马来西亚IBS与预制房屋：买家须知

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日

本指南写给在新山及马来西亚其他地区购买新房和二手房的买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家：当你在宣传册上看到“IBS”或“precast（预制）”时，想知道它是什么意思。简短回答：IBS（Industrialised Building System，工业化建筑系统）是CIDB对一种建造方式的称呼，即构件在工厂或受控的预制场生产，再运到工地组装。它是一种施工方法，而不是质量等级。预制房屋可以建得更快、更平整，但要检查接缝是否漏水；也要记住，在某些系统中内墙承担结构荷载，不能随便敲掉。

IBS和预制到底是什么意思

Construction Industry Development Board（CIDB，建筑业发展局）将IBS描述为一种建造方法：构件在“受控条件下生产”，然后运输到工地，只需少量现场人力即可安装。这个受控场所可以是工厂，也可以是工地本身的浇筑场。“预制（precast）”是住宅中最常见的形式：混凝土墙、楼板、梁、楼梯，甚至整个浴室单元（bathroom pod），都在模具中浇筑、养护，然后用吊车吊装到位。

传统施工通常指在现场浇筑混凝土框架，再砌砖墙并人工批荡；许多项目两者兼用。

CIDB的IBS类别	是什么	屋主可能会注意到什么
预制混凝土系统	在工地外或工地预制场浇筑的柱、梁、楼板、墙、楼梯及3D立体单元	混凝土墙面平滑平整；外墙可见板件接缝；部分内墙属于结构墙
模板系统	可重复使用的钢模或铝模，在现场一次性浇筑墙体和楼板	混凝土墙面和天花板非常平整；许多墙可能是承重混凝土墙
金属框架系统	钢柱、钢梁和屋顶桁架	有地住宅常用钢屋架；靠近海边时防锈很重要
木框架系统	预制木框架和屋顶桁架	在马来西亚主要用于屋顶；防白蚁处理很重要
砌块系统	联锁式或轻质混凝土砌块	砌墙更快、批荡更薄；钻孔和固定方式与砖墙不同
其他IBS系统	其他节省人力的构件，例如预制浴室单元	浴室单元运到时已完工，因此瓷砖和防水都是在工厂完成的

IBS在马来西亚住宅中有多普遍

政策推动已持续多年：

年份	发生了什么	来源
2008	2008年10月31日的财政部（Treasury）通令规定，RM1000万或以上的政府项目必须采用IBS，IBS分数至少为70分。	CIDB Technical Publication 212（2021年）
2010年，2018年修订	CIDB的《Manual for IBS Content Scoring》（CIS 18）规定了IBS分数的计算方法。	CIDB Technical Publication 212（2021年）
2018年1月10日	价值RM5000万或以上的私人项目，IBS分数至少须达到50分（KPKT规定）。	CIDB，经The Star报道，2023年5月2日
2021年5月19日	内阁批准将私人领域最低分数提高到70分的建议；CIDB在2023年5月表示将另发新通令。	CIDB，经The Star报道，2023年5月2日
2021	IBS在政府项目中的使用率达到84%，在私人项目中达到60%，高于2020年的79.5%和41%。	CIDB，经The Star报道，2023年5月2日
2022	1,913个可负担房屋项目，即政府委任发展商所建项目的91.5%，采用了IBS。	工程部长，经The Sun报道，2023年8月9日

IBS分数最高为100分；分数越高，建筑中预制的部分越多。结构最多可得50分，墙体最多20分，其他部分最多30分（The Star，2017年1月），所以预制框架配砖墙也可能得分不低。要问清楚哪些部分是预制的，而不只是看分数。

对购房者的优缺点

因素	优点	需要注意
施工时间	工厂作业受雨天影响较小。CIDB表示，一个714个单位的可负担房屋项目将工期从约三年缩短至两年。	速度快慢不改变你的合约：以SPA中的交屋日期为准，若延误，发展商须支付逾期赔偿（LAD）。
完成面与精度	模具浇筑的墙体和楼板通常更直、更平整，批荡更少。	精度取决于工厂，以及板件在工地吊装和固定时是否细心。
接缝与漏水	现代密封胶和设计已改善早期IBS住宅的漏水问题。	板件之间的接缝，以及楼板与墙体交接处，是早期IBS住宅的主要质量问题（The Star，2017年）。请检查外墙接缝、窗框和湿区。
装修	工厂完成的室内装修意味着交屋后需要重做的地方可能更少。	预制承重墙系统灵活性较低：你可能无法拆墙或扩大门窗开口。
转售时的观感	近年的可负担房屋大多采用IBS，因此买家对它并不陌生。	发展商协会在2017年表示，一些买家把IBS与低质量联系在一起；施工质量记录可以回应这一点。

至于噪音和隔热，材料比标签更重要；请参阅我的指南：公寓单位隔音和让新山住家保持凉爽。

装修预制房屋：哪些可以改，哪些不能改

这是IBS对屋主影响最大的地方。马来亚大学2021年一项针对IBS高楼住宅的研究发现，住户最想扩大厨房、客厅和卧室，但预制承重墙系统最难移动墙体。只有非承重墙可以拆除，而切割预制混凝土需要专门设备和有经验的承包商。

先弄清楚哪些墙是结构墙

• 新项目：以书面形式询问发展商，你的户型中哪些墙是承重墙，以及是否有设计为可拆除的墙。
• 二手公寓：询问管理处是否持有竣工结构图（as-built），以及其装修指南对混凝土墙有何规定。
• 有地住宅：索取已批准的建筑图。
• 不要靠敲墙判断。只有图纸或工程师才能告诉你哪些墙是结构墙。

你需要的批准

工程	预制或IBS房屋	谁须批准
油漆、嵌入式柜子、更换瓷砖	通常没问题	公寓管理层（分层附例第27条）
拆除非结构墙	图纸确认属非结构墙后可以进行	公寓须管理层批准；若平面图改变则须市议会批准
在预制墙上开新门或新窗	必须由专业工程师设计，而且未必可行	工程师、市议会，公寓还须管理层批准
拆除预制承重墙	若不进行大型结构工程一般不可行；许多管理层直接拒绝	工程师和市议会；公寓还须管理层批准
移动外门或外窗、加建地台、改动水管	涉及接缝和外墙板件	市议会和管理层（分层附例第28条所列项目）
有地预制房屋扩建	与原结构的连接需要设计	市议会，依据Street, Drainage and Building Act 1974第70条；结构工程须由注册工程师认证

未经批准的结构工程在柔佛是实实在在的执法问题。MBIP在2026年9月告诉The Star，自2022年以来已发现57宗未经批准的结构改动案件。施工的承包商必须根据CIDB Act（Act 520）第25条在CIDB注册，你可以在CIDB的承包商查询系统中核实。关于审批流程，请参阅我的指南：新山装修准证、公寓装修规定与押金以及何时需要建筑师或工程师。

如何判断房屋是否为IBS，以及要问什么

宣传册上可能写着“IBS”或“precast”，也可能什么都没写。以下问题能帮你得到清楚的答案：

1. 采用的是哪种IBS系统？预制框架、预制墙、铝模、砌块或混合使用。
2. 项目的IBS分数是多少，由哪些部分得分？（参见上文50/20/30的分配。）
3. 我单位里哪些墙是承重墙？要求以书面形式回答，或在户型图上标出。
4. 板件接缝如何密封，交屋后由谁维护外墙密封胶？在公寓中，这通常属于公共财产。
5. 浴室是工厂预制的单元吗？询问防水如何测试。
6. 预制构件供应商是否获得CIDB认证，即IMPACT计划（CIS 24）？
7. 发展商已完工的阶段是否做过QLASSIC评估，分数是多少？

对于已完工的建筑，留意外墙接缝下方的污渍和靠近外墙的天花板水渍，并向管理层询问过去是否有接缝漏水。其余事项请参阅我的二手房看房问题、售楼处检查清单和发展商背景调查指南。

IBS、施工质量与你的瑕疵保障

IBS分数告诉你建筑是怎样建成的，而不是建得多好。施工质量方面，CIDB依据CIS 7:2021执行QLASSIC评估；全国平均分从2014年的69%升至2020年的72%。参与属自愿性质，所以要问已完工阶段是否经过评估。我的QLASSIC指南解释了如何解读分数。

无论采用何种方法，法定SPA都提供自交付空置房产（vacant possession）起计24个月的瑕疵责任期，发展商须在收到你书面通知后30天内修复。交屋时请使用我的交屋瑕疵检查清单；若发展商不处理，请参阅瑕疵责任期（DLP）后的潜在瑕疵、墙壁裂缝代表什么和Tribunal for Homebuyer Claims（购屋者索偿仲裁庭）。在公寓中，外墙接缝漏水通常由管理机构负责；请参阅公寓漏水和潮湿与墙体渗水。

外国买家：建造方式不改变规则

柔佛一般规定外国人购房最低价为RM100万，仅有少数例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体豁免。州政府批准、3%的批准费（最低RM30,000），以及自2026年1月1日起外国买家统一8%的印花税，对IBS房屋与其他房屋同样适用。请参阅柔佛外国人最低购房价和柔佛州政府同意。关于MM2H，我与持有MOTAC执照的MM2H代理合作，并负责房产方面的事务。

如果这对你很重要，该去哪里买

• 新山新项目：下订前询问建筑系统。
• Iskandar Puteri：较新的城镇，有许多近年的高楼和有地项目。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道（Second Link）的有地住宅区和公寓。
• Mount Austin：受家庭欢迎的较新公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟地区，二手房源充足。
• Kulai和Senai：新山以北的有地住宅城镇。
• Permas Jaya和Senibong：东部的公寓和滨水项目。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

马来西亚的IBS房屋是什么？

IBS（Industrialised Building System，工业化建筑系统）房屋是用在工厂或工地预制场、于受控条件下生产的墙、楼板、梁或楼梯等构件，再到现场组装而成的。CIDB将IBS分为预制混凝土、模板、金属框架、木框架、砌块及其他系统。

预制房屋的质量比传统房屋差吗？

不一定。IBS描述的是建造方法，而不是施工质量。1960年代的早期IBS房屋接缝处有漏水问题，但现代系统已被广泛采用。与其看标签，不如查看发展商的过往记录和QLASSIC分数。

我可以敲掉或拆除IBS或预制房屋的墙吗？

只有非承重墙可以，而且必须获得批准。在承重式预制系统中，许多内墙支撑着结构。请取得图纸、征询工程师意见；公寓须获管理层批准，若改动结构还须市议会批准。

预制房屋更容易漏水吗？

板件之间的接缝以及楼板与墙体交接处，是早期IBS住宅的主要弱点。现代密封胶已改善这一问题，但密封胶会老化。请检查外墙接缝和窗框，并在24个月瑕疵责任期内报告漏水。

IBS分数对买家意味着什么？

它显示建筑中有多少部分是预制的，依据CIDB的CIS 18手册最高100分：结构最多50分，墙体20分，其他部分30分。它不衡量施工质量。自2018年1月起，RM5000万或以上的私人项目分数至少须达到50分。

IBS房屋的瑕疵责任期有不同吗？

没有。无论采用何种建造方法，法定SPA都提供自交付空置房产起计同样24个月的瑕疵责任期，发展商须在收到你书面通知后30天内修复瑕疵。

正在考虑新山的IBS或预制房屋？

告诉我项目或单位，以及你想在室内改动什么。我会查明哪些墙是结构墙，询问接缝密封情况和发展商已完工的阶段，并与同区其他选择作比较。你也可以预约看房，人在海外的话也可以预约Zoom咨询。

资料来源：CIDB，Industrialised Building System (IBS)页面：定义、六大专业类别、CIS 24下的IMPACT认证，最后修改于2022年12月22日，2026年11月核实；CIDB，IBS常见问题（工地内外的受控环境；CIS 18下的IBS分数，最高100分），2026年11月核实；CIDB Technical Publication No. 212，IBS Adoption on Government and Private Projects in Malaysia 2019（2008年10月31日财政部通令；CIS 18的2010年版及2018年修订），2021年；The Star（Bernama），“IBS grows steadily in the last 15 years, government usage at 84%”，2023年5月2日；The Sun，“1,913 IBS affordable housing projects developed as of last year”，2023年8月9日；The Star，“The case for factory-built houses”（IBS分数分配、早期漏水问题、市场观感），2017年1月24日；Yong Song Zhe，University of Malaya，“The Adoption of House Renovation in IBS Residential Projects in Klang Valley”，CABE Malaysia Chapter会议，2021年；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，Third Schedule附例第27和28条（DBKL发布的版本），2026年11月核实；Street, Drainage and Building Act 1974，Part V，第70和72条（National House Buyers Association发布的版本），2026年11月核实；MBJB，小型装修准证图则检查清单，2022年12月，2026年11月核实；The Star，“MBIP cracks down on illegal hostels”，2026年9月26日；CIDB，提醒注册及更新承包商注册（Act 520，第25条），2024年3月20日；CIDB，承包商查询，2026年11月核实；CIDB，QLASSIC计划页面（CIS 7:2021；全国平均分2014年69%、2020年72%），2026年11月核实；Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedules G至J，修订至2007年12月1日（瑕疵责任期及30天修复义务），2026年11月核实；The Sunday Star，关于24个月瑕疵责任期（由National House Buyers Association转载），2007年12月16日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”（RM100万门槛），2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般性资讯，核实于2026年11月15日，不构成法律或工程建议。每栋建筑都不同：进行任何工程之前，请聘请注册专业工程师确认哪些墙是结构墙，并向你的市议会和管理层确认所需批准。