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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月14日
发展商发出的领钥匙通知书，通常会附上一份付款清单。简单来说：根据新屋的法定买卖合约（SPA），你需要支付17.5%的空屋交付期款（通常由银行拨款）、分层单位预付四个月的管理费和偿债基金（Schedule G有地住宅则预付六个月的服务费分摊），以及水、电和煤气的电表/水表押金。门卡和装修押金则来自管理条例（by-laws）。其他任何收费都必须有书面依据。
快速解答
- 期款：空屋交付时支付房价的17.5%（Schedule G和H）；有贷款的话，由银行支付。
- 预付费用（分层）：Schedule H第19条：管理费和偿债基金从空屋交付日起计，先预付四个月，之后按月预付。
- 预付分摊（有地）：Schedule G第20条：预付六个月的服务费分摊。
- 表押金：水、电和煤气（如有），须在通知书发出后30天内支付；其他接驳费用由发展商承担。
- 费用照样开始计算：通知书送达30天后，你即被视为已接收空屋。
- 不得收取清单外的费用：第11(2)条条例禁止收取法定合约未规定的任何款项。
买卖合约下的“领钥匙”是什么意思
柔佛大多数住宅新项目都采用Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989中的法定格式合约（自2015年7月1日起经P.U.(A) 106/2015修订）：Schedule G适用于拥有个别地契的有地住宅，Schedule H适用于公寓和分层有地住宅项目。领钥匙就是发展商把空屋交付（pemilikan kosong）给你的时候。
- 条件（Schedule H第27(1)条）：已取得完工及合规证书（CCC）、该单位的分层地契已发出、水电已可接驳、合约下所有到期款项已付清，以及已议定的变更工程已完成。Schedule G第26(1)条的条件相同，只是不包括分层地契。
- 视同交付：发展商的通知书送达30天后，无论你是否领了钥匙，都被视为已接收空屋（Schedule H第27(3)条、Schedule G第26(3)条）。
- 为什么重要：管理费、屋子缺陷保修期以及保管款项的发放，都是从空屋交付日起算。
我关于CCC、分层地契和买卖合约的指南，会更详细地解释这些条件。
逐项看收费
| 项目 | 依据 | 由谁定金额 | 可退还吗？ |
|---|---|---|---|
| 空屋交付期款（17.5%） | Schedule G和H的Third Schedule | 房价的固定比例 | 不可；属于房价的一部分 |
| 之前未付的账单加迟付利息 | Schedule H第10条（年息10%，按日计算） | 买卖合约 | 不可 |
| 预付管理费和偿债基金（分层） | Schedule H第19条：首四个月预付 | 按份额单位（share units）分摊的发展商预算；发展商管理期内偿债基金为管理费的10% | 不可；你是在预付接下来几个月的费用 |
| 预付服务费分摊（有地，Schedule G） | Schedule G第20条：首六个月预付 | 由发展商委任的估算师、建筑师或工程师定出的合理分摊额 | 地方政府接管时，未用完的余额会退还 |
| 水、电和煤气表押金 | Schedule H第22(2)条、Schedule G第21(2)条 | Ranhill SAJ、TNB及煤气供应商 | 可以，销户时扣除最后账单后退还 |
| 门卡、停车场感应器、装修押金 | 大楼的管理条例（by-laws）和住户守则 | 管理机构 | 押金通常可以，依住户守则而定 |
| 产权转移的印花税和注册费 | Stamp Act 1949；Schedule G第30(2)条规定由买家承担 | LHDN和土地局 | 不可 |
1. 17.5%的空屋交付期款
这是最大的一笔。有贷款的话，银行会根据发展商的通知书直接付款；现金买家则须在30天内付清。交屋也要求其他所有到期款项都已付清，所以要先清还之前的进度账单和迟付利息。2.5%的地契期款和5%的保管款项会在之后支付；请看我的分期付款指南。
2. 预付管理费和偿债基金（公寓和分层有地住宅）
从空屋交付日起，Schedule H第19条规定你须支付管理费和偿债基金，首四个月预付，之后每次预付一个月。在发展商管理期内，Strata Management Act 2013规定偿债基金为管理费的10%；发展商须先开设独立的维修账户和偿债基金账户才能收费；未售出单位的管理费由发展商支付；迟付利息上限为每年10%（根据吉隆坡市政局（DBKL）分层FAQ对该法令的摘要）。费率如何定出，请看我关于管理费和偿债基金以及份额单位的指南。
3. 有地住宅：服务费分摊
对于Schedule G的排屋、半独立式或独立式洋房，第20条规定发展商须提供地方政府要求的服务，直到地方政府接管为止。买家须分摊合理份额，先预付六个月，之后按月预付。收费要求应附上服务及费用明细，地方政府接管后会退还未用完的余额。采用分层地契的门禁社区则按Schedule H处理，有时还会有共同契约（deed of mutual covenant）。
4. 水、电和煤气表押金
两种格式合约都规定买家须在发展商通知书发出后30天内支付表押金，其他所有接驳费用则由发展商承担。押金由公用事业机构而不是发展商决定：
- 电（TNB）：押金为两个月的预估用电量，另加RM10印花税；新屋须由在Energy Commission注册的电气承包商申请。销户时，押金扣除最后费用后退还（myTNB，2026年11月查阅）。
- 水（Ranhill SAJ）：押金视物业类型而定，并没有公布单一金额。新屋须由持牌水喉匠申请。
- 排污（Indah Water）：在柔佛，排污费列在Ranhill SAJ的账单上；请把买卖合约副本交给Indah Water。
有些公寓使用一个总水表，再由管理层向住户收费。我的入伙和水电指南列出了各公用事业机构所需的文件。
5. 门卡、感应器和装修押金
这些费用来自大楼的管理条例和住户守则，而不是买卖合约，每栋大楼都不同；我没有找到全国统一的收费标准。请索取住户守则，并保留收据。请看我关于公寓管理条例和门卡以及装修准证的指南。
6. 地契阶段的费用
根据Schedule H第12条，发展商须申请分层地契并准备过户文件，不另向你收费。过户的印花税和注册费由买家承担（Schedule G第30(2)条明文规定），由你的律师办理。从2027年1月1日起，不需要JPPH估价的过户将改为印花税自我评估（LHDN，页面于2026年8月28日更新）；请看我的印花税指南和自我评估指南。
举例：一间RM100万公寓需要准备的现金
| 项目 | 假设 | 金额 | 由谁支付 |
|---|---|---|---|
| 空屋交付期款 | RM1,000,000的17.5% | RM175,000 | 你的银行（如贷款涵盖） |
| 管理费 | 1,100平方英尺 × 假设每月每平方英尺RM0.35 = RM385 | RM1,540（4个月） | 你 |
| 偿债基金 | 管理费的10% = 每月RM38.50 | RM154（4个月） | 你 |
| 电费押金 | 假设每月用电RM200的两个月，另加RM10印花税 | RM410 | 你 |
| 水费押金、门卡、装修押金 | 由Ranhill SAJ和住户守则决定 | 请索取具体数字 | 你 |
在这个例子中，你自己大约要付RM2,100，另加水费、门卡和装修押金；RM175,000由银行处理。搬家、家具和保险费用另计；请看我的隐藏费用指南和买房费用计算器。
值得再三确认的收费
经2015年修订的第11(2)条条例规定，任何人（包括保管人）都不得收取法定合约未规定的任何款项。管理条例押金和水电押金有各自的依据，但发展商应能为每一项收费指出相应的条款、管理条例或公用事业规定。
- “行政费”、“手续费”或“钥匙处理费”。询问是根据哪一条款收取的。如果没有，付款前先问你的律师。
- 水电“接驳费”或“安装费”。格式合约规定买家只需支付表押金；其他接驳费用由发展商承担。
- Schedule H单位预收超过四个月的管理费，或收取早于你空屋交付日期的管理费。
- 分层地契发出前转售的同意书费用。National House Buyers Association在2022年的一篇评论中指出，上诉庭裁定统一收取1%的同意书费用不合理，而象征性的RM500费用则属合理（KAB Corporation v Master Platform，2019年）。
- 商业地段上的SOHO和服务式公寓。房屋部长在2025年8月告诉国会，Act 118不涵盖商业项目，因此收费可能只由你的合约决定。根据Bernama报道，Real Property Development Act草案在2026年7月已进入最后起草阶段，但尚未成为法律。请看我的商业地契指南。
如果争议无法解决，可以写信给发展商、询问你的律师，或就买卖合约纠纷向KPKT或购屋者索偿庭（Tribunal for Homebuyer Claims）申诉；交屋后的收费问题，可找你所属市政厅的建筑物总监（Commissioner of Buildings）或分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）。如果交屋延迟，请看延迟交屋和LAD。
领钥匙当天清单
- 当天之前：以书面形式取得逐项收费明细、住户守则和水电安排，并确认银行已支付17.5%。
- 要带：身份证或护照、通知书、买卖合约、付款证明；如由代表领取，需带授权信或授权书（power of attorney）。
- 凭收据付款：只付款到通知书上列明的公司账户。
- 记录交屋情况：收到的钥匙、门卡和感应器、水电表读数、空屋交付日期，以及每个房间附日期的照片。
- 以书面形式报告缺陷：交屋后24个月内报告的缺陷，须在你通知后30天内修好。请使用我的验屋清单；该期限过后出现的问题，请看隐性缺陷指南。
- 之后：开设水电账户、为屋内财物投保（请看房屋保险），并整理好重要文件（请看需要保存的房产文件）。
外国及海外买家
外国人适用同样的规定，但从海外付款时，30天的期限更加关键。在马来西亚保留一笔令吉余额，如果你无法飞来，请委托他人代为领钥匙和验屋（请看从海外管理新山房产）。在柔佛，外国人一般只能购买RM100万起的房产（例外很少），需要州政府批准，并且自2026年1月1日起住宅过户须缴付统一8%的印花税；请看我的柔佛外国人购屋规定。至于MM2H，我会与MOTAC持牌的MM2H代理配合；最终批准由有关当局决定。
如果你在意这一点，可以在哪里买
交屋收费因大楼而异，而不是因地区而异，所以我会逐个项目查看。可以先从这些指南开始：
- 新山新项目：建设中的项目。
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：第二通道附近较新的公寓和分层有地住宅项目。
- Mount Austin：家庭公寓和有地住宅。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近RTS Link车站的市中心高楼。
- Permas Jaya和Senibong：东部的海滨公寓。
- Bukit Indah和Gelang Patah：西部的公寓和有地住宅区。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：新山公寓的日常开销 · 入伙：水电和网络 · 验屋清单 · 管理费和偿债基金
常见问题
在马来西亚领钥匙时，我需要付给发展商什么？
根据法定买卖合约：17.5%的空屋交付期款（有贷款的话由银行支付）、任何之前未付的账单、预付管理费和偿债基金（分层单位为四个月），或Schedule G有地住宅的六个月服务费分摊，以及水、电和煤气表押金。
发展商可以预收几个月的管理费？
根据Schedule H第19条，首四个月的管理费和偿债基金须预付，之后每次预付一个月。Schedule G第20条规定有地住宅的服务费分摊须预付六个月。
如果我还没领钥匙，也要付管理费吗？
通常要。发展商送达接收空屋的通知书30天后，无论你是否领取钥匙，都被视为已接收空屋，管理费从那时起开始计算。
新屋的水电接驳费由谁支付？
买家须在发展商通知书发出后30天内支付水、电和煤气（如有）的表押金。根据2015年的法定格式合约，其他所有接驳费用由发展商承担。
发展商可以在领钥匙时收取行政费吗？
第11(2)条条例禁止任何人收取法定合约未规定的款项。询问每一项收费是根据哪一条款、管理条例或公用事业规定。如果没有依据，付款前先向你的律师确认。
领钥匙时的押金可以退还吗？
水电押金在销户时扣除最后账单后退还，门卡和装修押金根据住户守则通常也可退还。预付的管理费和偿债基金是接下来几个月的费用，不是押金。
准备领取新山新屋的钥匙吗？
告诉我项目名称、你的单位和通知书上的日期。我会帮你对照买卖合约和住户守则核对收费清单、规划所需现金，如果你人在海外，也可以帮你安排验屋。你也可以预约见面，海外客户也可选择Zoom咨询。
资料来源：Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，P.U.(A) 106/2015，Schedules G和H（第10、12、19–22、26–27、30条），2015年7月1日生效，2026年11月查阅；P.U.(A) 106/2015，DBKL发布的副本（第11(2)条条例修订），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013 (Act 757)，DBKL发布的副本，2026年11月查阅；DBKL，分层建筑财务管理及账目FAQ，2023年8月；myTNB, Get electricity，2026年11月查阅；myTNB, Security deposit，2026年11月查阅；Ranhill SAJ, Application for water supply，2026年11月查阅；Ranhill SAJ, Customer charter，2026年11月查阅；Indah Water Konsortium, Domestic customers，2026年11月查阅；LHDN, Stamp Duty Self Assessment System (STSDS)，最后更新于2026年8月28日；The Vibes，National House Buyers Association关于行政费的评论，2022年9月14日；Utusan Malaysia，KPKT研究保护商业产业买家的法案，2025年8月27日；Bernama, “Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”，2026年7月31日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年11月14日，并非法律或财务建议。以你的买卖合约、大楼管理条例和发展商通知书为准；付款前，请向你的律师、发展商和公用事业机构确认每一项收费。