在新山准备卖房（2026）：维修、文件、清洁、照片、定价与看房

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日

本指南写给计划在未来几个月出售房子的新山屋主，包括住在新加坡或海外的屋主。简单来说：修好买家验屋时会发现的问题；放盘前先准备好地契、贷款和账单文件；清洁和整理，而不是重新装修；在白天拍摄清晰的照片；根据NAPIC和JPPH的成交记录定价，而不是参考其他卖家的叫价；并安全地安排看房。这些工作大多花的是时间，而不是钱。

简单时间表

时间	要做的事
放盘前约两个月	查看贷款的锁定期和提前还清罚款，准备文件，并查询附近的成交记录
六个星期前	预约维修；如果扩建需要批准，开始向地方政府申请
三个星期前	整理杂物、彻底清洁、补漆和修理配件；如果房子已出租，通知租户
一至两个星期前	根据成交记录定出叫价；在晴朗的日子拍照

放盘前值得做的维修

买家可以接受旧厨房，但会担心隐藏的问题。要修好根源，而不只是表面，并保留收据。

问题	买家为什么在意	要做的事
漏水、天花板水渍	可能意味着屋顶、水管或防水有问题	油漆前先找出并修好根源；请参阅屋顶漏水和楼上单位漏水
潮湿和发霉	气味和污渍很快就会让看房者却步	处理湿气来源；请参阅潮湿、发霉和墙壁渗水
电路故障	跳闸、插座发热和老旧电线都是安全问题	请注册电工检查；请参阅旧房电线
未经批准的扩建	新屋主会承接地方政府的执法行动，估价师也可能认为该空间价值不高	申请批准，或准备好如实披露；请参阅非法扩建
门、窗、水龙头、铁花、灯	小毛病会让房子看起来疏于照顾	修好铰链、门锁、滴水的水龙头和坏掉的灯泡；清洗冷气机

关于扩建，《Street, Drainage and Building Act 1974》第70条推定工程是由地主进行的，所以通知会跟着房子的屋主走。MBIP市长在2021年10月表示，未经批准进行的工程如果符合规定，仍可获得批准，罚款最高为工程费用的30%；而MBJB的小型工程清单（2022年12月）列出罚款图则费为一般处理费的10倍。在放盘前处理好，可避免在买家的贷款或法律审查中出现意外。

不要只为了卖房而大规模装修：买家通常喜欢自己选择装修风格，而估价师是根据类似房子的成交记录来估价。请参阅我的装修与转售价值指南。

要准备的文件

文件	为什么需要	从哪里取得
地契副本；如果没有独立地契，则为买卖合约和转让契约	买家的律师会核查产权和限制	您的记录；土地查册；请参阅没有独立分层地契的房子
身份证或护照副本	用于出价书和买卖合约的身份证明	您本人
贷款资料和贷款批准信	您的律师会向银行索取赎回结算书；请查看是否有锁定期	您的银行
地税和门牌税收据	在交易完成时由买卖双方按比例分摊	土地局和地方政府（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）
管理费和偿债基金结算单	欠款可向下一任屋主追讨，所以买家会询问；根据《Strata Management Act》第73条，正式证明书收费不超过RM50	管理机构（MC），或在分层地契发出前由发展商或JMB提供（第31条）
最近的水电账单	交屋时的最终读数	TNB和Ranhill SAJ户口
批准图则、准证、CCC或CFO	证明扩建和房子已获批准	您的记录或地方政府
租约	如果房子已出租，买家需要知道租约条款	您本人；请参阅出售有租户的房产
购买文件和装修收据	可减少产业盈利税（RPGT）的应税收益	您的记录

外国屋主有额外步骤；请参阅外国人出售新山房产。如果房产是继承来的，必须先处理遗产；请参阅出售继承的房产。

清洁、整理和简单布置

• 清空台面。把桌子、台面和架子上的大部分物品收起来；房间看起来会更宽敞。
• 彻底清洁湿区。厨房、浴室、瓷砖缝、抽油烟机和冷气机外壳。买家会打开柜子看。
• 让光线进来。拉开窗帘，更换坏掉的灯泡，每个房间使用同一种颜色的灯光。
• 中性，去除个人物品。收起家庭照片、文件和任何写有您姓名或地址的东西。中性的布置能帮助买家想象摆放自己物品的样子。
• 外面也很重要。有地住宅：大门、门廊、沟渠和花园。公寓：您单位外的走廊、阳台以及窗外的景观。

如果房子已出租，请根据租约与租户商定看房时间。

照片和房源描述

• 白天拍摄，相机保持水平。在明亮的早上拍摄，打开灯，手机保持水平；避免使用极广角。
• 每个主要房间，加上景观。包括阳台或花园、公寓设施，如有平面图也一并附上。
• 准确的资料。根据地契或买卖合约填写建筑面积和土地面积（请参阅建筑面积与土地面积）、地契年限（请参阅永久地契与租赁地契）、地契类型、楼层、朝向和每月管理费。
• 诚实描述。说明做过的装修及其年份。夸大面积或状况只会在日后引起纠纷。

用NAPIC和JPPH数据定价

放盘价反映的是卖家的期望。买家的银行和政府估价部门JPPH，依据的是成交记录。请按成交记录定价：

• NAPIC公开交易数据。隶属JPPH的国家产业资讯中心（National Property Information Centre）在其门户网站上公布住宅、商业和工业产业的交易数据。
• JPPH e-Data。更详细的收费数据，于2026年2月1日向公众开放（The Edge Malaysia，2026年1月）。每个月的数据从下个月15日起才提供，所以最新的成交总是缺少的。
• 同类比较。同一个项目或同一条街，面积、楼层、朝向、屋况和地契年限相近。我的查询成交价和比较每平方尺价格指南说明了如何做。
• 从买家银行的角度思考。如果定价远高于成交记录，买家的贷款可能不足；请参阅银行估价偏低。注册估价师可收费提供独立估价。

作为参考，NAPIC的初步数据显示，2026年第一季度柔佛共有8,730宗住宅交易，总值RM4.45 billion，比去年同期少9.5%（New Straits Times，2026年6月）。NAPIC此后已发布2026年上半年产业市场报告（2026年9月），最新的柔佛数据请以该报告为准。

安排看房

• 清楚知道谁来看房。先取得姓名和电话号码，并在保安亭或管理处登记访客。
• 亲自在场。把贵重物品、文件和药物锁好，绝不把钥匙或门卡交给不认识的人。
• 让他们好好看。给看房者空间，诚实回答问题，并准备一页列明面积、地契年限和每月费用的摘要。
• 及早询问。付现金还是贷款？贷款预先批准了吗？打算什么时候搬进来？如果是外国买家，价格是否达到柔佛RM1 million的最低价格（仅有有限例外（例如部分由发展商出售、获州政府批准的服务式公寓）；没有任何地区获得整体豁免；New Straits Times，2026年4月），他们是否了解州政府批准？请参阅在柔佛卖房给外国买家。
• 提防诈骗。不要轻信付款截图，也不要相信要求缴付费用才能放款的说法。如果出了问题，请拨打997联系国家诈骗应对中心（National Scam Response Centre）。

在海外出售？请参阅从海外管理新山房产和授权书。

收到出价后，以及您需要付什么

• 出价书和诚意订金。The Edge Malaysia指出，诚意订金一般约为房价的3%。请让您的律师查看出价书的措辞，以及由谁保管订金。
• 您的律师。《Solicitors’ Remuneration Order 2023》的收费标准为房价首RM500,000的1.25%（最低RM500），接下来RM7 million的1%，另加服务税和杂费（Bar Council，2023年7月）。
• RPGT。公民和永久居民在三年内出售须缴付收益的30%，第四年20%，第五年15%，第六年起无须缴付；外国卖家在第五年内为30%，之后为10%。买家会为LHDN保留房价的3%（外国卖家为7%），您须在60天内上网提交CKHT 1A或CKHT 3表格。并非税务建议。
• 经纪（如果您使用）。Board的收费标准把佣金上限定为房价的3%，最低RM1,000。根据Act 242第22C(2)(a)条，不通过经纪自行出售自己的房子也是合法的。

我本身是注册经纪，所以请您自行衡量：经纪的价值主要在于定价、接触买家、筛选买家和处理看房，而法律工作无论如何都由律师负责。我的卖家需要付什么、不通过经纪卖房和独家放盘与公开放盘指南列出了各种选择。

卖了再买？接下来可以看哪里

• Mount Austin：公寓和有地住宅的二手市场活跃，成交记录丰富。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区。
• Iskandar Puteri：靠近第二通道的较新城镇。
• Permas Jaya和Senibong：东区公寓和海滨住宅。

在我的新山房产地图上比较这些地区，并在同时进行买卖之前，阅读先卖还是先买。

更多柔佛生活指南：卖家需要付什么 · 新山二手房交易时间表 · 在新山换小房子 · 买家看房时常问的问题

常见问题

在新山卖房前应该修理什么？

修好买家验屋或银行估价师会注意到的问题：漏水和天花板水渍、潮湿、电路故障，以及损坏的门、窗和水龙头。为未经批准的扩建申请批准，或准备好如实披露。不要只为了卖房而大规模装修。

在马来西亚卖房需要哪些文件？

地契副本（如果没有独立地契，则为买卖合约和转让契约）、身份证或护照、用于索取赎回结算书的贷款资料、最新的地税和门牌税收据、分层住宅的管理费结算单、最近的水电账单，以及任何批准图则或准证。

如何用JPPH和NAPIC数据为房子定价？

在NAPIC的公开交易数据中查询同一项目或同一条街类似房子的成交记录，或通过自2026年2月1日起向公众开放的JPPH e-Data购买更详细的数据。比较面积、楼层、朝向、屋况和地契年限，而不是其他卖家的叫价。

在新山卖房值得做布置吗？

简单布置通常值得：整理杂物、彻底清洁、修好灯，并让阳光进来，让房间拍起来好看。不需要买新家具。买家主要需要清楚看到空间、屋况和景观。

如何确保看房安全？

看房前取得每位访客的姓名和电话号码，在保安亭或管理处登记，每次看房都在场，把贵重物品和文件锁好，绝不把钥匙或门卡交给不认识的人。

我可以把柔佛的房子卖给外国人吗？

可以，但须遵守柔佛的规定。外国买家一般只能购买RM1 million起的住宅产业，仅有有限例外（例如部分由发展商出售、获州政府批准的服务式公寓）；没有任何地区获得整体豁免。转让还需要州政府批准，所以请及早询问外国买家是否达到最低价格，以及他们打算如何付款。

在新山卖房？

告诉我房产、面积以及您希望何时出售。我会分享附近的成交记录，指出对您的房子重要的维修和文件，并解释相关费用。您也可以预约见面，如果您身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka（公开交易数据），2026年11月查阅；NAPIC (JPPH)，e-Data指南，2026年11月查阅；The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”，2026年1月29日；New Straits Times，柔佛2026年第一季度NAPIC初步数据，2026年6月；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Street, Drainage and Building Act 1974，第V部分（HBA副本），2026年11月查阅；The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日；MBJB，小型装修准证图则清单，2022年12月；Strata Management Act 2013（Act 757），第73条，马来西亚法律（AGC），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013（Act 757），第31条，马来西亚法律（AGC），2026年11月查阅；The Edge Malaysia，关于在二手市场出售房产，2021年10月；Bar Council, Circular No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023，2023年7月13日；LHDN，Real Property Gains Tax税率，2026年11月查阅；LHDN，出售方与购置方的责任，2026年6月26日更新；LPPEH (BOVAEP)，房地产经纪收费标准，2026年11月查阅；Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242)，第22C条，截至2018年的文本；MyGOV，NSRC 997热线，2026年10月21日更新

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月13日，并非法律、税务、财务或估价建议。费用、税率和程序会改变；放盘或接受出价前，请向您的律师、LHDN、您的银行和地方政府确认。