English · 中文 · Bahasa Melayu
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026
Panduan ini ditujukan bagi pemilik warga Malaysia di Johor Bahru yang sudah menerima tawaran, atau berharap mendapatkannya, dari pembeli di Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, atau negara lain. Jawaban singkatnya: Anda dapat menjual kepada warga asing jika rumah Anda memenuhi syarat, terutama dengan memenuhi harga minimum Johor untuk pembeli asing (umumnya RM1 juta untuk sebagian besar properti hunian) dan memiliki sertifikat yang tidak melarang kepemilikan asing. Pengacara pembeli mengajukan permohonan persetujuan negara bagian dan pembeli biasanya membayar biaya negara bagian, masa penyelesaian biasanya dihitung sejak tanggal persetujuan diterima, sedangkan RPGT dan pelunasan pinjaman Anda berjalan seperti penjualan pada umumnya.
Jawaban singkat
- Apakah memenuhi syarat? Harga sama dengan atau di atas harga minimum Johor untuk pembeli asing (umumnya RM1 juta untuk sebagian besar rumah), dan tidak ada pembatasan Malay reserve, lot Bumiputera, rumah murah (low-cost), atau pembatasan lain yang menghalangi pembeli asing. Lihat harga minimum dan kuota.
- Persetujuan negara bagian: setiap pembelian oleh bukan warga negara memerlukan persetujuan terlebih dahulu dari State Authority berdasarkan section 433B National Land Code. Tanpa itu, transaksinya batal demi hukum.
- Biaya Johor: sejak 1 Juli 2025, 3% (minimum RM30,000) ditambah RM2,000 per sertifikat untuk mengajukan permohonan (surat edaran PTG Johor 3/2025). Siapa yang membayar ditetapkan dalam SPA; biasanya pembeli.
- Waktu: SPA biasanya bersyarat pada persetujuan, dan sisa pembayaran umumnya jatuh tempo sekitar tiga bulan setelah pengacara pembeli menerimanya, sering kali dengan perpanjangan satu bulan dengan bunga.
- Pajak Anda: warga negara membayar RPGT 30% dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan nol mulai tahun keenam. Pembeli menahan 3% dari harga untuk LHDN.
Informasi umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. SPA, sertifikat, dan pengacara Anda yang menentukan apa yang berlaku untuk penjualan Anda.
Langkah pertama: apakah rumah Anda memenuhi syarat untuk pembeli asing?
Sebelum menerima tawaran, periksa poin-poin berikut. Pembeli asing yang menandatangani perjanjian untuk rumah yang tidak mungkin disetujui akan membuang waktu berbulan-bulan bagi Anda berdua.
| Pemeriksaan | Mengapa penting | Cara memeriksa |
|---|---|---|
| Harga dibandingkan minimum Johor | Johor umumnya mewajibkan pembeli asing membayar minimal RM1 juta untuk sebagian besar properti hunian; beberapa zona dan proyek yang disetujui memiliki aturan sendiri | Harga yang Anda sepakati; harga minimum dan kuota Johor |
| Restriction in interest pada sertifikat | Beberapa sertifikat melarang pengalihan kepada bukan warga negara, atau memerlukan persetujuan tambahan untuk setiap pengalihan | Penelusuran tanah (land search); panduan penelusuran sertifikat tanah |
| Tanah Malay reserve | Hanya dapat dimiliki oleh mereka yang memenuhi syarat berdasarkan undang-undang reservasi Johor; tidak terbuka bagi warga asing | Tanah Malay reserve di Johor |
| Lot Bumiputera, rumah murah, atau rumah RMMJ | Memerlukan pelepasan dari negara bagian atau persetujuan Housing Division terlebih dahulu, dan sering kali tidak dapat dijual kepada warga asing | SPA, sertifikat, dan daftar periksa PTG Johor |
| Status sertifikat | Belum adanya sertifikat individu atau strata berarti ada langkah tambahan melalui sertifikat induk (master title) atau pengembang | Penjelasan sertifikat strata |
Jika harga mendekati ambang batas, ingatlah bahwa negara bagian melihat nilai sekaligus harga. Surat edaran PTG Johor menghitung biaya pada subsale berdasarkan nilai yang ditaksir oleh departemen penilaian (JPPH) atau nilai jual yang dibubuhi meterai. Rumah yang dihargai RM1 juta untuk warga asing seharusnya rumah yang menurut penilai memang bernilai sebesar itu. Panduan saya tentang memeriksa harga transaksi menunjukkan cara mencari harga yang tercatat.
Persetujuan negara bagian: siapa yang mengajukan, siapa yang membayar
Section 433B menyatakan bahwa bukan warga negara atau perusahaan asing hanya dapat memperoleh tanah dengan persetujuan terlebih dahulu dari State Authority. Berdasarkan section 433E, transaksi tanpa persetujuan batal demi hukum, sehingga tidak ada pengacara yang akan menyelesaikannya tanpa persetujuan tersebut. Dalam praktiknya:
- Pengacara pembeli mengajukan permohonan ke Kantor Tanah dan Galian Johor (PTG Johor) di Kota Iskandar setelah SPA ditandatangani dan dibubuhi meterai, menggunakan formulir KA dalam daftar periksa kepentingan asing PTG Johor.
- Anda menyediakan dokumen: salinan sertifikat, kuitansi quit rent dan assessment tahun ini, salinan IC Anda, dan, jika rumah Anda masih dijaminkan, surat persetujuan dari bank Anda. Tagihan yang belum dibayar adalah penyebab umum keterlambatan; lihat tunggakan dan pembagian biaya.
- JPPH menilai rumah untuk berkas tersebut, dengan denah lokasi dan foto, jadi bersiaplah untuk kunjungan lokasi atau permintaan akses.
- Sertifikat dengan pembatasan juga memerlukan persetujuan terpisah untuk pengalihan, dan untuk pembebanan jika pembeli mengambil pinjaman. Panduan persetujuan negara bagian saya membahas keduanya.
| Biaya Johor untuk pembeli asing (mulai 1 Juli 2025) | Jumlah |
|---|---|
| Subsale hunian atau komersial | 3% dari nilai taksiran JPPH atau nilai jual yang dibubuhi meterai, mana yang lebih tinggi, minimum RM30,000 |
| Dibeli dari pengembang | 3% dari nilai penjualan, minimum RM30,000 |
| Biaya permohonan | RM2,000 per sertifikat |
| Banding setelah penolakan | RM3,000 |
Dua biaya pembeli memengaruhi berapa yang dapat ditawarkan pembeli asing kepada Anda: biaya Johor di atas dan bea meterai atas pengalihan, yang untuk properti hunian yang dibeli bukan warga negara adalah RM8 per RM100 (8%) untuk instrumen mulai 1 Januari 2026, menurut pedoman bea meterai LHDN tanggal 30 Juni 2026. Untuk rumah seharga RM1.2 juta, itu berarti bea meterai RM96,000 sebelum biaya negara bagian.
Menjual rumah di JB yang memenuhi syarat?
Kirimkan nama proyek, ukuran unit, dan harga yang Anda minta. Saya akan memberi tahu apakah rumah itu sesuai dengan aturan Johor untuk pembeli asing dan bagaimana saya akan memasarkannya.
WhatsApp JasonCara SPA mengatur persetujuan
SPA subsale dengan pembeli asing biasanya bersyarat pada persetujuan. Sebuah kolom konveyansi Bar Council (diterbitkan di The Sun, Desember 2006) menjelaskan pola yang lazim, yang masih saya jumpai hingga kini:
- Jangka waktu persetujuan: periode yang disepakati, sering kali 4 hingga 12 bulan, untuk memperoleh persetujuan, yang dapat diperpanjang atas kesepakatan.
- Penyelesaian dihitung sejak persetujuan: sisa pembayaran jatuh tempo dalam tiga bulan setelah pengacara pembeli menerima persetujuan, biasanya dengan perpanjangan tambahan satu bulan atau lebih dengan bunga keterlambatan yang disepakati.
- Penolakan: jika persetujuan ditolak atau tidak diperoleh tepat waktu, perjanjian biasanya berakhir, deposit pembeli dikembalikan, dan private caveat yang ada dicabut. Beberapa SPA terlebih dahulu memberi kesempatan banding atau perpanjangan.
Baca klausul pengembalian dana sebelum Anda menandatangani. Hal-hal yang perlu disepakati dengan pengacara Anda: apakah pengembaliannya berupa deposit penuh atau dikurangi sejumlah biaya, siapa yang membayar biaya negara bagian jika permohonan gagal, berapa lama Anda harus menunggu sebelum dapat menjual kepada orang lain, dan apakah Anda boleh tetap memasarkan selama jangka waktu persetujuan. Panduan SPA dan membatalkan setelah SPA saya menjelaskan klausul-klausul tersebut.
Pinjaman, pajak, dan uang Anda
Melunasi pinjaman Anda
Jika rumah Anda masih dijaminkan, bank Anda harus menyetujui pengalihan dan uang pembeli dibayarkan terlebih dahulu kepada bank untuk melunasi jumlah pelunasan. Pengacara Anda meminta laporan pelunasan (redemption statement), dan bank menyerahkan sertifikat serta menandatangani pelepasan jaminan setelah pembayaran. Tanyakan sejak awal kepada bank Anda tentang masa kunci (lock-in) dan biaya pelunasan dipercepat. Lihat membeli dari penjual yang masih punya pinjaman.
RPGT dan retensi 3%
| Kapan Anda menjual, dihitung sejak pembelian | Warga negara dan PR (mulai 1 Januari 2022) |
|---|---|
| Dalam tiga tahun | 30% |
| Pada tahun keempat | 20% |
| Pada tahun kelima | 15% |
| Tahun keenam dan seterusnya | Nol |
- Retensi: pembeli menahan 3% dari harga dari penjual warga negara atau PR (Part I) dan menyetorkannya kepada LHDN dalam 60 hari setelah penjualan. Jumlah ini diperhitungkan sebagai bagian dari RPGT Anda (LHDN, diperbarui 25 Mei 2026). Kewarganegaraan pembeli tidak mengubah tarif Anda.
- Pelaporan Anda: isi Form CKHT 1A dalam 60 hari setelah penjualan. Sejak 1 Januari 2025, pelaporan ini wajib dilakukan secara online melalui e-CKHT di MyTax; formulir kertas tidak diterima.
- Pembayaran: untuk penjualan mulai YA2025, sisa RPGT jatuh tempo dalam 90 hari setelah penjualan (LHDN, diperbarui 26 Juni 2026).
Untuk daftar lengkap biaya penjualan, termasuk biaya agen dan biaya pengacara Anda, lihat biaya yang ditanggung penjual di Malaysia dan panduan RPGT saya.
Dana yang masuk dari luar negeri
Bank Negara Malaysia menyatakan bahwa bukan penduduk boleh berinvestasi pada aset dalam ringgit dan mata uang asing di Malaysia tanpa batas, melalui bank dalam negeri berlisensi dan dengan pemeriksaan normal oleh bank. Dana pembeli harus masuk ke rekening klien pengacara pembeli atau ke bank pembeli, jangan pernah langsung kepada Anda sebelum penyelesaian. Bersiaplah untuk uji tuntas tambahan atas sumber dana, yang dapat memakan waktu. Lihat membayar properti di Johor dari luar negeri dan KPR untuk warga asing.
Jadwal yang realistis
| Tahap | Waktu yang lazim | Yang Anda lakukan |
|---|---|---|
| Tawaran dan penerimaan | Beberapa hari | Periksa harga, sertifikat, dan sumber dana pembeli sebelum Anda menerima |
| SPA ditandatangani dan dibubuhi meterai | Biasanya beberapa minggu | Serahkan salinan sertifikat, tagihan, dan rincian bank Anda |
| Persetujuan negara bagian | Beberapa minggu hingga beberapa bulan; PTG Johor tidak menerbitkan waktu yang pasti | Lunasi tunggakan; beri akses kepada JPPH; tanggapi pertanyaan dengan cepat |
| Masa penyelesaian | Sekitar tiga bulan sejak persetujuan, ditambah perpanjangan jika ada | Bank Anda menerbitkan laporan pelunasan |
| Pengalihan dan serah terima | Setelah pembayaran penuh | Serahkan kunci, kartu akses, dan angka meteran |
Dibandingkan penjualan kepada pembeli warga Malaysia, tahap persetujuan biasanya menambah waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan. Jika Anda sekaligus membeli rumah berikutnya, rencanakan jeda waktunya; lihat jual dulu atau beli dulu.
Tips praktis bagi penjual
- Lakukan penelusuran tanah sebelum beriklan kepada warga asing, agar Anda mengetahui pembatasan sejak awal.
- Minta bukti dana atau persetujuan pinjaman sebelum Anda menandatangani. Pembeli asing sering kali lebih sulit mendapatkan pembiayaan.
- Lunasi tunggakan sekarang: kuitansi quit rent, assessment, dan biaya pemeliharaan menjadi bagian dari berkas persetujuan.
- Rumah sedang disewakan? Beri tahu pembeli dan periksa ketentuan sewanya; lihat menjual properti yang sedang disewa.
- Tetap patuh hukum: jangan setuju untuk menempatkan properti atas nama warga Malaysia demi pembeli. Kesepakatan nominee dapat melanggar section 433B dan 433E. Lihat risiko kepemilikan nominee.
Di mana pembeli asing biasanya mencari
- JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
- Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan Second Link.
- Danga Bay: kondominium tepi laut dekat pusat kota.
- Permas Jaya dan Senibong: rumah tepi laut dan rumah tapak di sisi timur.
- Mount Austin: rumah tapak yang lebih besar di kawasan yang sudah mapan.
Bandingkan di peta properti JB saya.
Panduan hidup di Johor lainnya: Persetujuan negara bagian di Johor · Harga minimum Johor untuk warga asing · Biaya yang ditanggung penjual · Menjual properti di JB sebagai warga asing
Pertanyaan yang sering diajukan
Bisakah warga Malaysia menjual rumah di Johor kepada warga asing?
Bisa, jika propertinya memenuhi syarat. Pembeli harus memenuhi harga minimum Johor untuk warga asing, umumnya RM1 juta untuk sebagian besar properti hunian, sertifikat tidak boleh melarang kepemilikan asing, dan State Authority harus menyetujui pembelian berdasarkan section 433B National Land Code.
Siapa yang mengajukan persetujuan negara bagian saat menjual kepada warga asing?
Pengacara pembeli biasanya mengajukan permohonan ke PTG Johor setelah SPA ditandatangani dan dibubuhi meterai. Penjual menyediakan salinan sertifikat, kuitansi quit rent dan assessment terbaru, dan, jika rumah masih dijaminkan, surat persetujuan bank.
Siapa yang membayar biaya Johor untuk pembeli asing?
SPA yang menentukan, dan biasanya pembeli. Sejak 1 Juli 2025, biayanya 3% dengan minimum RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat untuk mengajukan permohonan, berdasarkan surat edaran PTG Johor 3/2025.
Kapan masa penyelesaian dimulai dalam penjualan kepada warga asing?
Pada sebagian besar SPA bersyarat, sisa pembayaran jatuh tempo sekitar tiga bulan setelah pengacara pembeli menerima persetujuan negara bagian, sering kali dengan perpanjangan satu bulan dengan bunga yang disepakati. Periksa SPA Anda sendiri.
Apa yang terjadi jika persetujuan negara bagian ditolak?
Tergantung SPA-nya. Biasanya perjanjian berakhir, deposit pembeli dikembalikan, dan caveat yang ada dicabut; beberapa SPA memberi kesempatan banding terlebih dahulu, yang di Johor dikenai biaya RM3,000 untuk permohonan kepentingan asing.
Apakah saya membayar RPGT lebih besar jika menjual kepada warga asing?
Tidak. Tarif Anda bergantung pada status Anda sendiri dan lama kepemilikan. Warga negara membayar 30% dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan nol mulai tahun keenam. Pembeli menahan 3% dari harga untuk LHDN.
Berencana menjual kepada pembeli asing?
Beri tahu saya nama proyek, ukuran unit, dan harga yang Anda bayangkan. Saya akan memeriksa apakah rumah itu sesuai dengan aturan Johor untuk pembeli asing dan menjelaskan bagaimana saya akan menawarkannya kepada pembeli dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok yang bekerja sama dengan saya. Saya tidak dapat menjanjikan pembeli atau harga, tetapi saya dapat memberi tahu dengan jujur apakah rumah Anda cocok untuk pasar ini. Anda juga dapat membuat janji temu untuk berbincang tentang valuasi di rumah Anda.
Sumber: National Land Code (Act 828), section 433B, diperiksa November 2026; National Land Code (Act 828), section 433E, diperiksa November 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (biaya untuk akuisisi asing), 13 Juni 2025, berlaku 1 Juli 2025; PTG Johor, Senarai Semak Kepentingan Asing (daftar periksa kepentingan asing), Mei 2026; PTG Johor, Senarai Semak Permohonan Kebenaran Pindahmilik Tanah (daftar periksa persetujuan pengalihan), Mei 2026; Kolom Bar Council Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun, 8 Desember 2006, melalui National House Buyers Association; Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 3)”, 5 Januari 2007; LHDN, Real Property Gains Tax rates, diperiksa November 2026; LHDN, retensi dan penyetoran oleh pembeli, diperbarui 25 Mei 2026; LHDN, tanggung jawab penjual dan pembeli (e-CKHT, 60 dan 90 hari), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; Bank Negara Malaysia, kebijakan valuta asing: investasi bukan penduduk di Malaysia, diperiksa November 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan negara bagian, biaya, dan tarif pajak dapat berubah, dan sertifikat serta SPA Anda yang menentukan apa yang berlaku; konfirmasikan dengan pengacara Anda, PTG Johor, dan LHDN sebelum Anda menandatangani.