柔佛 Tukar Syarat：把农业地转换为住宅或商业用途

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日

Tukar syarat（转换地契条件）是向柔佛州政府（State Authority）申请更改地契上土地用途类别或条件的俗称，例如把农业用地（pertanian）改为建筑用地（bangunan），以兴建住宅或店屋。申请须依据 National Land Code（国家土地法典）第124条，通过县土地局提交；批准与否由州政府酌情决定，若获批准，需缴付地价补价（premium）及较高的地税。之后仍须向地方政府申请规划准证及建筑图则批准，所以请先查清土地分区规划。

Tukar syarat 实际改变的是什么

每份柔佛地契都根据 National Land Code（NLC）第52条注明土地用途类别：农业、建筑或工业。地契也可能附有明示条件（syarat nyata），例如“橡胶”或“住宅建筑”，以及权益限制（sekatan kepentingan），例如未经州政府同意不得转让。住宅与店屋同属建筑类别，区分住宅地段与商业地段的是明示条件。请参阅如何看懂地契。

您的目标	地契上通常会改变的内容
农地改为住宅地段	类别由农业改为建筑，并附住宅条件
农地改为店屋或办公楼	类别改为建筑，并附商业条件
住宅改为商业	在建筑类别内修改明示条件

您真的需要转换吗？

不一定。农业地附有默示条件（NLC 第115条）。据马来亚大学（Universiti Malaya）一位法律教授在 The Sun（2015年11月）的概述，业主或农场工人可在地段上居住，住屋占地不得超过地段的五分之一或2公顷（以较小者为准），其他建筑物则须用于农业用途。因此，如果明示条件允许且地方政府批准建筑图则，在果园上建一间农舍或许无需转换。

如果要建多间房屋或分割地段，开设店铺、办公室、咖啡馆、工作坊或任何其他生意，或者希望取得能像普通住宅地段一样申请贷款和出售的住宅地契，通常就需要办理 tukar syarat。关于在家工作，请参阅在家经营生意。若考虑农舍方案，请阅读在柔佛买地自建房屋。

两项批准：土地局与地方政府

	土地局（PTG Johor 及县土地局）	地方政府（PBT）
法律	National Land Code 第124条及第124A条	Town and Country Planning Act 1976；Street, Drainage and Building Act 1974 第70条
决定事项	地契上的类别、明示条件及限制	用途、密度和布局是否符合地方计划；其后审批建筑图则
审批方	州政府（State Authority），参考各技术部门意见后决定	地方政府规划委员会，通过其一站式中心（OSC）办理
您需缴付	手续费；获批后缴付地价补价及新的地税	规划及图则费用；适用时缴付发展费
您会获得	在地契上注册的变更备忘录（Form 7C）	规划准证（kebenaran merancang），其后是建筑图则批准

地方政府的审批以地方计划（Rancangan Tempatan）为依据，PLANMalaysia@Johor 列出了各县已宪报的计划。若地段被划为农业区，转换为住宅或商业用途通常难以获得技术部门支持。请参阅如何查阅柔佛地方计划中的分区。

逐步说明：柔佛转换申请的一般流程

1. 查一份最新的地契查册，确认业主、类别、条件、限制、是否属马来保留地、抵押及 caveat（禁止登记令）。请参阅地契查册与 caveat。
2. 先向地方政府规划部门查询分区，再决定是否付费准备完整申请。
3. 委任顾问。通常由持牌土地测量师及注册城市规划师准备图则和报告。例如，MBJB 的清单要求提供一年内的地契打印本及发展计划报告。
4. 备齐文件。各土地局指南一般要求由注册业主（或授权代表）为整块地段提出申请，并取得注册权益持有人（例如持有抵押权的银行）的同意，且地税已缴清。请参阅地税与门牌税。
5. 向县土地局提交申请。土地局会收集技术部门意见，再把申请呈交州政府。若只转换地段的一部分，一般做法是根据第124A条同时办理分割与转换。
6. 收到决定。获批时会列明地价补价、新地税、新条件及缴款期限。申请也可能被拒绝，或只获批较窄的用途。
7. 按时缴款，并在地契上注册变更备忘录。在此之前，原有条件仍然适用。
8. 动工前先向地方政府取得规划准证及建筑图则批准。请参阅新山地方政府准证。

我没有找到柔佛公布的办理时限服务标准，所以请向土地局查询，也不要签署任何需要快速获批才能履行的时间表。

转换费用：需预算的项目

我无法核实柔佛有公开的转换地价补价收费表，金额取决于地段、地价及新用途。请向土地局、地方政府和您的顾问索取书面数字。

费用项目	付给	如何计算
申请费	县土地局	州政府收费表
土地测量师及城市规划师	您的顾问	按其报价；请以书面议定服务范围
地价补价（premium）	州政府，经由土地局	由州政府计算；列于批准条件中
新地税	土地局，每年	按新类别订定；通常高于农业地
规划及建筑图则费用	地方政府	地方政府收费表
发展费（适用时）	地方政府	土地增值部分的30%（国际区）、25%（市政厅辖区）、15%（市议会辖区）、10%（县议会辖区）

发展费是根据 Town and Country Planning Act 第32条征收的规划费用，与地价补价分开计算。它以地方计划所允许的用途、密度或楼面面积改变而带来的土地增值为基础；缴清之前不会发出规划准证；超过RM30,000可分期缴付。请及早向地方政府确认是否适用。

可能阻碍转换或使其复杂化的因素

• 分区：农业区、休闲空地或缓冲区分区是最常见的障碍。
• 马来保留地：更改类别并不会解除保留地地位，所以拥有权仍受限制。撤销保留地是州政府另一项独立决定，而且 Federal Constitution（联邦宪法）第89条规定须提供替代土地。请参阅柔佛马来保留地。
• 共同业主与抵押权人：所有注册业主都必须签署，银行也必须同意；若属未分割份额，办理会更困难。
• 通道与基础设施：没有合法临路通道、排水出口、供水或供电，会招来负面意见。请参阅地界与通道纠纷。
• 坡地与水患：请参阅山坡住宅及柔佛水患风险。

未经转换就使用土地的风险

在没有正确类别或条件的农业地上经营生意或建多间房屋，即属违反地契条件。土地管理官（land administrator）可发出纠正通知（NLC 第128条），若未纠正，可采取行动充公土地（第129条）。The Star 在2019年8月报道，柔佛土地与矿务局（Johor Land and Mines Office）在向业主发出第128条通知后，计划充公新山 Taman Bukit Kempas 一块被用作非法垃圾场的私人地段。

此外还有合约风险：同一篇马来亚大学的评论指出，把农业地出租作工厂等用途，可能使租约无法执行，房东或许无法追讨租金。若某产业目前的用途与地契不符，请参阅未经批准的工程与扩建。

购买“具转换潜力”的土地：检查清单

广告说农地“容易转换”，并不会改变地契上的任何内容。付订金之前：

1. 如卖方声称已获批准，请索取批准信及地价补价缴付证明；未缴款的批准可能已经失效。
2. 亲自查阅地方计划，可通过 PLANMalaysia@Johor 或地方政府查询。
3. 按土地目前的状况估价，参考同一类别土地的成交记录；请参阅查询成交价及独立估价。
4. 把转换列为条件，而不是假设。向您的律师询问以获批为条件的买卖协议，并清楚写明被拒时如何退款。请参阅转让所需的州政府同意。
5. 分割出售前先考虑税务。转换土地后分地段出售，可能被视为经营买卖；请参阅产业收益何时被视为营业收入及RPGT。并非税务建议。

外国买家与土地转换

转换土地并不是外国人取得拥有权的途径：非公民或外国公司的任何土地收购，都须根据 NLC 第433B条获得州政府批准。联邦指南（Ministry of Economy，2022年7月）只允许外国利益通过本地公司、为特定的农业、农业旅游或出口用途收购农业地；根据 Malaysian Bar（马来西亚律师公会）的整理（截至2024年10月），柔佛的门槛为RM100万或超过15英亩，以较高者为准。PTG Johor 自2025年7月1日起生效的收费通令，只把外国利益的农业地列为租赁（lease）方式，费用为租赁价值的3%，最低RM30,000。

对大多数外国买家而言，实际可行的做法是购买已完工、持有住宅地契、价格高于柔佛外国人一般门槛RM100万的房屋（New Straits Times，2026年4月）；请参阅柔佛外国人最低购买价与配额，并避免代名人（nominee）安排。关于 MM2H，我会与获 MOTAC 发牌的 MM2H 代理配合，并负责产业方面的事务（MM2H 产业支援）。

如果这对您很重要，可以考虑哪些地区

如果您想要的是更大的空间，而不是一个转换项目，购买持有住宅地契的有地住宅会简单得多。可以看看古来（Kulai）与士乃（Senai）、武吉英达（Bukit Indah）与振林山（Gelang Patah）、依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、百万镇（Permas Jaya）与 Senibong，以及地不佬（Tebrau）、Setia Indah 与 Molek 一带面积较大的地段，并在我的新山产业地图上比较。

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常见问题

Tukar syarat 是什么意思？

这是向州政府申请更改地契上土地用途类别、明示条件或限制（例如由农业改为建筑）的俗称。在柔佛，须根据 National Land Code 第124条，通过县土地局提出申请。

在柔佛如何把农业地转换为住宅用地？

先查地契及地方计划的分区，委任土地测量师或城市规划师，然后根据第124条（或连同分割地契的第124A条）通过县土地局申请。获批后缴付地价补价、在地契上注册，再向地方政府申请规划准证及建筑图则批准。

在柔佛转换土地要多少钱？

没有统一公布的收费。需预算顾问费、土地局手续费、州政府地价补价、更高的地税、地方政府收费，以及适用时柔佛州按土地增值部分10%至30%征收的发展费。请索取书面数字。

不转换农业地，可以在上面建房子吗？

有时可以。默示条件允许业主或农场工人在地段上建一间住屋，占地不超过地段的五分之一或2公顷（以较小者为准），前提是明示条件允许且地方政府批准图则。建多间房屋或经营生意通常需要转换。

未经批准把农业地用于生意，会有什么后果？

这属于违反地契条件。土地管理官可下令纠正，若未纠正，可根据 National Land Code 第128条及第129条采取行动充公土地。为非法用途签订的租约也可能无法执行。

外国人可以在柔佛转换农业地吗？

外国人首先须获得州政府批准才能持有土地，而柔佛对外国利益持有农业地的处理非常严格，其收费通令只把它列为租赁方式。对大多数外国买家来说，购买已完工、持有住宅地契、价格高于RM100万门槛的房屋会更合适。

正在计划转换土地，或在柔佛物色土地？

告诉我土地的位置、面积以及您希望兴建的项目。我会和您一起查看地契和地方计划，说明您可能需要哪些批准；如果持有住宅地契的房屋更适合您，我也会为您筛选附近的选择。法律与规划问题请咨询您的律师、顾问、土地局及地方政府。您也可以预约见面，人在海外的话可以安排Zoom 咨询。

资料来源：Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online：National Land Code（Act 828）第52、115、124、124A、128、129及433B条；Town and Country Planning Act 1976（Act 172）第32条；Street, Drainage and Building Act 1974（Act 133）第70条；Federal Constitution 第89条，2026年11月查阅；Penang Land and Mines Office，Tukar Syarat Tanah（National Land Code 第124条及第124A条指南），2026年11月查阅；Penang Land and Mines Office，NLC Form 7C [section 124]，条件、限制及类别变更备忘录，2026年11月查阅；Majlis Bandaraya Johor Bahru，规划准证申请清单，2025年1月1日更新；Johor Government Gazette，Kaedah-Kaedah Caj Pemajuan Negeri Johor 2018（Johor Development Charge Rules），Notification No. 144，2019年1月17日；PLANMalaysia@Johor，Senarai Rancangan Pemajuan bagi Seluruh Negeri Johor（柔佛全州发展计划列表），2023年12月4日更新；The Sun，Law Speak，“Different laws cover land use”，2015年11月15日；The Star，“Illegal dumpsite land to be confiscated”，2019年8月23日；Ministry of Economy，Garis Panduan Perolehan Hartanah，2022年7月13日，第2.2(b)段及第4段；Malaysian Bar，Circular No 444/2024，非公民及外国公司的限制（柔佛表格截至2024年10月），2024年12月23日；PTG Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国利益批准收费），2025年6月13日签发，2025年7月1日生效；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月14日，并非法律、税务或理财建议。土地条件、州政府政策、地价补价及各项收费会有变动，并视每份地契而定；在付订金或提出申请之前，请先向您的律师、持牌土地测量师或城市规划师、县土地局、PTG Johor、PLANMalaysia@Johor 及地方政府确认。