马来西亚房产应保存哪些文件：存什么、为什么、存多久

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日

本指南适合在马来西亚拥有、购买或出租房产的人，包括身在海外的业主。简短答案：您的买卖合约（SPA）、地契、已盖印花的转让书、贷款文件，以及购买、改善和出售房产的每一张收据，在持有期间都要保存，出售后至少再保存七年。LHDN要求保存七年的记录，而且产业盈利税（RPGT）和印花税现在都采用自行评估制，这些文件就是您的证明。

为什么房产文件在2026年更加重要

许多业主把SPA放在抽屉里，其余的就忘了。以下三项变化让这种做法风险更大：

• RPGT采用自行评估。自2025年1月1日起的产业脱售，由卖家在RPGT申报表上自行计算盈利和税额，申报表本身即被视为评税。如果LHDN日后核查您的数字，收据就是证据。
• 印花税正逐步转为自行评估。2026年1月1日起，先从租约及部分其他文书开始。无需JPPH估价的房产转让将于2027年1月1日跟进，其余所有文书则在2028年实施。详见我的印花税自行评估指南。
• 期限严格执行。2025年9月，LHDN提醒买卖双方须在60天内通过MyTax申报产业转让，并表示未提交RPGT申报表可被罚款最高RM5,000、监禁最长12个月，或两者兼施（The Star，2025年9月10日）。

应保存的文件及原因

文件	来源	日后为何需要	建议保存期
已盖印花的买卖合约（SPA）	您的律师；新盘则为发展商的法定格式合约	证明RPGT所需的购买价格和日期；列明发展商的责任和瑕疵保修期	整个持有期 + 出售后7年
地契正本（geran）或分层地契	土地局；有贷款抵押期间由银行保管	证明产权；出售、再融资或转让时需要	持有期间永久保存
转让备忘录（MOT）和印花税证书	您的律师，在注册完成后	证明转让已盖印花并完成注册；印花税属于购置成本	整个持有期 + 出售后7年
贷款批准信、贷款或融资合约、抵押文件	您的银行和律师	锁定期、提前还清条款、出售时解除抵押	直至贷款还清并解除抵押，之后再保存7年
律师费、估价费、中介费、州政府批准的收据	律师、估价师、中介公司、土地局	LHDN允许加入购置价或从脱售价中扣除的附带费用	整个持有期 + 出售后7年
装修合约、发票和地方政府批准文件	承包商、地方政府	RPGT的增值成本；证明扩建已获批准	整个持有期 + 出售后7年
地税、门牌税、管理费和偿债基金收据	土地局、地方政府、JMB/MC	出售时，买方律师会要求最新的已缴账单，以分摊欠款	至少保存最近几年；若用来抵扣租金收入，则保存7年
保险单（火险、MRTA或MLTA）	保险公司，经由银行或直接购买	索赔，以及出售或再融资时的退款	保单期限 + 直至索赔或退款处理完毕
租约、物品清单、租金记录	您和您的租客	租金收入报税、押金纠纷	从相关课税年起7年

为什么是“整个持有期加七年”？

RPGT的七年期限从出售时起算，但证明您盈利的文件却始于购买时，可能是20年前。太早丢掉SPA或律师费收据，出售时就无法证明这些成本。

可减少RPGT的收据

RPGT针对盈利征收，即脱售价减去购置价。LHDN的官方页面列明了两边可调整的项目：

• 加入您的购置成本：购买时的附带费用，例如付给估价师、中介或律师的费用。
• 从您的所得中扣除：提升或维持房产价值、且在出售时仍体现出来的开支（例如额外的建筑工程）、捍卫产权的费用，以及中介费和律师费等出售成本。
• 从购置价中扣除：因损坏而获得的赔偿金或保险金，以及买家反悔后被没收、归您所有的订金。
• 不可重复扣除：任何可用于抵扣所得税的项目，例如可抵扣租金收入的维修费，无论是否已申报，都不能再计入RPGT。

这些费用必须完全且专门用于该房产，因此请保存列明地址、金额和日期的发票。某项费用是否符合资格，须由LHDN或您的税务顾问确认。税率和豁免详见我的RPGT指南，卖家费用则见卖家需支付哪些费用。

新盘买家：额外文件

向发展商购买会多出一些文件，在您出售之前很久就可能用于索赔。

• 订房收据和SPA，采用法定格式（有地住宅为Schedule G，分层房产为Schedule H）。
• 进度账单及随附的建筑师证书，以及您的付款证明。详见进度付款表。
• 交屋（VP）通知信和您领取钥匙的日期，这标志着瑕疵保修期的开始，以及交屋时支付的任何费用（见领钥匙时的发展商收费）。
• CCC副本（完工及合规证书）。
• 瑕疵投诉表格和注明日期的照片，以及发展商的确认回执。我的VP瑕疵检查清单涵盖验屋本身。

索赔有时限：根据KPKT购屋者索赔仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）的常见问题，索赔一般须在CCC日期、瑕疵保修期结束或SPA终止后12个月内提出。没有VP通知信和注明日期的投诉记录，索赔就很难证明。分层地契发出后，也要加入档案（见分层地契详解）。另见我的购屋者索赔仲裁庭和延迟交屋的LAD索赔指南。

房东：租约和租金收入记录

租金收入须在报税时申报，扣除的开支也需要证明。LHDN的常见问题指出，证明文件无须随报税表提交，但须从提交年份起保存七年。房东的档案通常包括：

• 已盖印花的租约及其印花证书。租约已属于印花税自行评估的第一阶段，因此适用LHDN“从缴付日起保存七年”的规定。详见租约印花税。
• 已签署的物品清单及注明日期的照片，以及押金收据（见租客筛选与物品清单和押金退还）。
• 简单的租金账簿，或显示每月租金的银行月结单。
• 您申报扣除的开支收据，例如地税、门牌税、管理费、保险和维修费。
• 如果您用贷款利息抵扣租金收入，须保存显示利息部分的贷款月结单。

如果您把房子租给亲戚，也要像对待任何租客一样保存相同的文件；我的出租给家人指南解释了原因。可扣除哪些项目，见我的租金收入税指南；开发票方面，见房东的电子发票。

外国业主：几项额外文件

外国买家在柔佛购房需经过更多步骤，每一步都会留下值得保存的文件：

• 柔佛州政府批准书及批准费收据（截至2026年11月，大多数住宅购买为售价的3%，最低RM30,000）。见柔佛州政府批准和RM100万最低价格规定。
• 印花税收据。自2026年1月1日起，外国个人和公司的住宅转让须缴付统一8%的印花税；见我的印花税指南。
• 资金证明：每笔付款的汇款确认和银行月结单，银行和律师会根据反洗钱规定要求提供（见资金来源和从海外付款）。

您的本国可能也会根据当地税务规定，要求提供购买、出租和出售的记录；请向当地顾问查询。至于MM2H，我会与MOTAC持牌的MM2H代理合作处理签证事宜。

贷款还清或房产易主时

贷款注册为抵押期间，银行通常保管地契正本。还清贷款时，请索取赎回结单（redemption statement）、解除抵押书（discharge of charge）并取回地契正本，同时确认土地局查册已不再显示该抵押（见解除抵押和地契查册）。如果地契遗失，土地局有补发程序；见补发遗失的地契。

遗嘱执行人和遗产管理人处理遗产时需要地契、SPA和贷款资料，因此请告诉一位信任的人您的档案放在哪里，并参阅我的立遗嘱、没有遗嘱时谁继承和将房产转让给家人指南。

纠纷也可能在多年后才出现：Limitation Act 1953（时效法令）一般规定合约索赔的时效为六年（第6条），追讨土地的诉讼为十二年（第9条），但有例外。本文不构成法律建议。

如何保存：正本、扫描件和一份简单档案

1. 正本放在一起。每个房产一个文件夹或盒子，存放在干燥、不怕水灾和白蚁的地方。位于低洼地区的新山住家不应把它放在地上（见新山的水灾风险）。
2. 全部扫描。每一页都要清晰扫描或拍照，按日期和类型命名，例如“2026-03 律师费收据”。存放在两个地方。
3. 保留一页摘要：地契及地段号、价格和日期、贷款账号、律师档案编号及保单号码。
4. 保护个人资料。地契、身份证和护照的副本只在必要时提供，并注明用途。我的房产诈骗指南解释了原因。

扫描件是很好的备份，但地契、已盖印花的SPA和MOT，以及任何附有印花证书的文件，都要保留正本。律师、银行和土地局可能会要求正本或核证副本。

如果您重视这一点，可以在哪里买

拥有独立地契且管理正常运作的现房，文件处理最简单。不错的起点：

• Mount Austin：许多已完工的公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟社区，二手交易记录悠久。
• Iskandar Puteri：较新的城镇，查清分层地契状况尤其重要。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：在柔佛购房的法律步骤 · 二手房欠款与分摊 · 地税与门牌税 · 从海外管理新山房产 · 新山地方政府详解

常见问题

在马来西亚，房产文件应保存多久？

LHDN要求税务记录、RPGT文件和已盖印花的文书保存七年。由于购买文件可在出售时证明您的成本，SPA、地契、MOT和成本收据应在持有房产期间全程保存，并在出售后至少再保存七年。

计算RPGT需要收据吗？

需要。自2025年1月1日起，卖家须自行计算RPGT，LHDN表示证明文件须保存七年。律师费、估价费、中介费和增值成本，只有在您能证明实际支付金额时，才能减少盈利。

如果我有房屋贷款，地契正本在哪里？

通常在银行，因为贷款已作为抵押注册在地契上。请保留一份副本。贷款还清后，领回地契正本和解除抵押书，并到土地局确认抵押已被撤销。

房东应保存租约和租金记录多久？

七年。LHDN的个人常见问题指出，证明文件须从提交报税表的年份起保存七年；而在印花税自行评估制下，已盖印花的租约及其记录须从缴付印花税之日起保存七年。

出售房产时需要哪些文件？

通常包括地契副本、您的SPA和MOT、用于赎回的贷款账户资料、最新已缴的地税、门牌税、管理费和水电账单，以及用于RPGT申报的购买和装修费用收据。完整清单由您的律师确认。

如果SPA或地契遗失怎么办？

遗失的地契可通过土地局的程序补发，但需要时间。遗失SPA的话，可向当时代表您的律师或发展商索取核证副本。现在就扫描存档，万一遗失也较容易补救。

想在出售或出租前整理好房产文件吗？

告诉我您的房产和计划。我会核对买方律师、银行和租客通常要求的文件，并及早指出缺少的部分。您也可以预约面谈，若身在海外，可选择Zoom咨询。

资料来源：LHDN, Pengenalan Sistem Taksir Sendiri CKHT（2025年1月1日起产业脱售的RPGT自行评估；文件保存7年），2026年6月22日更新；LHDN, RPGT: disposal price and acquisition price（附带费用和增值成本），2026年11月查阅；LHDN, Cukai Keuntungan Harta Tanah at a glance（律师费、印花税和佣金属于附带费用；60天内申报），2023年版，2026年11月核查；LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS)（各实施阶段及7年记录保存），2026年8月28日更新；LHDN, Soalan Lazim (Individu)（保存记录7年及第119A条罚则），2026年6月26日更新；The Star, “Report property transfers promptly, says LHDN”，2025年9月10日；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（索赔时限），2023年1月20日更新，2026年11月核查；Limitation Act 1953 (Act 254)，第6和第9条，由National House Buyers Association发布，2026年11月核查；柔佛州批准费及8%外国买家印花税：截至2026年11月14日的州政府和LHDN数据，详见我链接的州政府批准和印花税指南，内附资料来源

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月14日，不构成法律或税务建议。记录保存规定和期限可能变动；丢弃任何文件前，请先向LHDN、您的律师或税务顾问确认自身情况。