在马来西亚卖房：独家委托与开放式委托（2026）如何运作

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月13日核实

本指南写给新山及马来西亚其他地区、正在考虑如何委任中介卖房的业主，无论本地或外国业主。简单来说：独家委托（exclusive appointment）是让一家注册中介公司在固定期限内拥有推销您产业的唯一权利；在这段期间内只要房子卖出，无论买家由谁找到，您通常都须支付其佣金。开放式（非独家）委托则让您可以委任多家公司，只付钱给带来买家的那一家。两种情况下，委员会（Board）的收费标准都把佣金上限定为售价的3%，实际佣金则是您以书面约定、不超过此上限的金额。

四种委托类型

马来西亚的房地产中介受 Act 242 下的估价师、评估师、地产代理及产业经理委员会（LPPEH，英文简称 BOVAEP）监管。委员会的 Malaysian Estate Agency Standards（MEAS）承认四种委托，The Edge Malaysia 也曾为卖家介绍过：

类型	几家公司	谁获得佣金	把房子卖给自己找到的买家，是否无须付佣？
独家委托（Exclusive）	一家	该公司，即使买家来自其他渠道，只要它已履行其义务	否，在委托期间内
单一委托（Sole）	一家	该公司，如果买家由它找到	是，如果委托书保留了这项权利
联合委托（Joint）	有限数量	只有完成交易的公司	视条款而定
开放式或临时委托（非独家）	不限数量	只有完成交易的公司	是

在新山的日常说法中，“独家”（exclusive）通常指签了授权书的一家公司，而“开放式房源”（open listing）则指告诉几位中介都可以带买家来。委员会的标准表格包括 Exclusive Authorization to Sell 和 General（非独家）Authorization to Sell。委员会鼓励但不强制公司使用这些表格，所以无论收到什么文件都要仔细阅读。

规则对佣金的规定

规则	对卖家的意义
土地和建筑物最高为售价的3%，每项产业最低 RM1,000	这是上限，不是固定费率。请以书面约定百分比。
自2024年3月1日起服务税为8%	已注册服务税的公司会在佣金上另加。
只向一方收费（1986年规则第89条）	您委任的公司不得同时向买家收费。
佣金何时到期	签署无条件 SPA 时，或最后一项条件（例如贷款或州政府同意）达成时。
签 SPA 前交易告吹	如果买家放弃而您没收订金，该公司一般可追讨的是其佣金的一半或被没收金额的一半，以较低者为准。
实付开支	广告、招牌及类似开支，须事先获得您同意。

计算示例：以 RM700,000 的售价计算，3%上限为 RM21,000（未计服务税）；若约定2%，则为 RM14,000。除非您去商议，佣金不会因委托类型而改变，所以不妨问问。我的房地产中介佣金指南介绍了完整的收费标准，卖家要付的费用则把佣金与您的其他开支放在一起比较。

独家委托如何运作

• 由一家公司负责出售。它持有您签署的委托书，与您一起定叫价，掌控房源刊登并陪同看房。
• 其他中介仍可带买家来。在合作代理（co-agency）下，其他公司通过持有房源的公司进行。除非各公司另有书面约定，佣金由各公司对半分，而您仍然只付一份佣金。
• 您的书面确认。在接受独家或单一委托之前，公司必须取得您的书面确认，证明没有其他公司持有同类委托。
• 注明期限。标准规定每份委托都须注明有效期。到期后不会自动续期。
• 延续期（tail）。如果该公司在委托期间介绍了买家，而该买家在委托结束后的合理时间内签约，仍可能须付佣金。请保留该公司提供的书面介绍名单。

业主选择它的原因：市场上只有一个价格、有一个人负责，而且中介有理由在照片、视频和广告上投入。代价：在委托期间您与该公司绑定，即使买家是您自己找到的，也须付佣，除非委托书另有规定。

开放式委托如何运作

• 多家公司，一个赢家。只有作为促成交易有效原因（effective cause）的公司才获得佣金。没有独家权，公司必须证明是它的介绍促成了交易。
• 您可以自己卖。您自己找到的买家无须付任何中介佣金，前提是之前没有任何公司介绍过该买家。
• 留意重复索佣。两家公司可能都说介绍了同一位买家。请每位中介在看房前把看房者的名字向您登记，并保留讯息记录。
• 保持价格一致。多位中介同时刊登时，同一个单位可能以不同价格和不同照片出现，令买家起疑。请以书面形式给每位中介相同的价格和资料。

业主选择它的原因：在热门项目中较有弹性、触及面更广。代价：中介对可能拿不到佣金的房源往往投入较少，而您要自己协调看房。如果您宁愿完全自己来，请参阅不经中介卖房。

哪一种适合您的出售？

您的情况	通常较适合	原因
您住在国外或无法陪同看房	独家委托（Exclusive）	一家公司保管钥匙、安排看房并向您汇报
非一般的房子：大型有地住宅、顶层公寓、可比成交很少	独家委托（Exclusive）	需要有针对性的营销和耐心定价
有许多已登记成交的热门项目	开放式或独家	买家本来就会在那里找；两种都可行
您可能已经有买家，例如租户或亲戚	单一委托，或开放式	让您可以卖给他们而无须付中介佣金
已出租、看房时间有限的房子	独家委托（Exclusive）	租户只需对接一个人；请参阅出售已出租的产业
您想先试探价格	短期独家或开放式	短期限可减少承诺

签约前要问的问题

1. 中介是否已注册？在 LPPEH 登记册上查核 REN、PEA 或 REA 号码以及公司。
2. 这是哪一种委托，有没有写明？独家、单一、联合或开放式，以及您是否可以卖给自己找到的买家。
3. 佣金是多少？百分比、是否另加服务税，以及何时支付。
4. 多长时间，如何结束？开始和结束日期、提前终止的通知，以及任何延续期。
5. 营销计划是什么？照片、视频、会在哪里刊登、招牌（须经您批准），以及与其他公司合作经纪。
6. 有什么价格证据支持叫价？要求提供已登记的成交记录，而不只是刊登价；请参阅查核成交价和比较每平方尺价格。
7. 诚意订金由谁保管？公司的客户户口，或由律师作为保管人（stakeholder），绝不是个人户口。
8. 可能会要我承担哪些费用？广告费须事先获得您同意。

如何终止委托

• 让它到期。这是最干净利落的方式。独家委托不会自动续期，公司须有新的委托书才能继续。
• 以书面提前终止。按照通知条款，把通知发给公司（不只是给中介本人），并保留送达证明。
• 询问是否会重复付佣。当您撤回委托时，标准规定公司须告诉您在哪些情况下您可能要付超过一份佣金。在委任其他人之前，请取得书面答复。
• 索取介绍名单。要求该公司提供带看过的买家名字，以免日后卖给其中一人时出乎意料。
• 清理市场上的刊登。要求撤下房源广告和招牌。
• 如有纠纷。先与公司负责人（注册地产代理）沟通。委员会负责处理有关注册中介的投诉和纪律事务。本文为一般资讯，并非法律意见；如有合约纠纷，请咨询律师。

卖房换房？接下来可以看哪里

先阅读先卖后买还是先买后卖，再比较各地区：

• Mount Austin：公寓和有地住宅的二手市场活跃。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟的有地住宅区。
• Iskandar Puteri：靠近第二通道的较新镇区。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：较旧的有地住宅区和家庭住宅。
• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站的高楼。

可在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：房地产中介佣金 · 不经中介卖房 · 新山房地产骗局 · 外国人出售新山产业

常见问题

独家委托和开放式委托有什么不同？

独家委托下，一家公司在固定期限内推销产业，只要在这段期间卖出，无论买家由谁找到，通常都会获得佣金。开放式委托下，多家公司都可以推销，只有带来买家的那一家获得佣金。

马来西亚房地产中介收多少佣金？

根据 LPPEH 收费标准，土地和建筑物最高为售价的3%，每项产业最低 RM1,000。这是上限，所以可以约定较低的费率。已注册服务税的公司另加8%。

如果我的独家中介与别人合作经纪，我要付两份佣金吗？

不用。您只付一份佣金给您委任的公司，再由它与合作公司分享，除非各公司另有书面约定，否则对半分。中介在同一宗交易中不得向超过一方收费。

在独家委托期间，我可以卖给自己找到的买家吗？

可以卖，但在真正的独家委托下，通常仍须付佣金。单一委托可以保留您自己出售而无须付佣的权利。签署前请确认您的委托书属于哪一种。

独家委托应该多长时间？

收费标准并没有规定固定期限，但委员会的标准要求注明期限，而且独家委托到期后不会自动续期。请约定一个符合您时间表和产业情况的期限，并加入提前退出条款。

如何取消独家中介委托？

按照委托书中的通知条款，以书面通知公司并保留证明。在委任另一家公司之前，以书面询问该公司是否仍可能追讨任何佣金（例如针对它介绍的买家），并索取其介绍名单。

在考虑出售新山的房子？

告诉我产业、面积和您的时间表。我会分享附近的已登记成交价，说明各种委托选择，并给您看委托书，让您在签任何文件之前清楚佣金、期限以及如何终止。您也可以预约见面；如果您在国外，可以预约Zoom 咨询。

资料来源：LPPEH（BOVAEP），收费标准，Seventh Schedule（Rule 48），地产代理，2026年11月查阅；LPPEH，Exposure Draft on Malaysian Estate Agency Practice（MEAS），2012年；OpenExamPrep，MEAS Standard 5：委托条款与委员会标准表格，2026年7月；OpenExamPrep，MEAS Standard 4：地产代理佣金，2026年7月；OpenExamPrep，MEAS Standards 7 及 8：合作代理与看房，2026年7月；OpenExamPrep，专业道德与禁止行为（Rule 89），2026年11月查阅；The Edge Malaysia，“Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”，2021年10月，2026年11月查阅；New Straits Times，“SST 2 pct hike: here’s what you need to know”，2024年2月29日；LPPEH，委员会的职能，2026年11月查阅；Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242)，截至2018年8月1日的文本

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月13日核实，并非法律或财务建议。条款以您签署的委托书为准；签署前请仔细阅读，如有不清楚之处请咨询律师。