Menjual dengan harga kurang daripada pinjaman anda di Malaysia (2026): ekuiti negatif, kekurangan dan pilihan anda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik di Johor Bahru, rakyat Malaysia atau asing, yang harga jualan realistik terbaiknya lebih rendah daripada baki pinjaman perumahan yang masih perlu dibayar. Jawapan ringkasnya: anda masih boleh menjual, tetapi bank anda mesti menerima jumlah penebusan penuh sebelum melepaskan hak milik, jadi anda perlu menampung jurang itu (kekurangan) secara tunai sebelum penyempurnaan atau mempersetujui susunan lain dengan bank secara bertulis. Berbincang dengan bank lebih awal, pertimbangkan khidmat kaunseling daripada AKPK, agensi hutang yang ditubuhkan oleh Bank Negara Malaysia, dan ingat bahawa jualan secara rugi tidak dikenakan cukai keuntungan harta tanah (RPGT) tetapi masih perlu dilaporkan kepada LHDN.

Cara jumlah penebusan berfungsi

Apabila rumah mempunyai hak milik individu atau strata sendiri, bank anda memegang gadaian berdaftar ke atasnya di bawah National Land Code. Untuk menjual, gadaian itu mesti dilepaskan: bank menandatangani pelepasan gadaian (Borang 16N, seksyen 278), yang didaftarkan bersama pindah milik kepada pembeli anda. Jika belum ada hak milik berasingan, bank memegang serahhak hak-hak anda dan menyerahhak semula apabila dibayar. Walau apa pun:

1. Peguam anda meminta penyata penebusan. Ia menunjukkan jumlah penuh untuk menyelesaikan pinjaman pada tarikh yang dinyatakan, dengan faedah harian selepas tarikh itu.
2. Pihak pembeli membayar terus kepada bank anda. Bank atau peguam pembeli menghantar jumlah penebusan kepada bank anda berdasarkan aku janji bank itu untuk melepaskan hak milik dan pelepasan gadaian.
3. Anda hanya menerima bakinya. Selepas bank, wang tahanan RPGT dan kos yang dipersetujui, bakinya diberikan kepada anda.

Dengan ekuiti negatif, tiada apa yang tinggal; harga tidak pun mencapai jumlah penebusan. Ruangan pemindahhakan Majlis Peguam menerangkan perlindungan biasa bagi pembeli: SPA mewajibkan penjual membayar sebarang lebihan melebihi harga sebelum wang pembeli dipindahkan. Panduan saya tentang membeli apabila penjual mempunyai pinjaman menunjukkan proses yang sama dari sudut pembeli.

Mengira kekurangan anda

Kira semua kos jualan, bukan hanya pinjaman. Ilustrasi dengan angka bulat rekaan bagi pemilik rakyat Malaysia yang tempoh kunci pinjamannya telah tamat:

Item	Jumlah	Catatan
Harga jualan yang dipersetujui	RM420,000	Ilustrasi
Yuran ejen pada kadar dipersetujui 2%, serta cukai perkhidmatan 8%	RM9,072	Skala rasmi mengehadkan yuran pada 3% (minimum RM1,000); kadarnya dipersetujui secara bertulis
Yuran skala peguam anda, serta cukai perkhidmatan 8%	RM5,670	1.25% bagi RM500,000 pertama di bawah Solicitors’ Remuneration Order 2023, sebelum perbelanjaan luar (disbursement)
Pelepasan gadaian, serta cukai perkhidmatan 8%	RM432	Yuran skala RM400 bagi satu hak milik
Wang yang tersedia untuk bank	RM404,826	Harga tolak tiga kos di atas
Jumlah penebusan dalam penyata	RM430,000	Ilustrasi; faedah terus berjalan setiap hari
Kekurangan yang perlu ditampung	Kira-kira RM25,200	Serta bil yang dibahagikan dan sebarang tunggakan

Dua perkara boleh memburukkan keadaan. Jika anda menyelesaikan pinjaman dalam tempoh kunci, bank boleh menambah caj penyelesaian awal; peraturan ketelusan Bank Negara Malaysia mewajibkan caj itu didedahkan, jadi semak surat tawaran anda. Dan pembeli menahan wang tahanan RPGT sebanyak 3% daripada harga (7% bagi penjual asing) untuk LHDN melainkan jumlah yang lebih rendah terpakai, seperti yang diterangkan di bawah. Panduan saya tentang kos yang dibayar oleh penjual menyenaraikan setiap kos.

Cara menampung kekurangan

• Simpanan atau bantuan keluarga, dibayar ke akaun klien peguam anda sebelum penyempurnaan, supaya penebusan dapat dilaksanakan dalam satu langkah.
• Rundingkan kos jualan, seperti kadar ejen dalam lingkungan skala, dan tetapkan masa jualan selepas sebarang tempoh kunci tamat.
• Tetapkan harga berdasarkan bukti. Harga yang ditetapkan berdasarkan transaksi yang direkodkan lebih cepat terjual berbanding harga yang terlalu optimistik yang kemudiannya perlu diturunkan; lihat menyemak harga yang direkodkan dan penilaian bebas.
• Meminjam untuk menampungnya adalah mungkin tetapi menambah hutang baharu dan menjejaskan nisbah khidmat hutang anda; bandingkan jumlah kos dahulu.
• Simpanan KWSP boleh digunakan untuk sesetengah tujuan perumahan; semak dengan KWSP sama ada sebarang pengeluaran sesuai dengan kes anda sebelum bergantung padanya (lihat menggunakan KWSP untuk perumahan).

Berbincang dengan bank lebih awal

Berbincang dengan bank sebelum anda menandatangani apa-apa dengan pembeli, semasa akaun anda masih tiada tunggakan. Minta:

• Penyata penebusan terkini dan angka faedah harian.
• Tempoh kunci, caj penyelesaian awal dan notis yang diperlukan.
• Sama ada penjadualan semula (tempoh lebih panjang) atau penstrukturan semula boleh menjadikan rumah itu boleh dikekalkan.
• Jika anda terpaksa menjual dan tidak dapat menampung keseluruhan jurang, sama ada bank akan melepaskan gadaian berdasarkan hasil jualan dan mempersetujui pelan pembayaran balik bagi bakinya. Itu sepenuhnya keputusan bank; dapatkan sebarang persetujuan secara bertulis sebelum anda menandatangani SPA.

Pinjaman yang dijadualkan semula dan distrukturkan semula ditandakan dalam rekod CCRIS anda, daftar kredit pusat BNM, yang dibaca oleh pemberi pinjaman pada masa hadapan; lihat panduan CCRIS saya. Jika anda mempunyai pertikaian dengan bank yang tidak diselesaikan oleh unit aduannya, Financial Markets Ombudsman Service mengendalikan pertikaian perbankan sehingga RM250,000 (BNM, Januari 2025).

AKPK: kaunseling daripada agensi BNM

Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK) ditubuhkan oleh Bank Negara Malaysia pada 2006 dan tidak mengenakan bayaran bagi perkhidmatannya. Ia memberi nasihat dan kaunseling, dan melalui Program Pengurusan Kredit (Debt Management Programme) boleh membantu peminjam yang layak menstruktur semula hutang dengan pemberi pinjaman yang dikawal selia BNM, termasuk pinjaman perumahan (BNM, April 2006). Kementerian Kewangan menyatakan pada Mac 2025 bahawa kira-kira 495,000 peminjam telah dibantu melalui program itu setakat Disember 2024. Ia sesuai bagi pemilik yang mempunyai beberapa hutang; pergi awal, sebelum tindakan undang-undang bermula, dan semak kelayakan semasa dengan AKPK.

Mengapa berhenti membayar ialah pilihan paling buruk

Sesetengah pemilik dalam ekuiti negatif berhenti membayar dan menunggu. Itu biasanya lebih mahal:

• Tunggakan dan tindakan pemulihan. Peraturan BNM mengklasifikasikan pinjaman yang tertunggak lebih daripada 90 hari sebagai terjejas, dan tindakan pemulihan biasanya menyusul. Bagi hartanah berhak milik, bank menyampaikan notis Borang 16D (seksyen 254 National Land Code) dan memohon perintah jualan.
• Harga lelongan. Di lelongan, harga ditentukan oleh bidaan, selalunya tanpa lawatan, dan kos ditambah kepada hutang anda.
• Kekurangan itu kekal. Jika lelongan tidak menampung hutang dan kos, anda masih berhutang bakinya dan bank boleh menyaman anda untuk menuntutnya.
• Risiko kebankrapan. Pemiutang boleh memfailkan petisyen kebankrapan bagi hutang RM100,000 atau lebih (Jabatan Insolvensi Malaysia). Pada Oktober 2026 kerajaan menyatakan ia bercadang menaikkan had ini kepada RM150,000, tanpa tarikh mula diumumkan.

Menjual sendiri, dengan pengetahuan bank, membolehkan anda mengawal harga dan masa. Panduan saya tentang bayaran pinjaman perumahan yang terlepas dan hartanah lelong di JB menerangkan setiap peringkat.

RPGT apabila anda menjual secara rugi

• Tiada cukai ke atas kerugian. LHDN menganggap harga pelupusan di bawah harga pemerolehan sebagai kerugian yang dibenarkan, jadi tiada RPGT perlu dibayar bagi jualan itu.
• Borang nyata masih perlu dihantar. Seksyen 13 Akta RPGT (Real Property Gains Tax Act) mewajibkan borang nyata bagi setiap pelupusan aset boleh dikenakan cukai, menunjukkan keuntungan atau kerugian, dalam tempoh 60 hari. Anda memfailkan CKHT 1A dan pembeli memfailkan CKHT 2A dalam talian melalui e-CKHT, yang diwajibkan sejak 1 Januari 2025.
• Wang tahanan. Pembeli biasanya membayar 3% daripada harga (7% bagi penjual asing) kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Bagi pelupusan mulai tahun taksiran 2026, LHDN menyatakan penjual boleh memaklumkan pembeli tentang jumlah taksiran yang disifatkan sebelum pembayaran, dan pembeli meremitkan jumlah yang lebih rendah antara kedua-duanya. Minta ejen cukai anda melakukannya awal, kerana ia menjejaskan tunai anda semasa penyempurnaan.
• Menggunakan kerugian kemudian. Seksyen 7 Akta itu membenarkan kerugian yang dibenarkan ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai bagi pelupusan kemudian, dalam had yang ditetapkannya.

Simpan SPA pembelian, resit yuran dan invois pengubahsuaian; ia menentukan kos pemerolehan anda. Panduan RPGT saya merangkumi kadar dan pengecualian. Ini bukan nasihat cukai.

Alternatif selain menjual sekarang

Pilihan	Bila ia boleh berkesan	Perkara yang perlu diberi perhatian
Sewakan	Sewa menampung sebahagian besar ansuran sementara baki pinjaman berkurangan	Kekosongan, pembaikan, peraturan bangunan dan cukai ke atas pendapatan sewa; lihat perjanjian penyewaan dan cukai pendapatan sewa
Terus membayar dan jual kemudian	Pendapatan anda stabil dan anda tidak memerlukan tunai	Tiada siapa boleh menjanjikan harga akan pulih; saya tidak membuat sebarang ramalan harga
Jadual semula atau struktur semula	Pendapatan telah menurun buat sementara waktu	Lebih banyak faedah secara keseluruhan dan tanda dalam CCRIS
Biaya semula	Kadar lebih rendah atau tempoh lebih panjang membantu aliran tunai	Bank baharu menilai rumah itu; dalam ekuiti negatif, pinjaman baharu mungkin tidak dapat menampung pinjaman lama (lihat pembiayaan semula)
Jual dan tampung kekurangan	Anda perlu berpindah atau mengurangkan kos sekarang	Pastikan anda mempunyai tunai atau persetujuan bertulis bank sebelum menandatangani

Pemilik asing

Penjual asing berdepan wang tahanan 7% dan, di Johor, kumpulan pembeli yang lebih kecil: warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman daripada RM1 juta, dan New Straits Times melaporkan pada April 2026 bahawa pemilik yang membeli di bawah paras itu dengan kelulusan khas hanya boleh menjual semula kepada rakyat Malaysia. Ambil kira kadar pertukaran apabila menampung kekurangan dari luar negara. Lihat menjual hartanah JB sebagai warga asing.

Di mana hendak mencari jika anda berpindah ke rumah yang lebih kecil

• Skudai, Tampoi dan Kempas: taman perumahan matang dengan julat harga yang luas.
• Kulai dan Senai: rumah bertanah berhampiran lapangan terbang dan kawasan perindustrian.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: sebelah barat, menghala ke Laluan Kedua.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang mantap berhampiran pusat beli-belah.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya dan uji ansuran baharu dengan kalkulator pinjaman perumahan.

Lagi panduan hidup di Johor: Kos yang dibayar oleh penjual · Menjual tanpa ejen · Jual dahulu atau beli dahulu · Berpindah ke rumah lebih kecil di JB

Soalan lazim

Bolehkah saya menjual rumah saya dengan harga kurang daripada hutang saya kepada bank di Malaysia?

Boleh, tetapi bank mesti menerima jumlah penebusan penuh sebelum melepaskan hak milik. Anda membayar kekurangan itu sebelum penyempurnaan, atau mendapatkan persetujuan bertulis bank bagi susunan lain sebelum anda menandatangani SPA.

Apakah penyata penebusan?

Surat daripada bank anda yang menunjukkan jumlah penuh yang diperlukan untuk menyelesaikan pinjaman pada tarikh yang dinyatakan, dengan faedah harian selepas itu. Peguam anda menggunakannya untuk mengira jumlah yang dibayar terus oleh pihak pembeli kepada bank anda semasa penyempurnaan.

Adakah saya membayar RPGT jika saya menjual secara rugi?

Tiada RPGT perlu dibayar ke atas kerugian, tetapi anda masih mesti memfailkan borang nyata CKHT 1A melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Bagi pelupusan 2026, anda boleh memaklumkan pembeli tentang jumlah taksiran yang disifatkan supaya wang tahanan yang lebih rendah diremitkan.

Bolehkah AKPK membantu jika nilai rumah saya kurang daripada pinjaman saya?

AKPK, yang ditubuhkan oleh Bank Negara Malaysia, memberi kaunseling dan boleh membantu peminjam yang layak menstruktur semula hutang dengan pemberi pinjaman yang dikawal selia BNM, termasuk pinjaman perumahan, melalui Program Pengurusan Kreditnya. Ia tidak mengenakan bayaran bagi perkhidmatannya. Pergi sebelum tindakan undang-undang bermula.

Apa yang berlaku jika bank melelong rumah saya dengan harga kurang daripada pinjaman?

Hasil lelongan membayar bank dahulu, dan anda masih berhutang sebarang kekurangan serta kos. Bank boleh menyaman anda untuk menuntutnya, dan pemiutang boleh memfailkan petisyen kebankrapan bagi hutang RM100,000 atau lebih, had yang dirancang oleh kerajaan untuk dinaikkan kepada RM150,000.

Adakah menyewakan lebih baik daripada menjual dalam keadaan ekuiti negatif?

Boleh jadi, jika sewa menampung sebahagian besar ansuran dan anda mampu menangani kekosongan dan pembaikan. Semak peraturan bangunan dan cukai ke atas pendapatan sewa, dan bandingkan dengan menjual serta menampung kekurangan sekarang.

Bercadang menjual di bawah baki pinjaman anda?

Beritahu saya projek, unit dan anggaran baki pinjaman anda. Saya akan menunjukkan harga yang direkodkan bagi unit yang serupa, menganggarkan kos jualan anda dan membantu anda merancang jualan bersama peguam dan bank anda, atau membandingkannya dengan menyewakan. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda tinggal di luar negara.

Sumber: Jabatan Peguam Negara, Undang-Undang Malaysia: National Land Code (Act 828), seksyen 254 dan 278, dan Real Property Gains Tax Act 1976 (Act 169), disemak November 2026; LHDN, Real Property Gains Tax Act 1976, versi dalam talian setakat 1 Januari 2026 (seksyen 7 dan 13); LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (CKHT 1A, 60 hari, e-CKHT), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, penahanan dan remitan oleh pemeroleh (jumlah taksiran yang disifatkan mulai TT 2026), dikemas kini 25 Mei 2026; LHDN, penentuan keuntungan boleh dikenakan cukai atau kerugian yang dibenarkan, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, “Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”, 17 April 2006; Kementerian Kewangan, petikan media tentang angka AKPK setakat Disember 2024, 12 Mac 2025; Bank Negara Malaysia, Classification and Impairment Provisions for Loans/Financing, 6 April 2015; Bank Negara Malaysia, dokumen polisi Product Transparency and Disclosure, 2 Disember 2024; Bank Negara Malaysia, CCRIS, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, pelancaran Financial Markets Ombudsman Service, 17 Januari 2025; Jabatan Insolvensi Malaysia, hutang minimum untuk kebankrapan, disemak November 2026; The Star, “Bankruptcy benchmark to be raised from RM100,000 to RM150,000”, 27 Oktober 2026; LPPEH (Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers), skala yuran, disemak November 2026; Majlis Peguam, Pekeliling No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Julai 2023; Ruangan Jawatankuasa Amalan Pemindahhakan Majlis Peguam, “Understanding an SPA (Part 1)”, 8 Disember 2006, salinan National House Buyers Association; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Dokumen pinjaman anda, bank anda dan LHDN yang menentukan angka-angkanya; berbincang dengan bank, peguam dan ejen cukai anda sebelum anda menandatangani atau berhenti membayar.