Mengapa agen dan pengacara menanyakan sumber dana Anda: AMLA dan membeli properti di Malaysia (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi siapa saja yang membeli properti di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok, yang diminta oleh agen, pengacara, atau bank untuk menjelaskan asal dana pembelian. Jawaban singkatnya: agen properti dan pengacara yang menangani transaksi properti adalah reporting institution berdasarkan Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001 (AMLA). Aturan Bank Negara Malaysia mewajibkan mereka mengidentifikasi Anda, memahami tujuan transaksi, dan, jika risikonya lebih tinggi, menanyakan sumber dana (source of funds) dan sumber kekayaan (source of wealth) Anda. Ini adalah kewajiban hukum, bukan penilaian terhadap diri Anda, dan dokumen yang tertata rapi membuat prosesnya cepat.

Mengapa properti menjadi fokus aturan antipencucian uang

Properti bernilai tinggi, nilainya terjaga, dan dapat dibeli melalui perusahaan, nominee, atau pihak ketiga, sehingga menarik bagi orang yang ingin mencuci uang ilegal. Itulah sebabnya standar internasional, termasuk AMLA di Malaysia, memperluas pemeriksaan dari bank ke para profesional yang terlibat dalam transaksi properti.

Taruhannya juga nyata bagi pembeli. Berdasarkan section 4 AMLA, pencucian uang diancam penjara hingga 15 tahun dan denda minimal lima kali nilai hasil kejahatan atau RM5 million, mana yang lebih tinggi, dan unsur mengetahui dapat disimpulkan jika seseorang tidak mengambil langkah wajar untuk mengetahui asal uang. Pada Agustus 2025, seorang pria mengaku tidak bersalah di Seremban Sessions Court atas dakwaan AMLA karena menerima RM2 million yang dibayarkan seorang pembeli yang tertipu untuk sebidang lahan properti yang diduga bukan milik terdakwa (Malay Mail). Pemeriksaan di kedua sisi transaksi melindungi pembeli dan penjual yang jujur.

Siapa yang wajib melakukan pemeriksaan

Siapa	Mengapa mereka tercakup	Yang akan Anda alami
Pengacara Anda (conveyancing)	Pengacara yang menyiapkan atau melaksanakan jual beli properti tidak bergerak untuk klien adalah reporting institution (policy document BNM, paragraf 3.3(d))	Pemeriksaan identitas, pertanyaan tentang tujuan pembelian dan asal uang, dan terkadang permintaan dokumen
Agen properti terdaftar	Agen properti tercakup dalam paragraf 3.3(h) dari policy document yang sama	Salinan IC atau paspor, pekerjaan, alamat, dan tujuan pembelian Anda, serta penyaringan terhadap daftar sanksi
Bank dan lembaga keuangan lainnya	Reporting institution berdasarkan AMLA sejak lama	Permohonan pinjaman, kiriman uang masuk, dan setoran tunai besar memiliki pemeriksaan tersendiri

Policy document ini diterbitkan oleh Financial Intelligence and Enforcement Department (FIED) BNM, yang menerima laporan transaksi mencurigakan dan mengawasi kepatuhan reporting institution. Pada Januari 2026, BNM mengumumkan sanksi terhadap empat institusi atas kegagalan AML/CFT, termasuk keterlambatan laporan transaksi mencurigakan (The Star, 29 Januari 2026), sehingga perusahaan menanggapi kewajiban ini dengan serius.

Apa saja yang dicakup customer due diligence

Section 16 AMLA dan paragraf 14 policy document menetapkan dasar-dasarnya. Due diligence dilakukan saat hubungan bisnis dimulai, saat ada kecurigaan berapa pun jumlahnya, dan saat informasi sebelumnya tampak meragukan. Cakupannya ada empat hal:

1. Mengidentifikasi dan memverifikasi Anda. Nama, nomor IC atau paspor, alamat, tanggal lahir, kewarganegaraan, dan pekerjaan, dicocokkan dengan dokumen.
2. Memeriksa siapa pun yang bertindak atas nama Anda. Jika seseorang menandatangani berdasarkan surat kuasa (power of attorney) atau atas nama perusahaan, kewenangannya juga diverifikasi.
3. Menemukan beneficial owner. Orang sebenarnya yang memiliki atau mengendalikan pembeli, yang paling penting ketika pembelinya adalah perusahaan atau trust. Pada 1 April 2024, Companies Commission (SSM) meluncurkan sistem e-BOS agar perusahaan melaporkan beneficial owner mereka.
4. Memahami tujuannya. Untuk dihuni sendiri, investasi, rumah bagi keluarga, atau MM2H.

Kapan pemeriksaan menjadi lebih mendalam

Jika risikonya dinilai lebih tinggi, policy document mewajibkan enhanced due diligence: informasi lebih lengkap tentang Anda, penelusuran sumber kekayaan atau sumber dana, dan persetujuan manajemen senior (paragraf 14.11.1). Untuk orang yang terpapar politik, kedua sumber tersebut wajib diperoleh. Pemeriksaan berkelanjutan juga dapat menilai apakah suatu transaksi sesuai dengan apa yang diketahui perusahaan tentang Anda, termasuk asal uangnya (paragraf 14.12).

Istilah	Arti	Contoh
Sumber dana (source of funds)	Dari mana uang untuk pembelian ini berasal	Tabungan di rekening gaji, hasil penjualan properti lain, KPR, hadiah dari orang tua
Sumber kekayaan (source of wealth)	Bagaimana Anda membangun kekayaan Anda secara keseluruhan	Penghasilan kerja bertahun-tahun, bisnis milik Anda, warisan

Pemicu umum pertanyaan yang lebih mendalam antara lain jumlah tunai yang besar, pembayaran dari pihak ketiga atau dari beberapa rekening, uang dari negara yang masuk daftar FATF sebagai yurisdiksi berisiko lebih tinggi, pembeli yang tidak bisa menjelaskan pembeliannya, harga yang jauh dari nilai pasar, atau sikap terburu-buru untuk menyelesaikan transaksi. Tidak satu pun dari hal ini membuktikan adanya pelanggaran; artinya perusahaan wajib bertanya lebih lanjut.

Dokumen yang perlu disiapkan untuk setiap sumber dana

Tidak ada daftar resmi yang berlaku untuk setiap pembeli; setiap perusahaan menentukan kebutuhannya berdasarkan risiko. Dari pengalaman saya, dokumen-dokumen berikut menjawab sebagian besar pertanyaan:

Asal uang	Dokumen yang biasanya membantu
Gaji dan tabungan	Slip gaji terbaru, EA form atau SPT pajak (Form BE), dan rekening koran yang menunjukkan tabungan yang terkumpul
Pendapatan usaha	Dokumen pendaftaran perusahaan, laporan keuangan teraudit atau laporan manajemen terbaru, SPT pajak, dan rekening koran usaha yang membayar Anda
Penjualan properti lain	Perjanjian jual beli (SPA), completion statement, dan kredit bank untuk sisa pembayarannya
KPR	Letter of offer dari bank; pengacara tetap akan menanyakan uang muka Anda
Hadiah dari keluarga	Surat hibah yang ditandatangani, identitas pemberi dan bukti sumber dananya sendiri, serta catatan transfernya
Warisan	Grant of probate atau letters of administration, atau distribution order, dan kredit bank-nya
Investasi	Contract note atau laporan yang menunjukkan penjualan saham, unit trust, atau deposito berjangka
Dana dari luar negeri	Rekening koran luar negeri, bukti telegraphic transfer dari bank Anda, dan formulir pengiriman uang yang berlaku di negara asal Anda

Gunakan satu rekening jika memungkinkan, simpan uang atas nama Anda sendiri, dan hindari memecah pembayaran menjadi jumlah kecil. Menstrukturkan transaksi untuk menghindari pelaporan itu sendiri merupakan tindak pidana berdasarkan section 4A AMLA, dengan denda hingga lima kali jumlah yang terlibat, penjara hingga tujuh tahun, atau keduanya. Untuk uang muka dan pembayaran bertahap, lihat panduan saya tentang tunai vs KPR dan langkah hukum membeli properti di Johor.

Catatan untuk pembeli asing

• Uang harus masuk melalui bank. Aturan valuta asing BNM memungkinkan non-residen berinvestasi pada aset ringgit dan memindahkan dana masuk dan keluar melalui rekening di bank berlisensi dalam negeri, dengan tunduk pada due diligence bank. Bersiaplah bank Anda, dan bank penerima, menanyakan tujuannya. Lihat panduan saya tentang membayar properti Johor dari luar negeri.
• Aturan negara asal juga berlaku. Penduduk India mengirim uang berdasarkan Liberalised Remittance Scheme dengan formulir dan TCS tersendiri; lihat LRS dan TCS untuk properti Malaysia. Pembeli dari Tiongkok sebaiknya membaca panduan pembeli Tiongkok saya tentang batas valuta asing.
• Gunakan nama Anda sendiri. Membeli melalui teman atau kerabat warga Malaysia untuk menghindari aturan pembeli asing itu berisiko dan bisa terlihat seperti upaya menyembunyikan; lihat risiko kepemilikan nominee.
• Aturan Johor untuk orang asing. Johor umumnya menetapkan RM1 million sebagai harga minimum untuk sebagian besar pembelian properti hunian oleh orang asing, dan persetujuan negara bagian diperlukan; lihat panduan harga minimum saya.
• Membeli melalui perusahaan. Bersiaplah menerima pertanyaan beneficial ownership tentang semua orang di balik perusahaan tersebut; lihat membeli melalui perusahaan.

Jika Anda saat ini atau sebelumnya adalah pejabat publik senior, atau anggota keluarga dekat dari pejabat tersebut, di negara mana pun, sampaikan sejak awal. Status PEP tidak menghentikan pembelian; artinya perusahaan wajib mengumpulkan lebih banyak informasi dan memperoleh persetujuan manajemen senior.

Apa yang terjadi jika pemeriksaan tidak dapat diselesaikan

Berdasarkan paragraf 14.15 policy document, reporting institution yang tidak dapat menyelesaikan due diligence tidak boleh memulai hubungan atau melaksanakan transaksi, dan harus mempertimbangkan untuk mengajukan laporan transaksi mencurigakan. Dalam praktiknya, agen dapat berhenti mewakili Anda dan pengacara dapat menolak menangani berkas Anda. Keduanya tidak boleh memberi tahu Anda apakah laporan telah dibuat: mengungkapkannya merupakan tindak pidana berdasarkan section 14A AMLA, dengan denda hingga RM3 million, penjara hingga lima tahun, atau keduanya.

Perusahaan wajib menyimpan catatan due diligence minimal enam tahun setelah hubungan atau transaksi berakhir (section 17). Data pribadi Anda juga dilindungi oleh Personal Data Protection Act 2010, jadi wajar untuk menanyakan bagaimana salinan dokumen Anda akan disimpan.

Cara agar pemeriksaan berjalan cepat

• Berikan ringkasan tertulis yang jelas tentang cara Anda akan membayar sebelum menandatangani formulir pemesanan (booking form).
• Kirim dokumen secara lengkap, bukan tangkapan layar yang dipotong, dan jelaskan setiap setoran besar yang bersifat sekali saja.
• Bayar booking fee dan deposit melalui transfer bank ke rekening developer atau client account pengacara, bukan ke rekening pribadi. Lihat penipuan properti di JB.
• Pastikan agen Anda terdaftar; lihat cara memeriksa REN. Agen terdaftar akan menanyakan hal-hal ini; agen tidak terdaftar mungkin tidak.
• Pilih pengacara sejak awal; lihat memilih pengacara conveyancing.

Ketika saya mewakili pembeli, saya meminta dokumen identitas dan tujuan pembelian sejak awal, agar pengacara dan bank tidak terkejut di kemudian hari. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Pembeli asing dan pembeli yang berbasis di Singapura sering melirik kawasan berikut, tempat hunian siap huni di atas harga minimum pembeli asing Johor lebih mudah ditemukan:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan EduCity.
• Danga Bay: kondominium tepi laut dekat pusat kota.
• Mount Austin: ramah keluarga, dengan sekolah dan pertokoan.
• Permas Jaya dan Senibong: hunian di sisi timur dan tepi laut.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: permukiman mapan dengan mal di dekatnya.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Langkah hukum membeli di Johor · Membayar dari luar negeri · Risiko kepemilikan nominee · Penipuan properti di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Mengapa agen properti saya memerlukan salinan IC atau paspor saya?

Agen properti terdaftar adalah reporting institution berdasarkan AMLA 2001 dan policy document Bank Negara Februari 2024. Mereka wajib mengidentifikasi dan memverifikasi pelanggan, memahami tujuan transaksi, dan menyimpan catatan minimal enam tahun.

Apa perbedaan antara sumber dana dan sumber kekayaan?

Sumber dana adalah asal uang untuk pembelian ini, seperti tabungan, pinjaman, atau hasil penjualan. Sumber kekayaan adalah cara Anda membangun kekayaan secara keseluruhan, seperti pekerjaan, bisnis, atau warisan.

Bisakah saya membayar properti secara tunai di Malaysia?

Hindarilah. Sejak Januari 2019, bank melaporkan transaksi tunai senilai RM25,000 ke atas kepada Bank Negara, dan uang tunai menimbulkan lebih banyak pertanyaan dari pengacara. Bayarlah melalui transfer bank ke rekening developer atau client account pengacara.

Apakah pengacara saya akan memberi tahu jika mereka melaporkan transaksi saya?

Tidak. Mengungkapkan bahwa laporan transaksi mencurigakan telah dibuat atau akan dibuat merupakan tindak pidana berdasarkan section 14A AMLA, dengan denda hingga RM3 million, penjara hingga lima tahun, atau keduanya.

Apakah pembeli asing menghadapi pemeriksaan tambahan?

Sering kali, karena dana berasal dari luar negeri dan melewati beberapa bank. Non-residen dapat berinvestasi pada aset ringgit melalui bank berlisensi dalam negeri, dengan tunduk pada due diligence, jadi siapkan rekening koran luar negeri dan catatan transfer Anda.

Bagaimana jika saya tidak dapat memberikan dokumen yang diminta?

Jelaskan sumbernya secara tertulis dan tawarkan bukti lain. Jika perusahaan tetap tidak dapat menyelesaikan pemeriksaannya, aturan Bank Negara menyatakan bahwa transaksi tidak boleh dilaksanakan dan perusahaan harus mempertimbangkan laporan transaksi mencurigakan.

Ingin pembelian yang lancar di JB?

Beri tahu saya dari negara mana Anda membeli, anggaran Anda, dan bagaimana Anda berencana membayar. Saya akan menyusun daftar hunian yang sesuai dan memberi tahu apa yang biasanya diminta pengacara dan bank, sehingga dokumen Anda siap sebelum menandatangani. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Bank Negara Malaysia, policy document AML/CFT/CPF and TFS for DNFBPs and NBFIs, diterbitkan 5 Februari 2024, berlaku 6 Februari 2024; Bank Negara Malaysia, PDF policy document, paragraf 3.3, 6.2, 14.1, 14.3, 14.11, 14.12, 14.15 dan 14.16, Februari 2024; Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001 (Act 613), sebagaimana diubah oleh Act A1467, section 4, 4A, 14, 14A, 16 dan 17 (salinan yang diterbitkan Labuan FSA), diperiksa November 2026; Malay Mail, transaksi tunai senilai RM25,000 ke atas wajib dilaporkan kepada BNM mulai 1 Januari 2019, 31 Desember 2018; The Star, “Bank Negara imposes penalties on four institutions over AML/CFT compliance failures”, 29 Januari 2026; Malay Mail, dakwaan AMLA di Seremban terkait dugaan transaksi properti palsu, 18 Agustus 2025; Bank Negara Malaysia, Foreign Exchange Policy, investasi di Malaysia oleh non-residen, diakses November 2026; Bernama, “SSM launches electronic beneficial ownership system”, 1 April 2024; Malaysian Bar, Circular No 089/2019 tentang kepatuhan AMLA oleh pengacara, 7 Mei 2019; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Persyaratan due diligence bergantung pada penilaian risiko masing-masing perusahaan dan dapat berubah; ikuti petunjuk pengacara dan bank Anda serta periksa policy document terbaru dari Bank Negara Malaysia.