新山多代同堂家庭住宅：格局、产权与检查要点

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月15日

本指南写给新山的家庭，以及从新加坡、印尼、印度、中国或其他地方搬来、希望祖父母、父母和孩子同住一个屋檐下或住得很近的家庭。简单来说：最好的房子能让长辈拥有不必爬楼梯的卧室和浴室，同时让每个小家庭都有一些私人空间。在新山，这通常意味着带楼下套房的房子、独立式洋房、双钥匙（dual-key）公寓，或两个相邻的单位。在下订之前，先确定好格局、产权登记在谁名下，以及家人日后的安排。

为什么三代同堂值得提前规划

马来西亚家庭的规模本来就不算小：DOSM于2025年10月发布的《2024年家庭收入调查》显示，平均每户3.7人，其中1.8人有收入。国家人口也在老化。DOSM的最新人口估计（2026年7月）显示，65岁及以上人口占比从2025年的8.0%上升至2026年的8.4%。

适合多代同堂家庭的五种格局

格局	家庭选择的原因	需要留意
单层排屋、半独立式或独立式洋房	所有空间都在同一层；祖父母不必爬楼梯	卧室可能较小；门廊和厨房后院有台阶
楼下设有卧室和浴室的双层房屋	最常见的有地住宅类型，楼下有一间套房给父母	检查楼下浴室是否有淋浴间，门是否够宽
较大地段的半独立式或独立式洋房	有空间设独立侧翼、两个客厅，并可停放多辆车	日常开销较高；扩建需要批准；需要打理的院子更大
双钥匙公寓	两个相连的单位共用一个入口；每个小家庭都能锁上自己的门	一个单位、一份地契：两部分不能分开出售；较小的部分通常是单间（studio）
两个相邻单位	同一楼层的两间公寓，或两间相邻的房子；完全私密，两份地契	两次购买，两套费用；打通合并需要批准

双钥匙公寓

双钥匙单位基本上是一份地契下的两个单位，通常共用一个小门厅，例如一个两房单位搭配一个单间（FMT，2021年8月）。父母可以住在单间，拥有自己的门和浴室。它是一个分层单位：一份地契、一张管理费账单，作为一个单位出售。我的双钥匙公寓指南介绍了各种格局和需要询问的问题。

两个相邻的单位

两间相邻的公寓单位，或两间并排的排屋，让每个小家庭都有自己的地契、贷款和大门，日后也可以出售或出租其中一个单位。打通合并则是另一回事：在公寓里，这需要管理层的书面批准，如涉及结构墙，还需要工程师和地方政府；请看合并两个公寓单位。排屋之间的共用墙属于界墙（party wall），有其自身的规定；请看排屋的界墙。

扩建房屋或加建长辈侧翼

根据Street, Drainage and Building Act 1974第70条，涉及新地基、新结构或屋顶的建筑工程须获得地方政府的书面许可。MBJB的小型工程检查清单（2022年12月）对室内改动按每层收费RM18。在打算于同一地段建第二个住所之前，请先查看地契的明示条件（syarat nyata）和地方规划。请看新山装修准证流程、二手房的违规扩建和买地自建房屋。

对每一代人都重要的设施

马来西亚的无障碍规定（UBBL附例34A及MS 1184规范）主要针对公众使用的建筑，而不是私人住宅内部，因此每间房子都需要你自己检查。KPKT的通用设计检查清单（2015年6月，由MBJB发布）是一个实用的参考标准：

设施	参考标准或检查项目	受益对象
门	净宽至少900 mm；量一量卧室和浴室的门，这些门往往较窄	使用助行器或轮椅的祖父母
坡道和台阶	坡道坡度不陡于1:12，宽度至少1,200 mm；数一数大门、门廊和厨房后院的台阶	年长家人、婴儿车
浴室	无障碍厕所参考尺寸至少1,700 × 2,200 mm；淋浴区没有凸起的挡水边；有安装扶手的空间	任何行动不便的人
电梯（公寓）	电梯轿厢至少1,100 × 1,400 mm；有第二部电梯以备故障；从停车场有无高低差的通道	所有人，尤其是提着购物袋或使用轮椅时
两个客厅、停车位	第二个家庭厅；可停三辆或以上汽车的空间	作息时间不同的几代人；多位驾驶者

• 电梯保养。DOSH于2026年9月表示，电梯必须每月保养，并至少每三个月进行一次全面检查（The Star）。记得询问电梯故障情况；请看公寓消防安全与电梯。
• 电力和水。更多冷气机和热水器可能需要三相电供应；请看有地住宅的三相电和新山的电费和水费。
• 附近的医疗服务。对年迈的父母来说，开车不远就能到医院很重要；请看新山的医院与医疗服务。

另请参阅新山的无障碍住宅、高楼公寓的儿童安全和湿厨房与干厨房。

产权登记在谁名下

很多家庭太晚才考虑这个问题。主要选项：

选项	如何运作	需要留意
单一业主（父母或成年子女）	购买、贷款和出售都最简单	其他出了钱的人没有登记的份额；任何出资都要以书面记录
联名	共同业主持有不可分割的份额（分权共有，tenancy in common），记录在地契上	没有自动的生存者继承权：已故业主的份额归入其遗产，而不是归其他业主
父母现在买，日后转给子女	在父母在世时以爱心（kasih sayang）转让	若子女是马来西亚公民，市值的首RM100万免印花税，超出部分按正常税额的一半征收（P.U.(A) 178/2023）
登记在未成年子女名下	无法直接登记：未满18岁者不能订立合约；父母可以作为受托人持有	在子女满18岁之前难以出售或再融资

根据RPGT Act附表2第12段，公民父母将房屋赠予子女，在RPGT上被视为无盈无亏（LHDN，2026年5月）。请看联名与分权共有、将产业转给家人和以孩子名义买房。

多代人一起买房时的贷款与公积金

• 贷款期限与年龄。BNM于2013年7月将房产贷款期限上限定为35年。年龄限制由各银行自行规定；2018年FMT的一篇报道指出，一般做法是贷款在约70岁时还清。加入较年轻的联名借款人可以延长贷款期限。请看房贷期限与年龄限制。
• 联名借款人。每位借款人都可能被要求偿还全部分期付款，而且这笔贷款会出现在每个人的信用记录上。请看联名房贷。
• 70%规定。BNM从借款人的第三笔未还清房屋贷款起，将融资上限定为70%（2010年11月），而联名贷款通常会算入每位借款人。
• 公积金（EPF）。当父母和子女一起买房时，KWSP允许联合提取购屋款项，各自从自己的户口提取；请看用公积金买房。

并非财务建议；请向你的银行和KWSP确认。

为日后做好规划：遗嘱、照护与税务减免

在马来西亚半岛，非穆斯林若未立遗嘱（wasiat）而去世，由Distribution Act 1958决定：若配偶、子女和父母均在世，配偶得四分之一，子女得一半，父母得四分之一。穆斯林则依照faraid。房子的一部分可能最终落入并不住在里面的亲属手中；立遗嘱，或对穆斯林家庭而言采用hibah或wasiat，就能自己作主。请看在马来西亚立遗嘱、没有遗嘱时谁来继承和faraid、hibah与wasiat。如果父母日后可能丧失心智能力，请阅读当业主丧失心智能力时。

税务方面，LHDN 2025课税年的减免表允许为父母和祖父母经认证的医疗、特殊需要及看护开支申请最高RM8,000的减免，并为残疾父母或其他家人的辅助器材申请最高RM6,000的减免。请向LHDN查询最新条件；并非税务建议。

外国家庭：有哪些不同

• 最低价格。柔佛规定外国人购买大多数住宅产业的门槛为RM100万，仅有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。低于RM100万的排屋通常买不了；较大的半独立式和独立式洋房则可能符合资格。请看柔佛外国人最低购屋价格指南。
• 费用。自2026年1月1日起，外国个人在住宅产业转让上须缴付统一8%的印花税。PTG Johor的批准费为售价的3%，最低RM30,000，另加每份地契RM2,000。转让给直系亲属则为JPPH估价的2%或RM20,000，以较高者为准，另加每份地契RM2,000（PTG Johor通告，2025年7月1日生效）。请看柔佛州政府同意。
• 父母的签证。MM2H允许参与者携带父母及配偶的父母作为受抚养人（mm2h.gov.my，2026年11月核查）。我与持有MOTAC执照的MM2H代理合作，负责产业方面的事务；批准与否由当局决定。请看MM2H资格检查工具、MM2H产业支援和带年迈父母来新山。
• 家庭赠与。父母赠予子女的印花税减免，受赠人必须是马来西亚公民。

下订前的家庭检查清单

1. 商定格局并实地走一遍。谁现在需要住楼下，或十年后需要？从车子到他们的床，数一数每一级台阶。
2. 商定钱的分配。谁支付首期、分期付款、管理费、地税、门牌税和水电费。以书面记录下来。
3. 商定份额。在地契上登记每位业主的份额，使其与实际出资或约定相符。
4. 规划退出方案。如果其中一个小家庭想搬走或出售怎么办？两个独立单位会让这件事容易得多。
5. 确认批准。如要扩建、加建坡道或合并两个单位，请在购买前询问地方政府和管理层。
6. 立遗嘱。购买完成后，每位业主都应该立一份遗嘱。

关于费用，请看有地住宅的日常开销和购屋费用计算器。

如果这对你很重要，该在哪里买

• Mount Austin：有学校、有地住宅和公寓的家庭社区。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心的成熟有地住宅区。
• Iskandar Puteri：较新的门禁式城镇和EduCity学校。
• Bukit Indah和Gelang Patah：西部的家庭城镇。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近新柔长堤和RTS Link车站的公寓。

另请参阅门禁保安住宅和有地住宅类型，并在我的新山房产地图上比较各区。

更多柔佛生活指南：在新山退休 · 新山的乐龄护理与年迈父母 · 新山最佳居住地区 · 在新山换小房子

常见问题

在新山，什么类型的房子适合多代同堂的家庭？

能让年迈父母拥有不必爬楼梯的卧室和浴室、并让每个小家庭都有一些私人空间的房子：单层房屋、带楼下套房的房子、独立式洋房、双钥匙公寓，或两个相邻单位。

双钥匙公寓适合与父母同住吗？

可以适合。双钥匙单位是一份地契下两个相连的单位，因此父母可以拥有自己的门和浴室。代价是它是一个单位：两部分不能分开出售或分开融资。

如果父母和子女联名拥有一间房子，在世的一方会得到全部吗？

不会。在马来西亚半岛，共同业主持有不可分割的份额，没有自动的生存者继承权。一位业主去世后，其份额按照其遗嘱、Distribution Act 1958或faraid分配。每位共同业主都应该立遗嘱。

年长的父母能为家庭住宅申请房贷吗？

通常可以，但贷款期限可能较短。BNM将期限上限定为35年，银行通常要求贷款在约70岁前还清，因此快六十岁的父母可能只能获得10至15年。加入较年轻的联名借款人会有帮助。请向各家银行询问。

在楼下为父母加建一间卧室需要批准吗？

通常需要。根据Street, Drainage and Building Act 1974第70条，扩建、新结构和屋顶须获得地方政府的书面许可，而MBJB对室内改动也要求申请准证。公寓还须获得管理层批准。

外国家庭能在柔佛购买多代同堂的房子吗？

可以，但须获得州政府批准，一般价格须在RM100万或以上，仅有有限的例外。外国买家须为住宅转让缴付8%印花税以及柔佛的批准费。MM2H参与者可携带父母作为受抚养人。

在为全家规划一个家吗？

告诉我谁会和你同住、每一代人的需要以及你的预算。我会为你筛选带楼下套房、双钥匙格局或相邻单位的新山房子，并在现场检查无障碍情况。你也可以预约看房；如果你仍在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：DOSM, Household Income Survey Report, Malaysia and States 2024，2025年10月8日；DOSM, Current Population Estimates 2026，2026年7月31日；FMT, “Dual-key condos: the way forward for high-rises?”，2021年8月17日；KPKT, Senarai Semak Audit Akses Rekabentuk Sejagat（通用设计无障碍检查清单），2015年6月，由MBJB发布；The Star, “Keep lifts in working order”，2026年9月11日；Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, section 70（由National House Buyers Association发布），2026年11月核查；MBJB，小型装修准证图则检查清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月；Arshad et al., “A comparative analysis of the application of joint tenancy in the administration of real property in Malaysia, Singapore and Australia”, Planning Malaysia 21(3), 2023；LHDN，印花税豁免与减免（P.U.(A) 178/2023），2026年7月21日更新；LHDN，视为无盈无亏的处置（paragraph 12, Schedule 2, RPGT Act 1976），2026年5月18日更新；Bank Negara Malaysia，进一步促进健全与可持续家庭部门的措施（最长35年贷款期限），2013年7月5日；FMT, “Will a 40-year loan tenure really benefit a buyer?”，2018年10月18日；Bank Negara Malaysia，房产市场措施（第三笔房屋贷款起70% LTV），2010年11月3日；KWSP，购屋提款（联合提款与关系证明），2026年11月核查；Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: Distribution Act 1958 (Act 300)，2026年11月核查；Johore Bar Committee, Non-Muslim Inheritance Law (Distribution Act 1958 shares)，2026年11月查阅；LHDN，个人税务减免（2025课税年表），2026年11月15日核查；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国人权益与家庭转让费用），2025年6月13日，2025年7月1日生效；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（外国买家8%税率），2026年6月30日；MM2H官方网站，要求与规定，2026年11月查阅

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯已于2026年11月15日根据上列注明日期的资料来源核查；并非法律、税务或财务建议。规定、费用和银行政策会有变动；在作出承诺之前，请向你的律师、银行、LHDN、KWSP、PTG Johor及地方政府确认。