Membeli Ruko Pra-Perang di Johor Bahru: Aturan Cagar Budaya, Sertifikat, Pinjaman, dan Renovasi (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pembeli Malaysia maupun asing yang tertarik pada ruko-ruko tua di kota lama Johor Bahru, di sekitar Jalan Tan Hiok Nee, Jalan Dhoby dan Jalan Ibrahim. Jawaban singkatnya: sebagian besar bukan bangunan cagar budaya yang ditetapkan secara individual dalam lembaran resmi (gazette), tetapi rencana lokal dan pedoman konservasi dewan kota tetap dapat mengatur pembongkaran, fasad, dan perubahan fungsi. Pemeriksaan sertifikat tanah, kondisi bangunan, dan tata ruang lebih penting dari biasanya, pinjaman lebih sulit didapat, dan warga asing tunduk pada aturan properti komersial: minimal RM1 juta, persetujuan negara bagian, dan biaya Johor sebesar 3%.

Apa yang dimaksud ruko pra-perang, dan di mana lokasinya di JB

Secara ketat, ruko pra-perang dibangun sebelum Perang Dunia Kedua, tetapi iklan properti memakai label ini secara longgar, jadi tanyakan usia dan sejarah bangunannya. Ciri khasnya adalah denah yang sempit dan memanjang, toko di bawah dan ruang tinggal di atas, kaki lima beratap, balok dan kuda-kuda atap dari kayu, genteng tanah liat, serta dinding yang berbagi dengan tetangga.

Di Johor Bahru, sebagian besar berada di kota lama dekat Causeway. Laporan The Star tahun 2014 menyebut bangunan di sepanjang Jalan Dhoby, Jalan Segget, Jalan Tan Hiok Nee, Jalan Duke dan Jalan Wong Ah Fook layak dilindungi. Jalan Tan Hiok Nee menjadi tempat pasar jalanan budaya setiap Sabtu (The Star, Oktober 2025), Jalan Dhoby dikenal dengan kafe-kafe di ruko tua (The Star, Agustus 2026), dan pada Oktober 2026 Tourism Johor dan MBJB mengumumkan jalur jalan kaki warisan di sepanjang Jalan Wong Ah Fook serta penataan Little India, yang digambarkan sebagai pekerjaan kecil.

Kota lama terletak di samping JB Sentral dan stasiun RTS Link Bukit Chagar, yang direncanakan beroperasi pada awal 2027 (lihat kabar terbaru RTS Link dan panduan JB Sentral dan Bukit Chagar saya).

Aturan cagar budaya: apa yang dilindungi dan apa yang tidak

Tiga lapis aturan dapat berlaku pada sebuah ruko tua:

Lapisan	Cakupan	Artinya bagi pembeli
National Heritage Act 2005 (Act 645)	Situs warisan yang telah ditetapkan dalam gazette. Johor memiliki 16, termasuk Istana Besar serta bangunan stasiun kereta api lama JB dan gedung pengadilan (ditetapkan 28 Desember 2015).	Pekerjaan apa pun memerlukan persetujuan otoritas warisan. Pelanggaran berdasarkan pasal 112 sampai 114 diancam denda hingga RM50,000, penjara hingga lima tahun, atau keduanya.
Johor State Heritage Foundation Enactment 1988	Pasal 3(1) memungkinkan Otoritas Negara Bagian (State Authority) menetapkan monumen kuno atau situs bersejarah. Inventaris negara bagian mencantumkan 73 tempat, 12 di antaranya di distrik Johor Bahru.	Tanyakan apakah bangunan tersebut terdaftar atau sedang dikaji. Pada 2013, pemerintah negara bagian mengidentifikasi 208 bangunan tua dan meminta pemilik berkonsultasi lebih dulu sebelum membongkar atau merenovasi.
Rencana lokal dan pedoman perencanaan MBJB	Rencana lokal menetapkan penggunaan lahan dan fasad mana yang wajib dipertahankan. Pedoman hotel MBJB tahun 2019 merujuk pada rencana kawasan khusus konservasi (RKK Konservasi) dan pedoman kawasan warisan.	Bangunan yang tidak terdaftar pun tetap dapat dikenai pengendalian fasad, pembongkaran, dan penggunaan.

Saya tidak menemukan daftar terbitan mengenai ruko kota lama mana yang berada di bawah pengendalian fasad atau konservasi, jadi mintalah surat-surat dari dewan kota kepada penjual dan ajukan pertanyaan tertulis ke departemen perencanaan MBJB (Jabatan Perancangan Pembangunan) mengenai lot tersebut sebelum menandatangani. Panduan saya tentang memeriksa zonasi dan rencana lokal di Johor menjelaskan cara kerja rencana lokal.

Pemeriksaan sertifikat, status kepemilikan, dan pemilik

Ruko tua sering memiliki riwayat panjang: kepemilikan keluarga turun-temurun, sewa-menyewa lama, dan denah yang tidak lagi sesuai dengan bangunannya. Penelusuran tanah (carian tanah) oleh pengacara Anda harus dilakukan pertama kali; lihat cara membaca sertifikat tanah dan penelusuran sertifikat tanah dan kaveat.

• Status kepemilikan. Freehold atau leasehold, dan jika leasehold, berapa tahun yang tersisa; sisa masa sewa yang pendek memengaruhi pinjaman dan penjualan kembali. Lihat freehold vs leasehold dan perpanjangan leasehold di Johor.
• Penggunaan lahan dan syarat. Syarat tegas (syarat nyata) menyebutkan peruntukan bangunan; misalnya, alih fungsi menjadi hotel memerlukan perubahan syarat dari kantor pertanahan.
• Pembatasan kepentingan. Pembatasan ini dapat mensyaratkan persetujuan negara bagian untuk balik nama atau pembebanan jaminan bank, dan sebagian lot tertutup bagi warga asing. Lihat persetujuan negara bagian untuk balik nama di Johor.
• Siapa pemiliknya. Jika pemilik terdaftar telah meninggal dunia, pengurus harta warisannya yang harus menjual; lihat membeli dari harta warisan pemilik yang telah meninggal. Semua pemilik bersama harus setuju.
• Penyewa yang menempati. Pengendalian sewa berdasarkan Control of Rent Act 1966 berakhir dengan Control of Rent (Repeal) Act 1997, yang berlaku sejak 1 September 1997, sehingga kini perjanjian sewa yang menentukan. Mintalah setiap perjanjian sewa dan tanyakan apakah Anda akan menerima properti dalam keadaan kosong; lihat membeli properti yang sedang disewakan.
• Denah yang disetujui. Bangunan yang sangat tua mungkin tidak memiliki denah dalam arsip, atau denahnya tidak mencakup perluasan yang dibuat kemudian. Lihat mendapatkan salinan denah bangunan yang disetujui dan perluasan tanpa izin.

Kondisi bangunan: apa yang perlu diperiksa

Bangunan tua memiliki titik lemah yang dapat diperkirakan. Jika memungkinkan, kunjungi setelah hujan lebat.

Bagian bangunan	Masalah umum	Yang perlu dilakukan
Atap dan kuda-kuda kayu	Genteng tanah liat yang bergeser atau pecah, reng yang lapuk, kebocoran di jurai dalam dan di titik pertemuan atap dengan dinding bersama	Periksa bagian bawah atap dari lantai paling atas; lihat atap bocor
Lantai dan balok kayu	Rayap, kayu lapuk di tempat air bocor, lantai melendut atau terasa memantul	Mintalah catatan perawatan anti-rayap; lihat rayap dan pengendalian hama
Dinding bersama dan fasad	Retak, lembap, dinding miring atau menggembung, ornamen plester yang lepas	Lihat arti retak pada dinding dan dinding bersama
Instalasi listrik dan pipa	Kabel listrik tua, sirkuit kelebihan beban, pipa tua, drainase yang buruk dari sumur udara (airwell)	Lihat instalasi listrik tua dan pipa di rumah tua
Keselamatan kebakaran	Lantai dan tangga kayu, hanya satu tangga, teralis yang menghalangi jalur evakuasi	Lihat keselamatan kebakaran di rumah

Siapkan anggaran perbaikan sebelum Anda menyepakati harga. Panduan saya tentang kapan Anda memerlukan arsitek atau insinyur menjelaskan siapa yang harus menandatangani setiap pengajuan.

Renovasi dan perubahan fungsi

Sebagian besar pembeli ingin memakai ruko tua untuk keperluan lain: kafe, kantor, rumah tinggal, atau kamar tamu. Setiap langkah memerlukan persetujuannya sendiri.

• Pekerjaan interior. Dikecualikan dari izin perencanaan menurut pedoman MBJB, tetapi pekerjaan struktur dan atap tetap memerlukan persetujuan denah bangunan. Lihat izin renovasi di JB.
• Fasad. Perbaikan fasad hanya dikecualikan jika strukturnya tetap sama dan fasad tersebut bukan fasad yang menurut rencana lokal wajib dipertahankan.
• Pembongkaran. Membongkar bangunan warisan memerlukan tanggapan tertulis dari departemen perencanaan MBJB.
• Perubahan fungsi. Memerlukan izin perencanaan. Pedoman MBJB mencatat denda hingga RM500,000, penjara hingga dua tahun, atau keduanya untuk pembangunan tanpa izin, ditambah hingga RM5,000 per hari jika pelanggaran berlanjut.
• Kamar tamu atau hotel butik. Pedoman MBJB 2019 hanya mengizinkan hotel di ruko berderet di blok perencanaan yang tercantum, dengan minimal 10 kamar, sertifikat kebakaran Bomba, izin usaha, dan perubahan syarat tanah; bangunan warisan juga memerlukan tanggapan yang selaras dengan rencana konservasi. Lihat aturan sewa jangka pendek.
• Menjalankan usaha. Penghuni memerlukan izin usaha MBJB, dan tempat usaha tidak boleh memiliki tunggakan pajak penilaian (cukai taksiran) saat perpanjangan (MBJB, Oktober 2024).

Program hibah sebelumnya yang dijalankan bersama IRDA dan MBJB membantu pemilik memugar ruko di pusat kota (The Star, September 2022); tanyakan kepada MBJB apakah ada yang sedang dibuka. Lihat juga menjalankan usaha dari rumah di Johor.

Pembiayaan, biaya operasional, dan pajak

Bank memperlakukan ruko sebagai properti komersial dan menetapkan margin sendiri; untuk bangunan tua, penilaian, kondisi, dan sisa masa leasehold sangat berpengaruh, dan sebagian bank mungkin menolak. Batas tetap 70% dari Bank Negara berlaku untuk pinjaman rumah ketiga perorangan (November 2010), dan tenor pembiayaan dibatasi 35 tahun sejak Juli 2013. Mintalah indikasi tertulis dari bank Anda untuk lot tersebut terlebih dahulu. Lihat margin pembiayaan dan aturan LTV dan jika penilaian bank lebih rendah dari harga. Bukan nasihat keuangan.

Biaya	Perkiraan	Sumber / catatan
Bea meterai atas balik nama (pembeli Malaysia)	1% untuk RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% di atasnya	Pedoman LHDN, 30 Juni 2026
Bea meterai atas perjanjian pinjaman	0.5% dari nilai pinjaman	Pedoman LHDN, 30 Juni 2026
Pajak penilaian (wilayah MBJB)	0.23% dari nilai sewa tahunan per tahun untuk properti komersial, dibandingkan 0.08% untuk rumah tinggal	MBJB, diperiksa November 2026
Pajak tanah (quit rent)	Ditetapkan oleh kantor pertanahan; mintalah tagihan terakhir	Lihat pajak tanah dan pajak penilaian
Pajak jasa atas sewa yang Anda terima	6% atas sewa non-hunian sejak 1 Januari 2026, tetapi hanya untuk pemilik dengan pendapatan sewa lebih dari RM1 juta dalam 12 bulan	Lihat SST atas sewa komersial
RPGT saat Anda menjual	Tergantung masa kepemilikan dan jenis pemilik	Lihat panduan RPGT

The Straits Times melaporkan pada Agustus 2026 bahwa ruko di pusat kota JB disewakan sekitar RM8,000 hingga RM25,000 per bulan. Itu adalah kisaran yang dilaporkan, bukan prakiraan. Sebelum menawar, bandingkan harga jual yang tercatat di jalan yang sama; lihat memeriksa harga transaksi sebelum menawar.

Pembeli asing

• Nilai minimum. Pedoman Kementerian Ekonomi Malaysia (Ministry of Economy, berlaku 13 Juli 2022) mengizinkan kepentingan asing membeli unit komersial senilai RM1 juta ke atas, dan menyatakan bahwa unit tersebut sebaiknya didaftarkan atas nama perusahaan lokal; tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana PTG Johor menerapkannya.
• Persetujuan negara bagian dan biaya. Sejak 1 Juli 2025, biaya di Johor adalah 3% dari harga (untuk properti bekas, nilai penilaian JPPH atau harga, mana yang lebih tinggi), minimal RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat (surat edaran PTG Johor 3/2025).
• Bea meterai. Tarif tetap 8% mulai 1 Januari 2026 berlaku untuk balik nama properti hunian kepada warga asing; properti lain dikenai 4%. Untuk ruko yang memiliki ruang tinggal, tanyakan kepada pengacara Anda tarif mana yang berlaku.
• Rumah tinggal punya aturan tersendiri. Untuk properti hunian, batas minimum RM1 juta di Johor berlaku dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada wilayah yang dikecualikan secara keseluruhan. Lihat harga minimum untuk warga asing di Johor.
• Tanpa visa. Memiliki ruko tidak memberi Anda hak untuk tinggal atau bekerja di Malaysia. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; keputusan persetujuan ada di tangan otoritas. Lihat dukungan properti MM2H.

Lihat juga membeli melalui perusahaan dan panduan bea meterai 2026 saya. Bukan nasihat hukum atau pajak.

Untuk siapa ruko pra-perang cocok

Ruko ini cocok bagi pemilik yang mengelola usahanya sendiri dan menginginkan kafe, studio, atau kantor yang berkarakter serta sabar menunggu persetujuan, juga bagi pemegang jangka panjang yang memiliki dana tunai, anggaran perbaikan, dan kesabaran menghadapi penjualan kembali yang lebih lambat. Jika Anda memerlukan pinjaman dengan margin tinggi atau ingin mengubah bangunan dengan bebas, ruko yang lebih baru mungkin lebih cocok; lihat membeli ruko di JB dan membeli unit kantor.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: kota lama itu sendiri, CIQ, dan RTS Link.
• Danga Bay: kondominium tepi laut, tidak jauh berkendara dari kota lama.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mapan dengan ruko dan perkantoran yang lebih baru.
• Iskandar Puteri: kawasan komersial yang lebih baru di dekat Second Link.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Kehidupan berbahasa Mandarin di JB · Jalan kuliner per kawasan di JB · Izin renovasi di JB · Penjelasan pemerintah daerah di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah ruko pra-perang di Johor Bahru merupakan bangunan cagar budaya yang dilindungi?

Sebagian besar tidak ditetapkan secara individual; Johor memiliki 16 situs warisan nasional dan 73 tempat dalam inventaris negara bagian (Mei 2024). Rencana lokal dan pedoman konservasi MBJB tetap dapat mengatur fasad, pembongkaran, dan penggunaan, jadi periksalah lot tersebut ke dewan kota.

Bisakah saya merenovasi ruko pra-perang di JB?

Bisa, dengan persetujuan. Perubahan interior dikecualikan dari izin perencanaan menurut pedoman MBJB, tetapi pekerjaan struktur memerlukan denah yang disetujui dan perubahan fungsi memerlukan izin perencanaan.

Bisakah ruko tua dijadikan kafe atau guesthouse?

Sering kali bisa, jika syarat tanah dan rencana lokal mengizinkan. Kafe memerlukan izin usaha. Hotel butik, menurut pedoman MBJB 2019, memerlukan blok perencanaan yang tercantum, minimal 10 kamar, sertifikat kebakaran Bomba, dan perubahan syarat tanah.

Apakah sulit mendapatkan pinjaman untuk ruko pra-perang?

Bisa jadi. Bank memperlakukannya sebagai properti komersial, menetapkan margin sendiri, dan mempertimbangkan penilaian, kondisi, serta sisa masa leasehold. Mintalah indikasi tertulis dari bank Anda sebelum membayar deposit.

Bisakah warga asing membeli ruko di Johor Bahru?

Bisa, jika nilainya RM1 juta atau lebih, dengan persetujuan negara bagian Johor. Biayanya 3% dari harga, minimal RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat, dan pedoman mengharapkan properti dipegang oleh perusahaan lokal.

Apa yang perlu saya periksa sebelum membeli ruko tua?

Sertifikat (status kepemilikan, syarat penggunaan lahan, pembatasan, pemilik), penyewaan, denah yang disetujui dibandingkan bangunan yang ada, pengendalian dewan kota, serta atap, lantai kayu, dinding bersama, dan instalasi listrik.

Sedang mempertimbangkan ruko tua di JB?

Beri tahu saya nama jalan atau iklannya, rencana penggunaan, dan anggaran Anda. Saya akan mengumpulkan detail sertifikat, penyewaan, tagihan, dan harga transaksi tercatat di sekitarnya, serta menyiapkan pertanyaan untuk dewan kota, pengacara Anda, dan insinyur sebelum Anda menawar. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat properti, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Dewan Undangan Negeri Johor (DUN Johor), jawaban tertulis untuk sidang 15 Mei 2024, pertanyaan 15 tentang bangunan warisan; Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB), Garis Panduan Perancangan (pedoman perencanaan), Januari 2023; MBJB, pedoman permohonan hotel di ruko berderet (hotel budget), disetujui Februari 2019; The Star, “State wants owners to come forward and assist in data compilation”, 1 Juli 2013; The Star, “Protecting heritage sites: rep wants new law to gazette historical buildings”, 26 Juni 2014; The Star, “Heritage hub draws crowds to downtown JB”, 2 Oktober 2025; The Star, “Cultural push reclaims heart of Johor Baru”, 20 Agustus 2026; The Star, “Facelift plans for Jln Wong Ah Fook, Little India to boost JB heritage tourism”, 2 Oktober 2026; The Star, “Encouraging public role in restoring old buildings”, 22 September 2022; The Straits Times (melalui Asia News Network), “From old bungalows to chic cafes”, 4 Agustus 2026; Control of Rent (Repeal) Act 1997 (Act 572), ringkasan peraturan, diperiksa November 2026; Kementerian Ekonomi Malaysia (Ministry of Economy), Garis Panduan Perolehan Hartanah (pedoman perolehan properti), berlaku 13 Juli 2022; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (biaya perolehan oleh pihak asing), 13 Juni 2025, berlaku 1 Juli 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; MBJB, tarif pajak properti menurut jenis properti, diperiksa November 2026; MBJB, pemberitahuan perpanjangan izin usaha dan reklame untuk 2025, Oktober 2024; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah pasar properti (LTV 70% mulai pembiayaan rumah ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk lebih mendorong sektor rumah tangga yang sehat dan berkelanjutan (tenor maksimum 35 tahun), 5 Juli 2013; Kementerian Keuangan Malaysia (Ministry of Finance), revisi pajak penjualan dan jasa yang diperluas (ambang sewa RM1 juta), 28 Juni 2025; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: National Heritage Act 2005 (Act 645); National Land Code (Act 828), section 433B; Town and Country Planning Act 1976 (Act 172), diperiksa November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, keuangan, atau teknik. Pengendalian cagar budaya, biaya, dan kebijakan bank dapat berubah dan berbeda untuk setiap lot; pastikan dengan MBJB, kantor pertanahan, pengacara Anda, bank Anda, dan tenaga profesional terdaftar sebelum Anda berkomitmen.