Listing eksklusif vs terbuka saat menjual properti di Malaysia (2026): cara kerja masing-masing

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik properti di Johor Bahru dan wilayah lain di Malaysia, baik lokal maupun asing, yang sedang memutuskan cara menunjuk agen untuk menjual rumah. Jawaban singkatnya: penunjukan eksklusif memberi satu firma terdaftar hak tunggal untuk memasarkan properti Anda selama jangka waktu tertentu, dan Anda biasanya wajib membayar komisinya jika properti terjual dalam jangka waktu itu, siapa pun yang menemukan pembelinya. Listing terbuka (non-eksklusif) memungkinkan Anda menunjuk beberapa firma dan hanya membayar firma yang mendatangkan pembeli. Dalam kedua kasus, skala dari Board membatasi komisi maksimal 3% dari harga, dan besarnya komisi adalah apa yang Anda sepakati secara tertulis pada batas itu atau di bawahnya.

Empat jenis penunjukan

Agen properti di Malaysia diatur oleh Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (LPPEH, atau BOVAEP dalam bahasa Inggris) berdasarkan Act 242. Malaysian Estate Agency Standards (MEAS) dari Board mengakui empat jenis penunjukan, yang juga dijelaskan The Edge Malaysia untuk para penjual:

Jenis	Jumlah firma	Siapa yang dibayar	Bisakah Anda menjual kepada pembeli Anda sendiri tanpa komisi?
Eksklusif	Satu	Firma tersebut, meskipun pembeli datang dari pihak lain, selama firma telah memenuhi kewajibannya	Tidak, selama masa penunjukan
Sole	Satu	Firma tersebut, jika firma itu yang menemukan pembeli	Ya, jika surat penunjukan mencadangkan hak itu
Joint	Jumlah terbatas	Hanya firma yang menutup transaksi	Tergantung ketentuannya
Terbuka atau ad hoc (non-eksklusif)	Berapa pun	Hanya firma yang menutup transaksi	Ya

Dalam percakapan sehari-hari di Johor Bahru, “eksklusif” biasanya berarti satu firma dengan surat kuasa yang ditandatangani, dan “open listing” berarti memberi tahu beberapa agen bahwa mereka boleh membawa pembeli. Formulir standar Board mencakup Exclusive Authorization to Sell dan General (non-exclusive) Authorization to Sell. Firma dianjurkan, bukan diwajibkan, untuk menggunakannya, jadi bacalah dokumen apa pun yang diberikan kepada Anda.

Apa kata aturan tentang komisi

Aturan	Artinya bagi penjual
Maksimal 3% dari harga untuk tanah dan bangunan, minimal RM1,000 per properti	Batas atas, bukan tarif tetap. Sepakati persentasenya secara tertulis.
Pajak layanan 8% sejak 1 Maret 2024	Ditambahkan pada komisi oleh firma yang terdaftar untuk pajak layanan.
Hanya satu pihak (Rule 89 dari Rules 1986)	Firma yang Anda tunjuk tidak boleh juga menagih pembeli.
Kapan komisi jatuh tempo	Saat penandatanganan SPA tanpa syarat, atau ketika syarat terakhir (seperti pinjaman atau persetujuan negara bagian) terpenuhi.
Transaksi batal sebelum SPA	Jika pembeli mundur dan Anda menahan uang tanda jadi, klaim firma umumnya adalah yang lebih rendah antara setengah komisinya atau setengah jumlah yang hangus.
Biaya yang dikeluarkan	Iklan, papan nama, dan biaya serupa hanya dengan persetujuan Anda sebelumnya.

Contoh perhitungan: pada penjualan RM700,000, batas 3% adalah RM21,000 sebelum pajak layanan; komisi 2% yang disepakati adalah RM14,000. Komisi tidak berubah menurut jenis penunjukan kecuali Anda merundingkannya, jadi tanyakan. Panduan saya tentang komisi agen properti membahas skala lengkapnya, dan biaya yang dibayar penjual menempatkan komisi di samping biaya-biaya Anda lainnya.

Cara kerja penunjukan eksklusif

• Satu firma menjalankan penjualan. Firma tersebut memegang surat penunjukan yang Anda tandatangani, menetapkan harga yang diminta bersama Anda, mengendalikan listing, dan hadir saat kunjungan.
• Agen lain tetap bisa membawa pembeli. Dalam skema co-agency, firma lain bekerja melalui firma pemegang listing. Komisi dibagi 50/50 antara firma-firma tersebut kecuali mereka menyepakati lain secara tertulis, dan Anda tetap membayar satu komisi.
• Konfirmasi tertulis dari Anda. Sebelum menerima penunjukan eksklusif atau sole, firma wajib mendapatkan konfirmasi tertulis Anda bahwa tidak ada firma lain yang memegang penunjukan semacam itu.
• Jangka waktu yang dinyatakan. Standar mewajibkan setiap penunjukan menyebutkan berapa lama berlakunya. Penunjukan tidak diperpanjang otomatis ketika berakhir.
• Masa ekor (tail). Jika firma memperkenalkan pembeli selama masa penunjukan dan pembeli itu menandatangani dalam waktu yang wajar setelah penunjukan berakhir, komisi tetap bisa terutang. Simpan daftar tertulis perkenalan dari firma.

Mengapa pemilik memilihnya: satu harga di pasar, satu orang yang bertanggung jawab, dan agen yang punya alasan untuk berinvestasi pada foto, video, dan iklan. Konsekuensinya: Anda terikat pada firma tersebut selama jangka waktu itu, dan Anda tetap wajib membayar komisi bahkan untuk pembeli yang Anda temukan sendiri, kecuali surat penunjukan menyatakan lain.

Cara kerja listing terbuka

• Beberapa firma, satu pemenang. Hanya firma yang menjadi penyebab efektif terjadinya penjualan yang dibayar. Tanpa eksklusivitas, firma harus menunjukkan bahwa perkenalannya yang menghasilkan transaksi.
• Anda bisa menjual sendiri. Pembeli yang Anda temukan sendiri tidak membuat Anda berutang apa pun kepada agen, asalkan tidak ada firma yang memperkenalkannya terlebih dahulu.
• Waspadai klaim ganda. Dua firma bisa mengaku memperkenalkan pembeli yang sama. Minta setiap agen mendaftarkan nama calon pembeli kepada Anda sebelum kunjungan, dan simpan pesan-pesannya.
• Jaga harga tetap konsisten. Ketika beberapa agen beriklan, unit yang sama bisa muncul dengan harga dan foto yang berbeda, yang dapat membuat pembeli ragu. Berikan harga dan detail yang sama secara tertulis kepada setiap agen.

Mengapa pemilik memilihnya: fleksibilitas dan jangkauan yang lebih luas di proyek yang ramai. Konsekuensinya: agen cenderung kurang berinvestasi pada listing yang belum tentu memberi mereka bayaran, dan Anda mengoordinasikan kunjungan sendiri. Jika Anda lebih suka mengurus semuanya sendiri, lihat menjual tanpa agen.

Mana yang cocok untuk penjualan Anda?

Situasi Anda	Sering kali lebih cocok	Alasannya
Anda tinggal di luar negeri atau tidak dapat menghadiri kunjungan	Eksklusif	Satu firma memegang kunci, menjalankan kunjungan, dan melapor kepada Anda
Rumah yang tidak biasa: rumah tapak besar, penthouse, sedikit penjualan pembanding	Eksklusif	Membutuhkan pemasaran yang terarah dan penetapan harga yang sabar
Proyek populer dengan banyak penjualan tercatat	Terbuka atau eksklusif	Pembeli sudah mencari di sana; keduanya bisa berhasil
Anda mungkin sudah punya pembeli, seperti penyewa atau kerabat	Sole, atau terbuka	Memungkinkan Anda menjual kepada mereka tanpa komisi agen
Rumah yang sedang disewa dengan waktu kunjungan terbatas	Eksklusif	Satu kontak untuk penyewa; lihat menjual properti yang sedang disewa
Anda ingin menguji harga terlebih dahulu	Eksklusif jangka pendek atau terbuka	Jangka waktu pendek membatasi komitmen

Pertanyaan sebelum Anda menandatangani

1. Apakah agen tersebut terdaftar? Periksa nomor REN, PEA, atau REA dan firmanya di daftar LPPEH.
2. Jenis penunjukan apa ini, secara tertulis? Eksklusif, sole, joint, atau terbuka, dan apakah Anda boleh menjual kepada pembeli Anda sendiri.
3. Berapa komisinya? Persentasenya, apakah ditambah pajak layanan, dan kapan harus dibayar.
4. Berapa lama, dan bagaimana berakhirnya? Tanggal mulai dan berakhir, pemberitahuan untuk mengakhiri lebih awal, dan masa ekor (tail) jika ada.
5. Apa rencana pemasarannya? Foto, video, tempat iklan akan dipasang, papan nama (hanya dengan persetujuan Anda), dan co-broking dengan firma lain.
6. Bukti harga apa yang mendukung harga yang diminta? Minta data penjualan yang tercatat, bukan hanya iklan; lihat memeriksa harga transaksi dan membandingkan harga per kaki persegi.
7. Siapa yang memegang uang tanda jadi? Rekening klien firma atau pengacara sebagai pihak penampung (stakeholder), tidak pernah rekening pribadi.
8. Biaya apa yang mungkin diminta untuk saya tanggung? Biaya iklan hanya dengan persetujuan Anda sebelumnya.

Cara mengakhiri penunjukan

• Biarkan berakhir. Cara paling rapi. Penunjukan eksklusif tidak memperpanjang dirinya sendiri, jadi firma memerlukan surat baru untuk melanjutkan.
• Akhiri lebih awal secara tertulis. Ikuti klausul pemberitahuan, kirimkan kepada firma (bukan hanya kepada negosiator), dan simpan bukti pengirimannya.
• Tanyakan tentang komisi ganda. Ketika Anda menarik instruksi, standar mewajibkan firma memberi tahu Anda tentang situasi apa pun di mana Anda bisa membayar lebih dari satu komisi. Dapatkan jawabannya secara tertulis sebelum Anda menunjuk pihak lain.
• Minta daftar perkenalan. Minta nama-nama pembeli yang telah diajak firma melihat rumah, agar penjualan di kemudian hari kepada salah satu dari mereka tidak mengejutkan Anda.
• Bersihkan pasar. Minta agar iklan dan papan nama diturunkan.
• Jika terjadi sengketa. Bicaralah terlebih dahulu dengan prinsipal firma (registered estate agent). Board menangani pengaduan dan urusan disiplin terkait agen terdaftar. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum; untuk sengketa kontrak, temui pengacara.

Menjual untuk pindah? Ke mana mencari selanjutnya

Baca jual dulu atau beli dulu, lalu bandingkan area:

• Mount Austin: pasar jual kembali yang ramai untuk kondominium dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan rumah tapak yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: kawasan yang lebih baru dekat Second Link.
• Skudai, Tampoi, dan Kempas: perumahan tapak yang lebih lama dan rumah keluarga.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Komisi agen properti · Menjual tanpa agen · Penipuan properti di JB · Menjual properti JB sebagai warga asing

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa perbedaan antara listing eksklusif dan listing terbuka?

Dengan penunjukan eksklusif, satu firma memasarkan properti selama jangka waktu tertentu dan biasanya dibayar jika properti terjual dalam jangka waktu itu, siapa pun yang menemukan pembelinya. Dengan listing terbuka, beberapa firma dapat memasarkannya dan hanya firma yang mendatangkan pembeli yang dibayar.

Berapa komisi yang dikenakan agen properti di Malaysia?

Hingga 3% dari harga untuk tanah dan bangunan, dengan minimal RM1,000 per properti, menurut skala LPPEH. Ini batas atas, sehingga tarif yang lebih rendah dapat disepakati. Firma yang terdaftar untuk pajak layanan menambahkan 8%.

Jika agen eksklusif saya melakukan co-broking, apakah saya membayar dua komisi?

Tidak. Anda membayar satu komisi kepada firma yang Anda tunjuk, dan firma itu membagi komisi tersebut dengan firma mitra, 50/50 kecuali firma-firma tersebut menyepakati lain secara tertulis. Agen tidak boleh menagih lebih dari satu pihak dalam transaksi yang sama.

Bisakah saya menjual kepada pembeli saya sendiri selama masa penunjukan eksklusif?

Anda bisa menjual, tetapi dengan penunjukan eksklusif yang sesungguhnya, komisi biasanya tetap terutang. Penunjukan sole dapat mencadangkan hak Anda untuk menjual sendiri tanpa komisi. Periksa jenis mana yang disebutkan dalam surat Anda sebelum menandatanganinya.

Berapa lama sebaiknya penunjukan eksklusif berlaku?

Skala tidak menetapkan lama tertentu, tetapi standar Board mewajibkan jangka waktunya dinyatakan, dan penunjukan eksklusif yang sudah berakhir tidak diperpanjang otomatis. Sepakati jangka waktu yang sesuai dengan linimasa dan properti Anda, serta klausul keluar lebih awal.

Bagaimana cara membatalkan penunjukan agen eksklusif?

Ikuti klausul pemberitahuan dalam surat, kirimkan surat kepada firma, dan simpan buktinya. Tanyakan secara tertulis kepada firma apakah masih ada komisi yang dapat diklaim, misalnya untuk pembeli yang diperkenalkannya, dan minta daftar perkenalannya sebelum Anda menunjuk firma lain.

Berencana menjual di JB?

Beri tahu saya properti, luasnya, dan linimasa Anda. Saya akan membagikan harga tercatat di sekitarnya, menjelaskan pilihan penunjukan, dan menunjukkan suratnya kepada Anda, sehingga Anda tahu komisi, jangka waktu, dan cara mengakhirinya sebelum menandatangani apa pun. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LPPEH (BOVAEP), skala komisi, Seventh Schedule (Rule 48), agensi properti, diperiksa November 2026; LPPEH, Exposure Draft on Malaysian Estate Agency Practice (MEAS), 2012; OpenExamPrep, MEAS Standard 5: ketentuan penugasan dan formulir standar Board, Juli 2026; OpenExamPrep, MEAS Standard 4: komisi agensi properti, Juli 2026; OpenExamPrep, MEAS Standards 7 dan 8: co-agency dan kunjungan, Juli 2026; OpenExamPrep, etika profesi dan perilaku yang dilarang (Rule 89), diakses November 2026; The Edge Malaysia, “Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”, Oktober 2021, diakses November 2026; New Straits Times, “SST 2 pct hike: here’s what you need to know”, 29 Februari 2024; LPPEH, fungsi Board, diakses November 2026; Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242), teks per 1 Agustus 2018

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Surat penunjukan yang Anda tandatangani yang menentukan ketentuannya; bacalah, dan tanyakan kepada pengacara jika ada yang kurang jelas, sebelum Anda menandatanganinya.