Panduan untuk pembeli di India
Membayar properti Malaysia dari India: LRS, TCS, dan dokumen yang diperlukan
Penduduk India membayar properti di Malaysia melalui Liberalised Remittance Scheme (LRS), dan bank memungut TCS saat dana dikirim keluar. Panduan ini menjelaskan batas tahunan, siapa yang boleh menggabungkan dana, formulir yang diminta bank, cara mendapatkan kembali TCS, dan cara menyesuaikan pengiriman dana dengan jadwal pembayaran di Malaysia.
Singkatnya
Poin utama
- Setiap individu penduduk, termasuk anak di bawah umur, dapat mengirim hingga USD 250,000 per tahun keuangan (April hingga Maret) melalui LRS; membeli properti di luar negeri termasuk tujuan yang diizinkan.
- Anggota keluarga dapat menggabungkan batas mereka untuk satu properti hanya jika masing-masing tercatat sebagai pemilik bersama pada sertifikat hak milik di Malaysia.
- Bank Anda memerlukan Form A2, PAN Anda, kode tujuan S0005 (investasi real estat), dan bukti pembelian, seperti formulir pemesanan atau SPA.
- Untuk properti, TCS sebesar 20% atas jumlah di atas ₹10 lakh dalam satu tahun keuangan; ini bukan pajak final dan dikreditkan terhadap pajak penghasilan Anda.
- Simpan setiap catatan pengiriman dana: properti wajib dilaporkan dalam Schedule FA setiap tahun, dan denda karena tidak melaporkannya bisa mencapai ₹10 lakh.
- Di sisi Malaysia, orang asing umumnya hanya dapat membeli rumah di Johor mulai RM1 juta, dengan persetujuan negara bagian, biaya persetujuan 3% (minimum RM30,000), dan bea meterai 8% atas pengalihan hak.
Aturannya
Apa yang diizinkan oleh Liberalised Remittance Scheme
LRS adalah kerangka Reserve Bank of India yang memungkinkan individu penduduk mengirim uang ke luar negeri untuk tujuan rekening berjalan dan rekening modal yang diizinkan, termasuk membeli properti tidak bergerak di luar India.
| Aturan | Artinya bagi pembelian di Malaysia |
|---|---|
| Batas tahunan | USD 250,000 per orang per tahun keuangan (1 April hingga 31 Maret), mencakup seluruh pengiriman LRS Anda, bukan hanya untuk properti. |
| Siapa yang dapat menggunakannya | Setiap individu penduduk, termasuk anak di bawah umur (wali sah ikut menandatangani). Perusahaan, persekutuan, HUF, dan trust tidak dapat menggunakan LRS. |
| Aturan yang berlaku | Membeli properti tidak bergerak di luar negeri adalah tujuan rekening modal yang diizinkan, dengan tunduk pada Foreign Exchange Management (Overseas Investment) Rules, 2022. |
| PAN | Wajib untuk setiap transaksi LRS. |
| Cabang yang ditunjuk | Anda menunjuk satu cabang bank dealer resmi (authorised dealer) untuk pengiriman rekening modal seperti pembelian properti. Cabang ini menjalankan pemeriksaan KYC dan anti pencucian uang. |
| Kredit bank | LRS tidak mengizinkan bank di India memberi pinjaman kepada individu penduduk untuk pengiriman rekening modal seperti ini. |
| Dana yang tidak terpakai | Valuta asing yang dibeli tetapi tidak digunakan untuk tujuan yang dinyatakan harus dibawa kembali dalam 180 hari kecuali diinvestasikan kembali. |
Sumber: Reserve Bank of India, Master Direction on the Liberalised Remittance Scheme, diperbarui 6 September 2024; FAQ RBI tentang perolehan properti tidak bergerak, diperbarui 6 April 2023; keduanya diperiksa November 2026.
Berdasarkan FEMA, penduduk India umumnya tidak dapat mengambil pinjaman valuta asing dari bank di luar negeri, atau meminjam di India, untuk membeli properti di luar negeri, sehingga pembelian dibayar dari dana sendiri yang dikirim melalui LRS. Pembeli yang tinggal dan berpenghasilan di luar negeri berada dalam posisi berbeda; lihat KPR untuk orang asing di Malaysia.
Malaysia menetapkan syaratnya sendiri bagi pembeli. Setiap negara bagian memiliki harga minimum untuk orang asing dan mensyaratkan persetujuan negara bagian; di Johor ambangnya umumnya RM1 juta. Periksa unit tertentu dengan Bisakah orang asing membelinya? sebelum Anda mengirim uang.
LRS atau ODI? Membeli rumah atas nama sendiri di luar negeri dilakukan melalui LRS, dalam ketentuan Overseas Investment Rules tentang properti tidak bergerak. Berinvestasi melalui perusahaan di luar negeri termasuk investasi langsung luar negeri (ODI), dengan aturan dan pelaporan tersendiri. Tanyakan kepada CA (akuntan berlisensi) Anda sebelum menggunakan struktur perusahaan apa pun, dan lihat membeli properti melalui perusahaan untuk sisi Malaysia.
Pembelian bersama
Menggabungkan pengiriman dana dalam keluarga
RBI mengizinkan anggota keluarga menggabungkan pengiriman LRS mereka untuk membeli properti di luar negeri, asalkan setiap kerabat adalah penduduk India dan mematuhi ketentuan skema ini. Kuncinya ada pada kepemilikan: penggabungan tidak diizinkan untuk transaksi rekening modal seperti pembelian properti jika anggota keluarga tersebut bukan pemilik bersama. Jika pasangan dan orang tua Anda masing-masing mengirim USD 250,000, keduanya harus tercantum sebagai pembeli dalam SPA dan sertifikat hak milik. Setiap pemilik bersama kemudian dihitung sebagai pembeli asing di Malaysia, dan aturan Johor berlaku atas pembelian tersebut.
Mengapa ini penting di Malaysia: dengan kurs antarbank Bank Negara Malaysia sekitar RM4.09 per dolar AS (2 Oktober 2026), batas LRS penuh satu orang kira-kira RM1.02 juta. Jumlah itu mendekati harga minimum Johor untuk orang asing, sebelum ditambah bea meterai 8% yang berlaku atas pengalihan rumah kepada orang asing mulai 1 Januari 2026, biaya persetujuan Johor minimal RM30,000, biaya hukum, dan perabot. Pembeli tunggal mungkin memerlukan dua tahun keuangan, atau seorang pemilik bersama, untuk menyelesaikan pembelian. Hitung angka Anda sendiri dengan kalkulator biaya pembelian.
Di bank Anda
Form A2, kode tujuan, dan dokumen yang diminta bank
Setiap pengiriman diproses sebagai transaksi LRS tersendiri, jadi bersiaplah memberikan rangkaian dokumen yang serupa kepada bank setiap kali Anda membayar satu tahap.
- Form A2: formulir permohonan sekaligus pernyataan untuk pengiriman dana ke luar negeri, tempat Anda menegaskan tujuan dan bahwa Anda masih dalam batas LRS.
- PAN: wajib untuk semua transaksi LRS.
- Kode tujuan S0005: kode RBI untuk investasi real estat di luar negeri. Bank menandainya sebagai pengiriman rekening modal LRS.
- Bukti pembelian: formulir pemesanan, surat penawaran, atau SPA yang menunjukkan bahwa pembayaran tersebut untuk membeli properti.
- Bukti dana: sebagian bank meminta rekening koran terbaru atau SPT pajak penghasilan terakhir Anda, dan bank memeriksa sumber dana Anda.
- Rincian penerima: rekening pengacara Malaysia yang menangani pembelian atau rekening pengembang, sebagaimana tercantum dalam SPA atau surat pengacara. Jangan pernah rekening pribadi; lihat membayar properti Johor dari luar negeri.
Bank juga meminta Anda menyatakan pengiriman LRS yang dilakukan melalui bank lain dalam tahun keuangan yang sama, karena batas USD 250,000 dan ambang TCS ₹10 lakh berlaku untuk Anda sebagai individu, bukan per rekening. Periksa waktu pemrosesan lebih awal.
Pajak dipungut di sumber
TCS atas pengiriman dana properti: 20% di atas ₹10 lakh
TCS adalah pemungutan pajak di muka, bukan biaya tambahan, tetapi menahan uang tunai sampai Anda mengklaimnya kembali.
| Tujuan pengiriman | FY 2025-26 | Mulai 1 April 2026 (tahun pajak 2026-27) |
|---|---|---|
| Investasi, termasuk properti di luar negeri | 20% atas jumlah di atas ₹10 lakh | 20% atas jumlah di atas ₹10 lakh (tidak berubah) |
| Pendidikan atau pengobatan (biaya sendiri) | 5% di atas ₹10 lakh | 2% di atas ₹10 lakh |
| Pendidikan yang dibiayai pinjaman tertentu | Nihil | Nihil |
| Paket wisata luar negeri | 5% hingga ₹10 lakh, 20% di atasnya | 2% sejak rupee pertama |
Sumber: Finance Bill, 2026 memorandum (ketentuan terkait pajak langsung), Februari 2026; Business Today, 1 Februari 2025 (ambang dinaikkan menjadi ₹10 lakh) dan 2 Februari 2026 (perubahan TCS Anggaran 2026); diperiksa November 2026.
Ambang ₹10 lakh naik dari ₹7 lakh pada 1 April 2025. Mulai 1 April 2026, Income-tax Act, 2025 menggantikan undang-undang tahun 1961, dan aturan TCS berpindah dari pasal 206C(1G) ke pasal 394. Untuk pengiriman dana properti, tarif dan ambangnya tidak berubah.
Contoh: jika Anda mengirim ₹90 lakh untuk properti dalam satu tahun keuangan tanpa pengiriman LRS lainnya, TCS adalah 20% dari ₹80 lakh, atau ₹16 lakh. Anda memerlukan sekitar ₹1.06 crore saat pembayaran, meskipun ₹16 lakh itu kembali melalui SPT pajak Anda.
Jika para pemilik bersama masing-masing mengirim dari dana sendiri, setiap orang memiliki ambang ₹10 lakh sendiri; CA Anda dapat memastikan bagaimana ketentuan ini berlaku bagi Anda.
Mendapatkannya kembali
Mengklaim kredit TCS
- Bank menyetorkan TCS atas PAN Anda dan menerbitkan sertifikat TCS. Jumlahnya seharusnya muncul di Form 26AS dan Annual Information Statement Anda; periksa setelah setiap kuartal.
- Saat Anda menyampaikan SPT pajak penghasilan untuk tahun tersebut, TCS dikurangkan dari total pajak Anda. Jika melebihi pajak terutang, kelebihannya dikembalikan setelah SPT diproses.
- Pembeli bergaji tidak perlu menunggu SPT: sejak Oktober 2024, karyawan dapat meminta pemberi kerja memperhitungkan TCS saat memotong pajak gaji, sehingga TDS bulanan berkurang.
- TCS dikreditkan kepada orang yang PAN-nya digunakan. Jika dua pemilik bersama mengirim dana, masing-masing mengklaim TCS-nya sendiri.
Waktu
Menyesuaikan pengiriman dana dengan jadwal pembayaran Malaysia
Pembayaran di Malaysia dilakukan bertahap, dan setiap tahap adalah pengiriman LRS tersendiri.
| Tahap | Jumlah umum | Kapan | Hal LRS yang perlu diperhatikan |
|---|---|---|---|
| Biaya pemesanan / uang tanda jadi | Sekitar 1–2% dari harga | Saat Anda menandatangani formulir pemesanan atau penawaran | Pengiriman pertama Anda; Form A2 dan kode tujuan S0005 tetap berlaku meskipun untuk biaya pemesanan yang kecil |
| Sisa uang muka | Hingga 10% secara keseluruhan | Saat penandatanganan SPA | Biasanya harus tiba dalam beberapa hari, jadi siapkan dokumen lebih awal |
| Sisa harga beli (properti jadi) | Sekitar 90% | Dalam masa penyelesaian, biasanya tiga bulan, sering dengan perpanjangan satu bulan dengan bunga keterlambatan | Jumlah besar; periksa sisa batas USD 250,000 Anda untuk tahun itu |
| Pembayaran progres (proyek baru) | Tahapan sesuai pembangunan | Selama masa pembangunan, sesuai tagihan pengembang | Membagi pengiriman dana ke beberapa tahun keuangan |
| Bea meterai, biaya persetujuan, dan biaya hukum | Bea meterai 8% atas pengalihan rumah kepada orang asing, biaya persetujuan Johor (3%, minimum RM30,000), ditambah biaya lain | Sebelum atau saat penyelesaian | Juga dihitung dalam batas LRS Anda |
Sumber: ketentuan umum perjanjian jual beli di Malaysia (pengacara Anda memastikan tanggal dalam kontrak Anda); LHDN, pedoman bea meterai atas Jadwal Pertama Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; surat edaran PTG Johor 3/2025.
Bagi pembeli asing, masa penyelesaian dalam SPA subsale sering dikaitkan dengan tanggal diperolehnya persetujuan negara bagian, bukan tanggal SPA, sehingga pengiriman dana besar bisa jatuh beberapa bulan setelah penandatanganan. Ketentuan berbeda menurut negara bagian dan kontrak; pastikan tanggal pemicunya dengan pengacara Anda. Karena batas LRS dan ambang TCS diatur ulang setiap 1 April, jadwal yang melintasi dua tahun keuangan dapat memudahkan pengelolaan batas, meskipun TCS tetap menjadi kredit dalam kedua kasus.
Setelah Anda membeli
Catatan yang perlu disimpan untuk Schedule FA
Begitu Anda memiliki properti tersebut, SPT pajak penghasilan setiap tahun perlu mencantumkannya.
Wajib pajak yang berstatus resident and ordinarily resident melaporkan aset luar negeri dalam Schedule FA, yang berbasis tahun kalender (1 Januari hingga 31 Desember), bukan tahun keuangan India. Properti tidak bergerak di luar negeri memiliki tabel tersendiri, dan Anda melaporkannya setiap tahun selama memilikinya, meskipun tidak menghasilkan apa pun. Penghasilan sewa dimasukkan ke dalam lampiran untuk penghasilan luar negeri dan keringanan pajak.
Denda karena tidak melaporkan aset luar negeri berdasarkan Black Money Act adalah ₹10 lakh. Keringanan yang diberlakukan mulai 1 Oktober 2024, yang menghapus denda untuk aset luar negeri bernilai total hingga ₹20 lakh, secara tegas tidak mencakup properti tidak bergerak, dan keringanan penuntutan dalam Anggaran 2026 juga memiliki pengecualian yang sama. Rumah di Malaysia tidak pernah terlalu kecil untuk dilaporkan. Departemen Pajak Penghasilan India menjalankan kampanye NUDGE pada 2024 dan 2025 yang meminta wajib pajak memeriksa pengungkapan aset luar negeri mereka, jadi beri tahu CA Anda pada tahun yang sama saat Anda membeli.
- Formulir pemesanan, SPA, kuitansi dari pengembang atau pengacara, dan laporan penyelesaian akhir.
- Setiap Form A2, nota debit bank, dan konfirmasi SWIFT, beserta kurs yang digunakan.
- Sertifikat TCS dan catatan Form 26AS yang sesuai.
- Sertifikat hak milik atau hak milik strata setelah diterbitkan, serta tagihan quit rent dan pajak taksiran tahunan.
- Jika Anda menyewakan unit: perjanjian sewa dan pelaporan pajak Anda di Malaysia.
Catatan yang sama membantu saat Anda menjual. Lihat juga menyewakan properti di Johor dan wasiat untuk properti di Malaysia.
Di Malaysia
Sisi Malaysia: aturan Johor untuk pembeli dari India
LRS mengatur uang yang keluar dari India. Setelah itu Malaysia menerapkan aturannya sendiri kepada Anda sebagai pembeli asing.
| Hal | Yang berlaku di Johor |
|---|---|
| Harga minimum | Umumnya RM1 juta untuk orang asing, dengan beberapa pengecualian seperti zona yang ditetapkan. |
| Persetujuan negara bagian | Wajib untuk setiap pembelian oleh bukan warga negara (National Land Code pasal 433B). |
| Biaya persetujuan | 3% dari harga, minimum RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat untuk mengajukan, sejak 1 Juli 2025. |
| Bea meterai atas pengalihan hak | 8% untuk pengalihan hunian kepada orang asing sejak 1 Januari 2026. |
| Pajak penghasilan sewa | Individu non-residen membayar tarif tetap 30% tanpa keringanan. |
| Menjual (RPGT) | Untuk bukan warga negara: 30% atas keuntungan dalam lima tahun, 10% mulai tahun keenam. |
| Berkunjung | Warga negara India dapat mengunjungi Malaysia tanpa visa hingga 30 hari berdasarkan pengecualian yang diperpanjang sampai 31 Desember 2026; periksa aturan terbaru sebelum bepergian. |
Sumber: New Straits Times, 20 April 2026; National Land Code pasal 433B; surat edaran PTG Johor 3/2025; pedoman bea meterai LHDN, 30 Juni 2026; halaman LHDN tentang individu non-residen dan tarif RPGT (diperbarui 23 Juni 2026), diperiksa November 2026; The Star, 20 Desember 2024.
Sebagian pemberi pinjaman di Malaysia membiayai pembeli asing, tetapi bagi penduduk India batasan FEMA di atas tetap berlaku, jadi tanyakan kepada CA dan bank Anda sebelum mengajukan. Lihat harga minimum dan kuota Johor, persetujuan negara bagian di Johor, panduan pajak penghasilan sewa, dan mengunjungi properti JB dari India.
Jawaban langsung
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa banyak uang yang dapat saya kirim dari India untuk membeli properti di Malaysia?
Setiap individu penduduk dapat mengirim hingga USD 250,000 per tahun keuangan melalui LRS, mencakup seluruh tujuan LRS. Anggota keluarga dapat menggabungkan batas mereka hanya jika masing-masing adalah pemilik bersama properti tersebut.
Apakah TCS dikenakan atas uang yang dikirim ke luar negeri untuk membeli properti?
Ya. Untuk tujuan investasi, termasuk properti, TCS sebesar 20% atas jumlah di atas ₹10 lakh dalam satu tahun keuangan. Ini berlaku pada FY 2025-26 dan berlanjut mulai 1 April 2026 berdasarkan Income-tax Act, 2025.
Bisakah saya mendapatkan kembali TCS?
Ya. TCS dikreditkan terhadap pajak penghasilan Anda untuk tahun tersebut dan kelebihannya dikembalikan setelah SPT Anda diproses. Karyawan bergaji juga dapat meminta pemberi kerja memperhitungkannya dalam TDS gaji.
Kode tujuan apa yang digunakan untuk membeli properti di luar negeri?
Bank menggunakan kode tujuan RBI S0005, investasi real estat di luar negeri, dan akan meminta dokumen yang menunjukkan pembayaran itu untuk pembelian properti, seperti formulir pemesanan atau SPA.
Bisakah saya dan istri sama-sama memakai batas LRS kami untuk satu apartemen?
Bisa, jika Anda berdua penduduk India, sama-sama mematuhi LRS, dan sama-sama tercantum sebagai pemilik bersama properti tersebut. Penggabungan tidak diizinkan bagi seseorang yang tidak akan menjadi pemilik bersama.
Bisakah saya mengambil pinjaman di India untuk membeli properti di Malaysia?
Umumnya tidak. LRS tidak mengizinkan bank di India memberi pinjaman kepada individu penduduk untuk pengiriman rekening modal seperti pembelian properti, dan penduduk umumnya juga tidak dapat meminjam di luar negeri untuk keperluan itu.
Apakah saya perlu melaporkan properti Malaysia dalam SPT pajak India saya?
Ya, jika Anda berstatus resident and ordinarily resident. Laporkan dalam Schedule FA setiap tahun, berbasis tahun kalender, meskipun tidak menghasilkan penghasilan. Denda karena tidak melaporkannya bisa mencapai ₹10 lakh.
Berapa harga minimum bagi pembeli dari India di Johor?
Orang asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zona yang ditetapkan. Setiap pembelian memerlukan persetujuan negara bagian, dan Johor mengenakan biaya persetujuan 3% dari harga, dengan minimum RM30,000.
Merencanakan pembelian dari India?
Kirimkan anggaran Anda, kota yang Anda incar, dan apakah akan ditempati sendiri atau disewakan. Saya akan menjelaskan aturan yang berlaku dan unit mana yang memenuhi syarat.