Cara memilih pengacara conveyancing di Malaysia (2026): biaya, pemeriksaan, dan pertanyaan yang perlu diajukan

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan Malaysia, serta pemohon MM2H, yang memilih pengacara untuk pembelian di Johor Bahru. Jawaban singkatnya: tunjuk pengacara conveyancing (pengacara pengalihan properti) Anda sendiri alih-alih berbagi dengan pengacara penjual, periksa di Legal Directory milik Malaysian Bar bahwa pengacara tersebut adalah advocate and solicitor yang aktif berpraktik, dan bandingkan penawaran biayanya dengan skala Solicitors’ Remuneration Order 2023. Sebelum menunjuk, tanyakan siapa yang akan menangani berkas Anda, berapa lama biasanya setiap tahap, dan bagaimana mereka menangani persetujuan negara bagian dan penandatanganan dari luar negeri. Bayarkan uang pembelian hanya ke rekening klien (client account) firma, setelah memastikan detailnya melalui telepon.

Apa yang dikerjakan pengacara conveyancing dalam pembelian

Conveyancing adalah pekerjaan hukum untuk memindahkan kepemilikan dari penjual ke pembeli dan mendaftarkan hak tanggungan (charge) bank. Dalam subsale di Johor, biasanya ada tiga pihak pengacara:

Pengacara	Bertindak untuk	Tugas utama
Pengacara pembeli	Anda	Penelusuran sertifikat tanah dan status kebangkrutan, menyusun atau meninjau SPA, mengajukan persetujuan (termasuk persetujuan negara bagian untuk warga asing), pembubuhan bea meterai, pembayaran sisa harga, dan pendaftaran pengalihan.
Pengacara penjual	Penjual	Memperoleh angka pelunasan pinjaman penjual, memastikan iuran dan pajak sudah dibayar, menyerahkan sertifikat dan dokumen pengalihan yang sudah ditandatangani, dan mencairkan harga sesuai ketentuan SPA.
Pengacara bank (panel)	Pemberi pinjaman Anda	Menyiapkan dokumen pinjaman dan charge, yang Anda tandatangani, dan mendaftarkan charge tersebut. Peminjam biasanya membayar biaya ini.

Dalam new launch, pengacara pengembang menyiapkan SPA baku menurut undang-undang. Sebuah ruling Bar Council menyatakan bahwa pengacara yang bertindak untuk pengembang di lokasi penjualan wajib memberi tahu pembeli bahwa mereka boleh menunjuk pengacara sendiri, dan tidak boleh bertindak untuk pembeli. Anda bisa, dan sering kali sebaiknya, meminta pengacara Anda sendiri membaca SPA dan dokumen pinjaman. Panduan saya tentang penjelasan SPA membahas formulirnya.

Mengapa pengacara terpisah itu penting

Pembeli dan penjual menginginkan hal yang berbeda: pembeli ingin sertifikat yang bersih dan perlindungan, penjual ingin uangnya cepat cair. Berdasarkan ruling Bar Council (per 20 Januari 2026), pengacara yang bertindak untuk kedua pihak dalam menyusun perjanjian tidak dapat bertindak untuk salah satu pihak dalam sengketa di kemudian hari atas perjanjian itu. Berbagi satu pengacara mungkin terlihat lebih murah, tetapi Anda kehilangan penasihat yang hanya menjaga kepentingan Anda. Sebuah artikel yang diterbitkan ulang di halaman praktik conveyancing Malaysian Bar menyampaikan hal yang sama: pembeli yang bijak sebaiknya mempertimbangkan nasihat hukum yang terpisah dan independen.

Berapa biayanya: skala 2023

Biaya hukum untuk jual beli dan pinjaman ditetapkan oleh Solicitors’ Remuneration Order 2023, yang menggantikan Order 2005 sejak 15 Juli 2023 (Malaysian Bar Circular 185/2023).

Bagian dari harga atau pinjaman	Biaya skala
RM500,000 pertama	1.25% (minimum RM500)
RM7,000,000 berikutnya	1%
Di atas RM7,500,000	Dapat dinegosiasikan, tetapi tidak lebih dari 1% dari kelebihannya
New launch berdasarkan Housing Development Act (Table B)	Porsi tetap dari skala: 75% hingga RM250,000, 70% hingga RM500,000, 65% hingga RM1 million, 50% di atasnya (minimum RM500)
Pengurangan yang diizinkan	Hingga 25% di bawah Table A (SPA subsale dan pinjaman); tidak ada untuk Table B

Ilustrasi untuk subsale RM600,000 dengan pinjaman RM540,000: biaya skala SPA adalah RM6,250 untuk RM500,000 pertama ditambah RM1,000 untuk RM100,000 berikutnya, jadi RM7,250. Biaya skala pinjaman adalah RM6,250 ditambah RM400, jadi RM6,650. Pajak layanan sebesar 8% sejak 1 Maret 2024 (New Straits Times, Februari 2024), dan disbursement seperti penelusuran, pendaftaran, dan kurir dihitung terpisah. Ini perhitungan saya dengan skala penuh; gunakan kalkulator biaya pembelian dan panduan biaya hukum saya untuk angka Anda sendiri.

Mintalah penawaran biaya tertulis yang dirinci, mencakup biaya profesional, pajak layanan, dan perkiraan disbursement, termasuk biaya terpisah untuk pengurusan persetujuan negara bagian jika ada.

Pastikan pengacaranya nyata dan aktif berpraktik

1. Cari di Legal Directory. Direktori resmi Malaysian Bar mencantumkan anggota dan firma hukumnya. Pada Oktober 2025, Bar menyatakan bahwa siapa pun yang menawarkan jasa hukum tetapi tidak tercantum tidak berwenang memberi nasihat kepada publik.
2. Cocokkan detailnya. Nama pengacara, firma, alamat firma, dan nomor telepon harus sesuai dengan direktori, kop surat, dan domain email.
3. Pahami gelarnya. Hanya orang yang telah diangkat sebagai advocate and solicitor High Court yang merupakan pengacara. Lulusan hukum, paralegal, atau “penasihat hukum” di media sosial bukan pengacara.
4. Pengaduan. Pelanggaran etika dan pengacara gadungan dapat dilaporkan ke Advocates and Solicitors Disciplinary Board.

Pertanyaan sebelum Anda menunjuk

• Siapa yang menangani berkas saya? Pengacaranya sendiri, atau staf yang diawasi pengacara? Siapa yang saya hubungi, dan seberapa cepat mereka membalas?
• Pengalaman di Johor. Berapa banyak pengalihan di Johor yang mereka tangani belakangan ini, dan di kantor pertanahan mana? Untuk warga asing: apakah mereka pernah menangani persetujuan negara bagian Johor untuk pembeli asing, dan dokumen apa yang mereka perlukan dari saya?
• Jadwal. Berapa lama biasanya penelusuran, persetujuan, dokumen pinjaman, dan pendaftaran untuk sertifikat seperti ini? Apa yang bisa menundanya?
• Jenis sertifikat. Sertifikat individu, strata title, atau masih di bawah master title? Adakah restriction in interest, masa berakhir leasehold, atau syarat penggunaan tanah yang perlu diperhatikan? Lihat panduan saya tentang penelusuran sertifikat tanah dan caveat.
• Alur uang. Siapa yang memegang uang muka sebagai stakeholder, dengan ketentuan apa, dan bagaimana retensi RPGT serta pelunasan pinjaman penjual akan ditangani?
• Penandatanganan. Bisakah saya menandatangani di luar negeri, di hadapan siapa, dan apakah bank akan menerimanya?
• Biaya. Biaya skala, pengurangan jika ada, pajak layanan, disbursement, dan apa yang dikenakan jika transaksi batal.
• Kabar terbaru. Apakah mereka akan mengirim kabar singkat secara tertulis di setiap tahap?

Dana stakeholder dan rekening klien

Pengacara memegang uang klien di rekening klien berdasarkan Solicitors’ Account Rules 1990, terpisah dari uang firma sendiri. Sebagian dana dipegang sebagai stakeholder: pengacara menyimpannya untuk kedua pihak dan mencairkannya hanya ketika syarat yang disepakati terpenuhi.

Dana	Siapa yang biasanya memegangnya	Dicairkan ketika
Earnest deposit dan sisa uang muka (subsale)	Pengacara penjual atau pembeli sebagai stakeholder, sesuai ketentuan SPA	Saat penyelesaian transaksi, atau sesuai ketentuan SPA
Retensi RPGT	Pengacara pembeli	Dibayarkan ke LHDN dalam 60 hari sejak tanggal pelepasan: yang terendah dari harga tunai, pajak yang dihitung sendiri, atau 3% dari harga (7% jika penjual adalah bukan warga negara, bukan PR, atau perusahaan asing)
Sisa harga pembelian	Pengacara pembeli (bagian Anda) dan bank Anda (pinjaman)	Setelah pengalihan diajukan untuk didaftarkan dan pinjaman penjual dilunasi, sesuai ketentuan SPA

Ruling Bar Council menyatakan bahwa stakeholder wajib mematuhi secara ketat ketentuan penyimpanan dana dan hanya mencairkan uang sesuai ketentuan itu atau dengan persetujuan tertulis semua pihak, dan bahwa rekening klien tidak boleh disimpan di bank luar negeri (offshore). Dua kebiasaan melindungi Anda:

• Bayar hanya ke rekening klien firma, jangan pernah ke rekening pribadi pengacara, staf, atau agen.
• Konfirmasikan detail rekening melalui telepon ke nomor yang Anda cari sendiri, sebelum setiap pembayaran. Email yang mengatakan firma “sudah ganti bank” adalah modus penipuan klasik; lihat panduan penipuan properti dan membayar dari luar negeri saya.

Menandatangani dari luar negeri

Pengacara yang baik merencanakan penandatanganan bersama Anda sejak hari pertama. Berdasarkan section 211 National Land Code, dokumen pengalihan atau charge harus ditandatangani di hadapan saksi yang memenuhi syarat, dan section 433F membuat sebagian besar dokumen pertanahan yang ditandatangani bukan warga negara melalui surat kuasa menjadi batal. Karena itu, pembeli asing biasanya menandatangani sendiri dokumen-dokumen utama, di Johor atau di hadapan notaris atau pejabat konsuler Malaysia di luar negeri. Malaysia bukan pihak dalam Apostille Convention (tabel status HCCH, diperiksa November 2026), jadi sisihkan waktu untuk legalisasi. Panduan saya tentang membeli di JB tanpa harus terbang ke sana dan surat kuasa membahasnya secara rinci.

Tanda bahaya

• Orang tersebut tidak tercantum di Legal Directory milik Bar, atau alamat dan telepon firma tidak sesuai dengannya.
• Anda diminta membayar ke rekening pribadi, atau ke rekening “baru” yang dikirim lewat email atau pesan obrolan.
• Penawaran biaya jauh di bawah skala tanpa penjelasan, atau harga paket tanpa rincian.
• Desakan untuk menandatangani SPA sebelum penelusuran sertifikat selesai atau sebelum Anda membacanya.
• Saran untuk memakai nominee atau perjanjian sampingan guna menghindari aturan pembeli asing; lihat risiko kepemilikan nominee.
• Tidak ada kabar tertulis, dan tidak ada yang bisa memberi tahu posisi berkas Anda.

Bagaimana perannya dalam keseluruhan pembelian

Tunjuk pengacara Anda sebelum menandatangani apa pun yang mengikat selain surat penawaran. Urutannya biasanya: penawaran dan earnest deposit, penelusuran sertifikat, SPA, dokumen pinjaman, persetujuan, penyelesaian, dan pendaftaran. Panduan saya tentang langkah hukum membeli di Johor, jadwal subsale di JB, dan memorandum of transfer dan pendaftaran sertifikat menunjukkan peran pengacara Anda. Pembeli asing juga sebaiknya membaca panduan harga minimum Johor dan bea meterai 2026.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: banyak kondominium dan rumah teras subsale yang sudah jadi dengan sertifikat individu atau strata title.
• Iskandar Puteri: campuran sertifikat hunian dan komersial, jadi pemeriksaan sertifikat penting.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi di pusat kota dekat RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: perumahan mapan di sisi timur.
• New launch di JB: SPA baku menurut undang-undang yang disiapkan pengacara pengembang.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Biaya hukum saat membeli · Penjelasan SPA · Persetujuan negara bagian di Johor · Biaya tersembunyi saat membeli

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah pembeli dan penjual memakai pengacara yang sama di Malaysia?

Hal itu terjadi, tetapi biasanya lebih baik setiap pihak memiliki pengacara sendiri. Berdasarkan ruling Bar Council, pengacara yang bertindak untuk kedua pihak dalam menyusun perjanjian tidak dapat bertindak untuk salah satu pihak dalam sengketa di kemudian hari atas perjanjian itu, dan Anda kehilangan penasihat yang hanya berfokus pada Anda.

Berapa biaya pengacara conveyancing di Malaysia?

Berdasarkan Solicitors’ Remuneration Order 2023: 1.25% dari RM500,000 pertama (minimum RM500), 1% dari RM7 million berikutnya, dan biaya yang dapat dinegosiasikan dengan batas 1% di atas itu. Pengacara boleh mengurangi biaya subsale dan pinjaman hingga 25%. Tambahkan pajak layanan 8% dan disbursement.

Bagaimana cara memeriksa apakah seorang pengacara asli?

Cari nama dan firmanya di Legal Directory milik Malaysian Bar dan cocokkan alamat, telepon, dan domain emailnya. Bar menyatakan pada Oktober 2025 bahwa orang yang tidak tercantum tidak berwenang memberikan jasa hukum kepada publik.

Apakah saya perlu pengacara sendiri untuk new launch?

Tidak wajib, tetapi membantu. Pengacara pengembang menyiapkan SPA baku menurut undang-undang dan bertindak untuk pengembang; sebuah ruling Bar Council menyatakan bahwa pengacara yang bertindak untuk pengembang di lokasi penjualan tidak boleh bertindak untuk pembeli. Pengacara Anda sendiri dapat memeriksa detail unit dan dokumen pinjaman Anda.

Ke mana saya harus membayar uang muka dan sisa harga?

Ke rekening klien firma hukum, atau ke Housing Development Account milik pengembang untuk new launch, setelah memastikan rekeningnya melalui telepon ke nomor yang Anda cari sendiri. Jangan pernah ke rekening pribadi atau rekening baru yang dikirim lewat email.

Bisakah pembeli asing menandatangani melalui surat kuasa?

Umumnya tidak untuk dokumen pertanahan. Section 433F National Land Code membuat sebagian besar instrumen yang ditandatangani bukan warga negara melalui kuasa menjadi batal, sehingga pembeli asing biasanya menandatangani sendiri, di Johor atau di hadapan notaris atau pejabat konsuler Malaysia di luar negeri.

Membeli di JB dan sedang memilih pengacara?

Saya tidak memilihkan pengacara untuk Anda, tetapi saya dapat menjelaskan setiap langkah dan jadwal yang lazim untuk jenis properti dan sertifikat Anda, agar Anda tahu apa yang perlu ditanyakan sebelum menunjuk pengacara. Beri tahu saya propertinya, harganya, dan dari negara mana Anda membeli. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Malaysian Bar, Circular No 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023 (in force 15 July 2023); Malaysian Bar, Rules and Rulings of the Bar Council, as at 20 January 2026 (rulings 5.07, 6.07, 8.03, 14.10); Malaysian Bar, press release “Understanding the legal profession: who is a lawyer?”, 1 October 2025; FMT, “Bar Council cautions public against ‘social media lawyers’”, 1 October 2025; Malaysian Bar, Legal Directory, checked November 2026; Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee page, “The solicitor in a sale and purchase transaction”, checked November 2026; Malaysian Bar, Accountant’s Report Rules 1990, rule 2 (client account as defined in the Solicitors’ Account Rules 1990); LHDN, RPGT: retention and remittance of money by the acquirer, checked November 2026; New Straits Times, “SST 2 pct hike: here’s what you need to know”, February 2024; National Land Code (Revised 2020), section 211, attestation of instruments, checked November 2026; National Land Code (Revised 2020), section 433F, checked November 2026; HCCH, Apostille Convention status table, checked November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Saya tidak merekomendasikan pengacara atau firma tertentu. Biaya, aturan, dan praktik bisa berubah; konfirmasikan semuanya dengan pengacara yang Anda tunjuk.