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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日
这份指南写给在新山买房、并被中介、律师或银行要求说明购房资金来源的买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简单来说：处理房产交易的房地产中介和律师，是Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001（AMLA）下的申报机构（reporting institutions）。Bank Negara Malaysia的规定要求他们核实你的身份、了解交易目的，并在风险较高时询问你的资金来源（source of funds）和财富来源（source of wealth）。这是法律责任，不是对你的评判；文件整理得清楚，流程就会很快。
快速解答
- 法律：AMLA 2001规定申报机构必须进行客户尽职调查（customer due diligence）、保存记录至少六年，并向Bank Negara Malaysia（BNM）申报可疑交易。
- 谁必须核查：为客户准备或执行房产买卖的律师，以及注册房地产中介，都受BNM于2024年2月5日发布的政策文件规范。
- 核查什么：你是谁、资金或公司的真正拥有人（实益拥有人，beneficial owner）是谁，以及交易目的。风险较高的个案，还须查问资金或财富来源。
- 政治敏感人物：对于政治敏感人物（PEP）及其家人或密切关系人，在风险较高的个案中，财富来源和资金来源两者都必须取得。
- 现金：自2019年1月1日起，银行须向BNM申报RM25,000及以上的现金交易。请用银行转账付款，切勿用现金。
- 不得通风报信：中介或律师不能告诉你是否已经作出申报；这样做本身就是罪行。
为什么房产是反洗钱规则的重点
房产价值高、能保值，而且可以通过公司、代名人或第三方购买，因此对企图漂白非法资金的人很有吸引力。这就是为什么国际标准以及马来西亚的AMLA，把核查范围从银行延伸到参与房产交易的专业人士。
这对买家来说也是实实在在的风险。根据AMLA第4条，洗钱可被判监最高15年，并处以至少相当于非法所得价值五倍或RM5 million的罚款（以较高者为准）；如果当事人没有采取合理步骤去了解资金来源，法庭可以推定其知情。2025年8月，一名男子在Seremban地庭否认一项AMLA控状，指他收取了一名买家被骗支付的RM2 million，而该买家所买的地段据称并不属于被告（Malay Mail）。交易双方都做核查，可以保护诚实的买家和卖家。
谁必须进行核查
| 谁 | 为什么受规范 | 你会注意到什么 |
|---|---|---|
| 你的律师（产业转让） | 为客户准备或执行不动产买卖的律师是申报机构（BNM政策文件第3.3(d)段） | 身份核查、询问购房目的和资金来源，有时会要求提供文件 |
| 注册房地产中介 | 房地产中介受同一份政策文件第3.3(h)段规范 | IC或护照副本、你的职业、地址和购房目的，以及与制裁名单比对筛查 |
| 银行及其他金融机构 | 长期以来就是AMLA下的申报机构 | 贷款申请、境外汇入款项和大额现金存款都有各自的核查程序 |
这份政策文件由BNM的金融情报与执法部（Financial Intelligence and Enforcement Department，FIED）发布，该部门负责接收可疑交易报告，并监督申报机构的遵守情况。2026年1月，BNM宣布对四家机构因AML/CFT缺失（包括迟交可疑交易报告）而施加处罚（The Star，2026年1月29日），所以各公司都认真看待这些责任。
客户尽职调查包括什么
AMLA第16条和政策文件第14段列出了基本要求。尽职调查在建立业务关系时进行；无论金额多少，只要有任何怀疑也要进行；先前取得的资料看来可疑时亦然。内容涵盖四方面：
- 识别并核实你的身份。姓名、IC或护照号码、地址、出生日期、国籍和职业，并以文件核对。
- 核查代表你行事的人。如果有人凭授权书（power of attorney）或代表公司签署，其权限也要核实。
- 找出实益拥有人。即真正拥有或控制买方的人，当买方是公司或信托时尤其重要。2024年4月1日，马来西亚公司委员会（SSM）推出e-BOS系统，供公司申报其实益拥有人。
- 了解购买目的。自住、投资、给家人住，或MM2H。
什么情况下核查会更深入
当风险被评估为较高时，政策文件要求进行强化尽职调查（enhanced due diligence）：取得更多关于你的资料、查问财富来源或资金来源，并须经高级管理层批准（第14.11.1段）。对于政治敏感人物，两种来源都必须取得。持续核查也可以审视某笔交易是否符合该公司对你的了解，包括资金从哪里来（第14.12段）。
| 名词 | 意思 | 例子 |
|---|---|---|
| 资金来源（source of funds） | 这次购房的钱从哪里来 | 薪金户口的储蓄、出售另一间房产的所得、房屋贷款、父母赠与 |
| 财富来源（source of wealth） | 你的整体财富是怎么累积起来的 | 多年的受雇收入、自己拥有的生意、遗产 |
常见会引发深入询问的情况包括：大额现金、由第三方或多个户口付款、资金来自FATF高风险司法管辖区名单上的国家、买家无法解释购买原因、价格与市值相差很远，或急于完成交易。这些都不代表有不当行为；只是意味着公司必须多问一些。
不同资金来源要准备的文件
没有一份官方清单适用于所有买家；每家公司按风险决定需要什么。根据我的经验，以下文件可以回答大部分问题：
| 资金来源 | 通常有帮助的文件 |
|---|---|
| 薪金和储蓄 | 近期薪资单、EA表格或报税表（Form BE），以及显示储蓄逐步累积的银行月结单 |
| 生意收入 | 公司注册文件、近期经审计或管理账目、报税表，以及支付给你的公司银行月结单 |
| 出售另一间房产 | 买卖合约、完成交易结算表（completion statement），以及余款入账的银行记录 |
| 房屋贷款 | 银行的贷款批准信（letter of offer）；律师仍会询问你的首付款 |
| 家人赠与 | 签署的赠与信、赠与人的身份证件和其本身资金来源的证明，以及转账记录 |
| 遗产 | 遗嘱认证书（grant of probate）或遗产管理书（letters of administration），或分配令，以及银行入账记录 |
| 投资 | 显示出售股票、单位信托或定期存款的成交单据或月结单 |
| 海外资金 | 海外银行月结单、银行的电汇通知，以及原居国要求的任何汇款表格 |
尽量使用同一个户口，资金放在自己名下，避免把付款拆成小额。为逃避申报而拆分交易（structuring），本身就是AMLA第4A条下的罪行，可被罚款最高达涉及金额的五倍、判监最高七年，或两者兼施。关于首付款和分期付款，请参阅我的现金买还是贷款买和在柔佛买房的法律步骤指南。
给外国买家的提醒
- 资金必须通过银行汇入。BNM的外汇规定允许非居民投资令吉资产，并通过在岸持牌银行的户口汇入汇出资金，但须经银行进行尽职调查。你的银行和收款银行都可能询问汇款目的。请参阅我的从海外支付柔佛房产款项指南。
- 原居国的规定同样适用。印度居民须通过Liberalised Remittance Scheme汇款，有其本身的表格和TCS；请参阅购买马来西亚房产的LRS与TCS。来自中国的买家请阅读我的中国买家指南，了解外汇额度。
- 用自己的名字。为了绕过外国买家规定而以马来西亚朋友或亲戚的名义购买，风险很高，而且可能被视为隐瞒；请参阅代名人持有房产的风险。
- 柔佛对外国人的规定。柔佛一般把外国人购买大部分住宅的最低价格定为RM1 million，并须取得州政府同意；请参阅我的最低价格指南。
- 通过公司购买。预计会被问到公司背后所有人的实益拥有权问题；请参阅通过公司购买房产。
如果你是任何国家的现任或前任高级公职人员，或是其近亲，请在一开始就说明。PEP身份不会阻止你买房；只是意味着公司必须收集更多资料，并取得高层批准。
如果核查无法完成会怎样
根据政策文件第14.15段，无法完成尽职调查的申报机构不得建立业务关系或执行交易，并须考虑提交可疑交易报告。实际上，中介可能会停止为你服务，律师也可能拒绝接手案件。两者都不能告诉你是否已作出申报：披露此事是AMLA第14A条下的罪行，可被罚款最高RM3 million、判监最高五年，或两者兼施。
公司必须在业务关系或交易结束后，保存尽职调查记录至少六年（第17条）。你的个人资料也受Personal Data Protection Act 2010保护，所以询问你的文件副本会如何保存，是合理的。
如何让核查快速完成
- 在签订订房表格（booking form）之前，以书面清楚说明你将如何付款。
- 提供完整的文件，不要裁剪过的截图，并说明任何一次性的大额存款。
- 订金和押金请转账到发展商的户口或律师的客户户口，而不是个人户口。请参阅新山房产诈骗。
- 确认你的中介是注册中介；请参阅如何查询REN。注册中介会问这些问题；未注册的人可能不会问。
- 尽早选定律师；请参阅如何选择产业转让律师。
当我代表买家时，我会在一开始就要求身份证件并了解购房目的，免得律师和银行之后感到意外。本文为一般资讯，不构成法律建议。
如果这对你很重要，可以考虑哪些地区
外国买家和在新加坡工作的买家常看以下地区，在这些地方比较容易找到高于柔佛外国买家最低价格的现房：
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour和EduCity。
- Danga Bay：靠近市区的海滨公寓。
- Mount Austin：适合家庭，学校和商店齐全。
- Permas Jaya和Senibong：东区和海滨住家。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，附近有购物中心。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：在柔佛买房的法律步骤 · 从海外付款 · 代名人持有房产的风险 · 新山房产诈骗
常见问题
为什么我的房产中介需要我的IC或护照副本？
根据AMLA 2001和Bank Negara于2024年2月发布的政策文件，注册房地产中介属于申报机构。他们必须识别和核实客户身份、了解交易目的，并保存记录至少六年。
资金来源和财富来源有什么不同？
资金来源是这次购房的钱从哪里来，例如储蓄、贷款或出售所得。财富来源是你的整体财富是怎么累积起来的，例如受雇工作、生意或遗产。
在马来西亚可以用现金买房吗？
尽量避免。自2019年1月起，银行须向Bank Negara申报RM25,000及以上的现金交易，而且现金会让律师提出更多问题。请转账到发展商的户口或律师的客户户口。
如果律师申报了我的交易，他们会告诉我吗？
不会。披露已经作出或准备作出可疑交易报告，是AMLA第14A条下的罪行，可被罚款最高RM3 million、判监最高五年，或两者兼施。
外国买家会面对额外的核查吗？
经常会，因为资金来自海外，并经过多家银行。非居民可以通过在岸持牌银行投资令吉资产，但须经尽职调查，所以请把海外银行月结单和转账记录准备好。
如果我无法提供对方要求的文件怎么办？
以书面说明资金来源，并提供其他证据。如果公司仍无法完成核查，根据Bank Negara的规定，该公司不得执行交易，并须考虑提交可疑交易报告。
想在新山顺利买房？
告诉我你从哪个国家来买、你的预算，以及你打算怎么付款。我会为你筛选合适的房子，并告诉你律师和银行通常会要什么，让你在签约前就把文件准备好。你也可以预约见面，人在海外的话可以预约Zoom咨询。
资料来源：Bank Negara Malaysia，AML/CFT/CPF and TFS policy document for DNFBPs and NBFIs，2024年2月5日发布，2024年2月6日生效；Bank Negara Malaysia，政策文件PDF，第3.3、6.2、14.1、14.3、14.11、14.12、14.15和14.16段，2024年2月；Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001（Act 613），经Act A1467修订，第4、4A、14、14A、16和17条（Labuan FSA发布的版本），2026年11月核实；Malay Mail，自2019年1月1日起须向BNM申报RM25,000及以上的现金交易，2018年12月31日；The Star，“Bank Negara imposes penalties on four institutions over AML/CFT compliance failures”，2026年1月29日；Malay Mail，Seremban一宗涉嫌虚假房产交易的AMLA控状，2025年8月18日；Bank Negara Malaysia，Foreign Exchange Policy，非居民在马来西亚的投资，2026年11月查阅；Bernama，“SSM launches electronic beneficial ownership system”，2024年4月1日；Malaysian Bar，Circular No 089/2019，关于律师遵守AMLA，2019年5月7日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月14日，不构成法律或财务建议。尽职调查要求取决于各公司的风险评估，并可能变动；请遵照你的律师和银行的指示，并查阅Bank Negara Malaysia最新的政策文件。