Menjual rumah anda di Johor Bahru kepada pembeli asing (2026): apa yang perlu diketahui oleh penjual Malaysia

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik rumah warganegara Malaysia di Johor Bahru yang telah menerima tawaran, atau berharap untuk menerimanya, daripada pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China atau negara lain. Jawapan ringkasnya: anda boleh menjual kepada warga asing jika rumah anda layak, terutamanya dengan memenuhi harga minimum Johor bagi pembeli asing (secara amnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman) dan mempunyai hakmilik yang tidak menghalang pemilikan asing. Peguam pembeli memohon kelulusan negeri dan pembeli lazimnya membayar fi negeri, tempoh penyempurnaan biasanya bermula dari tarikh kelulusan diterima, dan RPGT serta penebusan pinjaman anda berjalan seperti mana-mana jualan lain.

Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. SPA anda, hakmilik anda dan peguam anda yang menentukan apa yang terpakai bagi jualan anda.

Langkah pertama: adakah rumah anda layak untuk pembeli asing?

Sebelum anda menerima tawaran, semak perkara berikut. Pembeli asing yang menandatangani perjanjian bagi rumah yang tidak boleh diluluskan akan membazirkan masa berbulan-bulan untuk anda berdua.

Semakan	Mengapa ia penting	Cara menyemak
Harga berbanding harga minimum Johor	Johor secara amnya mewajibkan pembeli asing membayar sekurang-kurangnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman; sesetengah zon dan projek yang diluluskan mempunyai peraturan tersendiri	Harga yang dipersetujui; harga minimum dan kuota Johor
Sekatan kepentingan pada hakmilik	Sesetengah hakmilik menghalang pindah milik kepada bukan warganegara, atau memerlukan kebenaran tambahan bagi sebarang pindah milik	Carian tanah; panduan carian hakmilik tanah
Tanah rizab Melayu	Hanya boleh dipegang oleh mereka yang layak di bawah undang-undang rizab Johor; tidak terbuka kepada warga asing	Tanah rizab Melayu di Johor
Lot Bumiputera, rumah kos rendah atau RMMJ	Memerlukan pelepasan negeri atau kelulusan Bahagian Perumahan terlebih dahulu, dan selalunya tidak boleh dijual kepada warga asing	SPA, hakmilik dan senarai semak PTG Johor
Status hakmilik	Belum ada hakmilik individu atau strata bermakna langkah tambahan melalui hakmilik induk atau pemaju	Hakmilik strata diterangkan

Jika harga hampir dengan ambang, ingat bahawa negeri melihat nilai serta harga. Pekeliling PTG Johor mengira fi bagi jualan subsale berdasarkan nilai yang ditaksir oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) atau nilai jualan yang dicop. Rumah berharga RM1 juta untuk warga asing sepatutnya rumah yang dipersetujui oleh penilai bernilai sebanyak itu. Panduan saya tentang menyemak harga transaksi menunjukkan cara mencari harga yang direkodkan.

Kelulusan negeri: siapa memohon, siapa membayar

Seksyen 433B menyatakan bukan warganegara atau syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri. Di bawah seksyen 433E, urus niaga tanpa kelulusan adalah terbatal, jadi tiada peguam akan menyempurnakannya tanpa kelulusan tersebut. Dalam amalan:

• Peguam pembeli memohon kepada Pejabat Tanah dan Galian Johor (PTG Johor) di Kota Iskandar selepas SPA ditandatangani dan disetemkan, menggunakan borang KA dalam senarai semak kepentingan asing PTG Johor.
• Anda membekalkan dokumen: salinan hakmilik, resit cukai tanah dan cukai taksiran tahun ini, salinan IC anda dan, jika rumah anda bergadai, surat kebenaran daripada bank anda. Bil tertunggak ialah punca biasa kelewatan; lihat tunggakan dan pembahagian bayaran.
• JPPH menilai rumah untuk fail tersebut, dengan pelan tapak dan gambar, jadi jangkakan lawatan tapak atau permintaan untuk akses.
• Hakmilik bersekatan juga memerlukan kebenaran berasingan untuk pindah milik, dan untuk gadaian jika pembeli mengambil pinjaman. Panduan kebenaran negeri saya merangkumi kedua-duanya.

Fi Johor bagi pembeli asing (mulai 1 Julai 2025)	Jumlah
Subsale kediaman atau komersial	3% daripada nilai taksiran JPPH atau nilai jualan yang dicop, yang mana lebih tinggi, minimum RM30,000
Dibeli daripada pemaju	3% daripada nilai jualan, minimum RM30,000
Fi permohonan	RM2,000 bagi setiap hakmilik
Rayuan selepas penolakan	RM3,000

Dua kos pembeli mempengaruhi apa yang boleh ditawarkan oleh pembeli asing kepada anda: fi Johor di atas dan duti setem atas pindah milik, yang bagi hartanah kediaman yang dibeli oleh bukan warganegara ialah RM8 bagi setiap RM100 (8%) untuk surat cara mulai 1 Januari 2026, menurut garis panduan duti setem LHDN bertarikh 30 Jun 2026. Bagi rumah bernilai RM1.2 juta, jumlah itu ialah RM96,000 duti setem sebelum fi negeri.

Cara SPA mengendalikan kelulusan

SPA subsale dengan pembeli asing lazimnya bersyarat kepada kelulusan. Ruangan pemindahhakan Majlis Peguam (diterbitkan dalam The Sun, Disember 2006) menerangkan corak biasa, yang masih saya lihat sehingga kini:

• Tempoh kelulusan: tempoh yang dipersetujui, selalunya 4 hingga 12 bulan, untuk mendapatkan kebenaran, yang boleh dilanjutkan dengan persetujuan.
• Penyempurnaan bermula dari kelulusan: baki harga perlu dibayar dalam tempoh tiga bulan selepas peguam pembeli menerima kelulusan, biasanya dengan lanjutan tambahan sebulan atau lebih berserta faedah lewat bayar yang dipersetujui.
• Penolakan: jika kelulusan ditolak atau tidak diperoleh dalam masa, perjanjian biasanya tamat, deposit pembeli dipulangkan dan sebarang kaveat persendirian ditarik balik. Sesetengah SPA terlebih dahulu membenarkan rayuan atau lanjutan.

Baca klausa pemulangan sebelum anda menandatangani. Perkara yang perlu dipersetujui bersama peguam anda: sama ada pemulangan ialah deposit penuh atau ditolak sebahagian kos, siapa yang membayar fi negeri jika permohonan gagal, berapa lama anda perlu menunggu sebelum boleh menjual kepada orang lain, dan sama ada anda boleh terus memasarkan rumah semasa tempoh kelulusan. Panduan SPA saya dan menarik diri selepas SPA menerangkan klausa-klausa ini.

Pinjaman, cukai dan wang anda

Menebus pinjaman anda

Jika rumah anda masih bergadai, bank anda mesti memberi kebenaran untuk pindah milik dan wang pembeli disalurkan terlebih dahulu kepada bank untuk menjelaskan jumlah penebusan. Peguam anda meminta penyata penebusan, dan bank melepaskan hakmilik serta menandatangani pelepasan gadaian selepas bayaran. Tanya bank anda awal-awal tentang tempoh kunci masuk dan caj penyelesaian awal. Lihat membeli daripada penjual yang masih mempunyai pinjaman.

RPGT dan penahanan 3%

Bila anda menjual, dikira dari tarikh pembelian	Warganegara dan PR (mulai 1 Januari 2022)
Dalam tempoh tiga tahun	30%
Pada tahun keempat	20%
Pada tahun kelima	15%
Tahun keenam dan seterusnya	Sifar

• Penahanan: pembeli menahan 3% daripada harga daripada penjual warganegara atau PR (Bahagian I) dan meremitkannya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Ia diambil kira dalam RPGT anda (LHDN, dikemas kini 25 Mei 2026). Kewarganegaraan pembeli tidak mengubah kadar anda.
• Penyata anda: failkan Borang CKHT 1A dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Sejak 1 Januari 2025, ini mesti dilakukan secara dalam talian melalui e-CKHT di MyTax; borang kertas tidak diterima.
• Bayaran: bagi pelupusan mulai YA2025, sebarang baki RPGT perlu dibayar dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan (LHDN, dikemas kini 26 Jun 2026).

Untuk senarai penuh kos menjual, termasuk yuran ejen dan yuran peguam anda, lihat apa yang dibayar oleh penjual di Malaysia dan panduan RPGT saya.

Wang yang tiba dari luar negara

Bank Negara Malaysia menyatakan bukan pemastautin boleh melabur dalam aset ringgit dan mata wang asing di Malaysia tanpa had, melalui bank dalam negeri yang berlesen dan tertakluk kepada semakan biasa bank. Dana pembeli sepatutnya disalurkan ke akaun klien peguam pembeli atau bank pembeli, jangan sekali-kali terus kepada anda sebelum penyempurnaan. Jangkakan usaha wajar tambahan tentang sumber dana, yang boleh mengambil masa. Lihat membayar hartanah Johor dari luar negara dan pinjaman perumahan untuk warga asing.

Garis masa yang realistik

Peringkat	Masa biasa	Apa yang anda lakukan
Tawaran dan penerimaan	Beberapa hari	Semak harga, hakmilik dan pembiayaan pembeli sebelum anda menerima
SPA ditandatangani dan disetemkan	Biasanya beberapa minggu	Serahkan salinan hakmilik, bil dan butiran bank anda
Kelulusan negeri	Beberapa minggu hingga beberapa bulan; PTG Johor tidak menerbitkan tempoh yang tetap	Bayar sebarang tunggakan; beri akses kepada JPPH; jawab pertanyaan dengan cepat
Tempoh penyempurnaan	Kira-kira tiga bulan dari kelulusan, ditambah sebarang lanjutan	Bank anda mengeluarkan penyata penebusan
Pindah milik dan penyerahan	Selepas bayaran penuh	Serahkan kunci, kad akses dan bacaan meter

Berbanding jualan kepada pembeli warganegara Malaysia, peringkat kelulusan biasanya menambah beberapa minggu hingga beberapa bulan. Jika anda membeli rumah seterusnya pada masa yang sama, rancang jurang masa itu; lihat jual dahulu atau beli dahulu.

Tip praktikal untuk penjual

• Buat carian tanah sebelum anda mengiklankan kepada warga asing, supaya anda tahu tentang sekatan lebih awal.
• Minta bukti dana atau kelulusan pinjaman sebelum anda menandatangani. Pembeli asing selalunya lebih sukar mendapatkan pembiayaan.
• Jelaskan tunggakan sekarang: resit cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyenggaraan adalah sebahagian daripada fail kelulusan.
• Rumah sedang disewa? Maklumkan kepada pembeli dan semak terma penyewaan; lihat menjual hartanah yang sedang disewa.
• Patuhi undang-undang: jangan bersetuju meletakkan hartanah atas nama warganegara Malaysia bagi pihak pembeli. Urusan penama boleh melanggar seksyen 433B dan 433E. Lihat risiko pemilikan melalui penama.

Di mana pembeli asing biasanya mencari

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour dan Laluan Kedua (Second Link).
• Danga Bay: kondo tepi air berhampiran pusat bandar.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah tepi air dan rumah bertanah di sebelah timur.
• Mount Austin: rumah bertanah yang lebih besar di kawasan yang sudah lama wujud.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Kebenaran negeri di Johor · Harga minimum Johor untuk warga asing · Apa yang dibayar oleh penjual · Menjual hartanah JB sebagai warga asing

Soalan lazim

Bolehkah warganegara Malaysia menjual rumah di Johor kepada warga asing?

Boleh, jika hartanah itu layak. Pembeli mesti memenuhi harga minimum Johor bagi warga asing, secara amnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman, hakmilik tidak boleh menghalang pemilikan asing, dan Pihak Berkuasa Negeri mesti meluluskan pembelian di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara (National Land Code).

Siapa yang memohon kebenaran negeri apabila menjual kepada warga asing?

Peguam pembeli biasanya memohon kepada PTG Johor selepas SPA ditandatangani dan disetemkan. Penjual membekalkan salinan hakmilik, resit cukai tanah dan cukai taksiran terkini dan, jika rumah bergadai, surat kebenaran bank.

Siapa yang membayar fi Johor bagi pembeli asing?

SPA yang menentukan, dan biasanya pembeli. Sejak 1 Julai 2025, fi ialah 3% dengan minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik untuk memohon, di bawah pekeliling PTG Johor 3/2025.

Bilakah tempoh penyempurnaan bermula dalam jualan kepada warga asing?

Dalam kebanyakan SPA bersyarat, baki harga perlu dibayar kira-kira tiga bulan selepas peguam pembeli menerima kelulusan negeri, selalunya dengan lanjutan satu bulan berserta faedah yang dipersetujui. Semak SPA anda sendiri.

Apa yang berlaku jika kebenaran negeri ditolak?

Ia bergantung pada SPA. Biasanya perjanjian tamat, deposit pembeli dipulangkan dan sebarang kaveat ditarik balik; sesetengah SPA membenarkan rayuan terlebih dahulu, yang di Johor berharga RM3,000 bagi permohonan kepentingan asing.

Adakah saya membayar RPGT lebih tinggi jika menjual kepada warga asing?

Tidak. Kadar anda bergantung pada status anda sendiri dan tempoh pegangan. Warganegara membayar 30% dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan sifar mulai tahun keenam. Pembeli menahan 3% daripada harga untuk LHDN.

Bercadang menjual kepada pembeli asing?

Beritahu saya projek anda, saiz unit dan harga yang anda fikirkan. Saya akan menyemak sama ada ia memenuhi peraturan Johor bagi pembeli asing dan menerangkan bagaimana saya akan membentangkannya kepada pembeli yang saya bantu dari Singapura, Indonesia, India dan China. Saya tidak boleh menjanjikan pembeli atau harga, tetapi saya boleh memberitahu anda dengan jujur sama ada rumah anda sesuai untuk pasaran ini. Anda juga boleh membuat temu janji untuk perbincangan penilaian di rumah anda.

Sumber: National Land Code (Akta 828), seksyen 433B, disemak November 2026; National Land Code (Akta 828), seksyen 433E, disemak November 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi pemerolehan asing), 13 Jun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025; PTG Johor, Senarai Semak Kepentingan Asing, Mei 2026; PTG Johor, Senarai Semak Permohonan Kebenaran Pindahmilik Tanah, Mei 2026; Ruangan Jawatankuasa Amalan Pemindahhakan Majlis Peguam, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun, 8 Disember 2006, melalui National House Buyers Association; Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 3)”, 5 Januari 2007; LHDN, kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah, disemak November 2026; LHDN, penahanan dan remitan oleh pemeroleh, dikemas kini 25 Mei 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (e-CKHT, 60 dan 90 hari), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, 30 Jun 2026; Bank Negara Malaysia, dasar pertukaran asing: bukan pemastautin melabur di Malaysia, disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Peraturan negeri, fi dan kadar cukai berubah, dan hakmilik serta SPA anda yang menentukan apa yang terpakai; sahkan dengan peguam anda, PTG Johor dan LHDN sebelum anda menandatangani.