海外马来西亚人在柔佛买房（2026）：贷款、EPF、在海外签署和付款

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026

这篇指南写给在海外生活和工作、想在柔佛买房的马来西亚人，不论你身在新加坡、澳洲、英国、中东还是其他地方。简短答案是：作为马来西亚公民，你和在国内的马来西亚人以相同条件购买，无须遵守外国人RM1 million的最低价格，也不需要外国买家所需的州政府同意。改变的是实际操作层面：向马来西亚银行证明海外收入、在海外于合适的见证人面前签署文件、按照国家银行的外汇规定转移资金、远距离管理租户，以及了解你在马来西亚所得税方面很可能属于非居民。

哪些规定适用于你？

有三种不同的身份标签很重要，而它们不一定一致：你的公民身份（关系到房产规定）、你的外汇身份（关系到资金转移）以及你的税务居民身份（关系到租金和收入的税务）。

你的情况	柔佛房产规定	国家银行外汇身份	马来西亚税务居民身份（一般情况）
持工作准证在海外工作、没有海外PR的马来西亚人	与任何马来西亚人相同	居民	若在马来西亚少于182天，为非居民
持有海外永久居留权并在当地居住的马来西亚人	与任何马来西亚人相同	非居民	通常为非居民
每天从新山通勤到新加坡的马来西亚人	与任何马来西亚人相同	居民	通常为居民（居住在马来西亚）
已取得其他国籍的前马来西亚人	适用外国买家规定	视居住情况而定	视在马来西亚的天数而定

税务居民身份是按天数而不是护照决定的。根据Income Tax Act 1967第7条，如果你一年在马来西亚逗留182天或以上，或符合LHDN列出的其中一项连续期间测试，你就是居民。住在新山每天通勤的人通常符合；住在海外的人通常不符合。

以海外收入申请房屋贷款

国家银行设定了几项硬性限制，例如借款人第三笔房屋贷款的贷款与价值比率（LTV）上限为70%（November 2010），其余则交由各银行的信贷政策决定。据我所知，央行并没有专门针对在海外赚钱的马来西亚人的规定，所以各银行的政策会有所不同。并非财务建议；签署任何文件前请先询问银行。一般来说，请准备好：

• 收入证明：最近的工资单、雇佣合约或信函、显示薪水进账的海外银行月结单，以及最新的海外报税表或税务评估。
• 身份证明：MyKad和护照，以及你目前的工作准证或海外居留文件。
• 信用记录：你在马来西亚的CCRIS记录仍然重要；请看我的CCRIS指南。
• 汇率和工作风险：有些银行只计入部分海外收入，或询问合约年期。请问清楚他们会如何看待你的收入。
• 国内的联名借款人：有马来西亚收入的配偶或父母可以帮上忙；请看联名房屋贷款。

在支付超过订金的款项之前，先取得贷款方面的答复。我的你能负担多少价位的房子、贷款被拒与DSR指南以及房贷计算器可以帮你衡量购买规模。如果你在新加坡工作，从新加坡为新山房产融资专门讨论这种情况。

身在海外时使用EPF

如果你还有在马来西亚工作时累积的EPF储蓄，KWSP的购屋提款可以帮上忙。55岁以下、Akaun Sejahtera中至少有RM500的会员，可以提款购买马来西亚的住宅；若以贷款购买，可提款额为房价减去贷款额再加上房价的10%，上限为你的Akaun Sejahtera余额。买卖合约（SPA）不得超过三年，海外房产不符合资格（KWSP页面，核实于6 November 2026）。在以此作规划前，请先在KWSP i-Akaun查看你的余额。我的用EPF买房指南列出所需文件。提出的款项将不再获得EPF股息。

在海外签署：大使馆、公证人或授权书

文件	在海外通常如何签署	备注
出价信（offer letter）、SPA	签署后快递寄回，或按律师指示办理	询问是否需要见证。
土地表格（转让、抵押）	在National Land Code第五附表（Fifth Schedule）所列人士面前签署（第211条）	你的律师会告诉你在你居住的地方谁符合资格。
法定声明（statutory declaration）	在马来西亚高级专员公署官员或公证人面前签署	Johore Bar在February 2021的一份通告记录了柔佛土地局两者都接受。
在海外发出的文件	先经公证，再由马来西亚驻外使领馆认证	马来西亚不是Apostille Convention的缔约国（HCCH，核实于November 2026）。
授权书	在公证人、宣誓官、法官、推事或马来西亚领事官员面前签署（Powers of Attorney Act 1949第3条）	印花税RM10，须在文件抵达马来西亚后30天内缴付。

授权书对马来西亚人比对外国人更有用。National Land Code第433F条规定，非公民通过受权人签署的大多数土地文件无效，但这不适用于公民，所以你可以让在马来西亚的可信家人替你签署土地表格。用于土地交易的授权书还必须按照该法典和1949年法令的规定存档，所以请让律师起草和办理存档，并把授权范围限定于这一间房产和这一项交易。请看我的授权书指南和不必飞回来也能在新山买房。

从海外付款：国家银行的外汇规定

自1 October 2025起生效的国家银行Foreign Exchange Policy Notices，把”居民”定义为包括马来西亚公民，但已取得海外永久居留权并居住在马来西亚境外者除外。因此：

• 大多数在海外工作的马来西亚人属于居民。居民可以为任何目的从非居民处收取外币，并通过持牌在岸银行以即期方式兑换成令吉。你的薪水可以汇回国内支付订金、各项费用和月供。
• 持有海外永久居留权并在当地居住的马来西亚人属于非居民。非居民可以开设令吉外部户口（External Account）、借令吉购买住宅房产，并以外币把资金汇回。
• 只付款到正确的户口。即SPA中列明的发展商项目户口，或你律师的客户户口，并以电话确认，绝不付款到个人户口。请看从海外支付柔佛房产款项。

你所居住的国家可能有自己的汇款出境规定，也可能对海外租金课税。请向当地税务机关查询；关于新加坡，请看我的新加坡对新山租金收入的税务指南，关于CPF则请看CPF与新山房产。

海外马来西亚人的费用和税务

• 印花税：公民的转让文件按一般税率级距缴付，而不是自2026年起适用于外国买家的8%统一税率（New Straits Times，April 2026）。价值不超过RM500,000的首间房屋印花税豁免，已在Budget 2026中延长至31 December 2027（The Star，October 2025）；请询问你的律师是否符合资格。请看2026年印花税。
• 租金：非居民的净租金收入按30%统一税率课税，不享有个人减免，须提交Form M（LHDN）。请看租金收入税。
• 日后出售：公民的RPGT为首三年30%、第四年20%、第五年15%，第六年起为0%（LHDN，更新于June 2026）。请看RPGT。
• 日常开销：你不在国内期间，管理费、偿债基金、地税和门牌税仍须照缴。请看买房的隐藏费用。

并非税务建议。如果你在两个国家都有收入，税务顾问可以告诉你相关的避免双重课税协定如何适用。

身在海外时管理租户

许多海外业主会先把房子出租，直到搬回来为止。当地需要有人处理看房、钥匙、维修和押金：可以是家人、物业管理人员或经纪。请以书面约定各自负责什么，把账单放在你能管理的名下，并为租约盖印花。我的从海外管理新山房产、租户筛选与物品清单和租约指南有详细说明。如果你可能很快搬回来，选择在你需要入住时就结束的定期租约，会比长期续约的租约更容易处理。

简单计划，一步一步来

1. 向马来西亚银行取得初步贷款答复，或确认你的现金和EPF数额。
2. 按你使用房子的方式筛选地区：日后自住、出租，或作为回国探访时的落脚处。
3. 通过视频直播看房，或安排短暂回国看房。
4. 以书面出价，然后委任律师，并约定签署的方式和地点。
5. 从海外把订金和余款付到正确的户口，然后通过你的代表安排交屋。

请看在柔佛买房的法律步骤和购房费用计算器。

如果这对你很重要，可以在哪里买

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站，方便在新加坡生活的业主。
• Mount Austin：成熟的家庭社区，有许多已完工、可出租的房子。
• Iskandar Puteri：较新的城镇、学校和第二通道。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅区。
• Kulai和Senai：靠近机场的有地住宅。

可在我的新山房产地图上比较。

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常见问题

住在海外的马来西亚人需要遵守柔佛的外国买家规定吗？

不需要。马来西亚公民不论住在哪里，都以马来西亚人身份购买，所以外国人的最低价格和外国买家所需的州政府同意并不适用。已取得其他国籍的人应先确认自己的身份，因为马来西亚不承认双重国籍。

我可以用海外收入申请马来西亚的房屋贷款吗？

通常可以，但每家银行对海外收入和文件都有自己的规定。请准备出示工资单、雇佣合约、海外银行月结单和报税表。国家银行把第三笔房屋贷款的上限定为房产价值的70%。

在海外工作时可以用EPF买房吗？

如果你未满55岁，且Akaun Sejahtera中至少有RM500，KWSP的购屋提款可以帮你购买马来西亚的住宅。海外房产不符合资格，而且SPA不得超过三年。

如何在海外签署房产文件？

按律师指示，在马来西亚领事官员或公证人面前签署。土地表格需要National Land Code所列的见证人，而马来西亚不是Apostille Convention的缔约国。公民也可以选择把授权书交给在马来西亚的可信人士。

按照国家银行的外汇规定，我是居民吗？

通常是。这些规定把马来西亚公民视为居民，除非他们持有海外永久居留权并居住在马来西亚境外。居民可以为任何目的收取外币，并通过持牌在岸银行兑换成令吉。

如果我住在海外，柔佛房子的租金如何课税？

如果你一年在马来西亚少于182天，通常属于非居民，净租金收入按30%统一税率课税，不享有个人减免，须提交Form M。你所居住的国家也可能对此课税。

在海外想买柔佛的房子？

告诉我你住在哪里、打算自住还是出租、预算多少，以及下次何时回马来西亚。我会为你筛选单位、在适合你时区的时间进行视频直播看房，并与你的律师协调在海外签署的安排。你也可以为下次回国预约见面，或预约Zoom咨询。

资料来源：Bank Negara Malaysia，Consolidated Foreign Exchange Policy Notices（居民与非居民的定义；Notices 1、2和4），自1 October 2025起生效；Bank Negara Malaysia，房地产市场措施（第三间房屋70%贷款与价值比率），3 November 2010；LHDN，居民与非居民的税务处理（第7条测试、Form M），更新于8 April 2026；LHDN，谁须纳税（非居民统一税率30%，无减免），核实于November 2026；LHDN，RPGT税率，更新于23 June 2026；KWSP，“6 Types of EPF Housing Withdrawals”，核实于6 November 2026；KWSP，Buy House Withdrawal，核实于6 November 2026；Powers of Attorney Act 1949（Act 424），第3至5条，截至1 February 2013的文本，由PTG Melaka提供；National Land Code（Revised 2020），第211条（文书的见证），核实于November 2026；National Land Code，第433F条（非公民的授权书），核实于November 2026；Ministry of Foreign Affairs Malaysia（Wisma Putra），文件认证，更新于7 June 2023；Hague Conference on Private International Law，Apostille Convention缔约状况表，核实于November 2026；Johore Bar Committee，Circular No 9/2021，与PTG Johor的会议，22 February 2021；LHDN，印花税指南，Stamp Act 1949第一附表（授权书RM10），30 June 2026；Bernama经FMT报道，JPN谈双重国籍，12 December 2025；The Star，“Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers”，10 October 2025；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，20 April 2026

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非法律、税务或财务建议。银行政策、KWSP规定和税务处理视你的情况而定；作出决定前，请向你的银行、KWSP、LHDN、你的律师以及你居住地的税务机关确认。