English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia
作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月15日核实
本指南写给新山及马来西亚半岛其他地区的公寓、服务式公寓和封闭式分层地契住宅业主，包括住在新加坡、印尼、印度、中国或其他地方的业主，适合想为所在建筑增设规则的人。简短答案：业主可以就有限范围内的事项制定附加附例（additional by-laws），例如宠物、停车、垃圾、行为规范及设计准则，方法是在全体大会上通过特别决议。这需要提前至少21天发出通知，并获得有效投票中至少四分之三赞成。之后，联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）须把核证副本提交给地方议会的建筑物专员（COB）。附例可对违规行为处以最高RM200的罚款。
快速解答
- 法律依据：Strata Management Act 2013（Act 757）第32条（JMB）及第70条（MC）。
- 可涵盖的事项：安全与保安、限制使用的公共财产、宠物、停车、地板铺设、垃圾、行为，以及建筑与园景设计准则，另可订立最高RM200的罚款。
- 如何通过：以特别决议通过，须提前至少21天发出附有拟议条文的通知，并获得有效投票中至少四分之三赞成。
- 提交：核证副本须在14天内（JMB）或30天内（MC或附属MC）提交给COB。
- 限制：不得与标准附例相抵触；MC的附例也不得禁止或限制单位的转让、出租或抵押。
- 异议途径：先找COB，再到分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal；索偿上限RM250,000，住宅案件收费RM100）。
标准附例、附加附例与住户守则
马来西亚半岛和纳闽的每个分层地契项目（包括柔佛的项目）本来就受 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 第三附表（Third Schedule）中的30条标准附例约束。这些附例涵盖晚上11点后的噪音、造成滋扰的动物、乱停的车辆及欠费者等事项（Malay Mail，2026年9月29日）。附加附例（undang-undang kecil tambahan）是业主在此基础上另外增设、配合自家建筑情况的规则。住户守则（house rules）则是管理层的实务说明，例如设施开放时间。
只有附例才能附带罚款，所以请先确认标准附例是否已经涵盖你的问题；很多时候问题出在执行，而不是缺少规则。我的公寓附例、门禁卡与访客指南概述了标准附例的内容。
| 阶段 | 由谁制定附加附例 | 批准 | 向COB提交 |
|---|---|---|---|
| 发展商管理期（JMB成立前） | 发展商 | 须获建筑物专员批准（s.32(2)） | COB批准后14天内 |
| 联合管理机构（Badan Pengurusan Bersama） | 全体大会上的业主 | 特别决议（s.32(3)） | 决议通过后14天内 |
| 管理公司（Perbadanan Pengurusan） | 全体大会上的产权业主 | 特别决议（s.70(2)） | 决议通过后30天内 |
| 附属MC（有限公共财产，例如某座大楼专属的泳池） | 该附属MC内的单位业主 | 特别决议（s.71） | 决议通过后30天内 |
你的建筑由JMB还是MC管理，取决于分层地契是否已经发出；请参阅JMB与管理公司的区别及分层地契详解。
附加附例可以涵盖哪些事项
第32(3)条和第70(2)条列明了可涵盖的事项。超出清单范围、或与标准附例相冲突的提案，都可能被提出异议。以下例子是我在新山建筑中见过的规则，并非范本。
| 法令中的事项 | 新山公寓的常见例子 |
|---|---|
| 安全与保安 | 承包商与搬家人员通行证、公共区域闭路电视、泳池与健身房规则、阳台放置煤气桶 |
| 限制使用的公共财产 | 屋顶、多功能厅、烧烤区或空中平台须预约使用 |
| 饲养宠物 | 宠物数量与体型、须系牵绳、只能使用货梯、向管理处登记 |
| 停车 | 访客车位限时、消防通道禁止停车、租户车辆登记、电动车充电器安装规则 |
| 地板铺设 | 在硬质地板下加铺隔音垫，减少脚步声传到楼下单位 |
| 垃圾管理 | 大型废弃物和装修废料不得放入垃圾房和垃圾槽 |
| 行为 | 在封闭的公共区域吸烟、在外墙晾衣、走廊噪音 |
| 建筑与园景设计准则 | 铁花、阳台玻璃、遮阳篷和冷气机支架的认可设计；封闭式分层地契住宅区的园景 |
| 罚款 | 业主、住户或其访客违规，最高罚RM200 |
相关指南：公寓停车纠纷、公寓单位隔音、家用闭路电视与邻居隐私及煤气桶与管道煤气比较。
限制：附例不能做什么
- 与标准附例相抵触。两条条文都规定，附加附例不得与第三附表不一致。
- 限制单位的交易（MC阶段）。第70(5)条规定，MC的附加附例不得禁止或限制单位的转让、出租或抵押，也不得取消或修改 Strata Titles Act 1985 下的地役权。
- 每次违规罚款超过RM200。这是法令设定的上限。没有附例支持的住户守则根本不能附带罚款。
- 超出法定的欠费制裁。2026年10月26日，上诉庭裁定JMB不能因欠费而禁止业主进入自己的单位（Malay Mail，2026年10月27日），房屋及地方政府部长也表示，仍须让业主有途径进出（The Star，2026年10月29日）。
短租的例子显示这条界线有多微妙。在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation 一案中（联邦法院，2020年10月5日），法院维持了一项在特别全体大会上通过、禁止把单位用于商业用途（包括短租）的住户守则，并裁定它没有违反第70(5)条（The Edge Malaysia，2020年11月9日）。KPKT于2026年10月26日在国会表示，全国短租指南正在敲定中，分层建筑仍由各自的附例规管（The Star）。任何涉及短租的条文都请律师审阅；参阅新山短租规定。
如何提出附加附例：分步骤说明
- 界定问题。收集日期、照片和投诉，并查阅现有附例。只要提出书面要求，JMB或MC须以合理费用提供现行附例的副本。
- 用浅白文字起草。写明要求或禁止什么、适用对象（业主、租户、访客）、任何审批程序、罚款（不超过RM200）以及生效日期。避免出现禁止出租或出售的字眼。如有争议性内容，请律师审阅条文。
- 先非正式地了解支持度。做个简短调查，就能知道能否达到四分之三。在新山多元族群的建筑里，准备英文、马来文和中文版本会有帮助。
- 列入议程。尽早致函管理委员会。会议通知须列明拟议决议，并在会议前至少21天送达业主，因此你的动议必须在通知发出前提交。如果委员会不处理，业主可根据法令的会议规则要求召开特别全体大会；所需的份额单位（share unit）门槛请向COB查询。
- 投票。特别决议须获得有效投票中至少四分之三赞成，可以举手表决（每个单位一票），或在有人要求时进行投票表决（poll），按份额单位计算。在会议前第七天仍欠费的业主不能投票，委托书须在会议前至少48小时提交。
- 向COB提交。JMB须在14天内提交盖有其印章的核证真实副本；MC或附属MC则须在30天内提交。
- 通知所有人。张贴在布告栏，发给业主，并通过房东转达租户。附加附例对业主、抵押权人、租户和住户都具约束力。
有关会议规则的详情，请参阅公寓常年大会投票及竞选管理委员会。
提交时COB通常要求哪些文件
每个地方议会的COB单位都有自己的清单，而我找不到MBJB、MBIP、MBPG或MPKu公开发布的版本，所以请在开会前向你的COB查询。举例来说，Majlis Bandaraya Seremban的清单（Amendment 1/2025）要求提供：附函、会议通知及至少提前21天送达的证明、会议记录、两份每页都盖有JMB或MC印章核证的附例、有投票资格的业主名单、出席记录、委托书，以及每个单位的管理费缴付状况。
如果管理层拿不出这些文件，该附例日后就更容易被提出异议。
执行附例，或对附例提出异议
执行
JMB或MC通常会先发出书面违规通知，然后在RM200上限内处以罚款。根据第32(7)及70(7)条，管理机构或任何业主都可以向分层管理审裁庭（Tribunal Pengurusan Strata）或法庭申请执行附例、制止违规或索取赔偿。房东应把附例附在租约中，因为租户违规时，管理层通常会找业主。
异议
- 索取文件：显示通过特别决议的会议记录，以及已向COB提交的证明。
- 提出修订或废除，在下一次全体大会上同样以特别决议通过。
- 向地方议会的COB投诉（在新山为MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）；参阅新山地方议会详解。
- 向分层管理审裁庭提出申诉，其受理的索偿包括撤销附例的修订；索偿上限为RM250,000，住宅案件的申请费为RM100（KPKT FAQ，2025年7月）。参阅柔佛的分层管理审裁庭。
法律可能会改变。KPKT在2026年6月和8月表示，Strata Management Act 2013 正在检讨中（Berita RTM，2026年6月11日；The Star，2026年8月10日），截至2026年11月中旬尚未公布修订日期。
海外业主与买家
如果你住在新加坡或更远的地方，可以委托代表投票。任何人都可以当你的代表，但一人在每次会议上只能代表一位业主。请在第七天的截止日之前清还所有欠款。参阅从海外管理新山房产。
如果你正在买房，阅读附加附例要像看平面图一样仔细。宠物限制、短租禁令或严格的装修规定，都可能决定一个单位是否适合你。向卖家索取现行附例及最近两次常年大会的会议记录，从中可以看到哪些附例曾被提出、通过或否决；参阅购买前如何查看公寓管理。在封闭式分层地契住宅区，有关扩建和围篱的设计准则很常见；参阅有地分层地契。外国买家须注意，柔佛一般为外国人设定RM100万的最低购买价格，只有少数例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。参阅柔佛外国人最低购买价。
一般资讯，并非法律意见。采取行动之前，请向地方议会的COB或律师确认你所在建筑的情况。
如果这对你很重要，可以看看这些地区
- Mount Austin：已完工的公寓，有多年的附例和常年大会记录。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 RTS Link 车站的高楼，短租规定尤其重要。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：公寓及封闭式分层地契住宅。
- Iskandar Puteri：较新的建筑，首批附例仍在制定中。
- Permas Jaya 和 Senibong以及Danga Bay：新旧海滨公寓。
更多柔佛生活指南：公寓常年大会投票 · 公寓附例、门禁卡与访客 · 公寓装修规定与押金 · 公寓吵闹邻居 · 管理费与偿债基金
常见问题
在马来西亚，谁可以为公寓制定附加附例？
由业主在全体大会上以特别决议制定：根据 Strata Management Act 2013 第32条通过JMB，或根据第70条通过MC。在JMB成立之前，发展商可在建筑物专员批准下制定。
通过附加附例需要怎样的投票？
特别决议：须提前至少21天发出拟议决议的通知，并在会议上以举手或投票表决方式，获得有效投票中至少四分之三赞成。会议前第七天仍欠费的业主不能投票。
附加附例必须向COB登记吗？
是的。JMB须在决议通过后14天内，MC或附属MC须在30天内，向建筑物专员提交核证真实副本。
公寓附例的最高罚款是多少？
业主、住户或其访客每次违规RM200。没有附例支持的住户守则不能附带罚款。
公寓附例可以禁止 Airbnb 或短租吗？
在2020年10月的 Verve Suites 案中，联邦法院维持了一项禁止商业用途（包括短租）的规定。每个案件都取决于条文措辞和事实，而全国性指南在2026年底仍在敲定中，所以请寻求法律意见。
租户必须遵守附加附例吗？
是的。法令规定，附加附例对业主、抵押权人、租户和住户具有约束力，就如他们亲自签署一样。房东应把附例附在租约中。
如果我认为某条附例无效，可以怎样提出异议？
索取会议记录和提交证明、在全体大会上提出修订、向地方议会的COB投诉，或向分层管理审裁庭提出申诉，审裁庭可以撤销附例的修订。
想在购买前看看一栋建筑的附例吗？
告诉我你在考虑的公寓或封闭式住宅区。我会向卖家或管理层索取现行的附加附例和最新的常年大会会议记录，并指出通常最重要的规定：宠物、装修、停车和短租。你也可以预约看房；如果你在海外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第2、21及32条（DBKL发布的版本），2026年11月查阅；Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia online：Strata Management Act 2013，第70及71条，2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，Third Schedule（DBKL发布的版本），2015年6月生效，2026年11月查阅；Majlis Bandaraya Seremban，Commissioner of Buildings 单位，附加附例特别决议提交清单，Amendment 1/2025，2025年4月；Majlis Bandaraya Seremban，Form 14 及委托书（附投票说明），2020年7月；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；The Edge Malaysia，“Getting around the apex court ruling on short-term stays”，2020年11月9日；Malay Mail，“Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”，2026年9月29日；Malay Mail，“Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”，2026年10月27日；The Star，“Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”，2026年10月29日；The Star，“Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”，2026年10月26日；Berita RTM，“Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”，2026年6月11日；The Star，“Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”，2026年8月10日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月15日核实，并非法律意见。各建筑的附例不同，各地方议会对COB提交的要求也不同，而 Strata Management Act 2013 正在检讨中；在提出附例或对附例提出异议之前，请向管理处、地方议会（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）的建筑物专员或律师确认。