Caj Pemaju Semasa Serahan Kunci di Malaysia: Apa yang Anda Bayar Semasa Milikan Kosong dan Apa yang Perlu Dipersoalkan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Notis serahan kunci daripada pemaju biasanya disertakan dengan senarai bayaran. Jawapan ringkasnya: di bawah perjanjian jual beli (SPA) berkanun untuk rumah baharu, anda membayar ansuran milikan kosong 17.5% (biasanya dilepaskan oleh bank anda), empat bulan caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas secara pendahuluan bagi unit strata (enam bulan sumbangan perkhidmatan bagi rumah bertanah Schedule G) serta deposit meter air, elektrik dan gas. Deposit kad akses dan pengubahsuaian datang daripada undang-undang kecil (by-laws). Apa-apa caj lain memerlukan asas bertulis.

Maksud “serahan kunci” di bawah SPA

Kebanyakan projek kediaman baharu di Johor menggunakan borang berkanun dalam Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, seperti yang dipinda mulai 1 Julai 2015 oleh P.U.(A) 106/2015: Schedule G untuk rumah bertanah dengan hakmilik individu, Schedule H untuk kondominium dan skim bertanah strata. Serahan kunci ialah apabila pemaju menyerahkan pemilikan kosong kepada anda.

• Syarat (Schedule H, klausa 27(1)): Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), hakmilik strata bagi petak itu telah dikeluarkan, air dan elektrik sedia untuk disambung, semua bayaran yang perlu di bawah perjanjian telah dijelaskan dan kerja perubahan yang dipersetujui telah siap. Schedule G klausa 26(1) mempunyai senarai yang sama tanpa hakmilik strata.
• Serahan yang dianggap: 30 hari selepas notis pemaju disampaikan, anda dianggap telah mengambil milikan kosong, sama ada kunci diambil atau tidak (klausa 27(3) Schedule H, 26(3) Schedule G).
• Mengapa ia penting: caj penyenggaraan, tempoh liabiliti kecacatan dan pelepasan wang pemegang amanah (stakeholder) semuanya dikira dari tarikh milikan kosong.

Panduan saya tentang CCC, hakmilik strata dan SPA menerangkan syarat-syarat ini dengan lebih mendalam.

Caj satu demi satu

Perkara	Sumbernya	Siapa yang menetapkan jumlah	Boleh dikembalikan?
Ansuran milikan kosong (17.5%)	Third Schedule dalam Schedule G dan H	Bahagian tetap daripada harga	Tidak; sebahagian daripada harga
Bil terdahulu yang belum dibayar serta faedah lewat	Klausa 10 Schedule H (10% setahun, dikira harian)	SPA	Tidak
Caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas pendahuluan (strata)	Schedule H klausa 19: empat bulan pertama secara pendahuluan	Bajet pemaju mengikut unit syer; kumpulan wang penjelas 10% daripada caj dalam tempoh pemaju	Tidak; anda membayar untuk bulan-bulan akan datang
Sumbangan perkhidmatan pendahuluan (bertanah, Schedule G)	Schedule G klausa 20: enam bulan pertama secara pendahuluan	Bahagian yang adil ditetapkan oleh juruukur bahan, arkitek atau jurutera yang dilantik oleh pemaju	Baki yang tidak digunakan dikembalikan apabila pihak berkuasa tempatan mengambil alih
Deposit meter air, elektrik dan gas	Schedule H klausa 22(2), Schedule G klausa 21(2)	Ranhill SAJ, TNB dan pembekal gas	Ya, apabila akaun ditutup, ditolak bil akhir
Kad akses, transponder tempat letak kereta, deposit pengubahsuaian	Undang-undang kecil (by-laws) dan peraturan rumah bangunan	Badan pengurusan	Deposit biasanya ya, mengikut peraturan rumah
Duti setem dan pendaftaran bagi pindah milik	Stamp Act 1949; Schedule G klausa 30(2) meletakkannya pada pembeli	LHDN dan pejabat tanah	Tidak

1. Ansuran milikan kosong 17.5%

Ini perkara terbesar. Jika ada pinjaman, bank anda membayarnya terus berdasarkan notis pemaju; pembeli tunai membayar dalam tempoh 30 hari. Serahan juga memerlukan semua bayaran lain yang perlu dijelaskan, jadi selesaikan dahulu bil kemajuan terdahulu dan faedah lewat. Ansuran hakmilik 2.5% dan wang pemegang amanah 5% dibayar kemudian; lihat panduan bayaran berperingkat saya.

2. Caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas pendahuluan (kondominium dan bertanah strata)

Mulai milikan kosong, Schedule H klausa 19 mewajibkan anda membayar caj dan caruman kumpulan wang penjelas, empat bulan pertama secara pendahuluan dan bayaran seterusnya sebulan secara pendahuluan. Dalam tempoh pengurusan pemaju, Strata Management Act 2013 menetapkan kumpulan wang penjelas pada 10% daripada caj, membenarkan pemaju memungut hanya selepas membuka akaun penyenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas yang berasingan, mewajibkan pemaju membayar caj bagi unit yang belum dijual dan mengehadkan faedah bayaran lewat pada 10% setahun (seperti yang diringkaskan dalam Soalan Lazim strata Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) tentang Akta itu). Cara kadar ditetapkan diterangkan dalam panduan saya tentang yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas serta unit syer.

3. Rumah bertanah: sumbangan perkhidmatan

Bagi rumah teres, berkembar atau banglo Schedule G, klausa 20 mewajibkan pemaju menyediakan perkhidmatan yang dikehendaki oleh pihak berkuasa tempatan sehingga pihak berkuasa itu mengambil alih. Pembeli menyumbang bahagian yang adil, enam bulan secara pendahuluan dan kemudian bulanan secara pendahuluan. Tuntutan itu sepatutnya disertakan dengan penyata perkhidmatan dan kos, dan baki yang tidak digunakan dikembalikan selepas pengambilalihan. Skim berpagar dengan hakmilik strata mengikut Schedule H, kadangkala dengan surat ikatan perjanjian bersama (deed of mutual covenant).

4. Deposit meter air, elektrik dan gas

Kedua-dua borang mewajibkan pembeli membayar deposit meter dalam tempoh 30 hari dari notis pemaju dan mewajibkan pemaju menanggung semua kos penyambungan lain. Syarikat utiliti yang menetapkan deposit, bukan pemaju:

• Elektrik (TNB): deposit jaminan bersamaan anggaran penggunaan dua bulan, ditambah duti setem RM10; bagi rumah baharu, kontraktor elektrik berdaftar dengan Energy Commission (Suruhanjaya Tenaga) yang memohon. Deposit dikembalikan, ditolak caj akhir, apabila anda menutup akaun (myTNB, disemak November 2026).
• Air (Ranhill SAJ): deposit bergantung pada jenis premis dan tidak diterbitkan sebagai satu angka. Tukang paip berlesen memohon bagi rumah baharu.
• Pembetungan (Indah Water): dibilkan dalam bil Ranhill SAJ di Johor; hantar salinan SPA anda kepada Indah Water.

Sesetengah kondominium menggunakan satu meter air pukal dan mengebil penghuni melalui pihak pengurusan. Panduan pindah masuk dan utiliti saya menyenaraikan dokumen yang diminta oleh setiap syarikat utiliti.

5. Kad akses, transponder dan deposit pengubahsuaian

Ini datang daripada undang-undang kecil dan peraturan rumah bangunan, bukan SPA, dan berbeza mengikut bangunan; saya tidak menemui kadar nasional. Minta salinan peraturan rumah dan simpan resit. Lihat panduan saya tentang undang-undang kecil kondo dan kad akses serta permit pengubahsuaian.

6. Kos peringkat hakmilik

Di bawah Schedule H klausa 12, pemaju memohon hakmilik strata dan menyediakan dokumen pindah milik tanpa kos tambahan kepada anda. Duti setem dan yuran pendaftaran bagi pindah milik ditanggung pembeli (Schedule G klausa 30(2) menyatakannya dengan jelas), diuruskan oleh peguam anda. Mulai 1 Januari 2027, pindah milik yang tidak memerlukan penilaian JPPH beralih kepada taksiran sendiri duti setem (LHDN, halaman dikemas kini 28 Ogos 2026); lihat panduan duti setem dan panduan taksiran sendiri saya.

Ilustrasi: wang tunai yang perlu disediakan untuk kondominium RM1 juta

Perkara	Andaian	Jumlah	Siapa yang membayar
Ansuran milikan kosong	17.5% daripada RM1,000,000	RM175,000	Bank anda, jika pinjaman merangkuminya
Caj penyenggaraan	1,100 kaki persegi pada andaian RM0.35 sekaki persegi sebulan = RM385	RM1,540 (4 bulan)	Anda
Kumpulan wang penjelas	10% daripada caj = RM38.50 sebulan	RM154 (4 bulan)	Anda
Deposit elektrik	Dua bulan daripada andaian penggunaan bulanan RM200, ditambah duti setem RM10	RM410	Anda
Deposit air, kad akses, deposit pengubahsuaian	Ditetapkan oleh Ranhill SAJ dan peraturan rumah	Minta angkanya	Anda

Di sini anda membayar sendiri lebih kurang RM2,100 serta deposit air, kad dan pengubahsuaian; bank menguruskan RM175,000. Kos berpindah, perabot dan insurans adalah tambahan; lihat panduan kos tersembunyi dan kalkulator kos membeli rumah saya.

Caj yang wajar disemak semula

Peraturan 11(2), seperti yang dipinda pada 2015, menyatakan bahawa tiada sesiapa, termasuk pemegang amanah, boleh memungut apa-apa bayaran yang tidak ditetapkan oleh kontrak berkanun. Deposit undang-undang kecil dan utiliti mempunyai asas tersendiri, tetapi pemaju sepatutnya boleh menunjukkan klausa, undang-undang kecil atau peraturan utiliti bagi setiap perkara.

• Yuran “pentadbiran”, “pemprosesan” atau “pengendalian kunci”. Tanya klausa mana yang membenarkannya. Jika tiada, tanya peguam anda sebelum membayar.
• Caj “penyambungan” atau “pemasangan” utiliti. Borang berkanun mengehadkan pembeli kepada deposit meter sahaja; kos penyambungan lain ditanggung pemaju.
• Lebih daripada empat bulan caj pendahuluan bagi unit Schedule H, atau caj yang bertarikh sebelum tarikh milikan kosong anda.
• Yuran persetujuan untuk menjual sebelum hakmilik strata. Dalam satu ulasan pada 2022, National House Buyers Association menyatakan bahawa Mahkamah Rayuan mendapati yuran persetujuan rata 1% tidak munasabah dan yuran nominal RM500 adalah adil (KAB Corporation v Master Platform, 2019).
• SOHO dan pangsapuri servis di atas tanah komersial. Menteri perumahan memberitahu Parlimen pada Ogos 2025 bahawa Akta 118 tidak meliputi projek komersial, jadi kontrak anda sahaja mungkin menetapkan caj. Draf Real Property Development Act berada di peringkat akhir penggubalan pada Julai 2026 (Bernama), dan belum menjadi undang-undang. Lihat panduan hakmilik komersial saya.

Jika pertikaian tidak selesai, tulis kepada pemaju, tanya peguam anda, atau rujuk kepada KPKT atau Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah bagi pertikaian SPA; bagi caj selepas serahan, rujuk Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis tempatan anda atau Tribunal Pengurusan Strata. Jika serahan lewat, lihat penyerahan lewat dan LAD.

Senarai semak hari serahan kunci

1. Sebelum hari itu: dapatkan senarai caj terperinci, peraturan rumah dan pengaturan utiliti secara bertulis, dan pastikan bank anda telah membayar 17.5%.
2. Bawa: IC atau pasport, notis, SPA, bukti bayaran dan, bagi wakil, surat kebenaran atau surat kuasa wakil (power of attorney).
3. Bayar dengan resit: hanya ke akaun syarikat yang dinyatakan dalam notis.
4. Rekod serahan: kunci, kad dan transponder yang diterima, bacaan meter, tarikh milikan kosong dan gambar bertarikh bagi setiap bilik.
5. Laporkan kecacatan secara bertulis: kecacatan yang dilaporkan dalam tempoh 24 bulan selepas serahan mesti dibaiki dalam tempoh 30 hari dari notis anda. Gunakan senarai semak pemeriksaan kecacatan saya, dan bagi masalah selepas tempoh itu, panduan kecacatan terpendam.
6. Selepas itu: buka akaun utiliti, insuranskan barangan rumah anda (lihat insurans rumah) dan failkan dokumen penting (lihat dokumen hartanah yang perlu disimpan).

Pembeli asing dan dari luar negara

Peraturannya sama untuk warga asing, tetapi tempoh 30 hari lebih penting apabila membayar dari luar negara. Simpan baki dalam ringgit di Malaysia dan lantik seseorang untuk mengambil kunci dan membuat pemeriksaan jika anda tidak dapat datang (lihat mengurus hartanah JB dari luar negara). Di Johor, warga asing secara amnya hanya boleh membeli dari RM1 juta dengan sedikit pengecualian, memerlukan kebenaran negeri dan membayar duti setem rata 8% bagi pindah milik kediaman sejak 1 Januari 2026; lihat peraturan warga asing Johor saya. Bagi MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC; kelulusan terletak pada pihak berkuasa.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Caj serahan berbeza mengikut bangunan, bukan kawasan, jadi saya menyemaknya projek demi projek. Mulakan dengan panduan ini:

• Projek baharu di Johor Bahru: projek dalam pembinaan.
• Iskandar Puteri: kondominium lebih baharu dan skim bertanah strata berhampiran Laluan Kedua.
• Mount Austin: kondominium keluarga dan rumah bertanah.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi pusat bandar berhampiran stesen RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium tepi air di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kondominium dan taman perumahan bertanah di sebelah barat.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kos menetap di kondo JB · Pindah masuk: utiliti dan internet · Senarai semak pemeriksaan kecacatan · Yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Soalan lazim

Apakah yang saya bayar kepada pemaju semasa serahan kunci di Malaysia?

Di bawah SPA berkanun: ansuran milikan kosong 17.5% (dibayar oleh bank anda jika ada pinjaman), apa-apa bil terdahulu yang belum dibayar, caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas pendahuluan (empat bulan bagi unit strata) atau sumbangan perkhidmatan enam bulan bagi rumah bertanah Schedule G, serta deposit meter air, elektrik dan gas.

Berapa bulan yuran penyenggaraan boleh dipungut pemaju secara pendahuluan?

Di bawah Schedule H klausa 19, empat bulan pertama caj dan kumpulan wang penjelas dibayar secara pendahuluan, kemudian sebulan pendahuluan setiap kali. Schedule G klausa 20 menetapkan enam bulan pendahuluan bagi sumbangan perkhidmatan rumah bertanah.

Adakah saya perlu membayar yuran penyenggaraan jika saya belum mengambil kunci?

Biasanya ya. Tiga puluh hari selepas pemaju menyampaikan notis untuk mengambil milikan kosong, anda dianggap telah mengambilnya, sama ada anda mengambil kunci atau tidak, dan caj bermula dari tarikh itu.

Siapa yang membayar penyambungan air dan elektrik bagi rumah baharu?

Pembeli membayar deposit meter air, elektrik dan gas (jika ada) dalam tempoh 30 hari dari notis pemaju. Di bawah borang berkanun 2015, pemaju menanggung semua kos penyambungan lain.

Bolehkah pemaju mengenakan yuran pentadbiran semasa serahan kunci?

Peraturan 11(2) melarang sesiapa memungut bayaran yang tidak ditetapkan oleh kontrak berkanun. Tanya klausa, undang-undang kecil atau peraturan utiliti mana yang menyokong setiap perkara. Jika tiada, semak dengan peguam anda sebelum membayar.

Adakah deposit serahan kunci boleh dikembalikan?

Deposit utiliti dikembalikan, ditolak bil akhir, apabila anda menutup akaun, dan deposit kad akses serta pengubahsuaian biasanya boleh dikembalikan mengikut peraturan rumah. Caj penyenggaraan pendahuluan dan kumpulan wang penjelas ialah bayaran untuk bulan-bulan akan datang, bukan deposit.

Akan mengambil kunci rumah baharu di JB?

Beritahu saya nama projek, unit anda dan tarikh pada notis anda. Saya akan bantu anda menyemak senarai caj berbanding SPA dan peraturan rumah, merancang wang tunai yang diperlukan, dan mengatur pemeriksaan kecacatan jika anda berada di luar negara. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda di luar negara.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedule G dan H (klausa 10, 12, 19–22, 26–27, 30), berkuat kuasa 1 Julai 2015, disemak November 2026; P.U.(A) 106/2015, salinan diterbitkan oleh DBKL (pindaan peraturan 11(2)), disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), salinan diterbitkan oleh DBKL, disemak November 2026; DBKL, Soalan Lazim tentang pengurusan kewangan dan akaun bangunan strata, Ogos 2023; myTNB, Get electricity, disemak November 2026; myTNB, Security deposit, disemak November 2026; Ranhill SAJ, Permohonan bekalan air, disemak November 2026; Ranhill SAJ, Piagam pelanggan, disemak November 2026; Indah Water Konsortium, Pelanggan domestik, disemak November 2026; LHDN, Stamp Duty Self Assessment System (STSDS), dikemas kini 28 Ogos 2026; The Vibes, ulasan National House Buyers Association tentang yuran pentadbiran, 14 September 2022; Utusan Malaysia, KPKT kaji rang undang-undang untuk melindungi pembeli premis komersial, 27 Ogos 2025; Bernama, “Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”, 31 Julai 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. SPA anda, undang-undang kecil bangunan dan notis pemaju yang terpakai; sahkan setiap caj dengan peguam anda, pemaju dan syarikat utiliti sebelum membayar.