在新山购买战前店屋：文化遗产法规、地契、贷款与装修（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日

本指南写给对新山旧城区老店屋感兴趣的马来西亚及外国买家，范围主要在Jalan Tan Hiok Nee、Jalan Dhoby和Jalan Ibrahim一带。简短回答：大多数店屋并非单独宪报公布的文化遗产建筑，但市政厅的地方规划和保护指引仍可管控拆除、立面和用途变更。地契、建筑状况和规划方面的核查比一般房产更重要，贷款较难申请，外国人还须遵守商业产业的规定：价格须为RM100万及以上，须获州政府批准，并缴付3%的柔佛州费用。

什么是战前店屋？新山的战前店屋在哪里

严格来说，战前店屋是指第二次世界大战之前建成的店屋，但房产广告对这个标签用得比较宽松，因此要询问建筑的年份和历史。典型特征包括：窄而深的格局、楼下店面楼上住家、有遮盖的五脚基、木梁和木屋架、陶土瓦片，以及与邻屋共用的墙体。

新山的战前店屋大多位于靠近长堤的旧城区。《星报》（The Star）2014年的一篇报道指出，Jalan Dhoby、Jalan Segget、Jalan Tan Hiok Nee、Jalan Duke和Jalan Wong Ah Fook沿街的建筑值得保护。Jalan Tan Hiok Nee每逢星期六有文化街市（The Star，2025年10月），Jalan Dhoby以开设在老店屋里的咖啡馆闻名（The Star，2026年8月）；2026年10月，Tourism Johor与MBJB宣布沿Jalan Wong Ah Fook规划文化遗产步行路线，并提升Little India，并形容这些为小型工程。

旧城区紧邻JB Sentral和Bukit Chagar RTS Link站，后者预计于2027年初通车（参阅我的RTS Link最新进展和JB Sentral与Bukit Chagar指南）。

文化遗产法规：哪些受保护，哪些不受保护

一间老店屋可能同时受三个层面的法规管辖：

层面	涵盖范围	对买家的意义
National Heritage Act 2005 (Act 645)（国家文化遗产法令）	已宪报公布的文化遗产地。柔佛州共有16处，包括Istana Besar以及旧新山火车站和法院建筑（2015年12月28日宪报公布）。	任何工程都须获得文化遗产主管机构批准。根据第112至114条，违法者可被罚款最高RM50,000、监禁最长五年，或两者兼施。
Johor State Heritage Foundation Enactment 1988	第3(1)条允许州政府（State Authority）宣布古迹或历史遗址。州级名录列有73处，其中12处位于新山县。	询问该建筑是否已列入名录或正在研究中。2013年，州政府确认了208栋老建筑，并要求业主在拆除或装修前先咨询州政府。
MBJB地方规划与规划指引	地方规划规定土地用途以及哪些立面必须保留。MBJB于2019年发布的酒店指引提到保护特别区域规划（RKK Konservasi）和文化遗产区指引。	即使是未列入名录的建筑，其立面、拆除和用途仍可能受到管控。

我找不到公开的名单说明旧城区哪些店屋受立面或保护管控，因此签约前，请向卖家索取任何市政厅信函，并就该地段以书面形式向MBJB规划部门（Jabatan Perancangan Pembangunan）查询。我的柔佛分区与地方规划查询指南解释了地方规划如何运作。

地契、年限与产权核查

老店屋往往历史悠久：家族世代持有、旧租约，以及与现有建筑不再相符的图则。首先要由律师进行土地查册（carian tanah）；参阅如何看懂地契和土地查册与限制令（caveat）。

• 地契年限。永久地契还是租赁地契；若是租赁地契，还剩多少年。剩余年限短会影响贷款和转售。参阅永久地契与租赁地契和柔佛租赁地契续期。
• 土地用途与条件。明示条件（syarat nyata）规定建筑可作何用途；例如改建为酒店，须向土地局申请更改条件。
• 权益限制。这些限制可能规定转让或银行抵押须获州政府批准，有些地段也不开放给外国人购买。参阅柔佛产业转让的州政府批准。
• 业主是谁。如果注册业主已去世，须由遗产管理人出售；参阅向已故业主的遗产购买产业。所有共同业主都必须同意。
• 现有租户。Control of Rent Act 1966（租金管制法令）下的租金管制已随Control of Rent (Repeal) Act 1997终止，该法令自1997年9月1日起生效，因此现在以租约为准。请索取每一份租约，并确认能否空置交屋；参阅购买有租户的产业。
• 批准图则。非常老的建筑可能没有存档图则，或图则未包括后来的扩建部分。参阅如何获取批准的建筑图则副本和未经批准的扩建。

建筑状况：检查哪些部分

老建筑的薄弱环节大致可以预料。如有可能，请在大雨过后去看房。

建筑部位	常见问题	应对方法
屋顶与木屋架	陶土瓦片滑落或破损、挂瓦条腐烂、屋面天沟处及屋顶与界墙相接处漏水	从顶楼查看屋顶底部；参阅屋顶漏水
木地板与木梁	白蚁、漏水处木材腐烂、地板下垂或踩上去有弹性	索取白蚁处理记录；参阅白蚁与虫害防治
界墙与立面	裂缝、潮湿、墙体倾斜或鼓起、灰泥装饰线条松脱	参阅墙体裂缝代表什么和共用界墙
电线与水管	老旧电线、电路超负荷、旧水管、天井排水不良	参阅老旧电线和旧房水管问题
消防安全	木地板和木楼梯、只有一道楼梯、铁花阻挡逃生	参阅住家消防安全

在议定价格之前，先预留维修预算。我的何时需要建筑师或工程师指南说明了哪些申请须由谁签署。

装修与用途变更

大多数买家都想以不同方式使用老店屋：开咖啡馆、办公室、自住或客房。每一步都需要各自的批准。

• 室内工程。根据MBJB的指引，可豁免规划准证，但结构和屋顶工程仍须获得建筑图则批准。参阅新山装修准证。
• 立面。只有在结构保持不变，且该立面不属于地方规划规定必须保留的立面时，立面翻新才可获豁免。
• 拆除。拆除文化遗产建筑须取得MBJB规划部门的书面意见。
• 用途变更。须申请规划准证。MBJB的指引指出，未经准证进行发展，可被罚款最高RM500,000、监禁最长两年，或两者兼施；若持续违规，每天另罚最高RM5,000。
• 客房或精品酒店。根据MBJB 2019年的指引，排屋店铺只有位于指定规划区块内才可开设酒店，且须至少有10间客房、持有消防局（Bomba）消防证书和营业执照，并完成土地条件更改；文化遗产建筑还须取得符合保护规划的意见。参阅短租规定。
• 经营生意。使用者须持有MBJB营业执照，而且在更新执照时，该处所不得拖欠门牌税（MBJB，2024年10月）。

过去曾有与IRDA和MBJB合办的资助计划，协助业主修复市区店屋（The Star，2022年9月）；可向MBJB询问目前是否有开放申请的计划。另请参阅在柔佛以住家经营生意。

融资、持有成本与税务

银行将店屋视为商业产业，并自行设定贷款成数；对于老建筑，估价、建筑状况和剩余地契年限影响很大，有些银行可能拒绝贷款。Bank Negara（国家银行）固定的70%上限适用于个人的第三笔房屋贷款（2010年11月），而自2013年7月起，贷款年限上限为35年。请先就该地段取得银行的书面初步意见。参阅贷款成数与LTV规定和银行估价低于成交价怎么办。非财务建议。

费用	预计金额	来源／备注
转让印花税（马来西亚买家）	首RM100,000征收1%，至RM500,000部分征收2%，至RM100万部分征收3%，超过部分征收4%	LHDN指引，2026年6月30日
贷款协议印花税	贷款额的0.5%	LHDN指引，2026年6月30日
门牌税（MBJB辖区）	商业产业每年为年值（rateable value）的0.23%，住宅则为0.08%	MBJB，2026年11月核实
地税	由土地局厘定；请索取最近一期账单	参阅地税与门牌税
您收取的租金须缴的服务税	自2026年1月1日起，非住宅租金征收6%，但只适用于12个月内租金收入超过RM100万的房东	参阅商业租金的SST
出售时的RPGT	视持有期和业主类别而定	参阅RPGT指南

据《海峡时报》（The Straits Times）2026年8月报道，新山市区店铺的月租约为RM8,000至RM25,000。这只是报道中的范围，并非预测。出价前，请比较同一条街的已登记成交价；参阅出价前查询成交价。

外国买家

• 最低价格。经济部（Ministry of Economy）的指引（2022年7月13日起生效）允许外国权益购买价值RM100万及以上的商业单位，并指出应以本地公司名义注册；请向律师询问PTG Johor如何执行这一规定。
• 州政府批准与费用。自2025年7月1日起，柔佛州的费用为价格的3%（若是二手产业，以JPPH估价或成交价较高者为准），最低RM30,000，每份地契另加RM2,000（PTG Johor通令3/2025）。
• 印花税。自2026年1月1日起的8%统一税率适用于转让给外国人的住宅产业；其他产业按4%征收。如果店屋带有住家空间，请向律师确认适用哪一种税率。
• 住宅另有规定。就住宅产业而言，柔佛州的RM100万门槛只有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。参阅柔佛外国人最低购买价。
• 不附带签证。拥有店屋并不代表您有权在马来西亚居住或工作。至于MM2H，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合；是否批准由当局决定。参阅MM2H产业支援。

另请参阅以公司名义购买产业以及我的2026年印花税指南。非法律或税务建议。

战前店屋适合哪些人

它适合想经营有特色的咖啡馆、工作室或办公室、并能耐心等待批准的自营业主，也适合手头有现金、有维修预算、并能接受转售较慢的长期持有者。如果您需要高成数贷款，或想自由改动建筑，较新的店铺单位可能更合适；参阅在新山购买店铺和购买办公单位。

如果这对您很重要，可以考虑这些地区

• JB Sentral与Bukit Chagar：旧城区本身、CIQ关卡和RTS Link。
• Danga Bay：海滨公寓，距旧城区车程不远。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：成熟地区，有较新的店铺和办公楼。
• Iskandar Puteri：靠近第二通道的较新商业区。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

新山的战前店屋是受保护的文化遗产建筑吗？

大多数并非单独宪报公布；柔佛州有16处国家文化遗产地，州级名录上有73处（2024年5月）。不过，MBJB的地方规划和保护指引仍可管控立面、拆除和用途，因此请向市政厅查询该地段。

我可以装修新山的战前店屋吗？

可以，但须获得批准。根据MBJB的指引，室内改动可豁免规划准证，但结构工程须有批准图则，而变更用途须申请规划准证。

可以把老店屋改成咖啡馆或民宿吗？

如果土地条件和地方规划允许，通常可以。咖啡馆须有营业执照。根据MBJB 2019年的指引，精品酒店须位于指定规划区块、至少有10间客房、持有消防局（Bomba）消防证书，并完成土地条件更改。

战前店屋难申请贷款吗？

有可能。银行将其视为商业产业，自行设定贷款成数，并会衡量估价、建筑状况和剩余地契年限。支付订金之前，先取得银行的书面初步意见。

外国人可以在新山购买店屋吗？

可以，前提是价值RM100万或以上，并获得柔佛州政府批准。费用为价格的3%，最低RM30,000，每份地契另加RM2,000，而且指引要求由本地公司持有。

购买老店屋之前应核查什么？

地契（年限、土地用途条件、限制条件、业主）、租约、批准图则与实际建筑是否相符、市政厅管控，以及屋顶、木地板、界墙和电线。

正在考虑新山的老店屋吗？

告诉我街名或房产广告、您计划的用途和预算。我会收集地契资料、租约、账单以及附近的已登记成交价，并在您出价前整理好要向市政厅、律师和工程师提出的问题。您也可以预约看房；若身在海外，也可预约Zoom咨询。

资料来源：柔佛州议会（DUN Johor），2024年5月15日会议书面答复，第15题（关于文化遗产建筑）；Majlis Bandaraya Johor Bahru（MBJB），Garis Panduan Perancangan（规划指引），2023年1月；MBJB，排屋店铺酒店（经济型酒店）申请指引，2019年2月批准；The Star，“State wants owners to come forward and assist in data compilation”，2013年7月1日；The Star，“Protecting heritage sites: rep wants new law to gazette historical buildings”，2014年6月26日；The Star，“Heritage hub draws crowds to downtown JB”，2025年10月2日；The Star，“Cultural push reclaims heart of Johor Baru”，2026年8月20日；The Star，“Facelift plans for Jln Wong Ah Fook, Little India to boost JB heritage tourism”，2026年10月2日；The Star，“Encouraging public role in restoring old buildings”，2022年9月22日；The Straits Times（经Asia News Network），“From old bungalows to chic cafes”，2026年8月4日；Control of Rent (Repeal) Act 1997 (Act 572)，法令摘要，2026年11月核实；经济部（Ministry of Economy），Garis Panduan Perolehan Hartanah（产业购置指引），2022年7月13日起生效；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国人购置产业费用），2025年6月13日，2025年7月1日起生效；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；MBJB，按产业类别划分的产业税率，2026年11月核实；MBJB，2025年营业及广告执照更新通知，2024年10月；Bank Negara Malaysia，房地产市场措施（第三笔房屋贷款起LTV为70%），2010年11月3日；Bank Negara Malaysia，进一步促进健全和可持续家庭部门的措施（贷款年限最长35年），2013年7月5日；财政部（Ministry of Finance），扩大销售与服务税的修订（租金门槛RM100万），2025年6月28日；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：National Heritage Act 2005 (Act 645)；National Land Code (Act 828)，section 433B；Town and Country Planning Act 1976 (Act 172)，2026年11月核实

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月15日，并非法律、税务、财务或工程建议。文化遗产管控、费用和银行政策会变动，且因地段而异；作出决定前，请向MBJB、土地局、您的律师、您的银行及注册专业人士确认。