Cara Mencadangkan Undang-Undang Kecil Tambahan untuk Kondo Anda di Malaysia: Ketetapan Khas, Pemfailan COB dan Had

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik kondominium, kediaman servis dan strata berpagar di Johor Bahru serta seluruh Semenanjung Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura, Indonesia, India, China atau tempat lain, yang mahu menambah peraturan di bangunan mereka. Jawapan ringkasnya: pemilik boleh membuat undang-undang kecil tambahan (additional by-laws) bagi senarai perkara yang terhad, seperti haiwan peliharaan, tempat letak kereta, sampah, kelakuan dan garis panduan reka bentuk, dengan meluluskan ketetapan khas dalam mesyuarat agung. Ini memerlukan notis sekurang-kurangnya 21 hari dan sekurang-kurangnya tiga perempat daripada undi sah yang dibuang. Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) kemudian memfailkan salinan yang diperakui kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis tempatan. Undang-undang kecil boleh mengenakan denda sehingga RM200 bagi sesuatu pelanggaran.

Undang-undang kecil standard, undang-undang kecil tambahan dan peraturan rumah

Setiap skim strata di Semenanjung Malaysia dan Labuan, termasuk di Johor, sudah pun tertakluk kepada 30 undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015. Ia meliputi perkara seperti bunyi bising selepas pukul 11 malam, haiwan yang menyebabkan kacau ganggu, kenderaan yang diletakkan secara salah dan pemilik yang gagal membayar caj (Malay Mail, 29 September 2026). Undang-undang kecil tambahan ialah peraturan yang ditambah oleh pemilik di atasnya, supaya sesuai dengan bangunan mereka sendiri. Peraturan rumah (house rules) pula ialah nota praktikal pihak pengurusan, seperti waktu operasi kemudahan.

Hanya undang-undang kecil boleh membawa denda, jadi semak dahulu sama ada undang-undang kecil standard sudah meliputi masalah anda; selalunya isunya ialah penguatkuasaan, bukan ketiadaan peraturan. Panduan saya tentang undang-undang kecil kondo, kad akses dan pelawat meringkaskan kandungan set standard tersebut.

Peringkat	Siapa yang membuat undang-undang kecil tambahan	Kelulusan	Pemfailan dengan COB
Tempoh pengurusan pemaju (sebelum JMB)	Pemaju	Pesuruhjaya Bangunan mesti meluluskannya (s.32(2))	Dalam tempoh 14 hari selepas kelulusan COB
Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body)	Pemilik dalam mesyuarat agung	Ketetapan khas (s.32(3))	Dalam tempoh 14 hari selepas ketetapan
Perbadanan Pengurusan (Management Corporation)	Tuan punya dalam mesyuarat agung	Ketetapan khas (s.70(2))	Dalam tempoh 30 hari selepas ketetapan
MC subsidiari (harta bersama terhad, seperti kolam renang khas sesebuah blok)	Pemilik petak dalam MC subsidiari tersebut	Ketetapan khas (s.71)	Dalam tempoh 30 hari selepas ketetapan

Sama ada bangunan anda mempunyai JMB atau MC bergantung pada sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan; lihat JMB berbanding perbadanan pengurusan dan penjelasan hakmilik strata.

Perkara yang boleh diliputi oleh undang-undang kecil tambahan

Seksyen 32(3) dan 70(2) menyenaraikan perkara-perkaranya. Cadangan di luar senarai itu, atau yang bercanggah dengan undang-undang kecil standard, terdedah kepada cabaran. Contoh di bawah ialah peraturan yang saya lihat di bangunan JB, bukan templat.

Perkara dalam Akta	Contoh biasa di kondo JB
Keselamatan dan sekuriti	Pas kontraktor dan syarikat pindah, CCTV di kawasan bersama, peraturan kolam renang dan gimnasium, tong gas di balkoni
Harta bersama dengan penggunaan terhad	Bumbung, bilik fungsi, kawasan BBQ atau dek langit melalui tempahan sahaja
Memelihara haiwan	Bilangan dan saiz haiwan peliharaan, tali pengikat, lif servis sahaja, pendaftaran dengan pihak pengurusan
Tempat letak kereta	Had masa petak pelawat, larangan kenderaan di lorong bomba, pendaftaran kereta penyewa, peraturan pemasangan pengecas EV
Penutup lantai	Lapisan bawah akustik di bawah lantai keras, supaya bunyi tapak kaki kurang sampai ke unit di bawah
Kawalan sampah	Sisa pukal dan sisa ubah suai tidak dibuang ke dalam bilik sampah dan pelongsor sampah
Kelakuan	Merokok di kawasan bersama yang tertutup, menjemur pakaian di fasad, bunyi bising di koridor
Garis panduan seni bina dan landskap	Reka bentuk yang diluluskan untuk gril, kaca balkoni, awning dan pendakap penghawa dingin; landskap di estet strata berpagar
Denda	Sehingga RM200 bagi pelanggaran oleh pemilik, penghuni atau orang yang dijemput

Panduan berkaitan: pertikaian tempat letak kereta kondo, kalis bunyi unit kondo, CCTV rumah dan privasi jiran dan tong gas berbanding gas paip.

Had: apa yang tidak boleh dilakukan oleh undang-undang kecil

• Bercanggah dengan undang-undang kecil standard. Kedua-dua seksyen menyatakan undang-undang kecil tambahan tidak boleh tidak selaras dengan Jadual Ketiga.
• Menyekat urusan berkaitan petak (peringkat MC). Seksyen 70(5) menyatakan undang-undang kecil tambahan MC tidak boleh melarang atau menyekat pindah milik, pajakan atau gadaian sesuatu petak, atau memusnahkan atau mengubah suai isemen di bawah Strata Titles Act 1985.
• Mendenda lebih daripada RM200 bagi satu pelanggaran. Itulah had dalam Akta. Peraturan rumah tanpa undang-undang kecil di belakangnya tidak boleh membawa sebarang denda langsung.
• Melangkaui sekatan berkanun terhadap pemilik yang gagal membayar. Pada 26 Oktober 2026 Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa JMB tidak boleh menghalang pemilik memasuki unit mereka sendiri kerana tunggakan (Malay Mail, 27 Oktober 2026), dan menteri perumahan berkata pemilik mesti tetap diberi jalan masuk (The Star, 29 Oktober 2026).

Sewaan jangka pendek menunjukkan betapa halusnya garis pemisah ini. Dalam Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation (Mahkamah Persekutuan, 5 Oktober 2020), mahkamah mengekalkan peraturan rumah yang diluluskan dalam mesyuarat agung luar biasa yang melarang penggunaan unit untuk perniagaan, termasuk penginapan jangka pendek, dan mendapati ia tidak melanggar seksyen 70(5) (The Edge Malaysia, 9 November 2020). KPKT memberitahu Parlimen pada 26 Oktober 2026 bahawa garis panduan kebangsaan sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, manakala bangunan strata masih tertakluk kepada undang-undang kecil masing-masing (The Star). Minta peguam menyemak sebarang perkataan berkaitan penginapan jangka pendek; lihat peraturan sewaan jangka pendek di JB.

Cara mencadangkan undang-undang kecil tambahan, langkah demi langkah

1. Kenal pasti masalahnya. Kumpulkan tarikh, gambar dan aduan, dan semak undang-undang kecil sedia ada. JMB atau MC mesti memberikan salinan undang-undang kecil yang berkuat kuasa atas permintaan bertulis dengan kos yang munasabah.
2. Gubal dengan bahasa yang mudah. Nyatakan apa yang diwajibkan atau dilarang, siapa yang tertakluk (pemilik, penyewa, pelawat), sebarang proses kelulusan, denda (tidak lebih daripada RM200) dan bila ia berkuat kuasa. Elakkan perkataan yang melarang penyewaan atau penjualan. Bagi apa-apa yang boleh dipertikaikan, minta peguam menyemak teksnya.
3. Uji sokongan secara tidak rasmi. Tinjauan ringkas menunjukkan sama ada tiga perempat itu realistik. Di bangunan JB yang penghuninya pelbagai, versi Inggeris, Melayu dan Cina membantu.
4. Masukkan ke dalam agenda. Tulis kepada jawatankuasa lebih awal. Notis mesyuarat mesti menyatakan ketetapan yang dicadangkan dan sampai kepada pemilik sekurang-kurangnya 21 hari sebelum mesyuarat, jadi usul anda perlu sampai sebelum notis dihantar. Jika jawatankuasa tidak bertindak, pemilik boleh meminta mesyuarat agung luar biasa diadakan di bawah peraturan mesyuarat dalam Akta; tanya COB anda tentang ambang unit syer.
5. Mengundi. Ketetapan khas memerlukan sekurang-kurangnya tiga perempat daripada undi sah yang dibuang, secara angkat tangan (satu undi bagi setiap petak) atau, jika undian (poll) dituntut, mengikut unit syer. Pemilik yang mempunyai tunggakan pada hari ketujuh sebelum mesyuarat tidak boleh mengundi, dan proksi mesti diserahkan sekurang-kurangnya 48 jam lebih awal.
6. Failkan dengan COB. JMB memfailkan salinan sah yang diperakui di bawah meterainya dalam tempoh 14 hari; MC atau MC subsidiari dalam tempoh 30 hari.
7. Maklumkan kepada semua. Tampalkan di papan kenyataan dan hantar kepada pemilik dan, melalui tuan rumah, kepada penyewa. Undang-undang kecil tambahan mengikat pemilik, pemegang gadaian, penyewa dan penghuni.

Untuk butiran lanjut tentang peraturan mesyuarat, lihat pengundian AGM kondo dan bertanding untuk jawatankuasa pengurusan.

Apa yang biasanya diminta oleh COB semasa anda memfailkan

Unit COB setiap majlis menetapkan senarai semaknya sendiri, dan saya tidak menemui senarai yang diterbitkan oleh MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu, jadi tanya COB anda sebelum mesyuarat. Sebagai contoh, senarai semak Majlis Bandaraya Seremban (Pindaan 1/2025) meminta surat iringan, notis mesyuarat berserta bukti ia diserahkan sekurang-kurangnya 21 hari lebih awal, minit mesyuarat, dua salinan undang-undang kecil yang diperakui setiap muka surat di bawah meterai JMB atau MC, senarai pemilik yang berhak mengundi, rekod kehadiran, borang proksi, dan status bayaran caj penyelenggaraan setiap petak.

Jika pihak pengurusan anda tidak dapat mengemukakan dokumen ini, undang-undang kecil itu lebih mudah dicabar kemudian.

Menguatkuasakan undang-undang kecil, atau mencabarnya

Penguatkuasaan

JMB atau MC biasanya bermula dengan notis bertulis tentang pelanggaran itu dan kemudian denda dalam had RM200. Di bawah seksyen 32(7) dan 70(7), badan pengurusan atau mana-mana pemilik boleh memohon kepada Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah untuk menguatkuasakan undang-undang kecil, menghalang pelanggaran atau menuntut ganti rugi. Tuan rumah patut melampirkan undang-undang kecil pada perjanjian sewa, kerana pihak pengurusan biasanya merujuk kepada pemilik apabila penyewa melanggar peraturan.

Cabaran

• Minta dokumennya: minit yang menunjukkan ketetapan khas dan bukti pemfailan dengan COB.
• Cadangkan pindaan atau pemansuhan pada mesyuarat agung berikutnya, sekali lagi melalui ketetapan khas.
• Buat aduan kepada COB di majlis anda (di Johor Bahru, MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu); lihat penjelasan majlis tempatan di JB.
• Failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata, yang tuntutannya termasuk membatalkan pindaan undang-undang kecil; tuntutan sehingga RM250,000 dan fi pemfailan kediaman ialah RM100 (Soalan Lazim KPKT, Julai 2025). Lihat Tribunal Pengurusan Strata di Johor.

Undang-undang mungkin berubah. KPKT berkata pada Jun dan Ogos 2026 bahawa Strata Management Act 2013 sedang dikaji semula (Berita RTM, 11 Jun 2026; The Star, 10 Ogos 2026), tanpa tarikh pindaan diumumkan setakat pertengahan November 2026.

Pemilik di luar negara dan pembeli

Jika anda tinggal di Singapura atau lebih jauh, undi melalui proksi. Sesiapa sahaja boleh menjadi proksi anda, tetapi seorang hanya boleh mewakili seorang pemilik bagi setiap mesyuarat. Jelaskan sebarang tunggakan sebelum tarikh tutup hari ketujuh. Lihat mengurus hartanah JB dari luar negara.

Jika anda sedang membeli, baca undang-undang kecil tambahan seteliti pelan lantai. Had haiwan peliharaan, larangan penginapan jangka pendek atau peraturan ubah suai yang ketat boleh menentukan sama ada sesebuah unit sesuai untuk anda. Minta daripada penjual undang-undang kecil yang berkuat kuasa dan dua set minit AGM yang terakhir, yang menunjukkan undang-undang kecil yang dicadangkan, diluluskan atau ditolak; lihat menyemak pengurusan kondo sebelum membeli. Di estet strata berpagar, garis panduan reka bentuk tentang pengubahsuaian tambahan dan pagar adalah perkara biasa; lihat hakmilik strata bertanah. Pembeli asing perlu ambil perhatian bahawa Johor secara amnya menetapkan harga minimum RM1 juta untuk mereka, dengan pengecualian yang terhad sahaja (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Lihat harga minimum warga asing di Johor.

Maklumat am, bukan nasihat undang-undang. Sahkan kedudukan bagi bangunan anda dengan COB di majlis anda atau peguam sebelum anda bertindak.

Kawasan untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: kondo siap dengan rekod undang-undang kecil dan AGM bertahun-tahun.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran stesen RTS Link, di mana peraturan penginapan jangka pendek penting.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondo dan rumah strata berpagar.
• Iskandar Puteri: bangunan yang lebih baharu, di mana undang-undang kecil pertama masih sedang ditetapkan.
• Permas Jaya dan Senibong serta Danga Bay: kondo tepi air, lama dan baharu.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau lihat rumah berpagar dan berkawal.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pengundian AGM kondo · Undang-undang kecil kondo, kad akses dan pelawat · Peraturan dan deposit ubah suai kondo · Jiran bising di kondo · Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Soalan lazim

Siapa yang boleh membuat undang-undang kecil tambahan bagi kondo di Malaysia?

Pemilik dalam mesyuarat agung, melalui ketetapan khas: melalui JMB di bawah seksyen 32 atau MC di bawah seksyen 70 Strata Management Act 2013. Sebelum JMB wujud, pemaju boleh membuatnya dengan kelulusan Pesuruhjaya Bangunan.

Undi apakah yang diperlukan untuk meluluskan undang-undang kecil tambahan?

Ketetapan khas: notis sekurang-kurangnya 21 hari tentang ketetapan yang dicadangkan dan sekurang-kurangnya tiga perempat daripada undi sah yang dibuang dalam mesyuarat, secara angkat tangan atau undian. Pemilik yang mempunyai tunggakan pada hari ketujuh sebelum mesyuarat tidak boleh mengundi.

Adakah undang-undang kecil tambahan perlu didaftarkan dengan COB?

Ya. Salinan sah yang diperakui mesti difailkan dengan Pesuruhjaya Bangunan dalam tempoh 14 hari selepas ketetapan bagi JMB, atau dalam tempoh 30 hari bagi MC atau MC subsidiari.

Berapakah denda maksimum di bawah undang-undang kecil kondo?

RM200 bagi pelanggaran oleh pemilik, penghuni atau orang yang dijemput. Peraturan rumah tanpa undang-undang kecil di belakangnya tidak boleh membawa denda.

Bolehkah undang-undang kecil kondo melarang Airbnb atau sewaan jangka pendek?

Dalam kes Verve Suites pada Oktober 2020, Mahkamah Persekutuan mengekalkan peraturan yang melarang penggunaan perniagaan termasuk penginapan jangka pendek. Setiap kes bergantung pada perkataan dan faktanya, dan garis panduan kebangsaan masih dimuktamadkan pada akhir 2026, jadi dapatkan nasihat undang-undang.

Adakah penyewa perlu mematuhi undang-undang kecil tambahan?

Ya. Akta menjadikan undang-undang kecil tambahan mengikat pemilik, pemegang gadaian, penyewa dan penghuni seolah-olah mereka telah menandatanganinya. Tuan rumah patut melampirkannya pada perjanjian sewa.

Bagaimana saya boleh mencabar undang-undang kecil yang saya rasa tidak sah?

Minta minit dan bukti pemfailan, cadangkan pindaan dalam mesyuarat agung, buat aduan kepada COB di majlis anda, atau failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata, yang boleh membatalkan pindaan undang-undang kecil.

Mahu melihat undang-undang kecil sesebuah bangunan sebelum membeli?

Beritahu saya kondo atau estet berpagar yang anda pertimbangkan. Saya akan meminta undang-undang kecil tambahan yang berkuat kuasa dan minit AGM terkini daripada penjual atau pihak pengurusan, dan menunjukkan peraturan yang biasanya penting: haiwan peliharaan, ubah suai, tempat letak kereta dan penginapan jangka pendek. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Akta 757), seksyen 2, 21 dan 32 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Jabatan Peguam Negara (Attorney General’s Chambers), Laws of Malaysia online: Strata Management Act 2013, seksyen 70 dan 71, disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, Jadual Ketiga (salinan diterbitkan oleh DBKL), berkuat kuasa Jun 2015, disemak November 2026; Majlis Bandaraya Seremban, unit Pesuruhjaya Bangunan, senarai semak pemfailan ketetapan khas undang-undang kecil tambahan, Pindaan 1/2025, April 2025; Majlis Bandaraya Seremban, Borang 14 dan borang proksi dengan nota tentang pengundian, Julai 2020; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; The Edge Malaysia, “Getting around the apex court ruling on short-term stays”, 9 November 2020; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”, 27 Oktober 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”, 29 Oktober 2026; The Star, “Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”, 26 Oktober 2026; Berita RTM, “Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”, 11 Jun 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Ogos 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil berbeza antara bangunan, keperluan pemfailan COB berbeza antara majlis, dan Strata Management Act 2013 sedang dikaji semula; sahkan dengan pejabat pengurusan anda, Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu) atau peguam sebelum anda mencadangkan atau mencabar sesuatu undang-undang kecil.