马来西亚房东需要开具电子发票吗？（2026）：RM300万门槛、自开电子发票及应保存的记录

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月14日

本指南适合在新山及马来西亚其他地区出租住宅、店铺或办公室的业主，包括住在新加坡的业主。简短的答案是：大多数个人房东不需要开具电子发票。LHDN 豁免不从事业务（not conducting a business）的个人，而出租住宅但没有主动、全面地提供维护服务，通常不算业务。即使是以业务形式出租的房东，只要年收入低于RM300万（自2026年9月1日起的门槛），也同样获得豁免。可能出现的变化是：公司租户会向您开具自开电子发票（self-billed e-invoice），所以记录整齐很重要。

什么是电子发票，以及2026年底的现况

电子发票是一份销售或服务的数字记录，先提交到 LHDN 的 MyInvois 系统并通过验证，再发给买方。LHDN 按年营业额或收入分阶段将企业纳入：

年营业额或收入	LHDN 设定的实施日期	备注
超过RM1亿	2024年8月1日	第1阶段
超过RM2500万，最高RM1亿	2025年1月1日	第2阶段
超过RM500万，最高RM2500万	2025年7月1日	第3阶段
最高RM500万（高于豁免门槛）	2026年1月1日	过渡期延长至2027年12月31日，可使用合并电子发票，不罚款（财政部，2026年4月）
低于RM300万	自2026年9月1日起获豁免	在此之前门槛为RM100万

2026年1月，首相宣布销售额在RM100万至RM500万之间的企业再获一年免罚期（The Sun，2026年1月5日）；2026年4月，财政部将这些企业的过渡期延长至2027年12月31日。2026年8月，豁免门槛提高到RM300万，LHDN 表示超过110万家企业将受惠。另有一项自愿披露计划，让企业在2027年12月31日前更正已提交的电子发票而不被罚款（The Edge Malaysia，2026年7月7日）。

出租房产算不算“从事业务”？

这是关键问题，因为 LHDN 豁免的是“不从事业务的个人”。电子发票指南没有为房东定义这个词，但 LHDN 的 Public Ruling 12/2018 说明了租金在什么情况下属于业务收入（Income Tax Act 第4(a)条），什么情况下属于非业务租金收入（第4(d)条）。

• 业务来源：业主为房产提供维护或支援服务，而且既是主动的（亲自提供或雇人提供），也是全面的（大致涵盖维护和管理建筑物及其周边所需的一切，例如清洁、维修、电梯、停车场和园景）。
• 非业务来源：没有服务、只有部分服务，或服务只是随产权而来。由公寓管理机构（MC）负责运作、租户只是使用的设施，不算在内。只有保安服务也不足够。

新山大多数个人业主只出租一间或几间公寓、排屋或店铺，建筑物的保养交给 JMB 或管理机构负责。这通常属于非业务租金收入，因此适用豁免。如有疑问，请向 LHDN 或税务顾问咨询；本文为一般资讯，并非税务建议。我的租金收入税指南讲解这笔收入本身如何课税。

您的情况	LHDN 通常如何看待这笔租金	您需要开具电子发票吗？
一两间公寓租给家庭，建筑物由 JMB 或 MC 管理	非业务，第4(d)条	不需要。作为不从事业务的个人获豁免
住宅或店铺租给公司	非业务，第4(d)条	不需要。如果租户已纳入系统，由租户向您开具自开电子发票
您拥有并亲自主动维护的建筑物，为租户提供全面服务	很可能属于业务，第4(a)条	只有当您的业务收入达到RM300万或以上，或适用集团条件时才需要
以公司（Sdn Bhd）名义持有的房产	视公司的业务活动而定	个人豁免不适用；公司需自行核对RM300万门槛及集团条件

租户何时会开具自开电子发票

LHDN 的 Specific Guideline（v4.9，2026年9月7日）将与不从事业务的个人进行的交易，列为由买方开具自开电子发票的情况之一。LHDN 的 FAQ 把这一点应用到租金上：如果个人房东经营业务，就由房东开具电子发票；如果不是，则由企业租户为租金开具自开电子发票。

• LHDN 自己的例子。一名教师继承了一块空地并租给一家企业，没有提供任何维护服务，属于不从事业务，因此由租户开具自开电子发票（Example 12）。一家公司向三名个人业主租用办公室，按各业主约定的份额，分别向每位业主开具自开电子发票（Example 14）。
• 获豁免的租户不需开具。本身收入低于门槛的租户企业，同样获豁免开具自开电子发票（FAQ Q98）。租用您单位的小诊所或小店，通常只是凭您的收据付款。
• 按月合并。这些自开电子发票可以按月合并，并在月底后七天内提交（Specific Guideline，第3.6.5及3.6.6节）。
• 以您名义登记的水电户口。如果租户无法把电费或水费户口转到自己名下，租户付给您的水电费也会列在同一张自开电子发票上（FAQ Q63）。
• 您的资料。租户的财务部门可能会向您索取税务识别号码（TIN）或身份证号码。

对您来说，自开电子发票是一份记录，而不是账单。请核对金额、期间和您的名字，保留副本，并照常申报租金。另请参阅公司租约与企业租赁。

联名业主

如果房产由几个人共同拥有，LHDN 的例子显示每位业主各有一张自开电子发票，按约定份额分摊。请把各自的产权份额以书面记录下来，并确保每位业主申报自己的部分。请参阅联名持有与分权共有（tenancy in common）。

房东何时会被纳入或退出电子发票系统

被纳入

• 您的出租变成了业务，例如您自己维护并提供服务的一整排店屋办公楼。这时就要看RM300万的门槛。
• 您名下所有独资企业合并计算。对个人而言，LHDN 会把以该人名义注册的所有独资企业的收入加总计算（FAQ Q102）。
• 时间。如果收入在2026年起的某个课税年达到RM300万，电子发票从该年之后第二年的1月1日开始实施（FAQ Q13）。在2023年至2025年间开业、收入至少RM300万的企业，已于2026年7月1日开始实施。
• 收入依据。有经审计账目的，营业额以审计账目为准；没有的，则以报税表中的收入为准（FAQ Q101）。

退出

• 停止提供服务或出售业务房产，可能使您的租金恢复为非业务收入。请保留证据，说明改变了什么以及何时改变。
• 收入跌到RM300万以下。LHDN 的指南表示，实施日期一旦确定，之后营业额的变化不会改变实施日期，所以不要以为业绩差的一年就能让您退出。
• 在2026年9月之前已开始实施、收入介于RM100万至RM300万的企业。LHDN 2026年8月的声明表示这些企业不再被强制实施，并鼓励自愿使用，但没有列明过渡步骤。在停用任何系统之前，请先询问 LHDN。

以公司名义持有的房产

公司不是个人，所以“不从事业务”的豁免对公司没有帮助。持有房产的公司在收入低于RM300万时仍可获豁免，但如果其非个人股东、控股公司、关联公司或合资企业的营业额至少达到RM300万，就不能获豁免（Guideline v4.8，第1.6.1节）。请参阅以公司名义购买房产和房地产公司。

四个柔佛例子

例子	由谁开具什么
一名住在新加坡的业主把 Mount Austin 一间3房公寓租给一个家庭	不需要电子发票。业主提供收据，该家庭不需要其他文件。
一名业主把 Iskandar Puteri 的单位租给一家大公司作员工宿舍	业主无需开具任何文件。如果该公司已纳入系统，它会每月开具自开电子发票，或按月合并开具。
一名业主把 Bukit Indah 的店铺租给一家收入低于RM300万的小诊所	双方都不需要开具电子发票，两者都获豁免。普通收据和已盖印花的租约就是记录。
兄弟姐妹共同拥有 JB Sentral 附近的一个办公单位，租给一家已纳入系统的公司	租户按各人的份额，分别向每位兄弟姐妹开具自开电子发票。

商业租金另外涉及服务税的问题，请参阅商业租金的 SST。海外业主请阅读新山租金收入的新加坡税务和从海外管理新山房产。

每位房东都应保存的记录

无论有没有电子发票，LHDN 都可以要求您为报税表中的租金数字提供证明。Income Tax Act 1967 第82条规定，记录须从相关年份结束起保存七年。每个房产一个文件夹就够了：

记录	为什么重要
已签署的租约及盖印花证明	显示租金、租期和双方。请参阅我的租约印花税指南。
租金收据或显示已收租金的银行月结单	支持您申报的租金收入
公司租户开具的自开电子发票	核对是否与实收租金相符，并与该年度的记录一起保存
地税、门牌税、管理费和偿债基金账单	出租房产的常见开销；请参阅地税与门牌税
维修、保险和贷款利息记录	支持您从租金中扣除的开销
押金记录、物品清单和注明日期的照片	作为退租时扣除押金的依据；请参阅租户筛选与物品清单
中介费和律师费发票	显示您为出租房产所付的费用
购买文件（SPA、地契、印花税）	日后出售时计算 RPGT 需要用到

用银行转账收租，记录自然就会建立起来；并在租约中写明接收自开电子发票的电邮地址。如果您出租房间或短租，请阅读出租房间和新山短租规定，因为提供服务可能改变 LHDN 对这笔收入的看法。

如果这对您重要，可以考虑在哪里买

• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
• Mount Austin：公寓和排屋的活跃租赁区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity 和第二通道。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：成熟住宅区和店铺。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的家庭社区。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：靠近大学和工业区。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

马来西亚的个人房东需要开具电子发票吗？

通常不需要。LHDN 豁免不从事业务的个人；根据 Public Ruling 12/2018，出租住宅但没有主动、全面的维护服务，通常属于非业务租金收入。

2026年的电子发票豁免门槛是多少？

自2026年9月1日起，年收入低于RM300万的企业获豁免，此前门槛为RM100万。如果非个人股东、控股公司或关联公司的营业额至少达到RM300万，则不适用豁免。

我的租户是公司，由谁开具电子发票？

如果您是不从事业务的个人，只要公司租户本身已纳入电子发票系统，就由它为租金开具自开电子发票。获豁免的租户企业不需要开具。

我需要给住宅租户开电子发票吗？

不需要。租您房子的家庭或个人不需要电子发票。收据或银行转账记录，加上已盖印花的租约，就是一般的记录。

房东什么时候才需要开始开具电子发票？

只有当出租以业务形式经营、而且收入达到RM300万时才需要。对独资经营者而言，所有已注册的独资企业合并计算，并从收入首次达到RM300万那一年之后第二年的1月1日开始实施。

房东应保存租金记录多久？

根据 Income Tax Act 1967 第82条，从相关年份结束起保存七年。请保留租约、盖印花证明、租金记录、开销收据以及任何自开电子发票。

在新山出租房产？

告诉我房产、租户类型以及您以什么方式持有。我会帮您寻找和筛选租户、准备租赁文件、把租金记录整理好，税务方面则建议您咨询 LHDN 或税务顾问。您也可以预约见面，或者如果您在海外，可以预约Zoom 咨询。

资料来源：LHDN，e-Invoice Guideline version 4.8（Table 1.1，第1.5、1.6.1及2.3.7节），2026年8月30日；LHDN，e-Invoice Specific Guideline version 4.9（第8.3(f)节、第3.6.5及3.6.6节，Examples 12 及 14），2026年9月7日；LHDN，Implementation of e-Invoice in Malaysia: FAQs（Q13、Q62、Q63、Q98、Q101、Q102），2026年9月4日更新；LHDN 媒体声明，e-Invoice exemption threshold raised to RM3 million，2026年8月30日；The Star，“Over 1.1 million businesses to benefit from higher e-invoicing threshold, says LHDN”，2026年8月30日；LHDN，Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018年12月19日；The Sun，“E-invoicing for mid-sized firms postponed by a year”，2026年1月5日；Business Today，“Government extends e-invoice transition for mid-size companies to 31 Dec 2027”，2026年4月20日；The Edge Malaysia，“Govt announces grace period to amend e-invoices till end-December 2027”，2026年7月7日；Income Tax Act 1967 (Act 53)，第4(a)、4(d)及82条

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月14日，并非法律或税务建议。电子发票的门槛、日期和指南会有变动；请向 LHDN（hasil.gov.my/e-invois）或税务顾问确认您自己的情况。