Kapan Anda Perlu Arsitek atau Insinyur untuk Renovasi di Malaysia? (Panduan Johor 2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik dan pembeli di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan Tiongkok serta peserta MM2H, yang berencana merenovasi rumah. Jawaban singkatnya: pengecatan, pemasangan keramik dan kabinet dapur tidak memerlukan arsitek atau insinyur, tetapi setiap pekerjaan yang memerlukan gambar rencana untuk pemerintah daerah (perluasan, atap baru, loteng atau lantai atas) wajib ditandatangani oleh profesional terdaftar, dan apa pun yang menyentuh struktur memerlukan insinyur terdaftar. Untuk rumah hingga dua lantai dan 300 m², drafter bangunan terdaftar (registered building draughtsman) dapat menandatangani sebagai pengganti arsitek.

Siapa melakukan apa dalam renovasi

Setiap gelar terdaftar di lembaga tertentu, dan hanya sebagian yang mengizinkan seseorang menandatangani gambar untuk council.

Profesional	Terdaftar di	Boleh menandatangani gambar bangunan?	Peran umum
Arsitek	Lembaga Arkitek Malaysia (LAM, Dewan Arsitek)	Ya, semua ukuran	Desain, gambar perizinan, pengajuan, pengawasan
PEPC, biasanya sipil atau struktur	Board of Engineers Malaysia (BEM)	Ya, sesuai cabang teknik yang terdaftar	Desain struktur: balok, pelat, fondasi, dinding penahan tanah
Drafter bangunan terdaftar (pelukis pelan bangunan berdaftar)	LAM	Ya, hingga dua lantai dan 300 m²	Gambar untuk perluasan dan perubahan rumah kecil
Desainer interior	LAM (Bagian VA, Architects Act)	Tidak	Tata letak, finishing, pekerjaan kayu, pencahayaan
Kontraktor	CIDB	Tidak	Melaksanakan pekerjaan

Apa kata hukum

• Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133). Pasal 70(1) melarang mendirikan bangunan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari council. Berdasarkan pasal 70(16), mengubah rumah dengan fondasi baru, struktur atas atau atap baru atau lebih besar, atau dinding luar atau dinding bersama yang dibangun ulang dianggap sebagai mendirikan bangunan. Pasal 70(19) mewajibkan gambar disiapkan dan disahkan oleh pengaju utama (principal submitting person) atau pengaju.
• Uniform Building By-Laws 1984 (UBBL). By-law 2 menyebut arsitek, drafter bangunan terdaftar atau insinyur sebagai “orang yang berkualifikasi” (qualified person). By-law 3 menyatakan gambar harus diajukan oleh salah satunya, by-law 5 mewajibkan mereka mengawasi pekerjaan, dan by-law 18 mengizinkan council menerima gambar sketsa untuk pekerjaan kecil.
• Undang-undang profesi. Pasal 8(1) Architects Act 1967 membatasi pengajuan gambar arsitektur hanya untuk arsitek terdaftar; pasal 24(5) menetapkan batas drafter. Pasal 8(1) Registration of Engineers Act 1967 hanya mengizinkan PEPC atau praktik konsultan teknik terdaftar mengajukan gambar teknik; pelanggarannya dapat dikenai denda hingga RM50,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya (pasal 24).

Pasal 70(17) Act 133 juga menganggap, sampai dibuktikan sebaliknya, bahwa pekerjaan bangunan dilakukan oleh pemilik tanah. Jika kontraktor membangun tanpa gambar yang disetujui, council akan meminta pertanggungjawaban Anda. Untuk jenis izin dan biaya council, lihat panduan izin renovasi di Johor Bahru saya.

Renovasi mana memerlukan profesional mana

Council tidak menerbitkan satu daftar tunggal. Tabel ini menggabungkan Act 133, UBBL dan pedoman pekerjaan kecil Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB). Pastikan terlebih dahulu dengan council Anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu).

Jenis pekerjaan	Perlu persetujuan council?	Siapa yang biasanya dibutuhkan
Pengecatan, keramik lantai, kabinet dapur, lemari pakaian, AC	Tidak ada dalam daftar izin council	Tanpa arsitek atau insinyur; kontraktor terdaftar CIDB
Kanopi di atas teras atau halaman	Izin kanopi (MBJB secara online; formulir dengan gambar sketsa di MBIP)	Sketsa standar council atau gambar sederhana yang disahkan
Pagar, gerbang, tambahan kecil sesuai gambar sketsa standar MBJB	Izin pekerjaan kecil	Pengaju menandatangani; pemilik mengajukan permohonan
Partisi baru, perubahan fasad	Izin pekerjaan kecil	Pengaju; insinyur jika dinding memikul beban
Membongkar atau memotong dinding pemikul beban, balok atau kolom	Ya (izin perubahan atau gambar)	PEPC untuk struktur, bersama arsitek atau drafter untuk gambar
Atap datar beton, pelat baru atau pelat loteng, lantai tambahan	Pengajuan gambar lengkap	Arsitek, atau drafter dalam batasnya, ditambah PEPC
Membongkar lebih dari 60% rumah lalu membangun ulang	Gambar bangunan baru	Pengaju utama hingga CCC baru
Dinding penahan tanah atau pekerjaan di lereng	Ya, sering kali dengan gambar pekerjaan tanah	PEPC (sipil atau geoteknik)

Rumah kecil: kapan drafter sudah cukup

Sebagian besar rumah teras dan rumah kopel di JB berlantai satu atau dua, sehingga drafter bangunan terdaftar sering kali dapat menyiapkan dan mengajukan gambarnya. Pasal 24 Architects Act membatasi mereka pada bangunan tidak lebih dari dua lantai dan total luas lantai terbangun 300 m², serta hanya diajukan ke council yang tercakup dalam pendaftaran mereka. Bangunan yang lebih besar memerlukan arsitek, dan pekerjaan struktur tetap memerlukan PEPC.

Jika menyangkut struktur, libatkan insinyur

Anda tidak bisa memastikan hanya dengan melihat apakah sebuah dinding memikul beban. Sebelum membobok dinding, membuka dapur, menambah atap beton di atas halaman atau meletakkan tangki air atau peralatan berat di atas pelat, mintalah PEPC memeriksanya. FAQ praktik BEM (Mei 2023) menyebutkan hanya PEPC yang berpraktik melalui praktik konsultan teknik terdaftar yang dapat bertindak sebagai pengaju dan menandatangani Form G. Jika pekerjaan sebelumnya meninggalkan retakan, lihat arti retakan pada dinding; untuk dinding bersama, lihat panduan dinding bersama.

Kondominium: pengelola dulu, profesional bila diperlukan

By-law standar dalam Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 mewajibkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola untuk renovasi apa pun. Paragraf 28 menambahkan bahwa otoritas dan pengelola sama-sama harus menyetujui pembuatan platform, pemindahan pintu atau jendela luar, pemindahan pipa dan penggantian seluruh instalasi listrik unit, serta melarang membobok dinding geser melebihi batas yang diizinkan. Untuk pekerjaan ini, bersiaplah menyerahkan gambar dari orang yang berkualifikasi dan, jika dekat struktur, surat dari insinyur. Lihat panduan aturan renovasi kondominium saya.

Alur dokumen: Form B, Form G dan CCC

Untuk pekerjaan yang memerlukan izin, tugas orang yang berkualifikasi berlanjut sampai pekerjaan selesai:

1. Gambar disetujui. Pengaju menandatangani gambar bersama Anda sebagai pemilik dan mengajukannya melalui One Stop Centre (OSC 3.0 Plus) council.
2. Form B. Pemberitahuan kepada council tentang rencana memulai atau melanjutkan pekerjaan, berdasarkan pasal 70(9) Act (UBBL by-law 22).
3. Form C. Orang yang berkualifikasi menegaskan bahwa pematokan sesuai dengan gambar tapak yang disetujui (by-law 23).
4. Pengawasan. By-law 5 mewajibkan orang yang berkualifikasi, atau orang yang diberinya wewenang, untuk mengawasi. Sediakan anggaran untuk kunjungan lapangan.
5. Form G1 sampai G21. Dengan gambar bangunan lengkap, setiap tahap, dari fondasi hingga air dan listrik, mendapatkan sertifikat tahap.
6. Form F, yaitu CCC. Pengaju utama menerbitkan Certificate of Completion and Compliance (Perakuan Siap dan Pematuhan) dan menyerahkan salinannya kepada council, sebagaimana dijelaskan dalam manual OSC KPKT.

Pekerjaan kecil dengan izin gambar sketsa biasanya berakhir dengan izin tersebut, bukan CCC. Jika orang yang berkualifikasi mengundurkan diri, by-law 7 menyatakan pekerjaan tidak boleh dilanjutkan sampai Anda menunjuk penggantinya. Panduan CCC saya berisi penjelasan lebih lanjut.

Cara arsitek dan insinyur menetapkan biaya

Skala	Status	Isinya
Architects (Scale of Minimum Fees) Rules 2010, P.U. (A) 53/2010	Berlaku sejak 1 Maret 2010; versi yang diterbitkan LAM	Persentase minimum dari biaya pekerjaan. Rumah yang didesain secara individual dan pekerjaan renovasi (Kategori 1): 10% untuk pekerjaan senilai RM500,000 atau kurang. Kompleks perumahan dan ruko (Kategori 2): 7.5%. Biaya yang lebih tinggi memerlukan persetujuan klien terlebih dahulu.
Skala biaya insinyur	Diundangkan 1998; revisinya berada di Kejaksaan Agung (Attorney General’s Chambers) pada Juni 2026	Wakil Menteri Pekerjaan Umum menyatakan revisi itu akan mengganti biaya maksimum dengan patokan minimum, yang mengikat setelah diundangkan.

Ilustrasi saja: untuk renovasi Kategori 1 senilai RM200,000, 10% berarti minimum RM20,000 untuk layanan dasar lengkap dalam aturan tersebut. Drafter atau cakupan yang lebih sempit mungkin dihargai berbeda, jadi mintalah proposal biaya tertulis yang mencakup desain, gambar, pengajuan, kunjungan lapangan, sertifikat tahap dan CCC. Biaya council terpisah; di MBJB, pemrosesan gambar pekerjaan kecil dimulai dari RM7 per m² untuk lantai dasar, minimum RM70 (daftar periksa Desember 2022). Untuk anggaran, lihat biaya renovasi dan perabot di JB dan pilihan pembiayaan renovasi.

Cara memeriksa dan menunjuk orang yang tepat

• Minta nomor registrasinya dan periksa ke LAM (arsitek, drafter) atau BEM (insinyur). Untuk insinyur, pastikan sertifikat praktiknya masih berlaku; sertifikat BEM berakhir setiap 31 Desember.
• Sesuaikan cakupan dengan registrasi. Drafter untuk rumah tiga lantai berada di luar batas yang diizinkan hukum.
• Minta surat penunjukan yang mencantumkan cakupan, biaya, tahap pembayaran, kunjungan lapangan serta siapa yang mengajukan dan membayar setiap izin.
• Hindari tanda tangan sewaan. Jika ada yang menawarkan gambar “dicap” oleh profesional yang tidak akan pernah datang ke lokasi, tolak saja; penanda tangan wajib mengawasi.
• Periksa kontraktornya secara terpisah melalui pencarian CIDB. Lihat menyewa desainer interior atau kontraktor di JB dan sengketa dengan kontraktor renovasi.

Tidak yakin apakah Anda memerlukan profesional? Tanyakan ke council: MBIP pernah menyatakan unit bangunannya memberi saran kepada pemilik tentang standar yang disetujui tanpa biaya (The Star, Oktober 2021). MBJB meminta surat keterangan tetangga (perakuan jiran) jika ada struktur yang digunakan bersama. Saya tidak merekomendasikan arsitek, insinyur atau firma tertentu.

Membeli rumah yang sudah direnovasi

Banyak rumah subsale (rumah bekas) di JB memiliki dapur belakang, kamar tambahan atau atap beton yang ditambahkan bertahun-tahun lalu. Sebelum mengajukan penawaran, mintalah gambar dan izin yang disetujui untuk setiap tambahan, nama profesional yang menandatanganinya dan, untuk pekerjaan dengan gambar lengkap, CCC-nya. Jika penjual tidak dapat menemukannya, lihat cara mendapatkan salinan gambar bangunan yang disetujui di Johor. Pekerjaan tanpa persetujuan dapat menurunkan valuasi bank dan memindahkan risikonya kepada Anda; lihat perluasan ilegal pada rumah subsale dan daftar periksa inspeksi rumah subsale.

Pemilik asing dan pemilik yang tinggal di luar negeri

Aturannya sama bagi pemilik asing, dan karena adanya anggapan terhadap pemilik tanah, Anda bertanggung jawab atas apa yang dibangun selama Anda tidak ada. Arsitek atau insinyur lokal yang berurusan dengan council dan mengawasi lokasi sering kali menjadi pilihan praktis; lihat mengelola properti JB dari luar negeri. Jika Anda masih dalam tahap membeli, batas minimum RM1 juta di Johor untuk pembeli asing berlaku, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada wilayah yang dikecualikan secara keseluruhan. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; keputusan persetujuan ada di tangan otoritas.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: rumah teras dan rumah kopel di bawah MBJB, banyak yang sudah diperluas.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: perumahan lama dengan perluasan belakang yang umum.
• Iskandar Puteri: perumahan lebih baru di bawah MBIP, sering dengan pedoman desain.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak dalam kawasan berpagar dengan aturan perumahan.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah di sisi timur di bawah MBPG.
• Kulai dan Senai: kota mandiri rumah tapak di bawah MPKu.

Bandingkan di peta properti JB saya, atau lihat membeli tanah untuk membangun rumah di Johor.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Izin renovasi di JB · Renovasi dan nilai jual kembali · Jenis rumah tapak di Malaysia · Rumah di lereng bukit dan tanah miring di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya perlu arsitek untuk merenovasi rumah di Malaysia?

Tidak untuk pengecatan, pemasangan keramik atau kabinet. Jika council mensyaratkan gambar, misalnya untuk perluasan, atap baru, loteng atau lantai tambahan, gambar tersebut harus ditandatangani oleh arsitek, drafter bangunan terdaftar atau Professional Engineer with Practising Certificate.

Bolehkah drafter bangunan menandatangani gambar renovasi sebagai pengganti arsitek?

Ya, untuk bangunan tidak lebih dari dua lantai dan total luas lantai terbangun 300 meter persegi, dan hanya di wilayah council tempat drafter tersebut terdaftar, berdasarkan pasal 24 Architects Act 1967. Bangunan yang lebih besar memerlukan arsitek.

Kapan saya memerlukan insinyur struktur untuk renovasi?

Ketika pekerjaan menyentuh struktur: memotong dinding pemikul beban, balok atau kolom, menambah atap, pelat atau lantai beton, dinding penahan tanah atau beban berat di atas pelat. Desainnya harus berasal dari Professional Engineer with Practising Certificate yang terdaftar di Board of Engineers Malaysia.

Bolehkah desainer interior atau kontraktor mengajukan gambar ke council?

Tidak. Desainer interior terdaftar di Dewan Arsitek (Board of Architects) dan kontraktor di CIDB, tetapi keduanya tidak boleh menandatangani gambar bangunan. Pekerjaan yang memerlukan izin membutuhkan arsitek, drafter bangunan terdaftar atau insinyur.

Berapa biaya arsitek untuk renovasi rumah di Malaysia?

Architects (Scale of Minimum Fees) Rules 2010 menetapkan minimum 10% dari biaya pekerjaan renovasi senilai RM500,000 atau kurang untuk layanan dasar lengkap. Layanan yang lebih sempit atau drafter mungkin berbeda biayanya, jadi mintalah proposal biaya tertulis.

Siapa yang menerbitkan CCC setelah renovasi?

Untuk pekerjaan dengan gambar bangunan lengkap, pengaju utama (arsitek atau insinyur) menerbitkan Certificate of Completion and Compliance dengan Form F setelah sertifikat tahap. Pekerjaan kecil dengan izin gambar sketsa biasanya berakhir dengan izin tersebut.

Berencana merenovasi atau membeli rumah yang sudah direnovasi di JB?

Beri tahu saya propertinya dan apa yang ingin Anda ubah. Saya akan meminta gambar yang disetujui dan riwayat izin kepada penjual bila memungkinkan, menandai perluasan yang tampaknya tidak disetujui dan menyarankan pertanyaan untuk arsitek, insinyur dan pengacara Anda. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat properti, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974, Bagian V, pasal 70 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Uniform Building By-Laws 1984, by-law 2, 3, 5, 7, 18, 22 dan 23 (teks diterbitkan oleh JKR), diperiksa November 2026; Lembaga Arkitek Malaysia, Architects Act 1967 termasuk amandemen hingga Februari 2015 (pasal 8, 24 dan Bagian VA), diperiksa November 2026; Lembaga Arkitek Malaysia, Architects (Scale of Minimum Fees) Rules 2010, P.U. (A) 53/2010, diperiksa November 2026; Board of Engineers Malaysia, Registration of Engineers Act 1967 sebagaimana diubah oleh Act A1479 (berlaku 31 Juli 2015), pasal 7, 8 dan 24, diperiksa November 2026; Board of Engineers Malaysia, FAQ praktik profesional, Mei 2023; Board of Engineers Malaysia, surat edaran dan pedoman (Circular No. 007 tentang pengesahan CCC dan Form G oleh PEPC; Circular No. 009 tentang pengajuan gambar bangunan oleh PEPC dan arsitek), diperiksa November 2026; Board of Engineers Malaysia, informasi registrasi (PEPC dan praktik konsultan teknik), diperiksa November 2026; Malay Mail (Bernama), “Ahmad Maslan says government finalising Engineers Scale of Fees review”, 29 Juni 2026; MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (pedoman pekerjaan kecil untuk rumah), diperbarui 2016, diakses November 2026; MBJB, daftar periksa gambar izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022, diakses November 2026; MBIP, formulir permohonan izin kanopi, diakses November 2026; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (Form G dan Form F), sebagaimana diterbitkan oleh MBJB, diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015 (salinan diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; CIDB, “Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”, 20 Maret 2024; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum atau teknik. Aturan, skala biaya dan persyaratan council dapat berubah; pastikan dengan council Anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), Dewan Arsitek, Dewan Insinyur dan profesional terdaftar sebelum Anda membangun atau membeli.