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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日
本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国和马来西亚的买家，以及MM2H申请人，帮助你为新山的购房交易挑选律师。简单来说：委任你自己的产业转让律师，不要与卖家共用律师；在马来西亚律师公会（Malaysian Bar）的Legal Directory上查证该律师是执业的辩护律师兼律师（advocate and solicitor）；并以《2023年律师酬金令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）的收费标准比较报价。委任之前，问清楚谁会处理你的文件、每个步骤通常需要多久，以及他们如何处理州政府批准和海外签署。购房款项只能存入律师楼的客户账户（client account），而且要先通过电话确认账户资料。
快速解答
- 各自的律师：二手房交易中，买家和卖家通常各有自己的律师，银行也有自己的律师处理贷款文件。
- 费用：根据2023年7月15日起生效的《2023年律师酬金令》，首RM50万收1.25%（最低RM500），接下来的RM700万收1%。律师可将二手房买卖和贷款的收费标准下调最多25%。另加8%服务税和代付费用（disbursements）。
- 查证：在马来西亚律师公会的Legal Directory上搜索该律师和律师楼。单有法律学位，并不代表就是律师。
- 要问：日常由谁处理、处理柔佛地契和外国人州政府批准的经验、预计时间表，以及他们如何向你汇报进度。
- 款项：只付款到律师楼的客户账户；保管人（stakeholder）只能按照议定条款发放款项。
- 人在海外：外国买家通常须亲自在合格见证人面前签署土地文件，因为授权书（power of attorney）一般对他们不适用。
产业转让律师在购房中做什么
产业转让（conveyancing）是把房产所有权从卖家转给买家，并登记银行押记的法律工作。在柔佛的二手房交易中，通常有三方律师：
| 律师 | 代表 | 主要工作 |
|---|---|---|
| 买家律师 | 你 | 地契和破产查册、拟定或审阅买卖合约（SPA）、申请各项批准（包括外国人的州政府批准）、盖印花、支付余款，以及登记过户。 |
| 卖家律师 | 卖家 | 取得卖家的贷款赎回金额、确认各项开销已缴清、交付地契和已签署的过户文件，并按买卖合约规定发放房价款项。 |
| 银行（panel）律师 | 你的贷款银行 | 拟备由你签署的贷款和押记文件，并登记押记。这些费用通常由借款人支付。 |
新项目方面，买卖合约是由发展商的律师拟备的法定合约。律师公会（Bar Council）的一项裁定规定，在销售现场代表发展商的律师必须告诉买家，他们可以委任自己的律师，而且不得代表买家。你可以、而且往往应该请自己的律师审阅买卖合约和贷款文件。我的买卖合约解说指南介绍各种表格。
为什么要各自请律师
买家和卖家要的东西不同：买家要的是干净的地契和保障，卖家要的是尽快拿到钱。根据律师公会的裁定（截至2026年1月20日），曾在拟定协议时同时代表双方的律师，日后若双方因该协议发生纠纷，不能代表任何一方。共用一名律师看起来较省钱，但你会失去一位只为你着想的顾问。马来西亚律师公会产业转让业务页面上转载的一篇文章也指出同一点：谨慎的买家应考虑取得独立的法律意见。
费用：2023年收费标准
买卖和贷款的律师费，由《2023年律师酬金令》规定，该酬金令自2023年7月15日起取代2005年的酬金令（马来西亚律师公会第185/2023号通告）。
| 房价或贷款的部分 | 标准收费 |
|---|---|
| 首RM50万 | 1.25%（最低RM500） |
| 接下来的RM700万 | 1% |
| 超过RM750万的部分 | 可商议，但不超过超出部分的1% |
| 《房屋发展法令》下的新项目（Table B） | 按标准收费的固定比例：RM25万以下75%，RM50万以下70%，RM100万以下65%，以上50%（最低RM500） |
| 允许的减免 | 可比Table A（二手房买卖合约和贷款）低最多25%；Table B不得减免 |
示例：一间RM60万的二手房，贷款RM54万：买卖合约的标准律师费为首RM50万收RM6,250，加上接下来RM10万收RM1,000，共RM7,250。贷款的标准律师费为RM6,250加RM400，共RM6,650。服务税自2024年3月1日起为8%（New Straits Times，2024年2月），而查册、登记和快递等代付费用另计。以上是我按全额标准收费计算的结果；你自己的数字，请使用我的购房费用计算器和律师费指南。
请律师提供书面的分项报价，列出专业费用、服务税和预计的代付费用，包括州政府批准相关工作是否另外收费。
查证律师是否真实且在执业
- 搜索Legal Directory。马来西亚律师公会的官方名录列出其会员和律师楼。2025年10月，律师公会表示，任何提供法律服务但不在名录上的人，都无权向公众提供法律意见。
- 核对资料。律师的姓名、律师楼、律师楼地址和电话号码，应与名录、信笺和电邮域名一致。
- 了解头衔。只有获准成为高等法院辩护律师兼律师的人，才是律师。法律系毕业生、律师助理（paralegal）或社交媒体上的“法律顾问”都不是。
- 投诉。不当行为和冒充者，可向律师纪律委员会（Advocates and Solicitors Disciplinary Board）举报。
委任前要问的问题
- 谁处理我的文件？是律师本人，还是由律师监督的文员？我该打给谁，他们多快回复？
- 柔佛经验。他们最近办过多少宗柔佛的过户，经手过哪些土地局？外国买家要问：他们是否处理过外国买家的柔佛州政府批准，需要我提供哪些文件？
- 时间表。像这样的地契，查册、批准、贷款文件和登记通常需要多久？有什么可能造成延误？
- 地契类型。个别地契、分层地契，还是仍在母地契之下？有没有权益限制（restriction in interest）、租约到期或土地用途条件需要注意？请参阅我的地契查册与限制令指南。
- 款项流程。谁以保管人身份持有订金、条件是什么，RPGT保留款和卖家的贷款赎回会如何处理？
- 签署。我可以在海外签署吗？在谁面前签？银行会接受吗？
- 费用。标准收费、任何减免、服务税、代付费用，以及交易告吹时要收多少钱。
- 进度汇报。每个阶段他们会不会发一份简短的书面更新？
保管款项与客户账户
根据《1990年律师账户规则》（Solicitors’ Account Rules 1990），律师须把客户的钱存放在客户账户中，与律师楼本身的钱分开。有些款项是以保管人身份持有的：律师为双方保管这笔钱，只有在议定条件达成时才发放。
| 款项 | 通常由谁持有 | 何时发放 |
|---|---|---|
| 诚意订金和余下订金（二手房） | 按买卖合约规定，由卖家或买家律师以保管人身份持有 | 交易完成时，或按买卖合约允许的时间 |
| RPGT保留款 | 买家律师 | 在出售日期起60天内缴交LHDN：取现金售价、自行评估的税款或售价的3%三者中较低者（如果卖家是非公民、非永久居民或外国公司，则为7%） |
| 房价余款 | 买家律师（你自付的部分）和你的银行（贷款） | 按买卖合约规定，在过户文件提交登记且卖家贷款已赎回后 |
律师公会的裁定规定，保管人必须严格遵守保管条款，只能按照这些条款或在所有各方书面同意下发放款项，而且客户账户不得开设在离岸银行。有两个习惯可以保护你：
在海外签署
好的律师会在第一天就与你规划签署安排。根据《国家土地法典》第211条，过户或押记文件必须在合格见证人面前签署，而第433F条规定，非公民通过授权书签立的大部分土地文件均属无效。因此，外国买家通常亲自签署主要文件，可以在柔佛签，或在海外的公证人或马来西亚领事官员面前签。马来西亚并非《海牙认证公约》（Apostille Convention）缔约国（HCCH状态表，2026年11月核对），所以要预留办理认证（legalisation）的时间。我的不必飞来新山也能买房和授权书指南有详细说明。
危险信号
- 此人不在律师公会的Legal Directory上，或律师楼的地址和电话与名录不符。
- 你被要求付款到个人账户，或通过电邮或聊天发来的“新”账户。
- 报价远低于标准收费却没有解释，或只给一个全包价而没有分项清单。
- 在地契查册完成之前，或在你还没读过买卖合约之前，就催促你签约。
- 建议你使用代名人或附加协议来规避外国买家规定；请参阅代名持有的风险。
- 没有书面更新，也没有人能告诉你文件进展到哪里。
律师在整个购房过程中的位置
在签署出价以外任何具约束力的文件之前，先委任你的律师。一般顺序是：出价和诚意订金、地契查册、买卖合约、贷款文件、各项批准、完成交易和登记。我的在柔佛买房的法律步骤、新山二手房交易时间表和过户备忘录与地契登记指南说明律师在哪个环节介入。外国买家也应阅读柔佛最低价格指南和2026年印花税。
如果你在意这一点，可以在哪里买
- Mount Austin：许多已完工的二手公寓和排屋，持有个别地契或分层地契。
- 依斯干达公主城：住宅和商业地契兼有，所以地契查核很重要。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近RTS Link的市中心高楼。
- Permas Jaya和Senibong：东部的成熟住宅区。
- 新山新项目：由发展商律师拟备的法定买卖合约。
可以在我的新山房产地图上比较。
更多柔佛生活指南：买房的律师费 · 买卖合约解说 · 柔佛州政府批准 · 买房的隐藏费用
常见问题
在马来西亚，买家和卖家可以用同一名律师吗？
有这种情况，但通常各方有自己的律师比较好。根据律师公会的裁定，曾在拟定协议时代表双方的律师，日后若因该协议发生纠纷，不能代表任何一方，而且你会失去一位只为你着想的顾问。
在马来西亚请产业转让律师要多少钱？
根据《2023年律师酬金令》：首RM50万收1.25%（最低RM500），接下来的RM700万收1%，超出部分的费用可商议，上限为1%。律师可将二手房买卖和贷款费用下调最多25%。另加8%服务税和代付费用。
怎样查证律师是不是真的？
在马来西亚律师公会的Legal Directory上搜索姓名和律师楼，并核对地址、电话和电邮域名。律师公会在2025年10月表示，不在名录上的人无权向公众提供法律服务。
买新项目需要请自己的律师吗？
不是强制的，但会有帮助。发展商的律师拟备法定买卖合约，并代表发展商；律师公会的一项裁定规定，在销售现场代表发展商的律师不得代表买家。你自己的律师可以查核你的单位资料和贷款文件。
订金和余款应该付到哪里？
付到律师楼的客户账户，新项目则付到发展商的房屋发展账户（Housing Development Account），付款前用你自己查到的电话号码致电确认账户。绝不付到个人账户，或通过电邮发来的新账户。
外国买家可以通过授权书签署吗？
土地文件一般不行。《国家土地法典》第433F条规定，非公民通过受权人签立的大部分文书均属无效，所以外国买家通常亲自签署，可以在柔佛签，或在海外的公证人或马来西亚领事官员面前签。
在新山买房，正在挑选律师？
我不会替你选律师，但我可以针对你的房产和地契类型，解释每个步骤和一般时间表，让你在委任律师之前知道该问什么。告诉我房产、价格以及你从哪个国家购买。你也可以预约见面，如果人在国外，可以预约Zoom咨询。
资料来源：Malaysian Bar，第185/2023号通告，Solicitors’ Remuneration Order 2023（2023年7月15日生效）；Malaysian Bar，Rules and Rulings of the Bar Council，截至2026年1月20日（裁定5.07、6.07、8.03、14.10）；Malaysian Bar，新闻稿“Understanding the legal profession: who is a lawyer?”，2025年10月1日；FMT，“Bar Council cautions public against ‘social media lawyers’”，2025年10月1日；Malaysian Bar，Legal Directory，2026年11月核对；Malaysian Bar产业转让业务委员会页面，“The solicitor in a sale and purchase transaction”，2026年11月核对；Malaysian Bar，Accountant’s Report Rules 1990第2条（客户账户的定义见Solicitors’ Account Rules 1990）；LHDN，RPGT：买方保留及汇交款项，2026年11月核对；New Straits Times，“SST 2 pct hike: here’s what you need to know”，2024年2月；National Land Code（Revised 2020）第211条，文书的见证，2026年11月核对；National Land Code（Revised 2020）第433F条，2026年11月核对；HCCH，Apostille Convention状态表，2026年11月核对
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月13日，不构成法律建议。我不推荐特定的律师或律师楼。收费、规定和做法会改变；一切请向你委任的律师确认。