马来西亚商业租金服务税（2026年起6%）：店铺与办公室业主及租户须知

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月14日

给新山及马来西亚各地店铺、办公室和仓库的业主与租户的简短答案：自2025年7月1日起，商业产业的租金已属于应税服务。2025年7月1日至12月31日提供的服务税率为8%，自2026年1月1日起为6%。只有在12个月内出租与租赁收入超过RM100万的房东才必须注册并征收服务税。作为住家出租的住宅不在征税范围内，许多小型企业租户也可申请豁免。

有哪些变化、何时生效

政府自2025年7月1日起扩大服务税范围，并将出租与租赁服务列为新的类别Group K。在听取业界反馈后，注册门槛在实施前由最初提议的RM500,000上调至RM100万。2026年1月，政府再推出较低税率，并扩大对小型企业的豁免。

日期	变化
2025年6月	财政部宣布扩大服务税范围，包括按8%征收出租与租赁服务税
2025年6月27–28日	出租与租赁的注册门槛由RM500,000上调至RM100万
2025年7月1日	出租与租赁服务税开始实施，税率8%
2025年7月1日至2026年6月30日	无法修改的现有合约可获豁免，须符合条件（现已结束）
2026年1月5日	宣布税率降至6%，并将中小企业租户门槛提高至RM150万
2026年1月1日	自此日起提供的服务适用6%，最初通过2%豁免实施
2026年3月13日	Service Tax (Rate of Tax) (Amendment) Order 2026，即P.U.(A) 125/2026，以法律形式确定6%税率
2026年5月14日	关税局发布最新的出租或租赁服务指南，取代2025年6月9日的指南

税率取决于服务提供的时间，而不是租约签署的时间：即使是同一份租约，2025年7月至12月的租金按8%征收，2026年1月起的租金则按6%征收。我在2027年财政预算案（2026年10月9日提呈）的相关报道中未发现出租服务税有进一步变动，但签署新租约前请先查阅MySST门户网站。

哪些产业要征税，哪些不用

Group K涵盖出租或租赁位于马来西亚的有形资产。就产业而言，指的是非住宅空间：店铺、办公室、仓库、工厂以及购物中心内的零售空间。关税局也将零售展示空间，以及不转移拥有权的长期土地租赁视为出租。

产业与用途	租金需缴服务税吗？
出租给企业的店屋、商业办公楼或办公室	需要，前提是房东超过RM100万门槛
工业区内的仓库或工厂	需要，门槛相同
作为住家出租的排屋、独立式洋房、组屋、公寓、共管公寓或可负担房屋	不需要，住宅（housing accommodation）不在征税范围内
作为住家居住的SOHO单位	不需要，作住宅用途时
作为办公室使用的SOFO单位	需要，作办公室或行政场所用途时
作为住家出租的服务式公寓或服务式套房	不需要，关税局资料将其列为住宅
由联邦政府或州政府作为房东出租	豁免
同一集团内公司之间的租金	可享集团豁免（group relief），须符合条件

2026年指南的重点是：以实际用途为准，而不仅仅看产品名称或地契类别。建在商业地段、出租给家庭居住的服务式公寓，在此仍被视为住宅，但可能涉及其他商业地契费用。作为公司办公室使用的SOFO则属于商业空间。另请参阅我的公寓、有地住宅与SOHO比较指南。

短租住宿属于另一个服务税类别，请参阅新山短租规定。

业主篇：你需要注册吗？

当房东的应税出租与租赁服务价值在12个月内超过（或预计超过）RM100万时，就必须在Group K下注册服务税。每年RM100万约等于每月RM83,000的商业租金。新山大多数个人业主，例如在Mount Austin拥有一间店屋，或在市中心拥有几个办公单位，都远低于此门槛，因此无需注册，也无需在租金上加收服务税。

通常会超过门槛的房东，是拥有购物中心、办公大楼、整排店屋或工业园的公司。如果你拥有多项商业产业，请把所有租金加总，并向你的税务顾问了解关税局如何处理以不同名字或不同公司持有的产业。已在其他服务类别下注册的企业，只需在MySST更新记录加入Group K，无需重新注册。

已注册房东需要做什么

1. 在MySST门户网站注册，期限为达到或预计达到门槛当月的下个月月底。
2. 对应税租金征收6%，并按关税局规定的格式开发票。
3. 正确适用豁免，例如中小企业租户的豁免，并保存相关记录。
4. 申报税款：一般在收到付款时申报；若租户在服务提供后12个月仍未付款，则在届满时申报。
5. 在线提交SST-02申报表，每个应税期提交一次，并保存记录七年。

哪些属于应税租金

• 租金及与其捆绑的收费，包括随租金提供的维修或保养服务。
• 水电费：如果租户直接向公用事业公司付款，则不属于租金。如果房东通过抄表或分摊方式向租户收回水电费，即使按成本收取，所收回的全部金额都属于应税租金（关税局指南，2026年5月14日）。
• 可退还的押金无需缴税，除非被用作支付租金。
• 逾期租金的滞纳金不被视为应税租金。

房东还需为租金缴纳所得税，也可能须实行电子发票；请参阅租金所得税与房东电子发票指南。本文为一般资讯，并非税务建议。

租户篇：你需要付多少，以及如何申请中小企业豁免

如果你的房东已注册且不适用任何豁免，你需要在租金之外再缴付6%。与以前的GST不同，服务税没有进项税抵扣，因此对大多数租户来说是实际成本；The Edge Malaysia（2026年10月）引述的税务专家指出，租赁是税负可能在供应链中层层累积的领域之一。

每月租金	6%服务税	每月总额	12个月服务税总额
RM3,000（小型店屋）	RM180	RM3,180	RM2,160
RM6,000（角头店屋办公楼）	RM360	RM6,360	RM4,320
RM15,000（一层办公楼）	RM900	RM15,900	RM10,800
RM40,000（仓库）	RM2,400	RM42,400	RM28,800

中小企业租户豁免

微型、小型及中型企业所缴付的租金可获豁免。2026年1月起，年营业额上限提高至RM150万，以最近一个课税年向LHDN申报的收入为准（关税局，2026年1月23日）。

• 在MyPMK注册并申报中小企业身份，MyPMK是政府的中小企业注册系统。在2025年12月31日或之前于MyPMK注册的企业，可从2025年7月1日起享有豁免；从2026年1月1日起注册的企业，则从其MyPMK注册日期起享有豁免。
• 新企业：自2026年1月1日起，新成立的中小企业可从其SSM注册日期起获豁免一年。一年后若要继续享有豁免，必须提交所得税申报表，并在MyPMK更新其LHDN资料。
• 仅限业务用途：此豁免适用于用作业务的场所，不包括个人用途。
• 通知你的房东，并询问对方需要哪些证明，以便开出不含服务税的发票。

在Group K下注册、并将空间分租出去的租户（例如共享办公空间营运商），在符合条件下，分租部分可能享有企业对企业豁免。主租约必须允许分租。

商业租约应包含哪些条款

在新山签署或续签店铺或办公室租约前，请与你的律师确认以下几点：

• 租金是否为税前金额？常见做法是加入条款，注明任何服务税按当时有效税率另行支付。
• 如果房东之后才注册，或税率变动怎么办？条款应写明若房东在租期内超过门槛，由谁承担税款。
• 水电费：租户会以自己的名义开户，还是由房东转收？房东转收的水电费属于应税租金。
• 豁免：租户如何证明中小企业身份？若不再符合资格又如何处理？
• 发票：房东应在每张发票上单独列出服务税。
• 印花税：商业租约与住宅租约一样按租金缴付印花税；请参阅租约印花税。

续约事宜请参阅加租与续约；公司租户请参阅公司租约。我的租约指南涵盖其他条款。本文为一般资讯，并非法律建议。

如果你要购买店铺或办公室，这意味着什么

在新山拥有一两间店屋的个人投资者，每年租金通常远低于RM100万，因此租金无需缴服务税。以下情况则较需留意：

• 你通过已拥有其他商业产业的公司购买，合计租金可能超过门槛。请参阅以公司名义购买产业。
• 你购买附带租约的单位，而现有租约没有税务条款。做决定前先细读租约；请参阅购买附带租户的产业。
• 你打算将单位用于自己的业务，而在此期间向大型房东租用场所，除非符合中小企业豁免，否则需另加6%。

别忘了其他持有成本：地税与门牌税、分层店铺的管理费与偿债基金，以及租金所得税。如果你经常买卖商业单位，请阅读产业收益何时会被视为业务收入。

如果这对你很重要，可以考虑这些地区

• Mount Austin：热闹的店屋街，有许多餐饮与零售租户。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：靠近大型住宅区的成熟商业带。
• Bukit Indah与Gelang Patah：西部的店屋办公楼，位于通往第二通道（Second Link）的方向。
• JB Sentral与Bukit Chagar：市中心办公室，邻近CIQ和RTS Link车站。
• Iskandar Puteri：Medini和Puteri Harbour一带较新的商业中心。
• Kulai与Senai：靠近机场和大道的仓库与工业空间。

可在我的新山产业地图上比较这些地区。

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常见问题

马来西亚的店铺和办公室租金需要缴服务税吗？

需要。自2025年7月1日起，出租店铺、办公室、仓库及其他非住宅空间属于应税服务，但只有在12个月内出租与租赁收入超过RM100万的房东才必须注册并征收服务税。

商业租金的服务税是8%还是6%？

2025年7月1日至12月31日提供的服务为8%。自2026年1月1日起为6%，并由2026年3月13日刊宪的P.U.(A) 125/2026以法律形式确定。税率取决于服务提供的时间。

住宅租金需要缴服务税吗？

不需要。作为住家出租的房屋、组屋、公寓、共管公寓和服务式套房，属于住宅范围而被排除在外。作为住家使用的SOHO不征税，但作为办公室使用的SOFO则需征税，因为以实际用途为准。

只出租一间店屋的个人需要注册吗？

通常不需要。只有当出租与租赁收入在12个月内超过RM100万（约每月RM83,000）时才需要注册。拥有多项商业产业的业主应把所有租金加总，并向税务顾问确认。

小型企业租户的租金可豁免服务税吗？

年营业额不超过RM150万的微型、小型及中型企业，在MyPMK注册并申报身份后可获豁免。自2026年1月1日起，新成立的中小企业可从其SSM注册日期起获豁免一年。

租赁押金需要缴服务税吗？

可退还的押金无需缴税，除非被用来支付租金。房东向租户转收的水电费属于应税租金，而租户直接付给公用事业公司的账单则不算在内。

在新山购买、出租或承租商业空间？

告诉我空间类型、地区以及你的预算或租金。我会协助你筛选合适的店铺、办公室或仓库，并确保租约清楚处理服务税、水电费与印花税。你也可以预约见面；如果你人在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Ministry of Finance, Expansion of the SST scope (rental and leasing at 8%, exclusions, B2B and group relief)，2025年6月；Ministry of Finance, Revision to the expanded sales tax and service tax (rental threshold raised to RM1 million)，2025年6月28日；Bernama，“Service tax on rentals for MSMEs reduced to 6 pct”，2026年1月5日；The Star，“Service tax on rentals for MSMEs reduced to 6%”，2026年1月5日；Malay Mail，service tax on rentals for MSMEs reduced to 6pc，2026年1月5日；Royal Malaysian Customs Department（马来西亚皇家关税局），Service Tax Policy No. 2/2025 (Amendment No. 3)，2026年1月23日（MySST门户网站）；Service Tax (Rate of Tax) (Amendment) Order 2026，P.U.(A) 125/2026，2026年3月13日刊宪；Royal Malaysian Customs Department，Guide on rental or leasing services，2026年5月14日，取代2025年6月9日的指南（MySST门户网站）；The Edge Malaysia，“Experts expect Putrajaya to sweat existing tax system”，2026年10月2日；Service Tax Act 2018 (Act 807)

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月14日，并非法律或税务建议。服务税税率、门槛和豁免可能会变动；签署租约或开发票前，请向马来西亚皇家关税局（MySST门户网站）、你的律师或税务顾问确认。