Membeli Rumah Kedai Sebelum Perang di Johor Bahru: Peraturan Warisan, Hak Milik, Pinjaman dan Pengubahsuaian (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pembeli Malaysia dan asing yang tertarik dengan rumah kedai lama di bandar lama Johor Bahru, sekitar Jalan Tan Hiok Nee, Jalan Dhoby dan Jalan Ibrahim. Jawapan ringkasnya: kebanyakannya bukan bangunan warisan yang diwartakan secara individu, tetapi rancangan tempatan dan panduan pemuliharaan majlis bandaraya boleh mengawal perobohan, fasad dan pertukaran guna. Semakan hak milik, keadaan bangunan dan perancangan lebih penting daripada biasa, pinjaman lebih sukar diperoleh, dan warga asing tertakluk kepada peraturan hartanah komersial: RM1 juta ke atas, kelulusan negeri dan fi Johor sebanyak 3%.

Apakah rumah kedai sebelum perang, dan di mana lokasinya di JB

Secara tepatnya, rumah kedai sebelum perang dibina sebelum Perang Dunia Kedua, tetapi iklan hartanah menggunakan label ini secara longgar, jadi tanyakan usia dan sejarah bangunan. Ciri biasa ialah pelan yang sempit dan panjang, kedai di bawah dan ruang kediaman di atas, kaki lima berbumbung, gelegar dan kekuda bumbung kayu, genting tanah liat, serta dinding yang dikongsi dengan jiran.

Di Johor Bahru, kebanyakannya terletak di bandar lama berhampiran Tambak Johor. Laporan The Star pada 2014 menamakan bangunan di sepanjang Jalan Dhoby, Jalan Segget, Jalan Tan Hiok Nee, Jalan Duke dan Jalan Wong Ah Fook sebagai wajar dilindungi. Jalan Tan Hiok Nee menjadi lokasi pasar jalanan budaya setiap Sabtu (The Star, Oktober 2025), Jalan Dhoby terkenal dengan kafe di rumah kedai lama (The Star, Ogos 2026), dan pada Oktober 2026 Tourism Johor dan MBJB mengumumkan laluan jalan kaki warisan di sepanjang Jalan Wong Ah Fook serta naik taraf Little India, yang digambarkan sebagai kerja-kerja kecil.

Bandar lama terletak bersebelahan JB Sentral dan stesen RTS Link Bukit Chagar, yang dijangka dibuka pada awal 2027 (lihat kemas kini RTS Link dan panduan JB Sentral dan Bukit Chagar saya).

Peraturan warisan: apa yang dilindungi dan apa yang tidak

Tiga lapisan peraturan boleh terpakai kepada sebuah rumah kedai lama:

Lapisan	Perkara yang diliputi	Maksudnya bagi pembeli
National Heritage Act 2005 (Act 645)	Tapak warisan yang diwartakan. Johor mempunyai 16, termasuk Istana Besar serta bangunan stesen kereta api lama JB dan bangunan mahkamah (diwartakan pada 28 Disember 2015).	Kerja-kerja memerlukan kelulusan pihak berkuasa warisan. Kesalahan di bawah seksyen 112 hingga 114 membawa denda sehingga RM50,000, penjara sehingga lima tahun, atau kedua-duanya.
Johor State Heritage Foundation Enactment 1988	Seksyen 3(1) membenarkan Pihak Berkuasa Negeri mengisytiharkan monumen lama atau tapak bersejarah. Inventori negeri menyenaraikan 73 tempat, 12 daripadanya di daerah Johor Bahru.	Tanya sama ada bangunan itu tersenarai atau sedang dikaji. Pada 2013, kerajaan negeri mengenal pasti 208 bangunan lama dan meminta pemilik merujuk kepadanya sebelum merobohkan atau mengubah suai.
Rancangan tempatan dan garis panduan perancangan MBJB	Rancangan tempatan menetapkan guna tanah dan fasad yang mesti dikekalkan. Garis panduan hotel MBJB 2019 merujuk kepada rancangan kawasan khas pemuliharaan (RKK Konservasi) dan garis panduan kawasan warisan.	Bangunan yang tidak tersenarai masih boleh tertakluk kepada kawalan fasad, perobohan dan guna.

Saya tidak menemui senarai yang diterbitkan tentang rumah kedai bandar lama yang tertakluk kepada kawalan fasad atau pemuliharaan, jadi minta penjual sebarang surat daripada majlis dan buat pertanyaan bertulis kepada jabatan perancangan MBJB (Jabatan Perancangan Pembangunan) tentang lot tersebut sebelum menandatangani. Panduan saya tentang menyemak zon dan rancangan tempatan di Johor menerangkan cara rancangan tempatan berfungsi.

Semakan hak milik, pegangan dan pemilikan

Rumah kedai lama selalunya mempunyai sejarah panjang: pemilikan keluarga turun-temurun, penyewaan lama dan pelan yang tidak lagi sepadan dengan bangunan. Carian tanah oleh peguam anda perlu dibuat dahulu; lihat cara membaca geran tanah dan carian tanah dan kaveat.

• Pegangan. Pegangan bebas atau pajakan, dan jika pajakan, berapa tahun yang masih berbaki; pajakan pendek menjejaskan pinjaman dan jualan semula. Lihat pegangan bebas vs pajakan dan pembaharuan pajakan di Johor.
• Guna tanah dan syarat. Syarat nyata menyatakan kegunaan yang dibenarkan bagi bangunan; contohnya, penukaran kepada hotel memerlukan perubahan syarat daripada pejabat tanah.
• Sekatan kepentingan. Sekatan ini boleh mensyaratkan kelulusan negeri bagi pindah milik atau gadaian bank, dan sesetengah lot tidak dibuka kepada warga asing. Lihat kelulusan negeri untuk pindah milik di Johor.
• Siapa pemiliknya. Jika pemilik berdaftar telah meninggal dunia, pentadbir pusaka yang mesti menjualnya; lihat membeli daripada harta pusaka pemilik yang telah meninggal dunia. Semua pemilik bersama mesti bersetuju.
• Penyewa yang menduduki. Kawalan sewa di bawah Control of Rent Act 1966 berakhir dengan Control of Rent (Repeal) Act 1997, yang berkuat kuasa mulai 1 September 1997, jadi kini perjanjian sewa yang menentukan. Minta setiap perjanjian dan tanya sama ada anda akan mendapat milikan kosong; lihat membeli hartanah yang disewakan.
• Pelan yang diluluskan. Bangunan yang sangat lama mungkin tiada pelan dalam rekod, atau pelannya tidak merangkumi tambahan yang dibuat kemudian. Lihat mendapatkan salinan pelan bangunan yang diluluskan dan tambahan tanpa kelulusan.

Keadaan bangunan: apa yang perlu diperiksa

Bangunan lama mempunyai titik lemah yang boleh dijangka. Lawati selepas hujan lebat jika boleh.

Bahagian bangunan	Masalah biasa	Tindakan
Bumbung dan kekuda kayu	Genting tanah liat yang tergelincir atau pecah, reng reput, kebocoran di lurah bumbung dan di tempat bumbung bertemu dinding bersama	Lihat bahagian bawah bumbung dari tingkat paling atas; lihat kebocoran bumbung
Lantai dan gelegar kayu	Anai-anai, kayu reput di tempat air bocor, lantai melendut atau melantun	Minta rekod rawatan; lihat anai-anai dan kawalan perosak
Dinding bersama dan fasad	Retak, lembap, dinding condong atau membonjol, acuan plaster yang longgar	Lihat maksud retak pada dinding dan dinding bersama
Pendawaian dan paip	Pendawaian lama, litar terlebih beban, paip lama, saliran yang lemah dari ruang udara (airwell)	Lihat pendawaian lama dan paip di rumah lama
Keselamatan kebakaran	Lantai dan tangga kayu, hanya satu tangga, gril yang menghalang laluan keluar	Lihat keselamatan kebakaran di rumah

Sediakan bajet pembaikan sebelum anda bersetuju dengan harga. Panduan saya tentang bila anda memerlukan arkitek atau jurutera menerangkan siapa yang mesti menandatangani setiap penyerahan.

Pengubahsuaian dan pertukaran guna

Kebanyakan pembeli mahu menggunakan rumah kedai lama secara berbeza: kafe, pejabat, kediaman atau bilik tetamu. Setiap langkah memerlukan kelulusan tersendiri.

• Kerja dalaman. Dikecualikan daripada kebenaran merancang di bawah garis panduan MBJB, tetapi kerja struktur dan bumbung masih memerlukan kelulusan pelan bangunan. Lihat permit pengubahsuaian di JB.
• Fasad. Naik taraf fasad hanya dikecualikan jika struktur kekal sama dan fasad itu bukan fasad yang mesti dikekalkan menurut rancangan tempatan.
• Perobohan. Merobohkan bangunan warisan memerlukan ulasan bertulis daripada jabatan perancangan MBJB.
• Pertukaran guna. Memerlukan kebenaran merancang. Garis panduan MBJB mencatatkan denda sehingga RM500,000, penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya bagi pemajuan tanpa kebenaran, serta sehingga RM5,000 sehari jika kesalahan berterusan.
• Bilik tetamu atau hotel butik. Garis panduan MBJB 2019 hanya membenarkan hotel di kedai teres dalam blok perancangan yang disenaraikan, dengan sekurang-kurangnya 10 bilik, sijil kebakaran Bomba, lesen perniagaan dan perubahan syarat tanah; bangunan warisan juga memerlukan ulasan yang selaras dengan rancangan pemuliharaan. Lihat peraturan sewaan jangka pendek.
• Menjalankan perniagaan. Penghuni memerlukan lesen perniagaan MBJB, dan premis mesti tiada tunggakan cukai taksiran semasa pembaharuan (MBJB, Oktober 2024).

Program geran terdahulu yang dijalankan bersama IRDA dan MBJB membantu pemilik memulihkan rumah kedai di pusat bandar (The Star, September 2022); tanya MBJB sama ada terdapat program yang sedang dibuka. Lihat juga menjalankan perniagaan dari rumah di Johor.

Pembiayaan, kos penyelenggaraan dan cukai

Bank menganggap rumah kedai sebagai hartanah komersial dan menetapkan margin sendiri; bagi bangunan lama, penilaian, keadaan dan baki tempoh pajakan amat diambil kira, dan sesetengah bank mungkin menolak. Had tetap 70% Bank Negara adalah untuk pinjaman perumahan ketiga individu (November 2010), dan tempoh pembiayaan dihadkan kepada 35 tahun sejak Julai 2013. Dapatkan indikasi bertulis daripada bank anda tentang lot itu terlebih dahulu. Lihat margin pembiayaan dan peraturan LTV dan apabila nilaian bank lebih rendah daripada harga. Bukan nasihat kewangan.

Kos	Jangkaan	Sumber / catatan
Duti setem atas pindah milik (pembeli Malaysia)	1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1 juta, 4% bagi selebihnya	Garis panduan LHDN, 30 Jun 2026
Duti setem atas perjanjian pinjaman	0.5% daripada jumlah pinjaman	Garis panduan LHDN, 30 Jun 2026
Cukai taksiran (kawasan MBJB)	0.23% daripada nilai tahunan setahun bagi pegangan komersial, berbanding 0.08% bagi kediaman	MBJB, disemak November 2026
Cukai tanah	Ditetapkan oleh pejabat tanah; minta bil terakhir	Lihat cukai tanah dan cukai taksiran
Cukai perkhidmatan atas sewa yang anda kutip	6% atas sewa bukan kediaman sejak 1 Januari 2026, tetapi hanya bagi tuan rumah yang mempunyai pendapatan sewa melebihi RM1 juta dalam tempoh 12 bulan	Lihat SST atas sewa komersial
RPGT apabila anda menjual	Bergantung pada tempoh pegangan dan jenis pemilik	Lihat panduan RPGT

The Straits Times melaporkan pada Ogos 2026 bahawa lot kedai di pusat bandar JB disewakan pada kira-kira RM8,000 hingga RM25,000 sebulan. Itu julat yang dilaporkan, bukan ramalan. Sebelum membuat tawaran, bandingkan harga jualan yang direkodkan di jalan yang sama; lihat menyemak harga transaksi sebelum membuat tawaran.

Pembeli asing

• Nilai minimum. Garis panduan Kementerian Ekonomi (berkuat kuasa 13 Julai 2022) membenarkan kepentingan asing membeli unit komersial bernilai RM1 juta ke atas, dan menyatakan bahawa ia patut didaftarkan atas nama syarikat tempatan; tanya peguam anda bagaimana PTG Johor melaksanakannya.
• Kelulusan negeri dan fi. Sejak 1 Julai 2025, fi Johor ialah 3% daripada harga (bagi subjualan, nilaian JPPH atau harga, mengikut mana yang lebih tinggi), minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hak milik (pekeliling PTG Johor 3/2025).
• Duti setem. Kadar rata 8% mulai 1 Januari 2026 adalah untuk pindah milik kediaman kepada warga asing; hartanah lain dikenakan 4%. Bagi rumah kedai yang mempunyai ruang kediaman, tanya peguam anda kadar mana yang terpakai.
• Rumah tertakluk kepada peraturan berasingan. Bagi hartanah kediaman, had minimum RM1 juta Johor terpakai dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya. Lihat harga minimum warga asing di Johor.
• Tiada visa. Memiliki rumah kedai tidak memberi anda hak untuk tinggal atau bekerja di Malaysia. Bagi MM2H, saya berurusan dengan ejen MM2H berlesen MOTAC; kelulusan terletak pada pihak berkuasa. Lihat sokongan hartanah MM2H.

Lihat juga membeli melalui syarikat dan panduan duti setem 2026 saya. Bukan nasihat undang-undang atau cukai.

Siapa yang sesuai dengan rumah kedai sebelum perang

Ia sesuai untuk pemilik-pengusaha yang mahukan kafe, studio atau pejabat yang berkarakter dan sanggup menunggu kelulusan, serta pemegang jangka panjang yang mempunyai wang tunai, bajet pembaikan dan kesabaran untuk jualan semula yang lebih perlahan. Jika anda memerlukan pinjaman margin tinggi atau mahu mengubah bangunan dengan bebas, lot kedai yang lebih baharu mungkin lebih sesuai; lihat membeli lot kedai di JB dan membeli unit pejabat.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: bandar lama itu sendiri, CIQ dan RTS Link.
• Danga Bay: kondominium tepi air, tidak jauh memandu dari bandar lama.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mantap dengan lot kedai dan pejabat yang lebih baharu.
• Iskandar Puteri: kawasan komersial yang lebih baharu berhampiran Laluan Kedua.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Kehidupan berbahasa Cina di JB · Jalan makanan mengikut kawasan di JB · Permit pengubahsuaian di JB · Penjelasan pihak berkuasa tempatan JB

Soalan lazim

Adakah rumah kedai sebelum perang di Johor Bahru bangunan warisan yang dilindungi?

Kebanyakannya tidak diwartakan secara individu; Johor mempunyai 16 tapak warisan kebangsaan dan 73 tempat dalam inventori negeri (Mei 2024). Rancangan tempatan dan panduan pemuliharaan MBJB masih boleh mengawal fasad, perobohan dan guna, jadi semak lot tersebut dengan majlis.

Bolehkah saya mengubah suai rumah kedai sebelum perang di JB?

Boleh, dengan kelulusan. Ubah suai dalaman dikecualikan daripada kebenaran merancang di bawah garis panduan MBJB, tetapi kerja struktur memerlukan pelan yang diluluskan dan pertukaran guna memerlukan kebenaran merancang.

Bolehkah saya menukar rumah kedai lama menjadi kafe atau rumah tamu?

Selalunya boleh, jika syarat tanah dan rancangan tempatan membenarkannya. Kafe memerlukan lesen perniagaan. Hotel butik, di bawah garis panduan MBJB 2019, memerlukan blok perancangan yang disenaraikan, sekurang-kurangnya 10 bilik, sijil kebakaran Bomba dan perubahan syarat tanah.

Adakah sukar mendapatkan pinjaman untuk rumah kedai sebelum perang?

Boleh jadi. Bank menganggapnya sebagai hartanah komersial, menetapkan margin sendiri dan menimbang penilaian, keadaan dan baki tempoh pajakan. Dapatkan indikasi bertulis daripada bank anda sebelum membayar deposit.

Bolehkah warga asing membeli rumah kedai di Johor Bahru?

Boleh, jika nilainya RM1 juta atau lebih, dengan kelulusan negeri Johor. Fi ialah 3% daripada harga, minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hak milik, dan garis panduan menjangkakan syarikat tempatan yang memegangnya.

Apa yang perlu saya semak sebelum membeli rumah kedai lama?

Hak milik (pegangan, syarat guna tanah, sekatan, pemilik), penyewaan, pelan yang diluluskan berbanding binaan sebenar, kawalan majlis, serta bumbung, lantai kayu, dinding bersama dan pendawaian.

Sedang mempertimbangkan rumah kedai lama di JB?

Beritahu saya nama jalan atau iklannya, kegunaan yang dirancang dan bajet anda. Saya akan mengumpulkan butiran hak milik, penyewaan, bil dan harga yang direkodkan di sekitarnya, serta menyediakan soalan untuk majlis, peguam anda dan jurutera sebelum anda membuat tawaran. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan, atau sesi perundingan Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Dewan Undangan Negeri Johor (DUN Johor), jawapan bertulis bagi persidangan 15 Mei 2024, soalan 15 tentang bangunan warisan; Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB), Garis Panduan Perancangan, Januari 2023; MBJB, garis panduan permohonan hotel di kedai teres (hotel bajet), diluluskan Februari 2019; The Star, “State wants owners to come forward and assist in data compilation”, 1 Julai 2013; The Star, “Protecting heritage sites: rep wants new law to gazette historical buildings”, 26 Jun 2014; The Star, “Heritage hub draws crowds to downtown JB”, 2 Oktober 2025; The Star, “Cultural push reclaims heart of Johor Baru”, 20 Ogos 2026; The Star, “Facelift plans for Jln Wong Ah Fook, Little India to boost JB heritage tourism”, 2 Oktober 2026; The Star, “Encouraging public role in restoring old buildings”, 22 September 2022; The Straits Times (melalui Asia News Network), “From old bungalows to chic cafes”, 4 Ogos 2026; Control of Rent (Repeal) Act 1997 (Act 572), ringkasan perundangan, disemak November 2026; Kementerian Ekonomi, Garis Panduan Perolehan Hartanah, berkuat kuasa 13 Julai 2022; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi bagi perolehan asing), 13 Jun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; MBJB, kadar cukai harta mengikut jenis pegangan, disemak November 2026; MBJB, notis pembaharuan lesen perniagaan dan iklan bagi 2025, Oktober 2024; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah pasaran hartanah (LTV 70% mulai pembiayaan rumah ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk terus menggalakkan sektor isi rumah yang kukuh dan mampan (tempoh maksimum 35 tahun), 5 Julai 2013; Kementerian Kewangan, semakan semula cukai jualan dan perkhidmatan yang diperluas (ambang sewa RM1 juta), 28 Jun 2025; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: National Heritage Act 2005 (Act 645); National Land Code (Act 828), section 433B; Town and Country Planning Act 1976 (Act 172), disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai, kewangan atau kejuruteraan. Kawalan warisan, fi dan dasar bank berubah dan berbeza mengikut lot; sahkan dengan MBJB, pejabat tanah, peguam anda, bank anda dan profesional berdaftar sebelum anda membuat komitmen.