Menjual rumah di Malaysia tanpa agen (2026): apa saja yang harus Anda tangani sendiri

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, termasuk pemilik asing, yang mempertimbangkan untuk menjual tanpa agen. Jawaban singkatnya: ya, Anda bisa. Hukum Malaysia memperbolehkan pemilik menjual propertinya sendiri tanpa agen properti terdaftar. Konsekuensinya, Anda mengerjakan sendiri pekerjaan agen: menentukan harga dari transaksi tercatat, pemasaran, kunjungan calon pembeli, dan negosiasi penawaran, sementara pengacara Anda menangani SPA dan pelunasan pinjaman, dan Anda mengajukan formulir pajak keuntungan properti (RPGT). Anda menghemat biaya agen dan menggunakan waktu Anda sendiri.

Bolehkah Anda menjual rumah sendiri tanpa agen secara legal?

Boleh. Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242) mengkhususkan pekerjaan agen properti, yaitu bertindak untuk orang lain dengan imbalan, bagi agen properti terdaftar. Pasal 22C(2) kemudian mencantumkan pengecualian, dan yang pertama adalah pemilik: Anda boleh menjual, menyewakan, atau menyewagunakan tanah, bangunan, atau kepentingan Anda atasnya sendiri.

Ada dua batasan yang perlu diketahui:

• Pembantu yang tidak terdaftar tidak boleh memungut bayaran. Memasarkan rumah orang lain demi komisi tanpa registrasi merupakan pelanggaran berdasarkan pasal 30 Act 242 (denda hingga RM300,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya).
• Pemegang kuasa harus bertindak tanpa bayaran. Pengecualian ini mencakup pemegang surat kuasa (power of attorney) yang bertindak tanpa imbalan; lihat panduan surat kuasa saya.

Sekilas tentang pekerjaan yang Anda ambil alih

Menjual tanpa agen memindahkan langkah-langkah agen kepada Anda. Langkah hukum tetap ditangani pengacara, dengan atau tanpa agen.

Tugas	Menjual sendiri	Yang biasanya dilakukan agen
Penentuan harga	Tarik sendiri data transaksi tercatat	Menyiapkan perbandingan transaksi terbaru
Pemasaran	Foto, iklan, setiap telepon dan pesan	Mengiklankan unit, membagikannya kepada agen lain
Kunjungan	Hadir di setiap kunjungan, sering pada malam hari dan akhir pekan	Hadir dan mencatat siapa saja yang melihat
Penyaringan dan negosiasi	Periksa pinjaman dan kelayakan; bernegosiasi langsung	Memeriksa pembiayaan sejak awal; bernegosiasi di antara para pihak
SPA, pengalihan, pelunasan pinjaman	Pengacara Anda	Pengacara Anda
Formulir RPGT	Anda, pengacara Anda, atau konsultan pajak	Sama; agen tidak mengurus pajak

Langkah 1: Tentukan harga dari transaksi tercatat, bukan harga yang diminta

Penentuan harga adalah tahap di mana pemilik yang menjual sendiri paling sering kehilangan uang atau waktu. Harga iklan menunjukkan harapan penjual lain; yang penting adalah harga yang benar-benar dibayar pembeli.

• Data transaksi terbuka NAPIC. National Property Information Centre, bagian dari JPPH (departemen penilaian pemerintah), menerbitkan data transaksi di portalnya.
• JPPH e-Data. Data transaksi berbayar yang lebih rinci, terbuka untuk publik mulai 1 Februari 2026 (The Edge Malaysia, Januari 2026). Data satu bulan baru tersedia mulai tanggal 15 bulan berikutnya, sehingga transaksi terbaru selalu belum tercantum.
• Bandingkan yang setara. Proyek atau jalan yang sama, ukuran, lantai, arah hadap, kondisi, dan tenure yang serupa. Gunakan harga per kaki persegi dengan jenis luas yang sama; panduan saya tentang membandingkan harga per kaki persegi di JB menunjukkan caranya.
• Berpikirlah seperti bank pembeli. Penilaian bank terutama bertumpu pada transaksi tercatat; jika harga jauh di atasnya, pinjaman pembeli bisa tidak mencukupi. Lihat penilaian bank yang rendah.

Jika Anda menginginkan angka independen, penilai terdaftar dapat menyiapkan laporan dengan biaya; lihat panduan saya tentang penilaian properti independen. Panduan saya tentang memeriksa harga transaksi menjelaskan cara mencarinya.

Langkah 2: Siapkan dokumen Anda dan pasarkan rumahnya

Pembeli yang serius, dan pengacara mereka, meminta dokumen yang sama. Menyiapkannya lebih awal mempersingkat proses penjualan. Daftar periksa penjual dari The Edge Malaysia mencantumkan sebagian besar di antaranya:

• Salinan IC atau paspor Anda, dan salinan title (atau, jika belum ada title, SPA Anda dan deed of assignment yang ada; lihat membeli tanpa strata title individu).
• Detail pinjaman Anda, agar pengacara Anda dapat meminta laporan pelunasan (redemption statement) kepada bank.
• Kuitansi quit rent dan assessment terbaru, laporan biaya pemeliharaan dan sinking fund untuk unit strata, serta tagihan utilitas terbaru.
• Denah yang disetujui dan izin renovasi jika rumah diperluas (lihat perluasan bangunan ilegal).

Untuk pemasaran, Anda memerlukan foto siang hari yang jelas dan deskripsi jujur yang mencantumkan luas menurut title dan tenure. Bersiaplah menerima pesan dari agen yang menawarkan untuk membawa pembeli. Agen yang meminta bayaran kepada Anda sebenarnya meminta Anda menunjuknya: bayaran mengikuti penunjukan, dan agen tidak boleh memungut bayaran dari kedua belah pihak. Sepakati bayaran apa pun secara tertulis terlebih dahulu, atau tolak.

Langkah 3: Lakukan kunjungan dengan aman

• Ketahui siapa yang datang. Catat nama dan nomornya terlebih dahulu, dan daftarkan tamu ke pos jaga atau pengelola.
• Jangan pernah menyerahkan kunci atau kartu akses. Dampingi setiap kunjungan dan simpan barang berharga serta dokumen di tempat terkunci.
• Ajukan pertanyaan sejak awal. Tunai atau pinjaman? Apakah pinjamannya sudah disetujui awal? Untuk pembeli asing, apakah harganya memenuhi batas minimum Johor, umumnya RM1 juta untuk sebagian besar hunian (New Straits Times, April 2026), dan apakah mereka memahami persetujuan negara bagian (state consent)? Lihat menjual kepada pembeli asing di Johor.
• Jujurlah soal cacat bangunan. Cacat itu toh akan terungkap dalam inspeksi pembeli; lihat pertanyaan yang diajukan pembeli saat melihat unit.

Langkah 4: Surat penawaran dan uang tanda jadi (earnest deposit)

Setelah Anda menyepakati harga, pembeli menandatangani surat penawaran (letter of offer) dan membayar uang tanda jadi. The Edge Malaysia menyebutkan deposit yang umum sekitar 3% dari harga dan memperingatkan bahwa kata-kata dalam surat penawaran itu sendiri bisa membentuk kontrak, jadi mintalah pengacara Anda memeriksanya sebelum Anda menandatangani. Sepakati poin-poin berikut secara tertulis:

• Siapa yang memegang deposit. Idealnya pengacara sebagai pemegang dana (stakeholder) sampai SPA ditandatangani, dengan kuitansi.
• Syarat. Apakah penawaran bergantung pada pinjaman pembeli (dan, untuk pembeli asing, persetujuan negara bagian), dan apa yang terjadi pada deposit jika syarat itu gagal.
• Waktu. Kapan SPA harus ditandatangani dan deposit ditambah hingga 10% dari harga.

Sisa pembayaran biasanya jatuh tempo sekitar tiga bulan setelah SPA, dengan kemungkinan perpanjangan satu bulan dengan bunga (The Edge Malaysia). Panduan linimasa subsale saya menjabarkan minggu demi minggunya.

Langkah 5: Pengacara Anda, SPA, dan pinjaman Anda

Masing-masing pihak biasanya memiliki pengacara sendiri. Pengacara Anda menangani SPA, laporan pelunasan dari bank Anda, pelepasan hak tanggungan (discharge of charge), dan sisa pembayaran. Solicitors’ Remuneration Order 2023 menetapkan skala yang sama bagi penjual dan pembeli:

Item	Biaya skala	Contoh: penjualan RM600,000
RM500,000 pertama dari harga	1.25% (minimum RM500)	RM6,250
RM7 juta berikutnya	1%	RM1,000
Pelepasan hak tanggungan (pelunasan pinjaman)	RM400 untuk title pertama	RM400

• Masa lock-in. Periksa surat penawaran pinjaman Anda untuk biaya pelunasan dipercepat sebelum Anda menerima penawaran.
• Utang lebih besar daripada harga jual? Kekurangannya harus dibayar sebelum bank Anda melepaskan title; lihat menjual di bawah sisa pinjaman Anda.
• Bea meterai bukan tanggungan Anda. Pedoman LHDN menetapkan penerima pengalihan bertanggung jawab atas bea pengalihan, jadi pembeli yang membayarnya.

Langkah 6: RPGT dan Form CKHT

RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT) dikenakan atas keuntungan Anda. Agen tidak mengurusnya; Anda, pengacara Anda, atau konsultan pajak yang mengurusnya. Tanggal pelepasan umumnya adalah tanggal SPA.

Pelepasan	Warga negara dan PR	Perorangan asing
Dalam 3 tahun	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%
Tahun ke-5	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	Nihil	10%
Retensi oleh pembeli dari harga	3%	7%

• Formulir Anda. CKHT 1A, atau CKHT 3 jika Anda mengklaim pengecualian seperti pengecualian rumah tinggal pribadi yang hanya sekali seumur hidup, dalam 60 hari sejak pelepasan.
• Hanya daring. Pengajuan melalui e-CKHT di MyTax wajib sejak 1 Januari 2025; LHDN tidak menerima formulir kertas.
• Pembayaran. Untuk pelepasan mulai tahun penilaian 2025, pajak yang masih terutang wajib dibayar dalam 90 hari sejak pelepasan.
• Sisi pembeli. Pembeli mengajukan CKHT 2A dan menyetorkan retensi kepada LHDN dalam 60 hari, dan jumlah itu diperhitungkan terhadap pajak Anda.

Simpan dokumen pembelian dan kuitansi perbaikan; dokumen ini mengurangi keuntungan yang dikenai pajak. Panduan RPGT saya menjelaskan perhitungannya. Bukan nasihat pajak; periksa angka Anda bersama LHDN atau konsultan pajak.

Yang Anda bayar sebagai penjual, dengan dan tanpa agen

Ilustrasi dengan angka bulat rekaan: pemilik warga Malaysia menjual kondominium di JB seharga RM600,000 setelah delapan tahun, sehingga RPGT nihil, dan masa lock-in pinjaman sudah berakhir.

Biaya	Menjual sendiri	Dengan agen pada tarif yang disepakati 2%
Biaya agen ditambah pajak layanan 8%	RM0	RM12,960
Pengacara Anda, biaya skala ditambah pajak layanan 8%	RM7,830	RM7,830
Pelepasan hak tanggungan ditambah pajak layanan	RM432	RM432
RPGT (tahun keenam dan seterusnya, warga negara)	Nihil	Nihil
Waktu Anda untuk penentuan harga, kunjungan, dan tindak lanjut	Milik Anda	Sebagian besar oleh agen

Penghematannya nyata; apakah sepadan bergantung pada apakah Anda mencapai harga yang serupa dalam waktu yang serupa. Panduan saya tentang biaya yang dibayar penjual mencantumkan setiap biaya.

Risiko menjual sendiri

• Salah menentukan harga dan pembeli yang lemah. Terlalu tinggi, iklan Anda menjadi basi; terlalu rendah, Anda kehilangan uang. Pembeli yang pinjamannya gagal dapat menahan rumah Anda selama berminggu-minggu.
• Penipuan. Waspadai tangkapan layar bukti pembayaran, permintaan bayaran untuk mencairkan dana, dan desakan untuk segera menandatangani. Uang sebaiknya bergerak melalui pengacara. Jika terjadi masalah, hubungi National Scam Response Centre di 997; lihat panduan penipuan properti saya.
• Dokumen yang longgar. Penawaran tulisan tangan tanpa syarat atau klausul stakeholder dapat menimbulkan sengketa soal deposit. Lihat apa yang terjadi jika salah satu pihak mundur.
• Penyewa dan tunggakan. Lihat menjual properti yang sedang disewakan dan tunggakan dan pembagian biaya.

Kapan agen mungkin tetap sepadan

Saya adalah negosiator terdaftar, jadi pertimbangkan hal ini sesuai porsinya. Menjual sendiri cocok bagi pemilik yang punya waktu, rumah di proyek ramai dengan banyak transaksi tercatat, atau pembeli yang sudah ada di depan mata, seperti penyewa. Agen cenderung sepadan dengan bayarannya jika Anda tinggal di luar negeri, rumah Anda sulit dibandingkan, pembelinya warga asing, atau Anda lebih suka tidak menangani telepon dari orang asing.

Ada juga jalan tengah. Anda dapat memasarkan rumah sendiri sekaligus memberikan penunjukan non-eksklusif kepada satu atau lebih agen, sehingga Anda hanya membayar jika agen yang menemukan pembeli. Berdasarkan standar dari Board, penunjukan tunggal (sole appointment) juga dapat mempertahankan hak Anda untuk menjual sendiri. Panduan saya tentang listing eksklusif vs terbuka membandingkan pilihan-pilihannya, dan biaya agen properti membahas skalanya.

Menjual untuk membeli lagi? Ke mana selanjutnya

Jika Anda menjual untuk pindah ke rumah yang lebih besar atau lebih kecil, baca jual dulu atau beli dulu, lalu bandingkan area:

• Mount Austin: pasar jual kembali yang aktif untuk kondominium dan rumah tapak, sehingga transaksi tercatat berlimpah.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan rumah tapak yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: kota-kota mandiri yang lebih baru dekat Second Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan hunian tepi air di sisi timur.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung bertingkat tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Biaya yang dibayar penjual · Mengajukan penawaran untuk properti subsale · Memilih pengacara konveyansi · Menjual properti di JB sebagai warga asing

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya menjual rumah di Malaysia tanpa agen?

Bisa. Pasal 22C(2)(a) Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 memperbolehkan pemilik menjual atau menyewakan propertinya sendiri tanpa menjadi agen properti terdaftar. Anda tetap memerlukan pengacara untuk SPA, pengalihan, dan pelunasan pinjaman Anda.

Bagaimana cara menentukan harga properti saya tanpa agen?

Gunakan transaksi tercatat, bukan harga yang diminta. NAPIC menerbitkan data transaksi terbuka, dan e-Data berbayar JPPH telah terbuka untuk publik sejak 1 Februari 2026. Bandingkan unit serupa di proyek atau jalan yang sama.

Siapa yang memegang uang tanda jadi jika tidak ada agen?

Biasanya pengacara, sebagai stakeholder, sampai SPA ditandatangani. Surat penawaran harus menyebutkan siapa yang memegangnya, syarat apa yang berlaku, dan apa yang terjadi pada deposit jika pinjaman pembeli gagal. Hindari deposit yang dibayarkan ke rekening pribadi tanpa kuitansi tertulis.

Apakah saya wajib mengajukan RPGT jika menjual tanpa agen?

Ya, setiap penjual wajib mengajukannya, dengan atau tanpa agen. Anda menyerahkan Form CKHT 1A, atau CKHT 3 jika mengklaim pengecualian, melalui e-CKHT dalam 60 hari sejak pelepasan. Pembeli menahan 3% dari harga (7% untuk penjual asing) dan menyetorkannya kepada LHDN untuk diperhitungkan terhadap pajak Anda.

Berapa yang saya hemat jika tidak menggunakan agen?

Biaya agen, yang menurut skala LPPEH dibatasi maksimal 3% dari harga dengan minimum RM1,000, ditambah pajak layanan 8% jika perusahaan agen mengenakannya. Biaya hukum Anda, RPGT jika ada, dan biaya pelunasan pinjaman tetap sama.

Apakah saya harus membayar agen yang membawa pembeli ke rumah saya?

Hanya jika Anda menunjuk agen tersebut. Bayaran mengikuti penunjukan, dan agen tidak boleh memungut bayaran dari kedua belah pihak dalam satu transaksi. Jika seorang agen menawarkan untuk membawa pembeli, sepakati secara tertulis apakah Anda akan membayar dan berapa jumlahnya sebelum kunjungan apa pun.

Menjual rumah Anda di JB?

Baik Anda menjual sendiri maupun dengan bantuan, beri tahu saya propertinya, ukurannya, dan kapan Anda membelinya. Saya akan membagikan harga tercatat di sekitarnya dan menjelaskan biaya serta langkah-langkah penjualan Anda. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242), pasal 22B, 22C dan 30, teks per 1 Agustus 2018; LPPEH (BOVAEP), skala biaya agen properti, diperiksa November 2026; OpenExamPrep, ringkasan Malaysian Estate Agency Standards (edisi ketiga), Standard 5, Juli 2026; NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka (data transaksi terbuka), halaman diperbarui 7 November 2026; NAPIC (JPPH), panduan e-Data, diperiksa November 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, 29 Januari 2026; The Edge Malaysia, “Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”, Oktober 2021, diakses November 2026; Bar Council, Circular No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Juli 2023; LHDN, tarif Real Property Gains Tax, diperiksa November 2026; LHDN, tanggung jawab pihak yang melepaskan dan pihak yang memperoleh (formulir CKHT, e-CKHT, tenggat), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, pengecualian RPGT, diperbarui 22 Juni 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949, 6 November 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; MyGOV, saluran NSRC 997, diperbarui 21 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Tarif pajak, skala biaya, dan prosedur dapat berubah; konfirmasikan dengan pengacara Anda, LHDN atau konsultan pajak, serta bank Anda sebelum Anda menandatangani atau menerima penawaran.