English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia
作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日
本指南写给计划装修的新山业主和买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家以及MM2H参与者。简单来说：油漆、铺砖和厨房橱柜不需要建筑师或工程师；但凡需要向市议会提交图则的工程（扩建、新屋顶、阁楼或加建楼层），图则必须由注册专业人士签署；任何涉及结构的工程都需要注册工程师。对于两层或以下、面积不超过300 m²的房屋，注册建筑绘图员可代替建筑师签署。
快速解答
- 关键在于准证：如果市议会要求提交图则，1974年街道、排水及建筑法令第70条规定，必须由提交人（submitting person）拟备并认证图则。
- 谁可以签署：注册建筑师、持有执业证书的专业工程师（PEPC）或注册建筑绘图员。
- 绘图员的限制：最多两层、总楼面面积300 m²，且只限其注册所属的市议会范围（1967年建筑师法令第24条）。
- 涉及结构就要找工程师：拆除承重墙，或加建混凝土楼板、屋顶或楼层，都需要PEPC的设计。
- 室内设计师和承包商不能签署建筑图则。
- 费用：建筑师有法定最低收费标准（装修工程费用在RM500,000或以下的，收费为10%，2010年规则）；工程师的1998年收费标准在2026年6月仍在检讨中。
装修工程中各方的角色
每个头衔都对应一个注册机构，但只有部分注册身份可以为市议会签署图则。
| 专业人士 | 注册机构 | 能否签署建筑图则？ | 一般职责 |
|---|---|---|---|
| 建筑师 | Lembaga Arkitek Malaysia（LAM，马来西亚建筑师局） | 可以，不限规模 | 设计、申请准证图纸、提交、监督 |
| PEPC，通常是土木或结构工程 | Board of Engineers Malaysia（BEM，马来西亚工程师局） | 可以，限于注册的工程领域 | 结构设计：横梁、楼板、地基、挡土墙 |
| 注册建筑绘图员（pelukis pelan bangunan berdaftar） | LAM | 可以，最多两层、300 m² | 小型房屋扩建和改建图则 |
| 室内设计师 | LAM（建筑师法令第VA部分） | 不可以 | 布局、饰面、木工、照明 |
| 承包商 | CIDB | 不可以 | 负责施工 |
法律怎么规定
- 1974年街道、排水及建筑法令（Street, Drainage and Building Act 1974，Act 133）。第70(1)条禁止在未获市议会事先书面批准的情况下建造建筑物。根据第70(16)条，改建房屋时若涉及新地基、新的或更大的上部结构或屋顶，或重建外墙或共用墙，均视为建造。第70(19)条规定，图则必须由主要提交人（principal submitting person）或提交人拟备并认证。
- 1984年统一建筑附例（Uniform Building By-Laws 1984，UBBL）。附例第2条把建筑师、注册建筑绘图员或工程师称为“合格人士”（qualified person）。附例第3条规定图则必须由合格人士提交，附例第5条要求他们监督工程，附例第18条允许市议会就小型工程接受草图。
- 专业法令。1967年建筑师法令第8(1)条规定，只有注册建筑师可以提交建筑图则；第24(5)条订明绘图员的限制。1967年工程师注册法令第8(1)条规定，只有PEPC或注册工程顾问公司可以提交工程图则；违者可被罚款最高RM50,000、监禁最长三年，或两者兼施（第24条）。
Act 133第70(17)条还规定，除非另有证明，否则建筑工程被推定为由土地业主进行。如果承包商在没有图则的情况下施工，市议会会找你负责。关于准证类型和市议会收费，请参阅我的新山装修准证指南。
哪种装修需要哪种专业人士
市议会没有公布统一清单。下表综合了Act 133、UBBL以及新山市政厅（Majlis Bandaraya Johor Bahru，MBJB）的小型工程指南。请先向你所属的市议会（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）确认。
| 工程类型 | 需要市议会批准吗？ | 通常需要谁 |
|---|---|---|
| 油漆、地砖、厨房橱柜、衣柜、冷气机 | 不在市议会的准证清单上 | 不需要建筑师或工程师；找CIDB注册承包商即可 |
| 门廊或后院遮阳篷 | 遮阳篷准证（MBJB网上申请；MBIP需提交表格附草图） | 市议会标准草图或经认证的简单图则 |
| MBJB标准草图范围内的围栏、大门、小型加建 | 小型工程准证 | 由提交人签署；业主申请 |
| 新隔墙、外观改动 | 小型工程准证 | 提交人；如墙体承重则需工程师 |
| 拆除或切割承重墙、横梁或柱子 | 需要（改建准证或图则） | 结构部分由PEPC负责，图则由建筑师或绘图员负责 |
| 混凝土平屋顶、新楼板或阁楼楼板、加建楼层 | 完整图则提交 | 建筑师，或在限制范围内的绘图员，另加PEPC |
| 拆除房屋超过60%并重建 | 新建筑图则 | 由主要提交人负责，直至发出新的CCC |
| 挡土墙或斜坡工程 | 需要，通常还需土方工程图则 | PEPC（土木或岩土工程） |
小型房屋：绘图员就足够的情况
新山大多数排屋和半独立式洋房为一层或两层，因此通常可由注册建筑绘图员拟备并提交图则。建筑师法令第24条规定，绘图员只能负责不超过两层、总建筑楼面面积不超过300 m²的建筑，且只能向其注册所属的市议会提交。超出此范围的需要建筑师，而结构工程仍然需要PEPC。
涉及结构时，请找工程师
墙体是否承重，单凭肉眼看不出来。在敲墙、打通厨房、在后院加盖混凝土屋顶，或在楼板上放置水箱或重型设备之前，请先让PEPC检查。BEM的执业常见问题（2023年5月）指出，只有通过注册工程顾问公司执业的PEPC才能担任提交人并签署Form G。如果之前的工程留下裂缝，请参阅墙壁裂缝代表什么；共用墙方面，请参阅共用墙指南。
公寓：先找管理层，有需要再找专业人士
2015年分层管理（维修与管理）条例（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015）中的标准附例规定，任何装修都须事先获得管理层的书面批准。第28段进一步规定，加建平台、移动外部门窗、改动水管位置及整个单位重新布线，都必须同时获得当局和管理层批准，并禁止超出许可范围敲打剪力墙。这些工程通常需要提供合格人士的图纸，接近结构的还需工程师信函。请参阅我的公寓装修规则指南。
文件流程：Form B、Form G与CCC
对于需要准证的工程，合格人士的职责一直持续到工程完成：
- 图则获批。提交人与你（业主）一起签署图则，并通过市议会的一站式中心（OSC 3.0 Plus）提交。
- Form B。根据法令第70(9)条（UBBL附例第22条），通知市议会即将开工或复工。
- Form C。合格人士确认放线与已批准的地盘图相符（附例第23条）。
- 监督。附例第5条规定由合格人士或其授权人员监督施工。请把工地视察费用计入预算。
- Form G1至G21。在完整建筑图则下，从地基到水电，每个阶段都会获发阶段证书。
- Form F，即CCC。按照KPKT的OSC手册，主要提交人发出完工及合规证书（Certificate of Completion and Compliance，Perakuan Siap dan Pematuhan），并将副本存放于市议会。
以草图准证进行的小型工程，通常以准证作结，不需要CCC。如果合格人士退出，附例第7条规定在委任替代人选之前不得继续施工。详情请参阅我的CCC指南。
建筑师和工程师如何收费
| 收费标准 | 状态 | 内容 |
|---|---|---|
| Architects (Scale of Minimum Fees) Rules 2010，P.U. (A) 53/2010 | 自2010年3月1日起实施；为LAM公布的版本 | 按工程费用收取最低百分比。个别设计的房屋及装修工程（第1类）：工程费用RM500,000或以下的为10%。住宅区及店屋（第2类）：7.5%。收取更高费用须事先获得客户同意。 |
| 工程师收费标准 | 1998年宪报公布；修订版于2026年6月在总检察署审阅中 | 工程部副部长表示，修订版将以最低基准收费取代最高收费，宪报公布后即具约束力。 |
仅为举例：一项RM200,000的第1类装修工程，10%即规则中完整基本服务的最低费用为RM20,000。绘图员或较窄的服务范围收费可能不同，因此请索取书面收费建议，涵盖设计、绘图、提交、工地视察、阶段证书及CCC。市议会费用另计；在MBJB，小型工程图则处理费的底层收费由每m² RM7起，最低RM70（2022年12月清单）。预算方面，请参阅新山装修和家具费用及装修融资选择。
如何核查并委任合适人选
- 索取注册号码，并向LAM（建筑师、绘图员）或BEM（工程师）核查。若是工程师，请确认执业证书仍有效；BEM证书每年12月31日到期。
- 工程范围须与注册资格相符。让绘图员负责三层楼房屋，已超出法律许可范围。
- 索取委任书，列明工作范围、费用、付款阶段、工地视察，以及由谁申请和支付各项准证。
- 避免花钱买签名。如果有人提出让一位从不到工地的专业人士为图则“盖章”，请拒绝；签署人必须负责监督。
- 另行核查承包商，可在CIDB的搜索系统查询。请参阅在新山聘请室内设计师或承包商及装修承包商纠纷。
不确定是否需要专业人士？可以询问市议会：MBIP曾表示其建筑部门会就已批准的标准为业主提供咨询，不收费（The Star，2021年10月）。如涉及共用结构，MBJB会要求邻居证明书（perakuan jiran）。我不会推荐任何特定的建筑师、工程师或公司。
购买已装修过的房屋
新山许多二手房屋多年前已加建后厨房、额外房间或混凝土屋顶。出价前，请索取每项加建的已批准图则和准证、签署图则的专业人士姓名，若属完整图则工程，还需CCC。如果卖家找不到，请参阅如何在柔佛申请已批准建筑图则副本。未经批准的工程可能拉低银行估价，并把风险转嫁给你；请参阅二手房屋的违建扩建及二手房验屋清单。
外国业主及身在海外的业主
外国业主适用相同规则，而且由于土地业主推定原则，你不在期间所建造的一切都由你负责。聘请一位与市议会打交道并负责监督工地的本地建筑师或工程师，往往是务实的做法；请参阅从海外管理新山房产。如果你还在物色房产，柔佛对外国买家设有RM100万的最低门槛，例外情况有限（例如部分获州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体豁免。MM2H方面，我会与MOTAC持牌的MM2H代理配合；最终批准权在于当局。
如果这对你很重要，可以考虑这些地区
- Mount Austin：MBJB辖下的排屋和半独立式洋房，许多已经扩建。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：较老的住宅区，常见后方扩建。
- Iskandar Puteri：MBIP辖下较新的住宅区，通常设有设计指南。
- Bukit Indah和Gelang Patah：设有住宅区规则的门禁有地住宅。
- Permas Jaya和Senibong：东部地区、MBPG辖下的住宅。
- Kulai和Senai：MPKu辖下的有地住宅城镇。
更多柔佛生活指南：新山装修准证 · 装修与转售价值 · 马来西亚有地住宅类型 · 新山山坡及斜坡住宅
常见问题
在马来西亚装修房子需要建筑师吗？
油漆、铺砖或橱柜不需要。如果市议会要求提交图则，例如扩建、新屋顶、阁楼或加建楼层，图则必须由建筑师、注册建筑绘图员或持有执业证书的专业工程师签署。
建筑绘图员可以代替建筑师签署装修图则吗？
可以，但仅限不超过两层、总建筑楼面面积不超过300平方米的建筑，并且只能在绘图员注册所属的市议会范围内，依据1967年建筑师法令第24条。较大的建筑需要建筑师。
装修什么时候需要结构工程师？
当工程涉及结构时：切割承重墙、横梁或柱子，加建混凝土屋顶、楼板或楼层，挡土墙，或在楼板上放置重物。设计必须由在马来西亚工程师局注册、持有执业证书的专业工程师负责。
室内设计师或承包商可以向市议会提交图则吗？
不可以。室内设计师在建筑师局注册，承包商在CIDB注册，但两者都不能签署建筑图则。需要准证的工程必须由建筑师、注册建筑绘图员或工程师负责。
在马来西亚，建筑师的房屋装修收费是多少？
Architects (Scale of Minimum Fees) Rules 2010规定，装修工程费用在RM500,000或以下的，完整基本服务的最低收费为工程费用的10%。较窄的服务范围或由绘图员负责，费用可能不同，因此请索取书面收费建议。
装修完成后由谁发出CCC？
以完整建筑图则进行的工程，由主要提交人（建筑师或工程师）在各阶段证书完成后，以Form F发出完工及合规证书。以草图准证进行的小型工程通常以准证作结。
计划在新山装修或购买已装修的房屋？
告诉我房产资料以及你想改动的地方。我会尽可能向卖家索取已批准图则和准证记录，指出看似未经批准的扩建，并为你建议可以向建筑师、工程师和律师提出的问题。你也可以预约看房，若身在海外，也可预约Zoom咨询。
资料来源：Street, Drainage and Building Act 1974，第V部分第70条（由National House Buyers Association发布），2026年11月核实；Uniform Building By-Laws 1984，附例第2、3、5、7、18、22及23条（JKR发布文本），2026年11月核实；Lembaga Arkitek Malaysia，Architects Act 1967（含截至2015年2月的修订，第8、24条及第VA部分），2026年11月核实；Lembaga Arkitek Malaysia，Architects (Scale of Minimum Fees) Rules 2010，P.U. (A) 53/2010，2026年11月核实；Board of Engineers Malaysia，Registration of Engineers Act 1967（经Act A1479修订，2015年7月31日生效），第7、8及24条，2026年11月核实；Board of Engineers Malaysia，专业执业常见问题，2023年5月；Board of Engineers Malaysia，通告及指南（Circular No. 007关于PEPC为CCC及Form G背书；Circular No. 009关于PEPC及建筑师提交建筑图则），2026年11月核实；Board of Engineers Malaysia，注册资料（PEPC及工程顾问公司），2026年11月核实；Malay Mail（Bernama），“Ahmad Maslan says government finalising Engineers Scale of Fees review”，2026年6月29日；MBJB，Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月查阅；MBJB，小型装修准证图则清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月，2026年11月查阅；MBIP，遮阳篷准证申请表格，2026年11月查阅；KPKT，OSC 3.0 Plus手册（Form G及Form F），由MBJB发布，2026年11月核实；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U. (A) 107/2015（DBKL发布副本），2026年11月核实；CIDB，“Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”，2024年3月20日；The Star，“MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月15日，不构成法律或工程意见。法规、收费标准及市议会要求可能变动；在建造或购买前，请向你所属的市议会（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）、建筑师局、工程师局及注册专业人士确认。