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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日
本指南写给新山及马来西亚其他地区排屋、半独立式洋房和独立式洋房的屋主、买家和租户，也包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简短答案：马来西亚的住宅火灾大多由电气故障或煮食引起，而大多数死者是在睡梦中或被困时死于浓烟。每层楼装一个烟雾警报器、至少备一个干粉灭火器、保持电线状况良好，并让铁花能从屋内快速打开、钥匙放在全家都知道的固定位置，就能应对大部分风险。
快速解答
- 排屋数量最多：根据消防与拯救局的数据（The Star，2026年3月），2025年1,690宗住宅火灾中，有893宗发生在排屋。
- 主要原因：57%的住宅火灾源自电气；其他原因包括燃气设备和疏忽，例如煮食时无人看管。
- 夜间最危险：超过一半的致命个案发生在排屋，且发生在午夜至早上7点之间。夺走大多数人性命的是浓烟，而不是火焰。
- 消拯局的基本要求：每户至少备有一个干粉灭火器和一个烟雾探测器，并每10至15年请合格承包商检查电线。
- 铁花：至少保留一个没有挂锁或密码的出口，并选择内侧设有快拆插销的铁花（JBPM，2025年9月）。
- 由您决定：我查不到任何柔佛条例规定现有住宅必须安装烟雾警报器，而消拯局也表示无法对住宅的铁花设计执法，所以如何选择由您自己决定。
为什么有地住宅需要自己的防火计划
公寓有防火门、消防卷盘、警报系统，以及负责维护这些设施的管理机构。有地住宅则全都没有。马来西亚消防与拯救局（Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia，简称JBPM或Bomba，即消拯局）每年更新的消防证书（Perakuan Bomba）适用于酒店、医院和工厂等指定场所，并不包括普通家庭住宅。因此，有地住宅的警报器、灭火器和逃生路线都要靠您自己安排。（公寓方面，请参阅我的公寓消防安全与电梯指南。）
| 项目 | 数据 | 期间 |
|---|---|---|
| 马来西亚住宅火灾 | 1,690 | 2025 |
| 其中发生在排屋 | 893（约53%） | 2025 |
| 发生在公寓及组屋 | 194 / 165 | 2025 |
| 住宅火灾死亡人数 | 32人，高于2024年的16人 | 2025 |
| 源自电气的住宅火灾比例 | 57% | 2026年3月公布 |
| 与不安全充电相关的住宅火灾（柔佛：2宗） | 59宗，损失约RM1420万 | 2023年至2025年 |
排屋是最常见的有地住宅，但更值得注意的是其中的规律：夜间起火、门窗上锁并装有铁花、全家都睡在楼上的住宅，最容易酿成死亡事故。
烟雾警报器：低成本的预警
消拯局总监在2026年3月表示，许多住宅没有烟雾探测器（alat pengesan asap），而遇难者往往是在睡梦中，或已被一氧化碳熏倒。电池式烟雾警报器无需任何布线工程。
- 安装位置：每层楼至少一个，装在卧室外楼梯平台或走廊的天花板上，楼下客厅附近再装一个。
- 不要装在厨房或浴室：油烟和蒸汽会引起误报，应改装在门外。
- 定期测试：每月按一次测试按钮，并按照制造商标签的说明更换电池或整个警报器。
- 联动警报器（一个响，全部响）适合面积较大的半独立式和独立式洋房。
是否强制？砂拉越在2024年2月宣布将修订其建筑条例（Buildings Ordinance），规定新住宅必须安装烟雾探测器和警报器。截至2026年11月，我没有找到柔佛或现有有地住宅的类似规定，因此应视为良好做法，而非法律要求。
灭火器：每户至少一个
消拯局建议每户至少备有一个干粉灭火器（alat pemadam api）。一名消防安全倡导者引用JBPM的2025年数据，将其总结为“一户一灭火器”（The Star，2026年2月）。实用要点：
- 放置位置：放在厨房门口、逃生路线上，而不是厨房深处。双层住宅的楼上再放一个。
- 学会使用：拔出保险销，对准火源底部，压下手柄并左右扫射，同时背对出口。
- 定期检查：每隔几个月查看压力表和保养日期，并按标签说明保养或更换。
- 知道何时停手：灭火器只适用于小火。火势扩大时，立即让所有人撤离并拨打999。消拯局总监在2026年5月强调，人们应先自救并警告他人，而不是试图抢救财物。
电气安全：最大的单一起火原因
消拯局在2025年8月指出，约60%的住宅火灾与电气问题有关，包括不安全的电线、不合规的改装、冷气机、热水器和冰柜造成的超负荷、经常跳闸的开关，以及保险丝烧断后直接绕过它的做法。消拯局建议每10至15年请合格电工检查电线，旧屋尤其如此。
- 漏电保护。Electricity Regulations 1994第36条规定必须安装漏电保护器（RCD）。检查电箱是否装有RCD，并不时按下其测试按钮。
- 跳闸的断路器不要一再重置。请联络在能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）注册的电气承包商。我的旧屋电线指南列出了各种警示迹象。
- 大功率电器需要独立电路。每台冷气机、热水器以及任何电动车充电器都应如此。加装电动车充电器或屋顶太阳能板可能需要提升供电容量；请参阅我的三相电、在家为电动车充电和屋顶太阳能指南。
- 充电习惯。2023年至2025年间发生了59宗与充电有关的住宅火灾，JBPM因此建议（2026年6月）不要在无人看管的情况下通宵充电、不要在床褥或沙发上充电、不要让排插超负荷，并呼吁使用获SIRIM认证的充电器。
- 漏水与电线。电箱或灯座附近漏水是警示迹象；请参阅屋顶漏水和新山的水灾风险。
厨房与燃气
煮食无人看管和燃气泄漏是消拯局最常提到的另外两大原因。煮食时切勿走开，并保持燃气软管和减压阀状况良好。如果闻到燃气味，不要开关电灯或电器；关闭煤气桶阀门，打开门窗并离开。我的煤气桶与管道燃气指南有更详细的说明。新山许多排屋的湿厨房设在屋后；如果您打算搬移或扩建厨房，请参阅湿厨房与干厨房。
神台或节庆时使用的蜡烛和油灯、蚊香、户外焚烧，以及存放在车棚的燃料，也要同样小心：让火源远离易燃物，并且绝不让它们无人看管。
铁花、钥匙与逃生
窗户和门的铁花（jeriji）几乎是每间新山有地住宅的标配。消拯局担心的不是铁花本身，而是火灾时没人能打开的铁花。2025年9月，一名州JBPM总监讲述了与外挂锁、忘记的数码密码以及楼上上锁窗户铁花有关的死亡个案，并表示JBPM无法对住宅的铁花设计执法。
| 检查项目 | 消拯局的建议 | 在家中的做法 |
|---|---|---|
| 主要出口 | 至少一个没有挂锁或密码的出口 | 前门铁花无论白天黑夜都能从屋内用手打开 |
| 铁花类型 | 可从屋内完全打开的快拆插销 | 更换铁花时选择快拆式铁花，尤其是楼上卧室的窗户 |
| 焊死的铁花 | 没有可开启的部分，主要出口被堵时就无路可逃 | 加装可开启的部分；若改动超出简单配件，须获得市议会批准 |
| 钥匙 | 把屋子和铁花钥匙放在一个固定、方便拿取、全家都知道的位置 | 每道铁花门旁设一个挂钩，屋外伸手够不到；让孩子和年长家人知道位置 |
| 门锁 | 避免多重门锁拖慢逃生 | 每道门用一把可靠的锁，而不是一串挂锁 |
简单的逃生计划
- 每间卧室两条出路（尽可能）：房门和一扇可打开的窗户。
- 屋外集合点，例如大门口或邻居的车棚。
- 每年演练一次，包括在黑暗中演练。
- 发生火灾时：压低身体避开浓烟，随手关门，逃出屋外后不要再返回，然后拨打999并说明确切地址。
- 如果被困在楼上，按照消拯局的建议，关上房门，用湿布堵住门缝，并在面向马路的窗口发出求救信号。
楼下设一间卧室，对上下楼梯不便的家人很有帮助；请参阅在新山照顾年迈父母和多代同堂住宅。
装修、扩建与共用墙
在排屋或半独立式洋房中，与邻居共用的界墙也是一道防火屏障。根据Uniform Building By-Laws 1984（UBBL）第86条附例，共用墙须砌高至屋顶以上，更换屋顶时不应把这段突出部分拆除。我的共用墙指南解释了相关规定及市议会的角色。
- 屋后扩建往往使前门成为唯一出口。请规划第二个出口。
- 未经批准的工程可能隐藏劣质电线，也可能使保险索赔变得复杂；请参阅二手房的违建扩建和装修准证指南。
- 趁装修时重新布线，并聘请注册承包商，让对方提供测试证书和完工证书。
外出、出租或投保时
- 空置住宅：关闭不需要的电路，拔掉电器插头，并请人定期查看房子；请参阅我的空置住宅检查清单。
- 保险：火灾是房屋保单的基本承保风险，而以房屋作抵押贷款的银行通常要求投保火险；请参阅我的房屋保险指南。
- 屋主出租：在租户入住前装好烟雾警报器和灭火器是明智之举。把它们记录在物品清单上，并在租约中写明由谁测试和更换；请参阅租约指南和维修费由谁负责。
看有地住宅时的消防安全检查
| 查看 | 良好迹象 | 询问或跟进 |
|---|---|---|
| 电箱（配电箱） | 有断路器和RCD，电路有标签，没有烧焦痕迹 | 上次重新布线是什么时候？有测试证书吗？ |
| 插座与电线 | 插座不发热、不变色；拖线板不多 | 旧屋在签买卖合约（SPA）前，请注册承包商检查 |
| 铁花 | 楼上有可开启的部分；前门铁花能从屋内打开 | 如果所有铁花都是焊死的，要预留更换快拆式铁花的预算 |
| 厨房与扩建部分 | 煤气桶放在屋外或通风处；屋后有第二个出口 | 扩建是否获得市议会批准？ |
| 共用墙与屋顶 | 屋顶线以上可见共用墙 | 过去是否更换过屋顶，或邻居是否做过工程？ |
如果您重视这一点，可以在哪里买
较旧的排屋可能需要重新布线和更换铁花；较新的住宅区仍需自备警报器和灭火器。
- Mount Austin：靠近学校和商店的家庭式排屋和半独立式洋房。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：发展成熟的有地住宅区。
- Skudai、Tampoi和Kempas：房龄和价格选择多样。
- Bukit Indah和Gelang Patah：西部较新的门禁保安住宅区。
- Iskandar Puteri：靠近第二通道（Second Link）的较新城镇。
- Kulai和Senai：远离市区、面积较大的有地住宅。
可在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读角头屋与中间排屋。
更多柔佛生活指南：空置住宅检查清单 · 公寓消防安全与电梯 · 旧屋电线 · 新山有地住宅的日常开销
常见问题
马来西亚住宅必须安装烟雾警报器吗？
截至2026年11月，我没有找到规定柔佛现有有地住宅必须安装的条例。砂拉越在2024年宣布将规定新住宅必须安装。消拯局建议每户都装烟雾探测器，而每层楼装一个电池式警报器是低成本的做法。
马来西亚的住宅火灾大多由什么引起？
电气问题。消拯局在2025年8月指出约60%的住宅火灾与电气问题有关，2026年3月则指出57%的住宅火灾源自电气。燃气设备和疏忽（例如煮食无人看管）是其他主要原因。
家里应该备哪种灭火器？
消拯局建议每户至少备一个干粉灭火器。放在厨房门口的逃生路线上，检查压力表和保养日期，并只用于扑灭小火。火势扩大时，立即撤离并拨打999。
窗户铁花会构成火灾风险吗？
如果打不开，就会。JBPM建议至少保留一个没有挂锁或密码的出口，并选用内侧有快拆插销的铁花。把屋子和铁花钥匙放在全家都知道的同一个地方。
有地住宅的电线应该多久检查一次？
消拯局建议每10至15年请合格电工检查电线，旧屋尤其如此。如果经常跳闸、插座发热，或加装电动车充电器等大功率电器，应提早检查。
出租的有地住宅，消防安全由谁负责？
没有专门针对住宅的法律规定，因此由租约决定。屋主通常负责电线和固定装置；租户负责日常维护。应以书面约定由谁测试和更换烟雾警报器及灭火器。
在新山寻找安全的有地住宅？
告诉我地区、房屋类型和预算。我会为您筛选有地住宅，看房时与您一起检查电箱、铁花和逃生路线，并在您出价前向卖家询问过去做过的电气工程。您也可以预约看房，人在海外的话可预约Zoom咨询。
资料来源：The Star，“When homes become fire hazards”（JBPM总监；2025年住宅火灾数据与建议），2026年3月6日；The Star（Bernama），“About 60% of house fires caused by electrical issues, says Bomba”，2025年8月3日；The Star，JBPM关于2023年至2025年不安全充电引发住宅火灾的数据，2026年6月16日；The Star，消拯局总监专访，“Fire safety takes big leap forward”，2026年5月8日；The Star，关于住宅消防安全及JBPM 2025年数据，2026年2月28日；Bernama via FMT，“Permanent grilles: safety barrier or fatal trap?”，2025年9月22日；The Vibes，“Smoke detector and alarm systems to be mandatory for new homes, buildings in Sarawak”，2024年2月5日；The Sun（Bernama），“Full fire certificate enforcement for designated premises starts 2026”，2025年8月7日；Suruhanjaya Tenaga，Electricity Regulations 1994，Part XI（第36条，漏电保护），2026年11月核实；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：Fire Services Act 1988（Act 341）及Street, Drainage and Building Act 1974（Act 133）与Uniform Building By-Laws 1984，2026年11月核实
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，核实日期：2026年11月15日，不构成法律、工程或电气建议。电气工程必须由在Suruhanjaya Tenaga注册的电气承包商进行；涉及建筑改动，请向当地市议会确认。紧急情况请拨打999。