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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日
常有父母问我，能不能在新山“为孩子”买一间房子，并把孩子的名字写在地契上。简单来说：在马来西亚，未满18岁的孩子是未成年人，不能签署具约束力的买卖合约（SPA），也不能申请房贷，所以购买必须由成年人进行。常见的合法做法有：以你自己的名字购买，日后再转名或留给孩子；以受托人身份正式为孩子持有；或在孩子满18岁后以联名方式购买。每种做法在印花税、税务和控制权方面的后果都不同，而太早把孩子的名字放上地契，可能让他们日后失去首购房印花税豁免。本文为一般资讯，不构成法律或税务建议。
快速解答
- 未成年人不能订约：成年年龄为18岁，《1950年合约法令》（Contracts Act 1950）规定订约方必须已达成年，所以未满18岁者不能当买家或借款人。
- 受托人做法：根据《国家土地法典》（National Land Code）第344条，父母可以登记为“受托人”（as trustee），并可通过信托限制令（trust caveat）保障孩子的权益（第332条）。
- 日后转名：父母赠予孩子时，如果孩子是马来西亚公民，市值首RM100万免印花税（P.U.(A) 178/2023）；公民父母也无须缴付RPGT。
- 首购房豁免：孩子只要曾经拥有过房屋，即使是联名或获赠，也不符合首购房印花税豁免资格。
- 控制权：孩子一旦满18岁并登记在地契上，就可以不经你同意，出售或以其份额抵押借贷。
- 外国家庭：不论用谁的名字，柔佛对外国买家的最低价格（一般为RM100万）和州政府批准规定照样适用。
为什么孩子不能直接当买家
- 合约。《1950年合约法令》第11条规定，一个人只有在达到成年年龄后才有订约能力，而《1971年成年年龄法令》（Age of Majority Act 1971）将成年年龄定为18岁。马来西亚法院沿用枢密院的旧案Mohori Bibee，将未成年人订立的合约视为无效，只有奖学金和生活必需品等少数例外。
- 贷款。银行需要一个能受贷款约束的借款人，所以借款人和抵押房产的人都必须是成年人。
- 土地法。《国家土地法典》不允许未成年人申请州政府批出的土地（第43条），土地局只与成年人，或代表孩子行事的受托人和监护人打交道。
- 日后出售。根据《1961年幼儿监护法令》（Guardianship of Infants Act 1961）第15条，监护人要出售、押记或抵押孩子的不动产，或将其出租超过一年，都需要法院许可。因此，为未成年人持有的房产，在孩子满18岁之前很难出售或转贷。穆斯林家庭也应了解所属州的伊斯兰家庭法。
你的选择比较
| 做法 | 如何运作 | 适合 | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 1. 现在用你的名字，日后转名 | 由你购买、贷款并拥有。孩子成年后，你以爱心转让（pindahmilik kasih sayang）的方式把房子送给他们。 | 保留控制权和灵活性 | 转名时的印花税和RPGT规定；赠予会用掉孩子的首购房身份 |
| 2. 你以受托人身份为孩子持有 | 地契以你的名字登记为“受托人”；信托契约列明条款，可存放于土地局；也可登记信托限制令。 | 为年幼的孩子保留一间房子 | 难以出售或转贷；受托人须履行职责；律师费；请询问这对孩子首购房身份的影响 |
| 3. 孩子满18岁后联名 | 父母与成年子女一起购买，通常以分权共有（tenants in common）方式列明各自份额，有时会联名贷款。 | 有出钱或将接手贷款的成年子女 | 孩子失去首购房优惠；每位共有人都可以处理自己的份额 |
| 4. 在遗嘱中留给孩子 | 你终身拥有，身故后房子才转给孩子。 | 退休后需要这间房子或其价值的父母 | 如果继承人未成年，由受托人持有至其满18岁；穆斯林须按faraid（伊斯兰继承法）分配，除非适用hibah（生前赠与）或wasiat（遗嘱）的规定 |
受托人做法如何体现在地契上
《国家土地法典》第344条允许注册官记录土地由某人“以受托人身份”持有，并允许把信托文书存放在土地局以供参考。信托条款本身不会写在地契上。第332条允许登记信托限制令，可阻止对信托财产进行交易，在受托人日后试图出售时保障孩子。《1949年受托人法令》（Trustee Act 1949）一般规定土地的受托人最多四人。信托契约通常会列明房产何时转给孩子，例如18岁或你选择的更大年龄；届时受托人办理转名，并撤销限制令。信托契约由律师拟定。如果你需要贷款，请尽早询问银行是否愿意在这种安排下放贷。
贷款：借款人必须是成年人
如果需要贷款，实际可行的选择是以你自己的名字贷款，或与收入可被银行计算在内的成年子女联名贷款。你的年龄很重要：越接近银行的年龄上限，贷款年限就越短。请参阅我的联名房贷、贷款年限与年龄限制和你能负担多少钱的房子指南。如果你用现金购买，可以在现金还是房贷中比较利弊。
日后转名给孩子：印花税和RPGT
| 项目 | 父母赠予孩子的规定 |
|---|---|
| 印花税 | 如果孩子是马来西亚公民，市值首RM100万豁免，其余部分按正常税额的50%征收（P.U.(A) 178/2023，适用于2023年4月1日起的文书） |
| 父母的RPGT | 马来西亚公民赠予人视为无盈无亏（RPGT Act 1976附表2第12段）；双方仍须申报 |
| 孩子出售时的RPGT | 孩子承接你原本的购入成本，在获赠后五年内出售可能须缴税。持有期如何计算，请询问税务顾问 |
| 现有贷款 | 通常须先还清或转贷，并取得银行同意 |
| 以象征性价格“出售” | 失去赠予优惠；印花税按市值征收 |
你自己购买房屋并为这次购买缴付印花税，是另一个步骤；请参阅我的2026年印花税指南和RPGT指南。
孩子可能失去的首购房豁免
购买首间房屋的马来西亚公民，可以在转让文件和贷款文件上获得印花税豁免。2026年4月，律师公会（Bar Council）产业转让委员会总结了现行的豁免令（P.U.(A) 53/2021及54/2021，经P.U.(A) 448及449/2025延长）：一间价值不超过RM50万的住宅，适用于2021年1月1日至2027年12月31日签署的买卖合约，而且买家必须从未拥有过住宅房产，包括通过继承或赠予获得的房产，不论是单独还是联名持有。2027年财政预算案建议，2027年至2030年签署的买卖合约，RM50万以下部分全额豁免，RM75万以下的部分豁免50%（Bernama，2026年10月12日）；在宪报公布之前，这仍只是建议。
因此，现在把孩子的名字加到你的房子上，即使只是一小部分联名份额，也可能让他们日后买自己的第一间房子时要缴付全额印花税。如果孩子将来很可能购买低于这些上限的房子，把房子保留在你的名下、日后再安排赠予或遗嘱，可能更好。我的首购房指南介绍其他首购族计划。
把房产放在孩子名下的风险
- 孩子满18岁后你就失去控制权。已登记的成年屋主可以出售、押记或转让其权益。口头承诺“以后还给你”很难执行。
- 孩子的人生变化会牵连房产。他们的债权人、破产或离婚，都可能涉及他们名下的房子。
- 你的退休生活。如果你日后可能需要出售房子或以房子借贷，把它留在你的名下就保留了这个选择。
- 家庭公平。一个孩子在地契上而其他孩子不在，可能引起纠纷。把你的意愿写下来，并立下遗嘱。
- 把孩子当作代名人（nominee）。为了规避规定、贷款限额或债权人而把房子登记在孩子名下，风险很高，而且这种安排可能无法执行。请参阅代名持有的风险。
如果成年子女会共同拥有，请决定是以联权共有（joint tenants）还是分权共有方式持有，以及各自的份额；请参阅联名与分权共有。
遗嘱：往往是最简单的做法
许多父母把房子保留在自己名下，再通过遗嘱留给孩子。如果受益人仍未成年，法院一般会委任至少两名个人或一家信托公司管理遗产，房产会被持有到孩子成年为止。遗嘱让你可以指定自己信任的监护人和受托人。穆斯林家庭应了解faraid、hibah和wasiat；请参阅我的房产的faraid、hibah与wasiat指南。可以先看在马来西亚立遗嘱，如果没有遗嘱，请看遗产管理书（letters of administration）。
在柔佛买房的外国家庭
- 父母和孩子适用同样的规定。外国籍的孩子同样是外国买家。柔佛对外国人的最低价格，大多数住宅房产一般为RM100万，另有一些例外（New Straits Times，2026年4月），而每一宗外国人购置都需要州政府批准。请参阅柔佛外国人最低价格与配额和转名的州政府批准。
- 较高的印花税。自2026年1月1日起，住宅房产转让给非公民且非永久居民者，印花税为8%；而父母子女转让优惠要求接受者是马来西亚公民。
- 家庭转名的州政府费用。柔佛土地局自2025年7月1日起的收费，为直系亲属的爱心转让设定了费率：JPPH估价的2%或RM2万，以较高者为准，另加每份地契RM2,000申请费。
- 本国的规定。请查看你本国的税务和遗产规定；印度买家请参阅我的LRS与TCS指南中的汇款规定。
家庭在新山会看哪些地区
- 依斯干达公主城：EduCity的国际学校和较新的城镇。
- Mount Austin：适合家庭，有学校、商店和各种价位的公寓。
- 士古来、淡杯和Kempas：靠近大学，适合在新山念书的孩子。
- 新山最适合居住的地区：更全面的比较。
更多柔佛生活指南：把房产转给家人 · 联名与分权共有 · 在马来西亚立遗嘱 · 2026年印花税
常见问题
在马来西亚可以用孩子的名字买房吗？
如果孩子未满18岁，就不能由孩子当买家，因为未成年人不能订立具约束力的合约，也不能贷款。你可以用自己的名字购买、日后再转名，以受托人身份为孩子持有房产，或在孩子满18岁后联名购买。
在马来西亚，未成年人可以成为房产的注册屋主吗？
实际上，未成年人的房产是由成年人持有的，例如父母根据《国家土地法典》第344条登记为“受托人”，并登记信托限制令保障孩子。出售或押记孩子的房产，须根据《1961年幼儿监护法令》取得法院许可。具体情况请咨询律师。
把房子转给孩子要缴印花税吗？
2023年4月1日起签署的赠予，如果孩子是马来西亚公民，市值首RM100万豁免，其余部分按正常税额的一半征收（P.U.(A) 178/2023）。公民父母赠予时无须缴付RPGT。
我的孩子会失去首购房印花税豁免吗？
有可能。现行豁免令只适用于从未拥有过住宅房产的买家，包括通过赠予或继承获得、或联名持有的房产。已经登记在地契上的孩子，日后买自己的第一间房子时可能要缴付全额印花税。
我18岁的孩子可以当共同借款人吗？
如果银行接受成年子女的收入和信用记录，他们可以当联名借款人。许多年轻人收入记录不多，所以通常还是靠父母的收入撑起贷款。签约前请先问银行。
外国籍父母可以用孩子的名字在柔佛买房吗？
孩子同样适用外国人规定：柔佛的最低价格（大多数住宅房产一般为RM100万）以及州政府批准。未成年人仍然不能当买家，所以外国家庭通常以父母的名字购买。
订房前先规划地契上的名字
买卖合约签署后，地契上写谁的名字，很难低成本地更改。告诉我你的计划、孩子的年龄以及是否需要贷款，我会挑选合适的房子，并帮你在支付订金之前向律师提出对的问题。你也可以预约见面，如果人在国外，可以预约Zoom咨询。
资料来源：Harun et al.，“Minor’s Capacity to Contract in Malaysia: Issues and Challenges”，International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences，8(12)，2018（Contracts Act 1950第11条，Age of Majority Act 1971）；National Land Code（Act 828）第43条，2026年11月核对；National Land Code第332条（信托限制令），2026年11月核对；National Land Code第344条（登记为受托人），2026年11月核对；Guardianship of Infants Act 1961（Act 351）第5及15条，2026年11月核对；Malaysian Bar，关于首购房印花税豁免的第128/2026号通告，2026年4月16日；Bernama，“Budget 2027: Stamp duty exemption for first home, revival of abandoned housing projects”，2026年10月12日；财政部，关于首购房及爱心转让印花税豁免的声明，2023年6月9日；LHDN，RPGT豁免，2026年11月核对；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（收费，包括转让给外国人），2025年7月1日生效；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月13日，不构成法律或税务建议。我不拟定信托或转让文件，也不安排代名持有。相关规定及其对你家庭的适用情况各有不同；购买或转名前，请咨询马来西亚律师和税务顾问。