马来西亚公寓阳台封闭规定（2026柔佛指南）：玻璃、铁花与审批

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月15日

在马来西亚，公寓阳台可以装玻璃或铁花封起来吗？很多时候可以，但必须先取得管理层的书面批准，通常还得采用大楼已批准的设计，有时也需要市议会批准。阳台虽然在您的单位之内，但它的外立面属于大楼外观的一部分。本指南介绍新山公寓的相关规定、安全检查事项，以及购买阳台已封闭的单位时要注意什么。

什么算是阳台封闭工程？

新山的管理处常见以下五类工程，每一类对外立面的影响程度不同：

工程类型	是否改变外立面？	一般审批途径
在阳台开口处安装推拉或折叠玻璃门	是，从外面清楚可见	管理层，须符合大楼的指定设计；并询问是否也需要市议会审阅
安装固定铝框窗，把阳台变成室内空间	是，而且改变了已批准的平面布局	管理层及市议会；常被拒绝
窗户或阳台铁花，包括细钢索“隐形”铁花	是，但较不明显	管理层，通常须采用一种指定设计
顶楼阳台上方的遮雨篷或屋顶	是	管理层；若属建筑结构，还需市议会
栏杆内侧的卷帘、防护网或网罩	有时	查看大楼守则（house rules）

柔佛公寓适用的规定

马来西亚没有任何一条法律全面禁止封闭阳台。答案取决于三层规定。

1. 标准分层附属条例

西马的分层建筑须遵守 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 第三附表（Third Schedule）中的附属条例。其中四条与此相关：

附属条例	简要内容	对阳台的意义
11	未经书面批准，不得改变大楼外部的外观、颜色或外立面	玻璃、框架、铁花和遮雨篷都会改变外观
27	未经管理层事先书面批准（以及在需要时主管当局的批准），不得装修	先申请，再聘请任何人
28	加建平台、移动外部门窗、更改安全设施或整个单位重新布线，须同时获得主管当局和管理层批准	把阳台变成室内空间，或移动推拉门，就会涉及市议会
29	未经书面批准，不得在单位范围以外安装或改动任何影响大楼外观的物件	固定在外墙上的支架、遮雨篷和框架

2. 附加附属条例与设计指南

业主可根据 Strata Management Act 2013（Act 757）第32及70条，以特别决议通过附加附属条例，例如指定阳台玻璃设计，或禁止安装固定窗户。这些条例可对每次违规罚款最高RM200。请问清楚某项阳台“规定”是已注册的附属条例，还是只是大楼守则；我的公寓附属条例和提出附加附属条例指南解释了两者的分别。

3. 市议会与建筑法规

根据 Street, Drainage and Building Act 1974，属于建筑工程的施工须获得市议会批准。若未获批准，第70条允许罚款最高RM50,000，另加每天最高RM1,000；第72条则允许发出停工令和拆除令。2025年10月，柔佛州房屋及地方政府委员会主席向 The Star 表示，在柔佛旧组屋居民投诉封闭阳台、走廊铁门和违章加建之后，只要管理机构正式报案，市议会就可援引该法令。MBIP 于2026年9月向 The Star 表示，自2022年以来已发现57宗未经授权的结构改动案件。请参阅我的新山装修准证指南。

如何申请批准封闭阳台：步骤说明

1. 先询问管理处。索取装修申请表、大楼守则，以及任何已批准的玻璃、铁花或遮雨篷设计。问清楚邻居的封闭阳台是经过批准的，还是只是被默许。
2. 准备图纸和规格：框架颜色、玻璃类型、开启方式、固定点和排水安排。
3. 确认是否涉及市议会。移动推拉门、加装固定窗户或屋顶，或把阳台变成室内空间，可能需要市议会批准，图纸须由合格专业人士签署；请参阅何时需要建筑师或工程师。
4. 聘请 CIDB 注册承包商，并把其资料交给管理层；我的聘请设计师或承包商指南涵盖合约事项。
5. 缴付装修押金并签署承诺书。金额因大楼而异；请参阅公寓装修规定与押金。
6. 取得书面批准后才动工，并保存批准信、图纸和发票，日后出租或出售时会用到。

如果是新单位，请先报告缺陷再进行任何工程（参阅我的交屋（vacant possession）检查清单）。

封闭阳台前的安全与实用检查

封闭阳台会改变阳台在防火、通风、散热和防雨方面的表现。请与承包商逐项检查以下要点；若工程超出轻型面板的范围，也请咨询建筑师或工程师。

问题	为何重要	怎么做
火灾逃生	Bomba（消防局）曾警告，上锁的铁花和忘记的锁密码曾导致住户在家中火灾时受困	选择无需钥匙、可从室内快速打开的面板或铁花；保持通往大门的路线畅通
煤气罐或燃气热水器	液化石油气（LPG）比空气重，会积聚在低处；燃气燃烧会产生一氧化碳	切勿把煤气罐或燃气器具封在密闭阳台内；按器具及 ST 注册燃气承包商的要求保留通风口
冷气室外机	如果冷气机台位于封闭范围内，热空气会回流，机器负荷加重	把冷凝器留在玻璃外，或在它前方保留永久开口
后方房间的采光与通风	卧室或客厅可能依靠阳台门采光和通风	封闭之前先咨询建筑师
雨水与排水	阳台地漏负责排走雨水；地漏堵塞或被覆盖，雨水就会流进您的单位或楼下单位	保持地漏畅通及地面排水坡度完好；请参阅楼上单位漏水
潮湿与晾衣	在新山的气候下，在密闭玻璃内晾衣服会把湿气困住	打开面板或增加通风；请参阅潮湿、发霉与渗水
高处的风力与重量	高楼层和面海的单位承受更强风力；沉重的框架会增加负荷	向安装商索取设计依据；任何沉重或位于高处的工程都应请工程师

关于重量，Universiti Teknologi Malaysia 一名学者于2025年10月向 The Star 表示，在没有工程师的情况下加建楼板、铁栏或扩建，会改变负荷的传递方式，可能导致裂缝和渗水，旧楼尤其如此。

另请参阅煤气罐与管道煤气、热水器安全、冷气机台与保养以及公寓消防安全。

有孩子的家庭：铁花、玻璃还是限位器？

根据 Uniform Building By-Laws 1984，铁花并非强制性；该条例规定住宅高楼的阳台栏杆至少高1米（The Star，2025年5月）。经批准的铁花或装有高位插销的玻璃会有帮助，但任何设施都无法取代大人看护，以及让家具远离栏杆。请参阅高楼公寓的儿童安全。

租户、房东与海外业主

• 租户须取得房东的书面同意及管理层的批准；并说定由谁付费，以及日后是否保留。请参阅维修费用由谁承担。
• 房东仍须为租户未经批准的工程负责。在租约中禁止未经同意的改动，并在进行大型工程时通知您的保险公司（参阅新山房屋保险）。
• 海外业主通常可以通过电邮签署表格，或使用授权书（power of attorney）（参阅在海外管理新山房产）。

新加坡业主对此应不陌生：2020年，新加坡高庭裁定，封闭部分露台的玻璃门因影响整个发展项目的外观，须取得管理机构（management corporation）的授权（MCST Plan No 4123 v Pa Guo An）。马来西亚法律在细节上有所不同。

购买阳台已封闭的单位

经批准的封闭阳台可以是加分项；未经批准的，则是您连同单位一起买下的麻烦。出价前：

• 索取批准信：管理层的批准信，若平面布局有所改变，还要市议会的批准。
• 询问管理层是否曾就该单位发出任何通知。
• 留意细节：地漏附近的水渍、生锈的框架、开裂的密封胶、被封住的冷气室外机，或里面放着煤气罐。
• 对照平面图。如果阳台已并入房间，您看到的可用空间并不是批准图纸上显示的空间。
• 白纸黑字写清楚。如果缺少批准，请向您的律师询问卖方保证条款或拆除条款，并把恢复外立面的费用计入出价（参阅二手房出价）。

我的装修与转售价值、购买旧公寓和买房前查看公寓管理指南有更深入的内容；有地住宅方面，请参阅违章加建。

外国买家：柔佛一般只允许外国人购买RM100万或以上的房屋，例外情况有限（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。请参阅柔佛外国人最低购买价指南。

如果管理层拒绝或下令拆除

1. 以书面询问该决定依据哪一条附属条例，以及是否有指定设计。
2. 在 AGM 或 EGM 上提议全楼统一设计，如果许多业主都想封闭阳台；附加附属条例可通过特别决议修改（参阅公寓 AGM 投票）。
3. 向您所在市议会的建筑物管理专员（Commissioner of Buildings，Pesuruhjaya Bangunan，COB）投诉。
4. 向 Strata Management Tribunal（分层管理仲裁庭）提出申诉，根据 KPKT 的资料，该仲裁庭审理附属条例纠纷及其他第四附表（Fourth Schedule）所列、最高RM250,000的索赔，住宅业主的申请费为RM100。请参阅柔佛的 Strata Management Tribunal。

与安装商的纠纷则另有途径处理（参阅装修承包商纠纷）。本文为一般资讯，并非法律意见。

如果您在意这一点，可以考虑哪些地区

挑选单位，也要挑选大楼：有些大楼对封闭阳台有明确政策，有些则禁止任何改动。

• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
• Danga Bay：海滨公寓，须考虑风力和含盐空气（参阅海滨住宅）。
• Mount Austin：家庭型公寓及服务式住宅。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：较旧的公寓；请核查批准情况。
• Iskandar Puteri以及Permas Jaya 和 Senibong：较新的项目，通常有严格的设计指南。

在我的新山房产地图上比较这些地区，并参考高楼层与低楼层和按朝向与噪音选择单位，权衡楼层和朝向。

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常见问题

在马来西亚，我可以用玻璃封闭公寓阳台吗？

很多时候可以，但必须事先取得管理层的书面批准，通常还须采用大楼的指定设计。标准分层附属条例禁止未经批准更改外部或外立面，部分工程也需要地方市议会批准。

封闭阳台需要市议会批准吗？

有时需要。根据标准分层附属条例第28条，移动外部门窗或加建平台，除了管理层批准，也须获得主管当局批准。把阳台变成室内空间通常属于这一类。在新山，市议会为 MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu。

未经批准封闭阳台会有什么后果？

管理层可要求您自费恢复外立面，并可根据附加附属条例对每次违规罚款最高RM200。对于须经市议会批准的建筑工程，Street, Drainage and Building Act 1974 允许罚款最高RM50,000，并可下令拆除。

马来西亚公寓必须安装阳台铁花吗？

不必。Uniform Building By-Laws 1984 规定住宅高楼的阳台栏杆至少高1米，但并未规定须装铁花。业主可在管理层批准下安装，通常须采用一种指定设计。

租户可以封闭所租公寓的阳台吗？

未经房东书面同意及管理层批准不可以，因为附属条例约束的是业主。请以书面说定由谁付费，以及租约结束时封闭设施是否保留。

我应该购买阳台已封闭的公寓单位吗？

如果封闭工程经过批准，就没有问题。请向卖家索取管理层的批准信，检查有没有漏水、生锈或被封住的冷气室外机；如果缺少批准，请在出价前与您的律师商讨保证条款或拆除条款。

打算封闭阳台，或购买阳台已封闭的单位？

告诉我是哪栋大楼。我会向管理层索取装修申请表和指定设计；如果是已封阳台的单位，我会在您出价前向卖家索取批准信。您也可以预约看房；若您在海外，也可预约Zoom 咨询。

资料来源：Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，第三附表附属条例第11条及第27至29条（DBKL 发布的版本），2026年11月核查；Strata Management Act 2013（Act 757），第32及70条（DBKL 发布的版本），2026年11月核查；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia 网上版，2026年11月核查；Street, Drainage and Building Act 1974，Part V，第70及72条（National House Buyers Association 发布的版本），2026年11月核查；The Star，“Illegal extensions plague Johor strata management”，2025年10月9日；The Star，“Unauthorised structures may weaken ageing flats”，2025年10月9日；The Star，“MBIP cracks down on illegal hostels”，2026年9月26日；Bernama 经 FMT，“Permanent grilles: safety barrier or fatal trap?”，2025年9月22日；The Star，“Safer high-rises for kids”，2025年5月26日；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；Supreme Court of Singapore，MCST Plan No 4123 v Pa Guo An [2020] SGHC 213，2020年10月6日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期：2026年11月15日，并非法律或工程意见。各大楼的附属条例、守则和指定设计各不相同，且会随时间改变；在封闭阳台或购买已封阳台的单位之前，请向管理处、市议会（MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu）及持牌专业人士确认。