在马来西亚炒房：LHDN 何时按业务收入而非 RPGT 向您课税

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：14 November 2026

本指南写给在柔佛买入房产、之后再转手出售的业主和投资者。简短回答：大多数卖家缴纳的是产业盈利税（RPGT），但如果 LHDN 认定您买房的目的是为了买卖，利润就会被视为《Income Tax Act 1967》section 4(a) 下的业务收入，RPGT 按持有年限递减的税率（包括公民从第六年起的 0%）就不再适用。并没有固定的出售次数会让您自动被视为房产买卖商；LHDN 和法院会综合衡量各项”交易特征”（badges of trade）。本文不构成税务、法律或财务建议。

RPGT 还是所得税：同一笔出售，两种不同的税

RPGT 针对自住房或投资房产的资本利得课税。section 4(a) 下的所得税则针对业务利润课税，其中也包括一次性的”具买卖性质的投机行为”。下表显示两者的运作方式有多大差别。

	RPGT（资本利得）	所得税（业务收入）
法律	Real Property Gains Tax Act 1976	Income Tax Act 1967, section 4(a)
公民或永久居民（PR）的税率	3 年内 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起 0%	按总应课税收入适用 0% 至 30% 的居民累进税率，与持有期长短无关
马来西亚公司的税率	30%、20%、15%，第 6 年起 10%	一般为 24%；符合条件的较小型公司适用较低税率级别
非公民、非 PR 的税率	首 5 年 30%，第 6 年起 10%	非居民个人统一 30%
减免	个人可扣除 RM10,000 或盈利的 10%（以较高者为准）；公民和 PR 享有一生一次的私人住宅豁免	可扣除允许的业务开销；RPGT 的各项豁免不适用
申报	买卖双方须在 60 天内通过 MyTax 提交 RPGT 申报	年度所得税申报

关于 RPGT 方面的背景，包括盈利如何计算以及买方的预扣款，请参阅我的RPGT 指南和卖家需支付的费用。

LHDN 考量的交易特征

马来西亚法律并没有规定区分投资者与买卖商的出售次数或最低持有期。LHDN 在 December 2025 发布的数字货币指南中清楚列出了各项交易特征，并指出没有任何单一特征能决定结果。法院在房产案件上也采用同样的做法。以下是各项特征在柔佛通常呈现的样子：

交易特征	倾向于买卖	倾向于投资
买入时的动机	从第一天起就打算转售获利，例如在完工前已定下出售计划、营销安排或转售目标	买来自住或出租，而且您的记录能证明这一点
持有期	在几个月内、或交屋后不久便出售，期间未使用该房产	持有多年，作自住或出租用途
频率	反复买卖多个单位的模式	只出售一次，或多次出售相隔很久且各有明确理由
为出售所做的工作	装修、分割地段、改变土地用途或申请发展批准，以便更容易出售	在自住或出租期间进行的一般维修和保养
出售原因	因为价格合适而出售，没有其他理由	因工作调动、离婚、疾病、债务或土地征用而出售
融资	只有在快速出售时才行得通的短期或过渡性资金	在持有期间负担得起的长期房屋贷款
业主	公司的登记业务范围包括房产买卖，或业主具备房产业务方面的专业知识	以出租和持有为主的个人或控股公司

有两点常让业主感到意外。第一，意图是可以改变的：如果您之后把投资房产发展来出售，它可能变成买卖存货。第二，举证责任在您：上诉时，纳税人必须证明 LHDN 的评税有误，因此买入时留下的记录非常重要。

近期案例显示了什么

LHDN 发布的三份近期案例摘要显示，这类争议高度取决于具体事实：

• 持有两年，纳税人胜诉（上诉庭，摘要日期 17 August 2026）。一家公司在 2012 年以约 RM23.6 million 买下莎阿南（Shah Alam）的一栋商业建筑，并于 2014 年以约 RM52.5 million 出售。LHDN 指出持有期短、借贷额高；公司则证明只有这一项房产、有长期租约和租金收入，且按投资入账。各级法院都判纳税人胜诉。
• 持有十三年，LHDN 胜诉（高等法院，24 September 2026）。一家公司在古晋（Kuching）持有闲置农业地约 13 年，授权买方以授权书申请发展批准，随后出售。该交易原已按 RPGT 评税，但 LHDN 后来改征所得税。法院维持该评税及 section 113(2) 的罚款：长期持有和只出售一次并不具决定性。
• 个人地主，LHDN 胜诉（所得税特别专员，24 November 2023）。一名个人自 1994 年起拥有的马六甲（Melaka）农地，在一项合资计划下被分割并兴建房屋，一年内售出 18 个地段。所得盈利被视为业务收入，罚款维持不变。

关键不只是持有期，而是业主做了什么，以及记录显示了什么。

差别可以有多大：举例说明

假设一名马来西亚居民有 RM80,000 的其他应课税收入，在新山一个公寓单位上获得 RM100,000 的净盈利，两种税下允许扣除的成本相同。

出售时间	RPGT（公民，扣除 RM10,000 豁免后）	若被视为业务收入而额外缴纳的所得税
3 年内	RM90,000 的 30% = RM27,000	约 RM23,800
第 5 年	RM90,000 的 15% = RM13,500	约 RM23,800
第 6 年或之后	0%	约 RM23,800

在快速出售的情况下，所得税甚至可能低于 RPGT。真正的风险在于持有六年或以上、预期 RPGT 为 0%，之后却被按业务收入评税并加上罚款的业主。收入较高者缴得更多；公司则是拿 24% 与第 6 年起 10% 的 RPGT 相比。

在柔佛常引发这个问题的情况

1. 一次买入多个新盘单位，并在交屋时或交屋前出售。打算出售而非使用这些单位，看起来像是买卖。请参阅新山新盘和二手房与新盘比较。
2. 买入旧排屋，装修后在几个月内转售。为使房产更易出售而进行的工作是典型的交易特征；请参阅装修与转售价值。
3. 在古来（Kulai）、士乃（Senai）或市郊的土地，由您改变用途、分割或与合作伙伴发展。上述两个案例都涉及合资和发展批准。请参阅柔佛土地转换（tukar syarat）和买地建屋。
4. 为持有房产而成立、业务范围包括房产买卖的公司。在 September 2026 的案件中，公司登记的业务范围是 LHDN 论据的一部分。请参阅通过公司买房和房地产公司。
5. 自住不久后出售自己的房子。像工作调动这样的真实理由，会让情况偏离买卖。请参阅先卖还是先买。

无论哪种情况，租金每年都要课税；请参阅我的租金收入税务指南和居民房东指南。

外国业主

• 税率。非公民、非 PR 首五年缴纳 30% 的 RPGT，第 6 年起为 10%。如果利润被视为业务收入，非居民个人则统一缴纳 30%。您是否属于居民取决于在马来西亚的天数；请参阅182 天规则。
• 柔佛的入场成本。外国人一般须购买 RM1 million 起的房产，缴付州政府批准费，并且从 2026 年起住宅转让须缴 8% 印花税。请参阅柔佛外国人最低购房价和2026 年印花税。
• 出售后离开。请阅读外国人出售新山房产和离开马来西亚时的税务清结。您的本国也可能对这笔盈利课税。

让您的立场保持清晰的实用步骤

1. 在签约前写下买房的原因，并保留贷款文件、租约以及您已入住的证明。
2. 保留每一张收据，包括买入、律师费、印花税、装修和出售的费用。
3. 记录出售原因：工作调动、离婚、债务，或换更大的家庭住宅。
4. 把买卖和投资分开。如果您经营房产业务，请在专业意见下分别记录买卖存货和长期出租的房产。
5. 不要只依赖 RPGT 清结。LHDN 一般可在评税年之后五年内发出额外评税，若涉及欺诈、蓄意违约或疏忽，则任何时候都可以。
6. 咨询持牌税务顾问，尤其是在再次快速出售、合资、分割地段或土地转换之前。
7. 买入前如实核查价格。请参阅查询成交价格。

如果这对您很重要，可以在哪里买

若要买一间可以安心长期持有的自住房或出租房，可以先从这些地区指南开始：

• Mount Austin：公寓、排屋和店屋。
• Iskandar Puteri：靠近第二通道的较新城镇。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟的家庭住宅区。
• JB Sentral 和 Bukit Chagar：RTS Link 车站旁的市中心。
• Kulai 和 Senai：机场附近的有地住宅。

可以在我的新山房产地图上比较它们。

更多柔佛生活指南：RPGT 指南 · 卖家需支付的费用 · 通过公司买房 · 税务居民身份与 182 天规则 · 房东的电子发票（e-Invoice）

常见问题

在马来西亚炒房的利润是按所得税还是 RPGT 课税？

这取决于具体事实。投资房产或自住房的盈利通常按《RPGT Act 1976》课税。如果 LHDN 认定您买房是为了转售获利，该利润就是《Income Tax Act 1967》section 4(a) 下的业务收入，改按所得税税率课税。

我可以卖掉多少间房产，LHDN 才会把我视为买卖商？

没有固定数字。LHDN 会综合衡量所有交易特征，包括动机、持有期、频率、为出售所做的工作、融资方式和出售原因。只卖一次也可能被视为买卖，卖了好几次也仍可能被视为投资。

如果我在五年后出售，盈利是否就不用缴税？

按 LHDN 现行税率，公民或 PR 从第六年起的 RPGT 为 0%。但这只在盈利属于资本利得时才有帮助。如果该房产属于买卖存货，无论持有多久都要缴所得税。

我已经申报了 RPGT，LHDN 还能征收所得税吗？

可以，而且确实发生过。在 September 2026 的一宗高等法院案件中，在已按 RPGT 评税之后，所得税评税和罚款仍被维持。额外评税一般可在评税年之后五年内发出，若涉及欺诈、蓄意违约或疏忽，则任何时候都可以。

买入自住房后不久就出售，算不算买卖？

单凭这一点不算。像工作调动、离婚或经济需要这样的真实理由，会让情况偏离买卖。请保留您曾在该处居住的证明。公民和 PR 也可选择使用一生一次的私人住宅 RPGT 豁免。

在柔佛炒房的外国人要缴所得税吗？

有可能。如果利润被视为业务收入，非居民个人统一缴纳 30%。否则适用 RPGT：首五年 30%，之后 10%。柔佛 RM1 million 的最低购房价、批准费和 8% 印花税，也让快速转售的成本相当高。

打算在短期持有后买入或出售？

告诉我您拥有或打算购买的房产，以及您的计划。我会提供类似房产的成交记录价格，说明出售的时间流程，并与您的税务顾问配合。您也可以预约见面，若身在国外，也可以预约 Zoom 咨询。

资料来源：LHDN, Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah（RPGT 税率），更新于 23 June 2026；LHDN，RPGT 豁免，核对于 November 2026；LHDN，个人税率（YA 2023 至 2025），更新于 26 June 2026；LHDN，居民与非居民的税务处理（T2025），核对于 November 2026；LHDN，公司税率，更新于 25 June 2026；LHDN, Guidelines on Tax Treatment on Digital Currency Transactions（交易特征），第 2 版，5 December 2025；LHDN Revenews 案例摘要，上诉庭，Appeal No. W-01(A)-376-08/2025，17 August 2026；LHDN Revenews 案例摘要，吉隆坡高等法院，Appeal No. WA-14-46-11/2023，判决于 24 September 2026；LHDN Revenews 案例摘要，Special Commissioners of Income Tax，判决于 24 November 2023；The Star, “Report property transfers promptly, says LHDN”，10 September 2025；The Star, “Income tax vs real property gains tax”，15 October 2021；ACCA，关于马来西亚税务管理（时效限制）的技术文章，法律截至 31 March 2017；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，30 June 2026

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对于 14 November 2026，不构成税务、法律或财务建议。盈利属于收入还是资本利得取决于您自己的具体情况；在买入、出售或重组之前，请向持牌税务顾问和 LHDN 确认。