Retakan Dinding di Malaysia: Retakan Rambut atau Struktur, dan Apa yang Perlu Dilakukan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik, penyewa dan pembeli rumah serta kondominium di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: kebanyakan retakan dinding yang anda lihat ialah retakan rambut halus pada plaster dan cat, disebabkan oleh pengecutan dan haba, dan ia hanya kosmetik. Retakan yang lebar, semakin membesar, menyerong dari sudut pintu dan tingkap, atau merentasi rasuk, tiang atau papak boleh menandakan pergerakan pada struktur dan memerlukan jurutera profesional. Bagi rumah baharu, pemaju membaiki kecacatan dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan; bagi kondominium, badan pengurusan menguruskan dinding bersama.

Mengapa dinding rumah di Malaysia retak

Kebanyakan rumah dan kondominium di Malaysia mempunyai kerangka konkrit bertetulang (tiang, rasuk dan papak) dengan dinding bata atau blok di antaranya, disiapkan dengan plaster dan cat. Bahan-bahan ini bergerak secara berbeza akibat haba, kelembapan dan beban, jadi sedikit keretakan adalah perkara biasa.

Punca yang mungkin	Rupa biasanya	Biasanya serius?
Pengecutan plaster	Retakan halus, rawak atau berbentuk seperti peta, selalunya dalam tahun pertama atau kedua rumah baharu	Tidak. Tampal dan cat semula
Pergerakan akibat haba dan kelembapan	Retakan rambut lurus di tempat bata bertemu tiang atau rasuk konkrit	Biasanya tidak, tetapi retakan luar boleh membenarkan air hujan masuk
Mendapan tanah	Retakan menyerong atau bertangga dari sudut pintu dan tingkap; jubin lantai retak atau berongga	Boleh jadi. Pantau; selalunya memerlukan jurutera
Bahagian tambahan yang dicantumkan pada rumah	Retakan menegak di tempat bahagian lama dan baharu bertemu, selalunya di dapur belakang atau anjung kereta	Selalunya mendapan berbeza; pastikan bahagian tambahan itu diluluskan
Air dan besi berkarat	Kesan karat, atau konkrit tertanggal (spalling) sehingga menampakkan besi tetulang	Ya, jika besi sedang berkarat
Getaran dan kerja berhampiran	Retakan baharu selepas kerja cerucuk, pembinaan berat atau gegaran	Bergantung pada saiz dan corak; rekod segera
Cerun dan tembok penahan	Retakan di tempat rumah bertemu tanah, pada apron atau tembok penahan	Boleh jadi. Dapatkan pemeriksaan cerun

Air sering terlibat: retakan luar membenarkan air hujan masuk, dan kebocoran tersembunyi meretakkan plaster dari dalam. Lihat panduan saya tentang dinding lembap dan resapan air dan kebocoran dari unit di atas, pembinaan di sebelah rumah dan rumah di lereng bukit dan cerun.

Selepas gegaran kecil di sekitar Segamat pada Ogos 2025 (yang terbesar berukuran magnitud 4.1), Timbalan Menteri Kerja Raya melaporkan hanya retakan kecil pada lima bangunan kerajaan, dan penyelidik universiti menggesa penduduk belajar mengenal pasti dan memantau retakan di rumah sendiri (The Star/Bernama, 1 September 2025). Nasihat yang baik di mana-mana sahaja.

Retakan rambut atau struktur? Panduan saiz

Tiada satu had lebar retakan di sisi undang-undang di Malaysia yang memisahkan “halus” daripada “berbahaya”. Jurutera sering merujuk klasifikasi UK daripada Building Research Establishment, BRE Digest 251, yang menilai kerosakan pada bangunan bertingkat rendah berdasarkan betapa mudahnya ia dibaiki:

Kategori	Lebar retakan biasa	Maksud biasanya
0: boleh diabaikan	Bawah 0.1 mm (retakan rambut)	Tiada tindakan diperlukan selain hiasan biasa
1: sangat sedikit	Sehingga 1 mm	Retakan halus, biasanya pada kemasan dalaman; diatasi dengan menghias semula
2: sedikit	Sehingga 5 mm	Mudah ditampal; sambungan luar mungkin perlu diisi semula; pintu atau tingkap mungkin perlu dilaraskan
3: sederhana	5 hingga 15 mm, atau beberapa retakan kira-kira 3 mm	Perlu dibuka dan ditampal oleh tukang batu; pintu dan tingkap mungkin tersekat; paip mungkin retak
4: teruk	15 hingga 25 mm	Bahagian dinding perlu diganti; bingkai herot, lantai condong, dinding mungkin condong atau membonjol
5: sangat teruk	Melebihi 25 mm	Kerosakan struktur; pembaikan besar atau pembinaan semula separa; risiko ketidakstabilan

Di mana dan ke arah mana retakan menjalar

Kedudukan selalunya lebih penting daripada lebar. Retakan menyerong atau bertangga dari sudut pintu dan tingkap, serta retakan yang tirus (lebih lebar di satu hujung), menunjukkan satu bahagian bangunan bergerak lebih daripada bahagian lain. Sebarang retakan pada rasuk, tiang atau papak lantai wajar diperiksa jurutera, kerana kerangka itulah yang menanggung berat bangunan. Ketuk plaster di sekitar retakan halus: bunyi berongga bermakna plaster itu sedang tertanggal dan perlu ditampal.

Cara memantau retakan sendiri

Retakan yang kekal sama selama berbulan-bulan biasanya kesan peristiwa lalu; retakan yang terus membesar itulah yang perlu diambil tindakan.

1. Ambil gambar dengan pembaris di sebelahnya dan tarikh kelihatan dalam gambar.
2. Tandakan kedua-dua hujung dengan garisan pensel dan tarikh. Jika retakan melepasi tanda, ia sedang membesar.
3. Ukur lebarnya di tempat yang sama setiap kali, dengan pembaris atau kad tolok lebar retakan.
4. Periksa setiap bulan dan selepas hujan lebat, terutamanya semasa monsun timur laut.
5. Catat tanda-tanda lain: pintu atau tingkap tersekat, celah di bawah kaki dinding (skirting), jubin retak atau berongga, kesan air.
6. Jangan cat di atasnya semasa anda memantau. Cat menyembunyikan bukti.

Bila perlu memanggil jurutera profesional

Dapatkan khidmat Jurutera Profesional, sebaik-baiknya jurutera struktur atau geoteknik, jika mana-mana yang berikut berlaku:

• Retakan lebih lebar daripada kira-kira 5 mm, atau beberapa retakan kira-kira 3 mm muncul bersama.
• Retakan terus membesar dalam beberapa minggu atau bulan, atau muncul semula tidak lama selepas dibaiki.
• Retakan merentasi rasuk, tiang atau papak lantai, atau konkrit tertanggal sehingga menampakkan besi berkarat.
• Dinding condong atau membonjol, lantai condong, atau pintu dan tingkap tiba-tiba tersekat.
• Terdapat retakan pada tembok penahan, atau retakan baharu di tempat rumah bertemu tanah.
• Anda bercadang memecahkan dinding, menambah tingkat atau membina bahagian tambahan (semua ini memang memerlukan kelulusan majlis; lihat panduan permit pengubahsuaian saya).

Board of Engineers Malaysia (BEM) mendaftarkan jurutera di bawah Registration of Engineers Act 1967, dalam kategori termasuk Jurutera Profesional (PE) dan Jurutera Profesional dengan Perakuan Amalan (PEPC). Minta nombor pendaftaran BEM jurutera itu dan semak dengan BEM, dapatkan sebut harga bertulis (yuran berbeza-beza), dan minta laporan bertulis yang menyatakan punca yang mungkin dan kaedah pembaikan. Kontraktor membaiki; jurutera menentukan apa yang perlu dibaiki. Lihat mengupah kontraktor di JB.

Bagi kondominium, seksyen 85A Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133) mewajibkan pemilik bangunan lebih daripada lima tingkat mendapatkan Jurutera Profesional untuk memeriksanya selepas tahun kesepuluh dari tarikh perakuan siap, kemudian sekurang-kurangnya setiap sepuluh tahun. Bagi blok lama, tanya pihak pengurusan sama ada ini telah dilakukan; lihat membeli kondominium lama.

Siapa membaiki dan siapa membayar

Situasi	Siapa biasanya menguruskannya	Peraturan utama dan had masa
Rumah baharu, dalam tempoh liabiliti kecacatan (DLP)	Pemaju, atas kosnya sendiri	SPA berkanun (Schedule G untuk rumah bertanah, H untuk strata): DLP 24 bulan dari penyerahan milikan kosong; pembaikan dalam masa 30 hari selepas notis bertulis anda. Jika tidak, hantar notis kos pembaikan anda; pemaju kemudian mempunyai 14 hari. Jika masih tidak selesai: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, sehingga RM50,000 setiap tuntutan, fi RM10, umumnya dalam masa 12 bulan selepas DLP tamat
Selepas DLP: kecacatan tersembunyi (laten)	Mungkin pemaju atau pihak lain, melalui mahkamah	Limitation Act 1953 (dipinda 2018): tuntutan kecuaian bagi kerosakan laten dalam masa tiga tahun dari tarikh ditemui, had mutlak 15 tahun
Kondominium atau strata: dinding luar, struktur	Pemaju semasa tempoh pengurusannya, kemudian JMB atau MC	Caj penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas (sinking fund) atau levi khas. Pertikaian: Pesuruhjaya Bangunan (COB), kemudian Tribunal Pengurusan Strata (sehingga RM250,000; fi kediaman RM100)
Strata: dinding atau lantai antara dua petak	Pemilik yang didapati bertanggungjawab	Pemeriksaan dalam masa 7 hari selepas notis, dapatan Form 28 dalam masa 5 hari, pembaikan dalam masa 7 hari; pertikaian kepada COB
Pengubahsuaian jiran	Biasanya pemilik yang kerjanya menyebabkan kerosakan	Rekod sebelum dan selepas; tulis surat kepada jiran; laporkan kerja tanpa kelulusan kepada majlis
Rumah bertanah anda sendiri, tiada pihak bersalah	Anda	Insurans jarang melindungi keretakan yang berlaku secara beransur-ansur
Bangunan yang didapati majlis sebagai usang atau berbahaya	Pemilik, atas notis majlis	Act 133, s.83: perintah pembaikan atau perobohan, penghuni boleh diarahkan keluar, denda sehingga RM250 sehari

Untuk butiran setiap laluan, lihat panduan saya tentang senarai semak kecacatan semasa penyerahan milikan kosong, kecacatan laten selepas DLP, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, Tribunal Pengurusan Strata, dinding kongsi rumah teres dan levi khas untuk pembaikan besar kondominium.

Insurans

Jangan bergantung pada insurans. Polisi rumah standard melindungi peristiwa yang dinamakan seperti kebakaran, dan laman pengguna Insurance Info menyatakan pada November 2024 bahawa tanah runtuh dan mendapan biasanya dikecualikan melainkan anda membayar untuk perlindungan tambahan. Baca kata-kata polisi anda, tanya syarikat insurans secara bertulis, dan bagi kondominium semak polisi induk (master policy). Lihat panduan insurans rumah saya.

Penyewa

Laporkan retakan kepada tuan rumah secara bertulis berserta gambar; pembaikan struktur biasanya tanggungjawab pemilik. Lihat siapa membayar pembaikan, tuan rumah atau penyewa.

Retakan semasa anda membeli rumah subsale

Apabila saya menunjukkan rumah subsale di JB, saya menunjukkan retakan seawal mungkin, kerana ia membawa kepada soalan yang tepat. Semasa melihat rumah:

• Cari tompok cat baharu, terutamanya di sudut pintu dan tingkap, dan tanya apa yang dibaiki dan bila.
• Berjalan di luar rumah: apron, anjung kereta, tembok sempadan dan sambungan dengan mana-mana bahagian tambahan.
• Buka setiap pintu dan tingkap, dan ketuk jubin lantai untuk mencari bahagian berongga.
• Minta dokumen: laporan jurutera, resit pembaikan dan pelan yang diluluskan untuk bahagian tambahan (lihat mendapatkan pelan bangunan yang diluluskan dan bahagian tambahan haram).
• Bagi kondominium, baca minit AGM tentang pembaikan struktur atau kebocoran (menyemak pengurusan kondominium).

Jika anda nampak tanda amaran, dapatkan pemeriksaan jurutera sebelum menandatangani tawaran, atau jadikan tawaran tertakluk kepada pemeriksaan itu. Retakan kosmetik hanya kerja mengecat; retakan struktur mengubah harga dan kadangkala keputusan. Lihat pemeriksaan rumah subsale, soalan untuk ditanya semasa melihat rumah dan membuat tawaran. Penjual: baiki retakan kosmetik dengan betul dan simpan resit (menyediakan rumah untuk dijual).

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Retakan muncul pada rumah dari semua peringkat usia, jadi bangunan dan plot lebih penting daripada poskod. Namun, kawasan mempengaruhi apa yang anda periksa:

• Iskandar Puteri dan Mount Austin: banyak rumah yang lebih baharu, sebahagiannya masih dalam tempoh kecacatan pemaju.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah teres dan berkembar di kawasan yang sudah mantap, di mana bahagian tambahan adalah biasa.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah bertanah dan rumah pangsa tanpa lif (walk-up) yang lebih lama (lihat panduan walk-up saya).
• Permas Jaya dan Senibong serta Danga Bay: kawasan tepi air di mana saliran dan risiko banjir juga penting.
• Projek baharu di JB: tempoh liabiliti kecacatan penuh dari penyerahan.

Bandingkan kawasan pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Dinding lembap dan resapan air · Bumbung bocor di rumah bertanah · Rumah di lereng bukit dan cerun · Dinding kongsi rumah teres

Soalan lazim

Adakah retakan rambut pada dinding perkara biasa di Malaysia?

Ya, sangat biasa. Retakan halus di bawah kira-kira 1 mm pada plaster atau cat, terutamanya di rumah yang lebih baharu dan di tempat konkrit bertemu bata, biasanya berpunca daripada pengecutan dan pergerakan haba. Tampal dan cat semula, tetapi catat tarikhnya dan perhatikan sama ada ia membesar atau muncul semula.

Bagaimana saya tahu sama ada retakan dinding itu retakan struktur?

Tanda amaran termasuk retakan lebih lebar daripada kira-kira 5 mm, retakan yang terus melebar, retakan menyerong atau bertangga dari sudut pintu dan tingkap, retakan pada rasuk, tiang atau papak lantai, dinding yang condong atau membonjol, dan pintu atau tingkap yang mula tersekat. Mana-mana daripada tanda ini memerlukan jurutera profesional.

Siapa yang membaiki retakan di rumah baharu di Malaysia?

Pemaju, dalam tempoh liabiliti kecacatan. Di bawah perjanjian jual beli berkanun, tempoh ini ialah 24 bulan dari penyerahan milikan kosong, dan pemaju mesti membaiki dalam masa 30 hari selepas notis bertulis anda. Tuntutan yang tidak selesai boleh dibawa ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, sehingga RM50,000 setiap tuntutan.

Siapa yang membayar retakan pada dinding luar kondominium?

Dinding luar dan struktur biasanya harta bersama, jadi pemaju semasa tempoh pengurusannya, kemudian JMB atau MC, yang menguruskannya, dengan bayaran daripada caj penyelenggaraan atau kumpulan wang penjelas. Laporkan secara bertulis; pertikaian yang tidak selesai boleh dibawa kepada Pesuruhjaya Bangunan atau Tribunal Pengurusan Strata.

Bolehkah saya menuntut bagi retakan yang muncul selepas tempoh liabiliti kecacatan?

Mungkin. Kecacatan tersembunyi (laten) masih boleh dituntut di mahkamah. Sejak pindaan 2018 kepada Limitation Act 1953, tuntutan kecuaian bagi kerosakan laten boleh dibawa dalam masa tiga tahun selepas ia ditemui, tertakluk kepada had mutlak 15 tahun. Tanya peguam lebih awal.

Adakah insurans rumah melindungi retakan pada dinding?

Biasanya tidak bagi keretakan beransur-ansur. Polisi kebakaran dan pemilik rumah standard melindungi peristiwa yang dinamakan, dan tanah runtuh serta mendapan biasanya perlindungan tambahan dengan premium tambahan. Semak kata-kata polisi anda dan tanya syarikat insurans secara bertulis.

Bimbang tentang retakan pada rumah yang anda mahu beli?

Hantarkan alamat atau nama projek dan beberapa gambar kepada saya. Semasa melihat rumah, saya menunjukkan retakan, bahagian tambahan dan pembaikan lalu, meminta laporan dan resit daripada penjual atau pihak pengurusan, dan membantu anda memutuskan sama ada pemeriksaan jurutera berbaloi sebelum anda membuat tawaran. Anda juga boleh membuat temu janji untuk melihat rumah, atau perundingan Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: BRE (Building Research Establishment), “Assessing cracks in houses”, ringkasan kategori kerosakan BRE Digest 251, disemak November 2026; The Star (Bernama), “Experts call for closer monitoring of structures after Segamat tremors”, 1 September 2025; National House Buyers Association, Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), teks Part V (seksyen 71, 83 dan 85A), disemak November 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: Limitation Act 1953 (Act 254), seksyen 6A; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 105; Registration of Engineers Act 1967 (Act 138), disemak November 2026; The Edge Malaysia, “Dewan Rakyat passes Limitation, Arbitration bills”, April 2018; Sunday Star, “Housebuyers to enjoy 24-month defect liability period”, 16 Disember 2007, seperti diterbitkan oleh National House Buyers Association; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (had RM50,000, fi RM10, had masa), dikemas kini 20 Januari 2023, disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, peraturan 56 hingga 67 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Jun 2015; Board of Engineers Malaysia, kategori pendaftaran (PE, PEPC dan lain-lain), disemak November 2026; Board of Engineers Malaysia, Registration of Engineers Act 1967 seperti dipinda pada 2015, disemak November 2026; Insurance Info, panduan perlindungan dan polisi insurans rumah di Malaysia, 22 November 2024

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang, kejuruteraan atau insurans. Setiap bangunan berbeza; dapatkan jurutera profesional berdaftar untuk memeriksa retakan yang membimbangkan anda, dan sahkan hak anda dengan peguam, tribunal atau majlis tempatan sebelum bertindak.