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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日
本指南写给在新山拥有住家、打算暂时保留它的两类人：移居海外的马来西亚人，以及结束在马来西亚工作的外国人。简单来说：如果你是受雇人士，雇主必须在你离境或停止工作前通知LHDN，并可能扣住你的最后一笔薪资，直到税务结清。离开马来西亚不会影响你的产业，但一旦你一年在这里少于182天，通常就会成为非居民，你赚取的任何租金都按30%的统一税率课税，不能享有个人减免。日后出售时，RPGT取决于你的公民身份和持有年限，买方律师会扣留成交价的3%或7%交给LHDN。
快速解答
- 离境超过3个月的受雇人士：雇主须在离境前至少30天提交CP21表格，自2024年1月1日起通过e-SPC在线提交。
- 停止工作：雇主须在雇佣结束前至少30天提交CP22A，除非你的薪资已经按月扣税（MTD）。
- 扣住的薪资：提交CP21或CP22A后，未经LHDN许可，雇主在90天内不得发放应付给你的款项。
- 非居民的租金税：应课税收入按30%统一税率课税，不能享有个人减免（LHDN，自YA2020起的税率）。
- 出售时的RPGT：公民和永久居民第1至3年缴30%，第4年20%，第5年15%，第6年起豁免。非公民前5年缴30%，之后10%。
- 扣留款：买方扣留成交价的3%，若卖方不是公民或永久居民则扣留7%，并在60天内交给LHDN。
离境前的税务清关：CP21和CP22A
马来西亚并不要求每个出国的人都办理税务清关信。正式程序只针对受雇人士，而且大部分是雇主根据《Income Tax Act 1967》第83条应负的责任：
| 表格 | 适用情况 | 截止期限 | 备注 |
|---|---|---|---|
| CP21 | 雇员离开或计划离开马来西亚超过3个月 | 预计离境前至少30天 | 如果收入无须课税，或LHDN接受该雇员是经常因公出差，则不需要 |
| CP22A（私人界） | 雇佣结束：辞职、退休、终止雇佣或死亡 | 停止雇佣前至少30天；若是死亡，则在得知后30天内 | 如果雇员的薪资已按MTD扣税或低于MTD门槛，则不需要 |
| CP22B | 同上，适用于公共部门雇员 | 与CP22A相同 | 由政府雇主提交 |
- 90天扣留期。提交表格后，除非LHDN允许，雇主自LHDN收到表格之日起90天内，不得支付应付给你的款项，例如最后一个月薪资、花红或退休金。
- 税务清关信。LHDN会向雇主发出税务清关信（SPC）；其指引说明，文件齐全时需要14个工作日。请向人事部门询问他们提交的日期。
- 罚则由雇主承担。未通知者可被罚款RM200至RM20,000、监禁最长六个月或两者兼施，雇主还可能被要求代缴你未缴的税款。
- 你自己的报税。你仍须为离境那一年报税，并申报所有马来西亚收入，包括租金。LHDN要求纳税人保留记录7年。
如果你是自雇人士或已退休，就没有CP21，但你应在离开前报税并缴清应缴税款。LHDN可根据该法令第104条阻止欠税者出境，并于2024年9月提醒纳税人出国前先查询自己的出境限制状态（The Star）。
离开后你的产业会怎样
地契上什么都不会改变。房子仍然是你的，贷款照常继续，各项账单也照样寄来。改变的是由谁来处理：
| 项目 | 需要安排的事 |
|---|---|
| 房屋贷款 | 从马来西亚户口自动扣款缴付供期，并把你的新地址和电话号码告诉银行 |
| 地税和门牌税 | 每年照样要缴；可在线缴付。参阅我的地税和门牌税指南 |
| 管理费和偿债基金 | 向管理处设立长期付款指示，并保持联络资料最新 |
| 保险 | 如果房子将出租或空置，要通知保险公司；有些保单对空置住家的保障会有所改变。参阅新山房屋保险 |
| 本地有人帮忙 | 由家人、产业管理人或中介负责带看、维修和租户问题。参阅人在海外如何管理新山产业 |
| 日后签署文件 | 已注册的授权书（power of attorney）可让他人代你签署租约或买卖文件；参阅产业授权书 |
如果你是马来西亚人、将入籍其他国家，请记得马来西亚不承认双重国籍。你可以保留已经拥有的产业，但一旦不再是公民，出售时就适用非公民的RPGT税率，而在柔佛再购买产业则须遵守外国买家的规定。参阅我的柔佛最低价格门槛指南。
成为非居民后的租金收入税
税务居民身份取决于在马来西亚的天数，而不是公民身份。根据《Income Tax Act》第7条，一个公历年内在这里182天或以上，一般就属于居民，另外还有跨越两年的期间以及过往年份曾是居民的衔接规定。大部分移居海外的人，从在国外的第一个完整年度起就成为非居民。
| 居民房东 | 非居民房东 | |
|---|---|---|
| 税率 | 按总收入适用累进税率 | 应课税收入统一30%（自YA2020起） |
| 个人减免 | 可享有 | 不可享有 |
| 报税表格 | Form BE（有业务收入则用Form B） | Form M |
| 在马来西亚课税的收入 | 马来西亚收入 | 马来西亚收入，包括你新山住家的租金 |
租金按扣除出租相关的可扣除开销后的净额课税，例如地税、门牌税、火险、贷款利息和维修费。仅作举例：如果租金每月RM2,000，可扣除开销每年共RM6,000，应课税额为RM18,000，按30%计算的税款为RM5,400。我的租金收入税指南讲解可扣除项目，居民房东的租金税则列出两者比较。
你的新居住国也可能对同一笔租金课税。马来西亚与许多国家签有避免双重课税协定，包括新加坡，可能可以抵免在这里缴付的税款；请向你将居住国家的税务顾问确认。如果你搬到新加坡，参阅我的新加坡对新山租金收入的课税指南。这不构成税务建议。
日后出售时的RPGT
产业盈利税取决于你出售时是否为公民或永久居民，以及你持有住家多久，而不是你住在哪里：
| 购买后第几年出售 | 公民或永久居民 | 非公民、非永久居民 |
|---|---|---|
| 3年内 | 30% | 30% |
| 第4年 | 20% | 30% |
| 第5年 | 15% | 30% |
| 第6年及以后 | 豁免 | 10% |
- 扣留款。买方律师通常扣留成交价的3%，若卖方不是公民或永久居民则扣留7%，并在买卖合约日期起60天内交给LHDN（Malaysian Bar，2019年2月）。这笔钱会抵扣你的RPGT；多扣的部分如何申请退还，请询问你的律师。
- 双方都要申报。卖方和买方各自须在出售后60天内提交RPGT申报表，所以你需要所得税号码，并要有办法在国外签署文件。
- 减免。个人可享有RM10,000或应课税盈利的10%（以较高者为准）的减免，公民和永久居民一生可享有一次自住房屋豁免。
- 以外国人身份出售。如果你的买家也是外国人，他们须取得柔佛州政府同意并符合最低价格门槛；参阅外国人出售新山产业。
完整计算方法，参阅我的RPGT指南和卖方要付哪些费用。不构成税务建议。
简单时间表
- 两至三个月前：决定出租、空置还是出售。了解租金或价格范围，并定好管理安排。
- 离境或停止工作前至少30天：确认人事部门已通过e-SPC提交CP21或CP22A。
- 出发前：查询你的LHDN出境限制状态，为贷款、地税、门牌税和管理费设立自动扣款，如有需要签署授权书。
- 离开后：为离境那一年报税，之后每一年以非居民身份赚取马来西亚租金时，都要提交Form M。
- 出售时：及早委任律师，确保RPGT表格和扣留款在60天内处理好。
如果这对你很重要，可以在哪里买
如果你日后可能离开马来西亚，容易出租或出售的住家值得考虑：
- JB Sentral和Bukit Chagar：步行可到CIQ和RTS Link车站。
- Mount Austin：家庭需求稳定。
- Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心的成熟地区。
- Danga Bay：靠近市区的海滨公寓。
- Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大学和工业区。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
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常见问题
离开马来西亚需要税务清关信吗？
只有受雇人士需要走正式程序。如果你离开马来西亚超过3个月，雇主须在你离开前至少30天提交CP21表格，LHDN会向雇主发出税务清关信。其他人应在离开前缴清应缴税款。
CP21和CP22A有什么不同？
CP21适用于离开马来西亚超过3个月的雇员。CP22A适用于雇佣关系结束的私人界雇员。自2024年1月1日起，两者都由雇主通过MyTax上的e-SPC提交。
雇主可以扣住我的最后一个月薪资吗？
可以。提交CP21或CP22A后，除非LHDN许可（例如发出税务清关信之后），雇主自LHDN收到表格之日起90天内不得支付应付给你的款项。
移居海外后，我在马来西亚的租金收入如何课税？
如果你是非居民（通常是因为你那一年在马来西亚少于182天），扣除可扣除开销后的租金收入按30%统一税率课税，不能享有个人减免，并须提交Form M。
离开马来西亚后出售产业，要缴RPGT吗？
这取决于公民身份和持有期，而不是居住地。公民和永久居民从持有第6年起豁免。非公民5年内缴30%，之后缴10%。买方会扣留成交价的3%或7%交给LHDN。
如果我放弃马来西亚国籍，还能保留柔佛的产业吗？
可以，已有的产业不会被收回。但出售时将适用非公民的RPGT税率和7%扣留款，而在柔佛的任何新购买都须遵守外国买家的规定，包括州政府同意。
打算离开马来西亚，但想保留新山的住家？
告诉我产业在哪里、你何时离开，以及你想出租还是日后出售。我会给你一个实际的开价租金或价格范围，说明你在国外时我如何处理带看和交屋，并帮你规划时间。你也可以预约见面，如果你已经搬走，也可以预约Zoom咨询。
来源：LHDN，Notification of Cessation and Leaving Malaysia（CP21、CP22A、CP22B），2026年9月8日更新；LHDN，居民与非居民的税务处理（居民身份规定、30%非居民税率、税务清关时间），2026年11月查阅；The Star，“IRB advises taxpayers to check travel restriction status before going abroad”，2024年9月3日；LHDN，Real Property Gains Tax税率，2026年11月查阅；Malaysian Bar，“What is real property gains tax”（转载自The Star），2019年2月8日；LHDN，“What we need to know about RPGT”（The Malaysian Reserve），2021年8月23日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月14日，不构成税务、法律或财务建议。税务规定、税率和表格会随每年财政预算案改变；离境或出售前，请向LHDN或持牌税务顾问确认你的情况。