Cara Mengusulkan By-Law Tambahan untuk Kondominium Anda di Malaysia: Resolusi Khusus, Pendaftaran ke COB, dan Batasannya

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik kondominium, serviced residence, dan hunian strata berpagar (gated) di Johor Bahru serta wilayah lain di Semenanjung Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, atau negara lain, yang ingin menambahkan aturan di gedung mereka. Jawaban singkatnya: pemilik dapat membuat by-law tambahan (additional by-laws, undang-undang kecil tambahan) untuk sejumlah hal yang terbatas, seperti hewan peliharaan, parkir, sampah, perilaku, dan pedoman desain, dengan mengesahkan resolusi khusus dalam rapat umum. Untuk itu diperlukan pemberitahuan paling lambat 21 hari sebelumnya dan sekurang-kurangnya tiga perempat dari suara sah yang diberikan. Joint management body (JMB) atau management corporation (MC) kemudian menyerahkan salinan resmi kepada Commissioner of Buildings (COB) di dewan kota setempat. By-law dapat menetapkan denda hingga RM200 untuk setiap pelanggaran.

By-law standar, by-law tambahan, dan aturan penghuni

Setiap skema strata di Semenanjung Malaysia dan Labuan, termasuk di Johor, sudah tunduk pada 30 by-law standar dalam Third Schedule (Jadual Ketiga) Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015. By-law ini mengatur hal-hal seperti kebisingan setelah pukul 11 malam, hewan yang mengganggu, kendaraan yang diparkir sembarangan, dan pemilik yang menunggak iuran (Malay Mail, 29 September 2026). By-law tambahan (undang-undang kecil tambahan) adalah aturan yang ditambahkan para pemilik di atasnya agar sesuai dengan gedung mereka sendiri. Aturan penghuni (house rules) adalah catatan praktis dari pengelola, seperti jam operasional fasilitas.

Hanya by-law yang dapat disertai denda, jadi periksa dulu apakah by-law standar sudah mencakup masalah Anda; sering kali persoalannya ada pada penegakan, bukan pada tidak adanya aturan. Panduan saya tentang by-law kondominium, kartu akses, dan tamu merangkum isi by-law standar tersebut.

Tahap	Siapa yang membuat by-law tambahan	Persetujuan	Pendaftaran ke COB
Masa pengelolaan oleh pengembang (sebelum ada JMB)	Pengembang	Harus disetujui Commissioner of Buildings (s.32(2))	Dalam 14 hari setelah persetujuan COB
Joint Management Body (Badan Pengurusan Bersama)	Para pemilik dalam rapat umum	Resolusi khusus (s.32(3))	Dalam 14 hari setelah resolusi
Management Corporation (Perbadanan Pengurusan)	Para pemilik terdaftar (proprietor) dalam rapat umum	Resolusi khusus (s.70(2))	Dalam 30 hari setelah resolusi
MC anak (subsidiary MC; properti bersama terbatas, seperti kolam renang khusus satu blok)	Pemilik unit dalam MC anak tersebut	Resolusi khusus (s.71)	Dalam 30 hari setelah resolusi

Apakah gedung Anda dikelola JMB atau MC bergantung pada apakah sertifikat strata sudah diterbitkan; lihat JMB vs management corporation dan penjelasan sertifikat strata.

Hal yang dapat diatur dalam by-law tambahan

Pasal 32(3) dan 70(2) mencantumkan daftar pokok bahasannya. Usulan di luar daftar itu, atau yang bertentangan dengan by-law standar, dapat digugat. Contoh-contoh di bawah adalah aturan yang saya temui di gedung-gedung JB, bukan templat.

Hal dalam Act	Contoh umum di kondominium JB
Keselamatan dan keamanan	Izin masuk kontraktor dan jasa pindahan, CCTV di area bersama, aturan kolam renang dan gym, tabung gas di balkon
Properti bersama dengan penggunaan terbatas	Atap, ruang serbaguna, area BBQ, atau sky deck hanya dengan pemesanan
Memelihara hewan	Jumlah dan ukuran hewan peliharaan, wajib bertali, hanya lift servis, pendaftaran ke pengelola
Parkir	Batas waktu parkir tamu, larangan kendaraan di jalur pemadam kebakaran, pendaftaran mobil penyewa, aturan pemasangan pengisi daya EV
Penutup lantai	Lapisan peredam akustik di bawah lantai keras, agar suara langkah kaki tidak terlalu terdengar di unit bawah
Pengendalian sampah	Sampah berukuran besar dan puing renovasi tidak boleh dibuang ke ruang sampah dan saluran sampah
Perilaku	Merokok di area bersama yang tertutup, menjemur pakaian di fasad, kebisingan di koridor
Pedoman arsitektur dan lanskap	Desain yang disetujui untuk teralis, kaca balkon, kanopi, dan braket AC; lanskap di kawasan strata berpagar
Denda	Hingga RM200 untuk pelanggaran oleh pemilik, penghuni, atau tamu undangan

Panduan terkait: sengketa parkir kondominium, peredam suara unit kondominium, CCTV rumah dan privasi tetangga, dan tabung gas vs gas pipa.

Batasan: apa yang tidak dapat dilakukan by-law

• Bertentangan dengan by-law standar. Kedua pasal menyatakan by-law tambahan tidak boleh bertentangan dengan Third Schedule.
• Membatasi transaksi atas unit (tahap MC). Pasal 70(5) menyatakan by-law tambahan MC tidak boleh melarang atau membatasi pengalihan, penyewaan, atau penjaminan suatu unit, atau menghapus maupun mengubah hak pelayanan (easement) berdasarkan Strata Titles Act 1985.
• Mendenda lebih dari RM200 untuk satu pelanggaran. Itulah batas maksimum dalam Act. Aturan penghuni yang tidak didukung by-law sama sekali tidak dapat disertai denda.
• Melampaui sanksi undang-undang terhadap penunggak iuran. Pada 26 Oktober 2026, Court of Appeal (Mahkamah Rayuan) memutuskan bahwa JMB tidak boleh melarang pemilik memasuki unitnya sendiri karena tunggakan (Malay Mail, 27 Oktober 2026), dan menteri perumahan menyatakan pemilik tetap harus diberi akses masuk (The Star, 29 Oktober 2026).

Sewa jangka pendek menunjukkan betapa tipisnya batas ini. Dalam perkara Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation (Federal Court, 5 Oktober 2020), pengadilan menguatkan aturan penghuni yang disahkan dalam rapat umum luar biasa yang melarang penggunaan unit untuk usaha, termasuk sewa jangka pendek, dan menyatakan aturan itu tidak melanggar pasal 70(5) (The Edge Malaysia, 9 November 2020). KPKT menyampaikan kepada Parlemen pada 26 Oktober 2026 bahwa pedoman nasional sewa jangka pendek sedang difinalkan, sementara gedung strata tetap diatur oleh by-law masing-masing (The Star). Mintalah pengacara memeriksa setiap rumusan tentang sewa jangka pendek; lihat aturan sewa jangka pendek di JB.

Cara mengusulkan by-law tambahan, langkah demi langkah

1. Rumuskan masalahnya. Kumpulkan tanggal, foto, dan keluhan, lalu periksa by-law yang ada. JMB atau MC wajib memberikan salinan by-law yang berlaku atas permintaan tertulis dengan biaya yang wajar.
2. Susun dengan bahasa sederhana. Sebutkan apa yang diwajibkan atau dilarang, siapa yang terkena (pemilik, penyewa, tamu), proses persetujuan jika ada, dendanya (tidak lebih dari RM200), dan kapan mulai berlaku. Hindari rumusan yang melarang penyewaan atau penjualan. Untuk hal yang berpotensi diperdebatkan, mintalah pengacara meninjau teksnya.
3. Uji dukungan secara informal. Survei singkat akan menunjukkan apakah tiga perempat suara realistis dicapai. Di gedung JB yang penghuninya beragam, versi bahasa Inggris, Melayu, dan Mandarin sangat membantu.
4. Masukkan ke agenda. Kirim surat kepada komite sejak awal. Pemberitahuan rapat harus mencantumkan usulan resolusi dan sampai kepada para pemilik paling lambat 21 hari sebelum rapat, jadi usulan Anda harus masuk sebelum pemberitahuan dikirim. Jika komite tidak bertindak, para pemilik dapat meminta diadakannya rapat umum luar biasa berdasarkan aturan rapat dalam Act; tanyakan ambang unit saham (share units) kepada COB Anda.
5. Pemungutan suara. Resolusi khusus memerlukan sekurang-kurangnya tiga perempat dari suara sah yang diberikan, melalui angkat tangan (satu suara per unit) atau, jika diminta pemungutan suara (poll), berdasarkan unit saham. Pemilik yang masih menunggak pada hari ketujuh sebelum rapat tidak dapat memberikan suara, dan surat kuasa (proxy) harus diserahkan paling lambat 48 jam sebelumnya.
6. Daftarkan ke COB. JMB menyerahkan salinan resmi yang dilegalisasi dengan stempelnya dalam 14 hari; MC atau MC anak dalam 30 hari.
7. Beri tahu semua pihak. Tempelkan di papan pengumuman dan kirimkan kepada para pemilik dan, melalui pemilik yang menyewakan, kepada penyewa. By-law tambahan mengikat pemilik, pemegang hak tanggungan, penyewa, dan penghuni.

Untuk aturan rapat yang lebih rinci, lihat pemungutan suara AGM kondominium dan mencalonkan diri untuk komite pengelola.

Dokumen yang biasanya diminta COB saat pendaftaran

Unit COB di setiap dewan kota menetapkan daftar periksanya sendiri, dan saya tidak menemukan daftar yang diterbitkan oleh MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu, jadi tanyakan kepada COB Anda sebelum rapat. Sebagai contoh, daftar periksa Majlis Bandaraya Seremban (Amendment 1/2025) meminta surat pengantar, pemberitahuan rapat beserta bukti bahwa pemberitahuan itu disampaikan paling lambat 21 hari sebelumnya, notulen rapat, dua salinan by-law yang dilegalisasi per halaman dengan stempel JMB atau MC, daftar pemilik yang berhak memberikan suara, daftar hadir, formulir surat kuasa, dan status pembayaran biaya pemeliharaan setiap unit.

Jika pengelola gedung Anda tidak dapat menunjukkan dokumen-dokumen ini, by-law tersebut lebih mudah digugat di kemudian hari.

Menegakkan by-law, atau mengajukan keberatan

Penegakan

JMB atau MC biasanya memulai dengan surat pemberitahuan pelanggaran, lalu mengenakan denda dalam batas RM200. Berdasarkan pasal 32(7) dan 70(7), badan pengelola atau pemilik mana pun dapat mengajukan permohonan ke Strata Management Tribunal (Tribunal Pengurusan Strata) atau pengadilan untuk menegakkan by-law, menghentikan pelanggaran, atau menuntut ganti rugi. Pemilik yang menyewakan sebaiknya melampirkan by-law pada perjanjian sewa, karena pengelola biasanya meminta pertanggungjawaban pemilik ketika penyewa melanggar aturan.

Keberatan

• Minta dokumennya: notulen yang menunjukkan resolusi khusus dan bukti pendaftaran ke COB.
• Usulkan perubahan atau pencabutan pada rapat umum berikutnya, juga melalui resolusi khusus.
• Ajukan pengaduan ke COB di dewan kota Anda (di Johor Bahru: MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu); lihat penjelasan dewan kota di JB.
• Ajukan klaim ke Strata Management Tribunal, yang klaimnya mencakup pembatalan perubahan by-law; klaim hingga RM250,000 dan biaya pengajuan untuk hunian RM100 (FAQ KPKT, Juli 2025). Lihat Strata Management Tribunal di Johor.

Hukumnya bisa berubah. KPKT menyatakan pada Juni dan Agustus 2026 bahwa Strata Management Act 2013 sedang ditinjau ulang (Berita RTM, 11 Juni 2026; The Star, 10 Agustus 2026), dan hingga pertengahan November 2026 belum ada tanggal amandemen yang diumumkan.

Pemilik di luar negeri dan pembeli

Jika Anda tinggal di Singapura atau lebih jauh, berikan suara melalui kuasa (proxy). Siapa pun dapat menjadi kuasa Anda, tetapi satu orang hanya dapat mewakili satu pemilik dalam setiap rapat. Lunasi tunggakan sebelum batas hari ketujuh. Lihat mengelola properti JB dari luar negeri.

Jika Anda akan membeli, bacalah by-law tambahan secermat Anda membaca denah unit. Batasan hewan peliharaan, larangan sewa jangka pendek, atau aturan renovasi yang ketat dapat menentukan cocok tidaknya suatu unit bagi Anda. Mintalah kepada penjual by-law yang berlaku dan notulen dua AGM terakhir, yang menunjukkan by-law yang diusulkan, disahkan, atau ditolak; lihat memeriksa pengelolaan kondominium sebelum membeli. Di kawasan strata berpagar, pedoman desain tentang perluasan bangunan dan pagar adalah hal yang umum; lihat sertifikat strata untuk rumah tapak. Pembeli asing perlu mencatat bahwa Johor umumnya menetapkan harga minimum RM1 juta bagi mereka, dengan pengecualian yang terbatas (misalnya, sebagian serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Lihat harga minimum pembeli asing di Johor.

Informasi umum, bukan nasihat hukum. Pastikan ketentuan untuk gedung Anda kepada COB di dewan kota Anda atau kepada pengacara sebelum mengambil tindakan.

Lokasi pembelian jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: kondominium yang sudah selesai dibangun dengan catatan by-law dan AGM selama bertahun-tahun.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat stasiun RTS Link, tempat aturan sewa jangka pendek menjadi penting.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: kondominium dan rumah strata berpagar.
• Iskandar Puteri: gedung-gedung yang lebih baru, tempat by-law pertama masih sedang disusun.
• Permas Jaya dan Senibong serta Danga Bay: kondominium tepi laut, lama dan baru.

Bandingkan di peta properti JB saya, atau lihat rumah di kawasan berpagar dan berpenjaga.

Panduan hidup di Johor lainnya: Pemungutan suara AGM kondominium · By-law kondominium, kartu akses, dan tamu · Aturan dan deposit renovasi kondominium · Tetangga berisik di kondominium · Biaya pemeliharaan dan sinking fund

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang dapat membuat by-law tambahan untuk kondominium di Malaysia?

Para pemilik dalam rapat umum, melalui resolusi khusus: lewat JMB berdasarkan pasal 32 atau MC berdasarkan pasal 70 Strata Management Act 2013. Sebelum JMB terbentuk, pengembang dapat membuatnya dengan persetujuan Commissioner of Buildings.

Suara seperti apa yang dibutuhkan untuk mengesahkan by-law tambahan?

Resolusi khusus: pemberitahuan tentang usulan resolusi paling lambat 21 hari sebelumnya dan sekurang-kurangnya tiga perempat dari suara sah yang diberikan dalam rapat, melalui angkat tangan atau poll. Pemilik yang masih menunggak pada hari ketujuh sebelum rapat tidak dapat memberikan suara.

Apakah by-law tambahan harus didaftarkan ke COB?

Ya. Salinan resmi yang dilegalisasi harus diserahkan kepada Commissioner of Buildings dalam 14 hari setelah resolusi untuk JMB, atau dalam 30 hari untuk MC atau MC anak.

Berapa denda maksimum berdasarkan by-law kondominium?

RM200 untuk pelanggaran oleh pemilik, penghuni, atau tamu undangan. Aturan penghuni yang tidak didukung by-law tidak dapat disertai denda.

Bisakah by-law kondominium melarang Airbnb atau sewa jangka pendek?

Dalam perkara Verve Suites pada Oktober 2020, Federal Court menguatkan aturan yang melarang penggunaan untuk usaha, termasuk sewa jangka pendek. Setiap perkara bergantung pada rumusan dan faktanya, dan pedoman nasional masih difinalkan pada akhir 2026, jadi mintalah nasihat hukum.

Apakah penyewa wajib mematuhi by-law tambahan?

Ya. Act menetapkan bahwa by-law tambahan mengikat pemilik, pemegang hak tanggungan, penyewa, dan penghuni seolah-olah mereka telah menandatanganinya. Pemilik yang menyewakan sebaiknya melampirkannya pada perjanjian sewa.

Bagaimana cara mengajukan keberatan atas by-law yang saya anggap tidak sah?

Minta notulen dan bukti pendaftaran, usulkan perubahan dalam rapat umum, ajukan pengaduan ke COB di dewan kota Anda, atau ajukan klaim ke Strata Management Tribunal, yang dapat membatalkan perubahan by-law.

Ingin melihat by-law suatu gedung sebelum membeli?

Sebutkan kondominium atau kawasan berpagar yang sedang Anda pertimbangkan. Saya akan meminta by-law tambahan yang berlaku dan notulen AGM terbaru kepada penjual atau pengelola, lalu menunjukkan aturan yang biasanya penting: hewan peliharaan, renovasi, parkir, dan sewa jangka pendek. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 2, 21, dan 32 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia online: Strata Management Act 2013, pasal 70 dan 71, diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, Third Schedule (salinan yang diterbitkan DBKL), berlaku sejak Juni 2015, diperiksa November 2026; Majlis Bandaraya Seremban, unit Commissioner of Buildings, daftar periksa pendaftaran resolusi khusus tentang by-law tambahan, Amendment 1/2025, April 2025; Majlis Bandaraya Seremban, Form 14 dan formulir surat kuasa beserta catatan tentang pemungutan suara, Juli 2020; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; The Edge Malaysia, “Getting around the apex court ruling on short-term stays”, 9 November 2020; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”, 27 Oktober 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”, 29 Oktober 2026; The Star, “Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”, 26 Oktober 2026; Berita RTM, “Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”, 11 Juni 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Agustus 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum. By-law berbeda antara satu gedung dan gedung lain, persyaratan pendaftaran ke COB berbeda antara satu dewan kota dan dewan kota lain, dan Strata Management Act 2013 sedang ditinjau ulang; pastikan kepada kantor pengelola Anda, Commissioner of Buildings di dewan kota Anda (MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu), atau pengacara sebelum Anda mengusulkan atau mengajukan keberatan atas suatu by-law.