在马来西亚以低于贷款的价格出售房子（2026）：负资产、差额和你的选择

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026

这篇指南写给新山的屋主（不论是马来西亚人还是外国人）：你实际能卖到的最好价格，低于房屋贷款尚欠的金额。简短答案是：你仍然可以卖，但银行必须先收到全额赎回款项（redemption sum）才会释放地契，所以你需要在交易完成前以现金补足差额（shortfall），或与银行以书面约定其他安排。请尽早与银行商谈，考虑向国家银行（Bank Negara Malaysia）设立的债务机构AKPK寻求咨询，并记住亏本出售无须缴付产业盈利税（RPGT），但仍须向LHDN申报。

赎回款项如何运作

当房子有自己的个别地契或分层地契时，你的银行根据National Land Code在地契上持有已注册的抵押（charge）。要出售，必须先解除抵押：银行签署解除抵押文件（Form 16N，第278条），与转让给买家的文件一起注册。如果还没有独立地契，银行持有你的权益转让（assignment），在收到款项后把权益转回给你。无论哪一种情况：

1. 你的律师会索取赎回款项结单。结单显示在某个指定日期清还贷款所需的全部金额，以及该日期之后的每日利息。
2. 买方直接付款给你的银行。买家的银行或律师把赎回款项汇给你的银行，换取银行释放地契和解除抵押的承诺。
3. 你只会收到剩下的部分。付给银行、扣留RPGT款项和支付约定费用之后，余额才归你。

在负资产的情况下，什么也不会剩下；售价甚至达不到赎回款项。律师公会（Bar Council）的一篇产业转让专栏描述了对买家的一般保障：SPA规定卖家须在买家的钱汇出之前，先支付超出售价的部分。我的卖家仍有贷款时购买指南从买家的角度说明同样的流程。

计算你的差额

要计算所有出售费用，而不只是贷款。以下示例以虚构的整数计算，假设屋主是马来西亚人，贷款锁定期已结束：

项目	金额	备注
约定售价	RM420,000	示例
经纪佣金按约定的2%计算，另加8%服务税	RM9,072	官方收费表把佣金上限定为3%（最低RM1,000）；费率须以书面约定
你的律师按收费表计算的费用，另加8%服务税	RM5,670	根据Solicitors’ Remuneration Order 2023，首RM500,000为1.25%，不包括代垫费用
解除抵押，另加8%服务税	RM432	一份地契的收费表费用为RM400
可用于偿还银行的款项	RM404,826	售价减去上述三项费用
结单上的赎回款项	RM430,000	示例；利息每日持续累计
须补足的差额	约RM25,200	另加分摊的账单和任何欠款

有两项可能令情况更糟。如果你在贷款锁定期内清还贷款，银行可以加收提早清还罚款；国家银行的透明度规定要求银行披露这项收费，所以请查看你的贷款批准信。另外，除非适用较低的金额（详见下文），买家会为LHDN扣留售价的3%作为RPGT扣留款（外国卖家为7%）。我的卖家要付哪些费用指南列出每一项费用。

补足差额的方法

• 储蓄或家人资助，在交易完成前汇入你律师的客户户口，让赎回能一步完成。
• 商议出售费用，例如在收费表范围内商议经纪佣金费率，并把出售时间安排在锁定期结束之后。
• 以证据定价。根据已记录交易定出的价格，会比过于乐观、之后又须降价的价格卖得更快；请看查看已记录的成交价和独立估价。
• 借钱来补足是可行的，但会增加一笔新债务，并影响你的偿债比率；请先比较总成本。
• EPF储蓄可用于某些住房用途；在依赖这笔钱之前，请先向KWSP确认是否有适合你情况的提款项目（请看用EPF于住房用途）。

尽早与银行商谈

在与买家签署任何文件之前、在你的户口仍按时还款的时候，就先与银行商谈。请索取：

• 最新的赎回款项结单和每日利息数额。
• 锁定期、提早清还罚款和所需的通知期。
• 重新安排还款期（延长贷款期限）或重组贷款，是否能让你继续保留房子。
• 如果你必须出售却无法补足全部差额，银行是否愿意凭出售所得解除抵押，并就余款约定还款计划。这完全由银行决定；在签署SPA之前，请把任何协议以书面确定。

重新安排或重组的贷款会在你的CCRIS记录中被标注，CCRIS是BNM的中央信贷登记系统，日后的贷款机构都会查阅；请看我的CCRIS指南。如果你与银行有纠纷，而银行的投诉部门无法解决，Financial Markets Ombudsman Service（FMOS）处理金额最高RM250,000的银行纠纷（BNM，January 2025）。

AKPK：BNM机构提供的咨询

Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit（AKPK）由国家银行于2006年设立，其服务不收费。AKPK提供建议和咨询，并可通过其债务管理计划（Debt Management Programme），协助符合资格的借款人重组向受BNM监管的贷款机构借贷的债务，包括房屋贷款（BNM，April 2006）。财政部在March 2025表示，截至December 2024，约有495,000名借款人通过该计划获得协助。它适合有多笔债务的屋主；请在法律行动开始之前尽早求助，并向AKPK确认最新的资格条件。

为什么停止还款是最差的选择

有些负资产屋主会停止还款，然后等待。这通常代价更高：

• 欠款和追讨。根据BNM的规定，逾期超过90天的贷款会被列为减值贷款，随后通常会展开追讨行动。对有地契的房产，银行会发出Form 16D通知（National Land Code第254条），并申请出售令（order for sale）。
• 拍卖价格。拍卖时价格由竞价决定，往往无法看房，而且相关费用会加到你的债务上。
• 差额依然存在。如果拍卖所得不足以支付债务和费用，你仍欠余款，银行可以起诉追讨。
• 破产风险。债权人可就RM100,000或以上的债务申请宣判破产（Malaysian Department of Insolvency）。政府在October 2026表示计划把门槛提高至RM150,000，尚未宣布生效日期。

在知会银行的情况下自己出售，能让你掌握价格和时间。我的房屋贷款逾期未还和新山拍卖房产指南逐一解释每个阶段。

亏本出售时的RPGT

• 亏损无须缴税。LHDN把低于购入价的出售价视为可扣除亏损（allowable loss），所以该次出售无须缴付RPGT。
• 仍须提交申报表。RPGT Act第13条规定，每次出售应课税资产都须在60天内提交申报表，列明盈利或亏损。你须提交CKHT 1A，买家则通过e-CKHT在网上提交CKHT 2A；自1 January 2025起，e-CKHT已成为强制性。
• 扣留款项。买家通常须在60天内把售价的3%（外国卖家为7%）缴交给LHDN。对于2026课税年起的出售，LHDN表示卖家可在付款前把视同评估金额（deemed assessment amount）通知买家，由买家缴交两者中较低的金额。请让你的税务代理提早办理，因为这会影响你在交易完成时的现金。
• 日后使用亏损。该法令第7条允许在其规定的限额内，把可扣除亏损抵销日后出售所得的应课税盈利。

请保留购买时的SPA、各项费用收据和装修发票，它们决定你的购入成本。我的RPGT指南介绍税率和豁免。以上并非税务建议。

现在出售以外的选择

选项	何时可行	注意事项
出租	租金能支付大部分月供，同时贷款余额逐渐减少	空置、维修、大厦规定以及租金收入税；请看租约和租金收入税
继续还款，日后再卖	你的收入稳定，且不需要这笔现金	没有人能保证房价会回升；我不作任何房价预测
重新安排还款期或重组贷款	收入暂时下降	总利息较多，且CCRIS会有标注
再融资	较低的利率或较长的贷款期限有助现金流	新银行会为房子估价；在负资产的情况下，新贷款可能不足以还清旧贷款（请看再融资）
出售并补足差额	你现在需要搬家或削减开支	签约前要备好现金或取得银行的书面同意

外国屋主

外国卖家须面对7%的扣留款，而且在柔佛的买家群较小：外国人一般只能购买RM1 million起的住宅房产，New Straits Times在April 2026报道，以特别批准低于该价格购买的屋主只能转售给马来西亚人。若从海外筹款补足差额，请把汇率因素考虑在内。请看外国人出售新山房产。

如果你要换小房子，可以看哪里

• Skudai、Tampoi和Kempas：成熟住宅区，价格范围广。
• Kulai和Senai：靠近机场和工业区的有地住宅。
• Bukit Indah和Gelang Patah：西区，往第二通道方向。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心的成熟社区。

可在我的新山房产地图上比较，并用房贷计算器试算新的月供。

更多柔佛生活指南：卖家要付哪些费用 · 不通过经纪卖房 · 先卖还是先买 · 在新山换小房子

常见问题

在马来西亚，我可以用低于银行欠款的价格卖房子吗？

可以，但银行必须先收到全部赎回款项才会释放地契。你须在交易完成前支付差额，或在签署SPA之前取得银行对其他安排的书面同意。

什么是赎回款项结单（redemption statement）？

这是银行发出的信函，列明在某个指定日期清还贷款所需的全部金额，以及之后的每日利息。你的律师会据此计算买方在交易完成时直接付给你银行的金额。

亏本出售需要缴RPGT吗？

亏损无须缴付RPGT，但你仍须在出售后60天内通过e-CKHT提交CKHT 1A申报表。对于2026年的出售，你可以把视同评估金额通知买家，让买家缴交较低的扣留款。

如果房子价值低于贷款，AKPK能帮忙吗？

由国家银行设立的AKPK提供咨询，并可通过其债务管理计划，协助符合资格的借款人重组向受BNM监管的贷款机构借贷的债务，包括房屋贷款。其服务不收费。请在法律行动开始之前求助。

如果银行以低于贷款的价格拍卖我的房子，会怎样？

拍卖所得会先偿还银行，而你仍欠任何差额加上费用。银行可以起诉追讨，而债权人可就RM100,000或以上的债务申请宣判破产，政府计划把这个门槛提高至RM150,000。

在负资产的情况下，出租是否比出售好？

有可能，如果租金能支付大部分月供，而你也能应付空置和维修的话。请查看大厦规定和租金收入税，并与现在出售并补足差额的方案作比较。

考虑以低于贷款的价格出售？

告诉我项目、单位和大约的贷款余额。我会提供同类单位的已记录成交价、估算你的出售费用，并协助你与律师和银行规划出售，或与出租方案作比较。你也可以预约见面，若住在国外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：National Land Code（Act 828）第254和278条，以及Real Property Gains Tax Act 1976（Act 169），核实于November 2026；LHDN，Real Property Gains Tax Act 1976，截至1 January 2026的网上版本（第7和13条）；LHDN，出售者和购买者的责任（CKHT 1A、60天、e-CKHT），更新于26 June 2026；LHDN，购买者的扣留和缴交（自YA 2026起的视同评估金额），更新于25 May 2026；LHDN，应课税盈利或可扣除亏损的确定，核实于November 2026；Bank Negara Malaysia，“Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”，17 April 2006；Ministry of Finance，关于截至December 2024的AKPK数据的新闻引述，12 March 2025；Bank Negara Malaysia，Classification and Impairment Provisions for Loans/Financing，6 April 2015；Bank Negara Malaysia，Product Transparency and Disclosure政策文件，2 December 2024；Bank Negara Malaysia，CCRIS，核实于November 2026；Bank Negara Malaysia，Financial Markets Ombudsman Service成立，17 January 2025；Malaysian Department of Insolvency，破产的最低债务额，核实于November 2026；The Star，“Bankruptcy benchmark to be raised from RM100,000 to RM150,000”，27 October 2026；LPPEH（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers），收费表，核实于November 2026；Bar Council，Circular No. 185/2023，Solicitors’ Remuneration Order 2023，13 July 2023；Bar Council Conveyancing Practice Committee专栏，“Understanding an SPA (Part 1)”，8 December 2006，National House Buyers Association副本；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，20 April 2026

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非财务、法律或税务建议。数字以你的贷款文件、你的银行和LHDN为准；在签约或停止还款之前，请先咨询你的银行、律师和税务代理。