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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日
本指南写给新山的买家和业主，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家，如果你在地契上看到“HSD”或“Hakmilik Sementara”，想知道这有没有影响。简单来说：临时地契（qualified title）是在土地完成最终测量之前发出的完整拥有权地契；正式地契（final title）则是在测绘局（JUPEM）测量后发出。根据《National Land Code》，临时地契给予业主与正式地契相同的权利，所以你可以出售、转名、抵押给银行或出租土地。不同之处在于界线和面积是临时的，而且在完成测量之前，土地不能分割、分割共有权或合并。
快速解答
- 临时地契（Hakmilik Sementara）：HSD（土地注册局）或HSM（县土地局）。正如《National Land Code》所说，是“在测量之前”发出的。
- 正式地契（Hakmilik Tetap）：土地注册局的Geran（GRN）或Pajakan Negeri（PN）；县土地局的Geran Mukim（GM）或Pajakan Mukim（PM）。
- 拥有权相同：转名、抵押和租赁都可以在临时地契上注册（槟城土地与矿务局常见问题）。
- 主要限制：界线和面积是临时的；在测量之前，不能分割、分割共有权或合并；在正式地契发出之前，建筑物也不能做分层分割。
- 转换：JUPEM完成最终测量后，会发出正式地契，作为临时地契的延续。
- 柔佛的线索：临时地契常带有PTD编号；正式地契则带有永久的Lot编号。
两种地契，同一种拥有权
马来西亚的土地制度以注册为基础：存放在土地注册局或县土地局的地契，就是土地归谁所有的记录。《National Land Code》允许州政府分两个阶段发出地契。土地在测量之前被批出或分割时，会先发出临时地契，让业主可以马上处理土地。土地完成测量、测量图获州测量总监认证后，再发出正式地契。
| 临时地契（Hakmilik Sementara） | 正式地契（Hakmilik Tetap） | |
|---|---|---|
| 土地注册局地契 | HSD（Hakmilik Sementara Daftar） | 永久地契为Geran（GRN），租赁地契为Pajakan Negeri（PN） |
| 县土地局地契 | HSM（Hakmilik Sementara Mukim） | 永久地契为Geran Mukim（GM），租赁地契为Pajakan Mukim（PM） |
| 地段编号 | 常是临时编号，例如柔佛的PTD | 永久的Lot编号 |
| 界线和面积 | 临时的 | 经测量确定 |
| 拥有权 | 与正式地契相同 | 完整 |
| 分割、分割共有权、合并 | 测量前不允许，除非该法典另有规定 | 经批准后允许 |
| 建筑物分层分割 | 正式地契注册前不可能 | 经批准后可以 |
永久地契还是租赁地契是另一个问题：临时地契和正式地契都可以是其中任何一种。HSD可以是永久持有的土地，也可以是租赁的土地，地契上会注明。参阅我的永久地契与租赁地契指南。
临时地契能做什么、不能做什么
UTM讲义总结了《National Land Code》的立场：临时地契给予业主与正式地契“在各方面相同的权利”。槟城土地局的常见问题说明，所有交易和非交易事项都可以在临时地契上注册，无须等待正式地契。实际上：
| 事项 | 临时地契 | 备注 |
|---|---|---|
| 出售和转名 | 可以 | 使用Form 14A；如地契有权益限制，须取得州政府同意 |
| 抵押给银行申请房屋贷款 | 可以 | 抵押在HSD和HSM地契上的注册方式与正式地契相同 |
| 租赁或租约 | 可以 | 允许注册租赁；一般租约无须注册 |
| 禁止令（caveat）和地契查册 | 可以 | 在正确的部门查册HSD或HSM编号 |
| 分割、分割共有权或合并 | 不可以，须等到测量后 | 例如把一块大地段分成多个房屋地段 |
| 为建筑物申请分层地契 | 不可以，须等到正式地契发出后 | 母地段必须先完成测量，并注册正式地契 |
所以对大部分购房者来说，临时地契本身不是问题。唯一要留意的是界线和面积：在测量之前，你在地契上看到的数字是临时的。参阅我的建筑面积与土地面积指南。
为什么新山有那么多临时地契
发展商把一大块土地发展成住宅区时，会把土地分割成多个房屋地段。地契可以在最终测量完成和认证之前，按每个地段发出，让买家早点拿到个别地契，银行也能早点注册抵押。这就是为什么新山较新城镇的许多排屋和半独立式房子，地契显示HSD编号和PTD编号。柔佛州政府宪报同时出现这两种情况，例如Mukim Kluang一份带P.T.D.编号的H.S.(D)地契，以及Mukim Tebrau一份带Lot编号的Geran（2021年）。
宪报中有些HSD地契已经显示Lot编号，这表示测量可能已经完成，只是正式地契尚未发出。对于任何具体产业，查册是唯一可靠的检查方法；参阅地契查册与禁止令和我的如何看懂地契指南。
临时地契如何变成正式地契
- 最终测量。JUPEM或持牌土地测量师测量地段并确定界线。
- 认证测量图。州测量总监认证测量图和Lot编号。
- 准备正式地契。土地注册局或县土地局按测量所得面积准备正式地契，作为临时地契的延续。
- 缴费和领取。业主会收到通知，缴付规定费用并领取正式地契。
由于正式地契是临时地契的延续，已注册的权益，例如银行抵押或已注册的租赁，也应该出现在正式地契上；发出后请重新查册确认。《National Land Code》也规定了准备和注册临时地契及正式地契的费用（第81条，2008年修订）。UTM讲义指出，根据修订后的法典，所有土地费用缴清后，临时地契就会注册，业主无须另行申请。
没有固定的时间表。这取决于该县的测量计划，所以有些业主持有HSD很多年。具体地段请询问县土地局或你的律师。
买家和业主的常见疑问
面积会改变吗？
有可能。临时地契上的面积是临时的，正式地契上测量所得的面积可能稍有不同。如果是新房子，看看你的买卖合约对土地面积调整有什么规定；分层单位请参阅单位面积比SPA小怎么办。
我的贷款或转名需要等正式地契吗？
不需要。抵押和转名都可以在临时地契上注册。常见的延误原因在别处：州政府同意、文件不齐或发展商的母地契。参阅转名备忘录和柔佛州政府同意。
公寓和分层地契呢？
公寓的分层地契是通过分割母地段上的建筑物而发出的，这需要已测量的地段和已批准的图则。如果母地契仍是临时地契，分层地契就还不能发出，这也是有些买家要等好几年才拿到分层地契的原因之一。参阅分层地契解说和在没有个别分层地契的情况下买房。
HSD的价值比GRN低吗？
本身不会。价值取决于地点、地契期限、屋况和限制。如果估价师或银行提出疑虑，通常是关于界线、土地类别或权益限制，而不是“sementara”这个字。参阅独立估价。
买临时地契的土地来建房子有什么不同吗？
如果你打算建房或分割土地，测量就更重要：在有正式地契之前，你不能分割或合并土地，而且实地界线应由持牌测量师确认。参阅在柔佛买地建房。
购买前的检查
- 查册地契：地契类型（HSD、HSM、GRN、PN、GM或PM）、地契期限和到期日、土地类别、明示条件以及任何权益限制。
- 把地契上的面积与SPA以及实地所见作比较。
- 询问该地段或母地段是否已完成或已排定最终测量。
- 公寓的话，询问分层地契是否已发出，如果没有，原因是什么。
- 外国买家：柔佛规定外国人购买住宅产业的最低价格为RM1 million，只有少数例外（例如部分由发展商出售、获州政府批准的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。无论地契类型为何，都须取得州政府同意；参阅我的最低价格门槛指南。
以上为一般资讯，不构成法律建议。签约前，你的律师会为你审阅地契。
如果这对你很重要，可以在哪里买
较新的城镇常是临时地契，较老的地区则大多是正式地契；两者都很正常：
- Iskandar Puteri：许多较新的有地和分层期数。
- Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道的较新住宅区。
- Kulai和Senai：较新的城镇，同样预算房子更大。
- Mount Austin：新旧期数都有。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，许多已有正式地契。
- Skudai、Tampoi和Kempas：较老的社区和二手房。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：地契查册与禁止令 · 分层地契解说 · 永久地契与租赁地契 · 转名备忘录
常见问题
临时地契和正式地契有什么不同？
临时地契（Hakmilik Sementara，HSD或HSM）是在土地完成最终测量之前发出的。正式地契（Hakmilik Tetap，例如GRN、PN、GM或PM）是在JUPEM测量后发出的，界线和面积已经确定。
买临时地契的房子安全吗？
一般来说是安全的。根据《National Land Code》，临时地契给予业主与正式地契相同的权利，转名、抵押和租赁都可以在上面注册。不过你的律师仍应检查地契的期限、土地类别和限制。
HSD地契可以申请房屋贷款吗？
可以。抵押可以在临时地契上注册，所以银行可以以此放贷。正式地契作为延续发出时，已注册的抵押应会转过去，你可以通过查册确认。
柔佛地契上的HSD是什么意思？
HSD是Hakmilik Sementara Daftar的缩写，是存放在土地注册局的临时地契。在柔佛，它常与临时的PTD编号一起出现，而Geran等正式地契则带有永久的Lot编号。
我需要申请把临时地契转换成正式地契吗？
通常不需要。最终测量获认证后，土地注册局或县土地局会准备正式地契，作为临时地契的延续，并通知业主缴费领取。
为什么母地契还是临时地契时，不能发出分层地契？
建筑物的分层分割需要已测量的地段和已批准的图则。在母地段完成测量并取得正式地契之前，建筑物不能分割成分层地契。
想要一间地契干净清楚的房子？
告诉我你的预算和喜欢的地区。我会为你筛选新山的住家，逐一检查地契类型、期限和限制，并在你出价前解释任何不寻常的地方。你也可以预约见面，人在国外的话也可以预约Zoom咨询。
来源：Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，土地事务注册常见问题，2026年11月查阅；Universiti Teknologi Malaysia，Sr Dr Tan Liat Choon，Cadastral Surveying for Issue of Titles（讲义），2023年10月上传；National Land Code（Act 56 of 1965），Part Eleven临时地契条文（第176至189条），马来西亚总检察署Laws of Malaysia网站；National Land Code (Amendment) Act 2008（Act A1333），2009年1月1日生效，FAO FAOLEX刊载；柔佛州政府宪报，2021年刊载地契和地段描述的一期（存档副本），2026年11月查阅；PTG Johor，转名申请清单（Form 14A），2026年；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月14日，不构成法律建议。各州和各部门的土地行政做法不同；购买前，请通过查册、你的律师和相关土地局确认具体地契的状况。