• Mount Austin: rumah keluarga dan kondominium di wilayah MBJB.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan MBJB yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: kawasan perkotaan yang lebih baru di bawah MBIP, dekat Second Link.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perumahan rumah tapak berpagar (gated) di bawah MBIP.
• Skudai, Tampoi, dan Kempas: batas majelis melintasi kawasan ini, jadi periksa tagihannya.
• Permas Jaya dan Senibong: sisi timur, sebagian besar di bawah MBPG.
• Kulai dan Senai: kawasan perkotaan MPKu dekat bandara.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Pajak tanah dan pajak taksiran · Pindahan: utilitas dan internet · Tagihan limbah dan septic tank · Risiko banjir di JB · Temporary Occupation Licence di Johor

Pertanyaan yang sering diajukan

Majelis lokal mana yang menaungi rumah saya di Johor Bahru?

Periksa majelis yang tercantum di tagihan pajak taksiran (cukai taksiran). Johor Bahru Raya terbagi di antara MBJB, MBIP, MBPG, dan MPKu, dan batas wilayahnya bisa memotong kawasan seperti Skudai dan Tebrau, jadi tagihan lebih dapat diandalkan daripada nama kawasan.

Apa perbedaan antara MBJB dan MBIP?

Keduanya majelis kota. MBJB (Johor Bahru City Council, berstatus kota sejak 1994) menaungi pusat kota, sebagian besar Tebrau, Mount Austin, Johor Jaya, dan Ulu Tiram. MBIP (Iskandar Puteri City Council, berstatus kota sejak 2017) menaungi Iskandar Puteri, Medini, Bukit Indah, Gelang Patah, sebagian Skudai, dan Forest City.

Kapan pajak taksiran jatuh tempo di Johor Bahru?

Dua kali setahun. MBJB menetapkan paruh pertama jatuh tempo paling lambat 28 Februari dan paruh kedua paling lambat 31 Agustus. Keterlambatan dapat berujung pada surat pengingat dan denda keterlambatan, dan tunggakan harus dilunasi sebelum penjualan atau pembiayaan ulang.

Apakah pajak taksiran sama dengan pajak tanah (quit rent)?

Tidak. Pajak taksiran (cukai taksiran atau cukai pintu) dibayar kepada majelis lokal dan membiayai layanan setempat. Pajak tanah (cukai tanah) dibayar kepada negara bagian melalui kantor pertanahan. Pemilik membayar keduanya.

Bagaimana cara mengajukan pengaduan ke majelis di JB?

Di wilayah MBJB, MBIP, MBPG, dan MPKu, gunakan MyAduan Johor, yang memungkinkan Anda memantau laporan Anda. Majelis lain menerima pengaduan di loket, hotline, situs web, atau melalui SISPAA. Untuk masalah di dalam kondominium, mulailah dengan JMB atau MC Anda.

Apakah anggota majelis lokal di Johor dipilih melalui pemilu?

Tidak. Anggota majelis ditunjuk oleh pemerintah negara bagian Johor berdasarkan Local Government Act 1976. Pada April 2024, pemerintah negara bagian menyetujui 384 anggota majelis untuk 16 majelisnya dengan masa jabatan dua tahun.

Membeli atau memiliki rumah di JB?

Beri tahu saya kawasan dan jenis rumah yang Anda inginkan. Saya akan memberi tahu majelis mana yang menaunginya, mendapatkan tagihan pajak taksiran dan pajak tanah terbaru dari penjual, dan mencatat pertanyaan terkait izin untuk pengacara Anda sebelum Anda mengajukan penawaran. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat properti, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: MBJB, buku informasi (fungsi, luas wilayah, tenggat pajak taksiran, pengaduan), diperbarui Juni 2018; RTM Berita, “Johor lulus lantik 384 ahli majlis PBT”, 20 April 2024; Utusan Malaysia, tentang status kota Pasir Gudang, 22 November 2020; The Star, “Two local councils added to special economic zone”, 22 Juli 2024; New Straits Times, “New local authority launched to oversee Johor’s PIPC”, Januari 2017; Malay Mail, tentang Majlis Perbandaran Pengerang, 7 Maret 2020; The Star, “It’s the property value that’s up, says exco man”, 21 Oktober 2023; The Star, “Not meant to burden the people”, 26 Oktober 2023; The Star, “Objections to new assessment tax rates at under 3%”, 8 Desember 2023; SAYS, tentang pembayaran pajak taksiran yang terlewat, 19 Maret 2026; The Star, “MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”, 23 Desember 2025; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, section 70 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; MBJB, daftar periksa gambar izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (sebagaimana diterbitkan oleh MBJB), diperiksa November 2026; Pihak Berkuasa Tempatan Negeri Johor, Garis Panduan Pemerkasaan Pelesenan Negeri Johor, 1 November 2022; The Star, “MBIP cracks down on illegal hostels”, 26 September 2026; The Star, tentang izin usaha MBIP di Forest City, 21 Juli 2026; Bernama, tentang pengambilalihan sistem limbah umum MBJB dan MBPG oleh IWK, 11 Oktober 2021; PLANMalaysia@Johor, daftar rencana pembangunan untuk seluruh negara bagian, diperbarui 4 Desember 2023; Attorney General’s Chambers, portal Laws of Malaysia: Local Government Act 1976 (Act 171) dan Strata Management Act 2013 (Act 757), diperiksa November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Batas wilayah majelis, tarif, biaya, dan saluran pengaduan dapat berubah; pastikan kembali dengan majelis lokal Anda, kantor pertanahan, dan pengacara Anda sebelum mengambil keputusan.