Menjual rumah anda di Malaysia tanpa ejen (2026): apa yang perlu anda uruskan sendiri

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, termasuk pemilik warga asing, yang sedang mempertimbangkan untuk menjual tanpa ejen. Jawapan ringkasnya: ya, anda boleh. Undang-undang Malaysia membenarkan pemilik menjual hartanah sendiri tanpa ejen harta tanah berdaftar. Anda kemudian melakukan kerja ejen sendiri: menetapkan harga berdasarkan jualan yang direkodkan, pemasaran, lawatan dan rundingan tawaran, manakala peguam anda menguruskan SPA dan penebusan pinjaman dan anda memfailkan borang cukai keuntungan harta tanah (RPGT). Anda menjimatkan fi ejen dan menggunakan masa anda sendiri.

Bolehkah anda menjual rumah sendiri tanpa ejen secara sah?

Boleh. Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Akta 242) mengkhaskan kerja agensi harta tanah, iaitu bertindak bagi pihak orang lain dengan bayaran, kepada ejen harta tanah berdaftar. Seksyen 22C(2) kemudian menyenaraikan pengecualian, dan yang pertama ialah pemilik: anda boleh menjual, menyewakan atau memajakkan tanah, bangunan atau kepentingan anda sendiri di dalamnya.

Dua had yang perlu diketahui:

• Pembantu tidak berdaftar tidak boleh mengenakan bayaran. Memasarkan rumah orang lain untuk komisen tanpa pendaftaran ialah kesalahan di bawah seksyen 30 Akta 242 (denda sehingga RM300,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya).
• Penerima kuasa wakil mesti bertindak tanpa bayaran. Pengecualian ini meliputi pemegang surat kuasa wakil yang bertindak tanpa balasan; lihat panduan surat kuasa wakil saya.

Tugas yang anda pikul, secara ringkas

Menjual tanpa ejen memindahkan langkah-langkah ejen kepada anda. Langkah undang-undang tetap dikendalikan oleh peguam dalam apa jua keadaan.

Tugas	Menjual sendiri	Apa yang biasanya dilakukan ejen
Penetapan harga	Cari jualan direkodkan sendiri	Menyediakan perbandingan jualan terkini
Pemasaran	Gambar, iklan, setiap panggilan dan mesej	Mengiklankan unit, berkongsi dengan ejen lain
Lawatan	Hadir setiap kali, selalunya pada waktu petang dan hujung minggu	Hadir dan merekodkan siapa yang melawat
Saringan dan rundingan	Semak pinjaman dan kelayakan; berunding secara terus	Menyemak pembiayaan lebih awal; berunding antara pihak-pihak
SPA, pindah milik, penebusan pinjaman	Peguam anda	Peguam anda
Borang RPGT	Anda, peguam anda atau ejen cukai	Sama; ejen tidak memfailkan cukai

Langkah 1: Tetapkan harga berdasarkan jualan direkodkan, bukan harga yang diminta

Penetapan harga ialah bahagian di mana pemilik yang menjual sendiri paling kerap kerugian wang atau masa. Harga iklan menunjukkan harapan penjual lain; yang penting ialah harga yang sebenarnya dibayar oleh pembeli.

• Data transaksi terbuka NAPIC. Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), sebahagian daripada JPPH (jabatan penilaian kerajaan), menerbitkan data transaksi di portalnya.
• e-Data JPPH. Data transaksi berbayar yang lebih terperinci, dibuka kepada orang awam mulai 1 Februari 2026 (The Edge Malaysia, Januari 2026). Data bagi sesuatu bulan hanya tersedia mulai 15hb bulan berikutnya, jadi urus niaga terbaharu sentiasa belum ada.
• Bandingkan yang setara. Projek atau jalan yang sama, saiz, tingkat, arah hadapan, keadaan dan pegangan yang serupa. Gunakan harga sekaki persegi pada jenis keluasan yang sama; panduan saya tentang membandingkan harga sekaki persegi di JB menunjukkan caranya.
• Berfikir seperti bank pembeli. Penilaian bank bergantung terutamanya pada jualan direkodkan; jika harga jauh melebihinya, pinjaman pembeli mungkin tidak mencukupi. Lihat penilaian bank yang rendah.

Jika anda mahukan angka bebas, penilai berdaftar boleh menyediakan laporan dengan bayaran; lihat panduan saya tentang penilaian hartanah bebas. Panduan saya tentang menyemak harga transaksi menerangkan cara membuat carian.

Langkah 2: Sediakan dokumen anda dan pasarkan rumah

Pembeli yang serius, dan peguam mereka, meminta dokumen yang sama. Menyediakannya lebih awal memendekkan proses jualan. Senarai semak penjual oleh The Edge Malaysia menyenaraikan kebanyakannya:

• Salinan IC atau pasport anda, dan salinan hakmilik (atau, jika tiada hakmilik, SPA anda dan sebarang surat ikatan penyerahan hak; lihat membeli tanpa hakmilik strata individu).
• Butiran pinjaman anda, supaya peguam anda boleh meminta penyata penebusan daripada bank.
• Resit cukai tanah dan cukai taksiran terkini, penyata penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bagi unit strata, dan bil utiliti terkini.
• Pelan yang diluluskan dan permit pengubahsuaian jika rumah itu telah disambung (lihat sambungan tanpa kelulusan).

Untuk pemasaran, anda memerlukan gambar siang hari yang jelas dan penerangan yang jujur dengan keluasan hakmilik dan pegangan. Jangkakan mesej daripada ejen yang menawarkan untuk membawa pembeli. Ejen yang meminta fi daripada anda sebenarnya meminta anda melantik mereka: fi mengikut pelantikan, dan ejen tidak boleh mengenakan bayaran kepada kedua-dua pihak. Persetujui sebarang fi secara bertulis terlebih dahulu, atau tolak.

Langkah 3: Kendalikan lawatan dengan selamat

• Kenali siapa yang datang. Ambil nama dan nombor telefon terlebih dahulu, dan daftarkan pelawat di pondok pengawal atau pejabat pengurusan.
• Jangan sekali-kali serahkan kunci atau kad akses. Hadir dalam setiap lawatan dan simpan barang berharga serta dokumen di tempat berkunci.
• Tanya soalan awal. Tunai atau pinjaman? Adakah pinjaman telah diluluskan awal? Bagi pembeli asing, adakah harga memenuhi had minimum Johor, secara umumnya RM1 juta bagi kebanyakan rumah (New Straits Times, April 2026), dan adakah mereka memahami kebenaran negeri? Lihat menjual kepada pembeli asing di Johor.
• Jujur tentang kecacatan. Ia akan ditemui juga dalam pemeriksaan pembeli; lihat soalan yang ditanya pembeli semasa lawatan.

Langkah 4: Surat tawaran dan deposit cengkeram

Sebaik sahaja harga dipersetujui, pembeli menandatangani surat tawaran dan membayar deposit cengkeram. The Edge Malaysia menggambarkan deposit biasa sebagai lebih kurang 3% daripada harga dan mengingatkan bahawa perkataan dalam tawaran itu sendiri boleh membentuk kontrak, jadi minta peguam anda menelitinya sebelum anda menandatangani. Persetujui perkara-perkara ini secara bertulis:

• Siapa yang memegang deposit. Sebaik-baiknya peguam sebagai pemegang amanah (stakeholder) sehingga SPA ditandatangani, dengan resit.
• Syarat. Sama ada tawaran tertakluk kepada pinjaman pembeli (dan, bagi pembeli asing, kebenaran negeri), dan apa yang berlaku kepada deposit jika gagal.
• Masa. Bila SPA mesti ditandatangani dan deposit ditambah sehingga 10% daripada harga.

Baki biasanya perlu dibayar lebih kurang tiga bulan selepas SPA, dengan kemungkinan lanjutan satu bulan dengan faedah (The Edge Malaysia). Panduan garis masa subsale saya menerangkan minggu demi minggu.

Langkah 5: Peguam anda, SPA dan pinjaman anda

Setiap pihak biasanya mempunyai peguam sendiri. Peguam anda menguruskan SPA, penyata penebusan bank anda, pelepasan gadaian dan baki harga. Solicitors’ Remuneration Order 2023 menetapkan skala yang sama bagi penjual dan pembeli:

Perkara	Fi skala	Contoh: jualan RM600,000
RM500,000 pertama harga	1.25% (minimum RM500)	RM6,250
RM7 juta berikutnya	1%	RM1,000
Pelepasan gadaian (penebusan pinjaman)	RM400 bagi hakmilik pertama	RM400

• Tempoh lock-in. Semak surat tawaran pinjaman anda untuk caj penyelesaian awal sebelum anda menerima tawaran.
• Berhutang lebih daripada harga jualan? Kekurangan itu mesti dibayar sebelum bank anda melepaskan hakmilik; lihat menjual di bawah jumlah pinjaman.
• Duti setem bukan tanggungan anda. Garis panduan LHDN menjadikan penerima pindahan bertanggungan bagi duti ke atas pindah milik, jadi pembeli yang membayarnya.

Langkah 6: RPGT dan Borang CKHT

RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT) dikenakan ke atas keuntungan anda. Ejen tidak memfailkannya; anda, peguam anda atau ejen cukai yang memfailkannya. Tarikh pelupusan secara amnya ialah tarikh SPA.

Pelupusan	Warganegara dan PR	Individu warga asing
Dalam tempoh 3 tahun	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%
Tahun ke-5	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	Tiada	10%
Jumlah tahanan pembeli daripada harga	3%	7%

• Borang anda. CKHT 1A, atau CKHT 3 jika anda menuntut pengecualian seperti pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup, dalam tempoh 60 hari selepas pelupusan.
• Dalam talian sahaja. Pemfailan melalui e-CKHT di MyTax diwajibkan sejak 1 Januari 2025; LHDN tidak menerima borang kertas.
• Bayaran. Bagi pelupusan mulai tahun taksiran 2025, sebarang cukai yang masih perlu dibayar hendaklah dijelaskan dalam tempoh 90 hari selepas pelupusan.
• Pihak pembeli. Pembeli memfailkan CKHT 2A dan membayar jumlah tahanan kepada LHDN dalam tempoh 60 hari, dan jumlah itu diambil kira dalam cukai anda.

Simpan dokumen pembelian dan resit penambahbaikan; ia mengurangkan keuntungan. Panduan RPGT saya menerangkan pengiraannya. Bukan nasihat cukai; semak angka anda dengan LHDN atau ejen cukai.

Apa yang anda bayar sebagai penjual, dengan dan tanpa ejen

Ilustrasi dengan angka bulat rekaan: seorang pemilik warganegara Malaysia menjual kondo di JB pada harga RM600,000 selepas lapan tahun, jadi RPGT tiada, dan tempoh lock-in pinjaman telah tamat.

Kos	Menjual sendiri	Dengan ejen pada kadar 2% yang dipersetujui
Fi ejen serta cukai perkhidmatan 8%	RM0	RM12,960
Peguam anda, fi skala serta cukai perkhidmatan 8%	RM7,830	RM7,830
Pelepasan gadaian serta cukai perkhidmatan	RM432	RM432
RPGT (tahun keenam dan seterusnya, warganegara)	Tiada	Tiada
Masa anda untuk penetapan harga, lawatan dan susulan	Tanggungan anda	Kebanyakannya tanggungan ejen

Penjimatan itu nyata; sama ada ia berbaloi bergantung pada sama ada anda mencapai harga yang serupa dalam tempoh yang serupa. Panduan saya tentang apa yang dibayar penjual menyenaraikan setiap kos.

Risiko menjual sendiri

• Salah menetapkan harga dan pembeli yang lemah. Terlalu tinggi dan iklan menjadi basi; terlalu rendah dan anda kehilangan wang. Pembeli yang pinjamannya gagal boleh mengikat rumah anda selama beberapa minggu.
• Penipuan. Jangan percaya tangkapan skrin pembayaran, permintaan fi untuk melepaskan dana, dan desakan untuk menandatangani. Wang sepatutnya bergerak melalui peguam. Jika berlaku masalah, hubungi Pusat Respons Scam Kebangsaan di talian 997; lihat panduan penipuan hartanah saya.
• Dokumen yang longgar. Tawaran bertulis tangan tanpa syarat atau klausa pemegang amanah boleh menimbulkan pertikaian tentang deposit. Lihat apa yang berlaku jika satu pihak menarik diri.
• Penyewa dan tunggakan. Lihat menjual hartanah yang sedang disewa dan tunggakan dan pembahagian.

Bila ejen mungkin masih berbaloi

Saya seorang perunding hartanah berdaftar, jadi nilailah pandangan ini dengan sewajarnya. Menjual sendiri sesuai bagi pemilik yang mempunyai masa, rumah dalam projek yang aktif dengan banyak jualan direkodkan, atau pembeli yang sudah ada, seperti penyewa. Ejen biasanya berbaloi apabila anda tinggal di luar negara, rumah itu sukar dibandingkan, pembelinya warga asing, atau anda lebih suka tidak melayan panggilan orang yang tidak dikenali.

Ada juga jalan tengah. Anda boleh memasarkan rumah sendiri dan juga memberi pelantikan tidak eksklusif kepada seorang atau lebih ejen, jadi anda hanya membayar jika ejen menemui pembeli. Di bawah standard Lembaga, pelantikan tunggal juga boleh mengekalkan hak anda untuk menjual sendiri. Panduan saya tentang penyenaraian eksklusif vs terbuka membandingkan pilihan ini, dan fi ejen hartanah menerangkan skalanya.

Menjual untuk membeli semula? Di mana untuk mencari seterusnya

Jika anda menjual untuk menaik taraf atau mengecilkan saiz rumah, baca jual dahulu atau beli dahulu, kemudian bandingkan kawasan:

• Mount Austin: pasaran jualan semula yang aktif bagi kondo dan rumah bertanah, jadi jualan direkodkan banyak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan rumah bertanah yang mantap.
• Iskandar Puteri: perbandaran lebih baharu berhampiran Laluan Kedua.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dan rumah tepi air.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan bertingkat tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Apa yang dibayar penjual · Membuat tawaran untuk rumah subsale · Memilih peguam hartanah · Menjual hartanah JB sebagai warga asing

Soalan lazim

Bolehkah saya menjual rumah saya di Malaysia tanpa ejen?

Boleh. Seksyen 22C(2)(a) Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 membenarkan pemilik menjual atau menyewakan hartanah sendiri tanpa menjadi ejen harta tanah berdaftar. Anda masih memerlukan peguam untuk SPA, pindah milik dan penebusan pinjaman anda.

Bagaimana saya menetapkan harga hartanah tanpa ejen?

Gunakan jualan direkodkan, bukan harga yang diminta. NAPIC menerbitkan data transaksi terbuka, dan e-Data berbayar JPPH telah dibuka kepada orang awam sejak 1 Februari 2026. Bandingkan unit yang serupa dalam projek atau jalan yang sama.

Siapa yang memegang deposit cengkeram jika tiada ejen?

Biasanya peguam, sebagai pemegang amanah, sehingga SPA ditandatangani. Surat tawaran patut menyatakan siapa yang memegangnya, syarat yang terpakai dan apa yang berlaku kepadanya jika pinjaman pembeli gagal. Elakkan deposit yang dibayar ke akaun peribadi tanpa resit bertulis.

Adakah saya perlu memfailkan RPGT jika menjual tanpa ejen?

Ya, setiap penjual perlu memfailkan, sama ada menggunakan ejen atau tidak. Anda mengemukakan Borang CKHT 1A, atau CKHT 3 jika menuntut pengecualian, melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari selepas pelupusan. Pembeli menahan 3% daripada harga (7% bagi penjual warga asing) dan membayarnya kepada LHDN untuk cukai anda.

Berapa banyak yang saya jimat dengan tidak menggunakan ejen?

Fi ejen, yang dihadkan oleh skala LPPEH pada 3% daripada harga dengan minimum RM1,000, serta cukai perkhidmatan 8% jika firma mengenakannya. Fi guaman anda, sebarang RPGT dan kos penebusan pinjaman kekal sama.

Adakah saya perlu membayar ejen yang membawa pembeli ke rumah saya?

Hanya jika anda melantik ejen itu. Fi mengikut pelantikan, dan ejen tidak boleh mengenakan bayaran kepada kedua-dua pihak dalam satu urus niaga. Jika ejen menawarkan untuk membawa pembeli, persetujui secara bertulis sama ada anda akan membayar dan berapa jumlahnya sebelum sebarang lawatan.

Menjual rumah anda di JB?

Sama ada anda menjual sendiri atau dengan bantuan, beritahu saya hartanah, saiznya dan bila anda membelinya. Saya akan berkongsi harga direkodkan berhampiran dan menerangkan kos serta langkah-langkah bagi jualan anda. Anda juga boleh membuat temujanji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Akta 242), seksyen 22B, 22C dan 30, teks setakat 1 Ogos 2018; LPPEH (BOVAEP), skala fi agensi harta tanah, disemak November 2026; OpenExamPrep, ringkasan Malaysian Estate Agency Standards (edisi ketiga), Standard 5, Julai 2026; NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka, halaman dikemas kini 7 November 2026; NAPIC (JPPH), panduan e-Data, disemak November 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, 29 Januari 2026; The Edge Malaysia, “Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”, Oktober 2021, diakses November 2026; Majlis Peguam, Pekeliling No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Julai 2023; LHDN, kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah, disemak November 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (borang CKHT, e-CKHT, tarikh akhir), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, pengecualian RPGT, dikemas kini 22 Jun 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949, 6 November 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; MyGOV, talian NSRC 997, dikemas kini 21 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Kadar cukai, skala fi dan prosedur boleh berubah; sahkan dengan peguam anda, LHDN atau ejen cukai dan bank anda sebelum menandatangani atau menerima tawaran.