Biaya Pengembang saat Serah Terima Kunci di Malaysia: Apa yang Dibayar saat Penyerahan Kosong dan Apa yang Perlu Dipertanyakan

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Pemberitahuan serah terima kunci dari pengembang biasanya disertai daftar pembayaran. Jawaban singkatnya: berdasarkan perjanjian jual beli (SPA) baku yang diatur undang-undang untuk rumah baru, Anda membayar cicilan penyerahan kosong (vacant possession) sebesar 17.5% (biasanya dicairkan oleh bank Anda), biaya layanan dan dana cadangan (sinking fund) empat bulan di muka untuk unit strata (enam bulan iuran layanan untuk rumah tapak Schedule G), serta deposit meteran air, listrik, dan gas. Deposit kartu akses dan renovasi berasal dari peraturan tata tertib gedung (by-laws). Biaya lain apa pun harus punya dasar tertulis.

Arti “serah terima kunci” menurut SPA

Sebagian besar proyek hunian baru di Johor memakai formulir baku dalam Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, sebagaimana diubah sejak 1 Juli 2015 oleh P.U.(A) 106/2015: Schedule G untuk rumah tapak dengan sertifikat individual, Schedule H untuk kondominium dan kompleks rumah tapak strata. Serah terima kunci adalah saat pengembang menyerahkan penyerahan kosong (pemilikan kosong) kepada Anda.

• Syarat (Schedule H, klausul 27(1)): Certificate of Completion and Compliance (CCC), sertifikat strata (strata title) unit tersebut sudah terbit, air dan listrik siap disambung, semua kewajiban pembayaran menurut perjanjian sudah lunas, dan pekerjaan perubahan yang disepakati sudah selesai. Schedule G klausul 26(1) memuat daftar yang sama tanpa sertifikat strata.
• Serah terima yang dianggap terjadi: 30 hari setelah pemberitahuan pengembang disampaikan, Anda dianggap telah menerima penyerahan kosong, baik kunci sudah diambil maupun belum (klausul 27(3) Schedule H, 26(3) Schedule G).
• Mengapa ini penting: biaya layanan, masa tanggung jawab cacat bangunan, dan pencairan dana yang ditahan pihak penampung (stakeholder) semuanya dihitung dari penyerahan kosong.

Panduan saya tentang CCC, sertifikat strata, dan SPA menjelaskan syarat-syarat ini lebih mendalam.

Biaya satu per satu

Item	Dasarnya	Siapa yang menentukan jumlahnya	Bisa dikembalikan?
Cicilan penyerahan kosong (17.5%)	Third Schedule dalam Schedule G dan H	Porsi tetap dari harga	Tidak; bagian dari harga
Tagihan sebelumnya yang belum dibayar ditambah bunga keterlambatan	Klausul 10 Schedule H (10% per tahun, dihitung harian)	SPA	Tidak
Biaya layanan dan dana cadangan di muka (strata)	Schedule H klausul 19: empat bulan pertama di muka	Anggaran pengembang berdasarkan unit saham (share units); dana cadangan 10% dari biaya layanan selama masa pengelolaan pengembang	Tidak; Anda membayar untuk bulan-bulan ke depan
Iuran layanan di muka (rumah tapak, Schedule G)	Schedule G klausul 20: enam bulan pertama di muka	Porsi wajar yang ditetapkan oleh juru ukur biaya (quantity surveyor), arsitek, atau insinyur yang ditunjuk pengembang	Sisa yang tidak terpakai dikembalikan saat pemerintah daerah mengambil alih
Deposit meteran air, listrik, dan gas	Schedule H klausul 22(2), Schedule G klausul 21(2)	Ranhill SAJ, TNB, dan pemasok gas	Ya, saat rekening ditutup, dikurangi tagihan akhir
Kartu akses, transponder parkir, deposit renovasi	Peraturan tata tertib (by-laws) dan aturan penghuni gedung	Badan pengelola	Deposit biasanya ya, sesuai aturan penghuni
Bea meterai dan biaya pendaftaran atas balik nama	Stamp Act 1949; Schedule G klausul 30(2) membebankannya kepada pembeli	LHDN dan kantor pertanahan	Tidak

1. Cicilan penyerahan kosong 17.5%

Ini item terbesar. Jika memakai KPR, bank Anda membayarnya langsung berdasarkan pemberitahuan pengembang; pembeli tunai membayar dalam 30 hari. Serah terima juga mensyaratkan semua kewajiban lain sudah lunas, jadi lunasi dulu tagihan progres sebelumnya dan bunga keterlambatan. Cicilan sertifikat 2.5% dan dana penampungan 5% dibayar kemudian; lihat panduan pembayaran bertahap saya.

2. Biaya layanan dan dana cadangan di muka (kondominium dan rumah tapak strata)

Sejak penyerahan kosong, Schedule H klausul 19 mewajibkan Anda membayar biaya layanan dan kontribusi dana cadangan, empat bulan pertama di muka dan pembayaran berikutnya satu bulan di muka. Selama masa pengelolaan pengembang, Strata Management Act 2013 menetapkan dana cadangan sebesar 10% dari biaya layanan, hanya mengizinkan pengembang memungut setelah membuka rekening pemeliharaan dan rekening dana cadangan yang terpisah, mewajibkan pengembang membayar biaya untuk unit yang belum terjual, dan membatasi bunga keterlambatan maksimal 10% per tahun (sebagaimana diringkas dalam FAQ strata Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) tentang undang-undang tersebut). Cara tarifnya ditetapkan ada di panduan saya tentang biaya pemeliharaan dan dana cadangan serta unit saham.

3. Rumah tapak: iuran layanan

Untuk rumah deret, semi-D, atau bungalo Schedule G, klausul 20 mewajibkan pengembang menyediakan layanan yang disyaratkan pemerintah daerah sampai pemerintah daerah mengambil alih. Pembeli menyumbang porsi yang wajar, enam bulan di muka lalu bulanan di muka. Tagihannya seharusnya disertai rincian layanan dan biaya, dan sisa yang tidak terpakai dikembalikan setelah pengambilalihan. Kompleks berpagar dengan sertifikat strata mengikuti Schedule H, terkadang dengan akta perjanjian bersama (deed of mutual covenant).

4. Deposit meteran air, listrik, dan gas

Kedua formulir mewajibkan pembeli membayar deposit meteran dalam 30 hari sejak pemberitahuan pengembang dan mewajibkan pengembang menanggung semua biaya penyambungan lainnya. Perusahaan utilitas yang menetapkan deposit, bukan pengembang:

• Listrik (TNB): deposit jaminan sebesar estimasi pemakaian dua bulan, ditambah bea meterai RM10; untuk rumah baru, kontraktor listrik yang terdaftar di Energy Commission yang mengajukan permohonan. Deposit dikembalikan, dikurangi tagihan akhir, saat Anda menutup rekening (myTNB, diperiksa November 2026).
• Air (Ranhill SAJ): depositnya tergantung jenis properti dan tidak dipublikasikan sebagai satu angka. Tukang ledeng berlisensi yang mengajukan permohonan untuk rumah baru.
• Limbah (Indah Water): ditagihkan dalam tagihan Ranhill SAJ di Johor; kirimkan salinan SPA Anda ke Indah Water.

Sebagian kondominium memakai satu meteran air induk dan menagih penghuni melalui pengelola. Panduan pindahan dan utilitas saya mencantumkan dokumen yang diminta setiap perusahaan utilitas.

5. Kartu akses, transponder, dan deposit renovasi

Ini berasal dari by-laws dan aturan penghuni gedung, bukan dari SPA, dan berbeda di tiap gedung; saya tidak menemukan tarif nasional. Mintalah aturan penghuni dan simpan kuitansinya. Lihat panduan saya tentang by-laws kondominium dan kartu akses serta izin renovasi.

6. Biaya tahap sertifikat

Berdasarkan Schedule H klausul 12, pengembang mengajukan sertifikat strata dan menyiapkan dokumen balik nama tanpa biaya tambahan bagi Anda. Bea meterai dan biaya pendaftaran balik nama ditanggung pembeli (Schedule G klausul 30(2) menyatakannya secara tegas), diurus oleh pengacara Anda. Mulai 1 Januari 2027, balik nama yang tidak memerlukan penilaian JPPH beralih ke sistem penilaian mandiri bea meterai (LHDN, halaman diperbarui 28 Agustus 2026); lihat panduan bea meterai dan panduan penilaian mandiri saya.

Ilustrasi: dana tunai yang perlu disiapkan untuk kondominium RM1 juta

Item	Asumsi	Jumlah	Siapa yang membayar
Cicilan penyerahan kosong	17.5% dari RM1,000,000	RM175,000	Bank Anda, jika KPR mencakupnya
Biaya layanan	1,100 kaki persegi dengan asumsi RM0.35 per kaki persegi per bulan = RM385	RM1,540 (4 bulan)	Anda
Dana cadangan	10% dari biaya layanan = RM38.50 per bulan	RM154 (4 bulan)	Anda
Deposit listrik	Dua bulan dari asumsi pemakaian bulanan RM200, ditambah bea meterai RM10	RM410	Anda
Deposit air, kartu akses, deposit renovasi	Ditetapkan oleh Ranhill SAJ dan aturan penghuni	Tanyakan angkanya	Anda

Di sini Anda membayar sendiri sekitar RM2,100 ditambah deposit air, kartu, dan renovasi; bank menangani RM175,000. Biaya pindahan, perabot, dan asuransi di luar itu; lihat panduan biaya tersembunyi dan kalkulator biaya pembelian rumah saya.

Biaya yang perlu diperiksa ulang

Regulasi 11(2), sebagaimana diubah pada 2015, menyatakan bahwa tidak seorang pun, termasuk pihak penampung dana (stakeholder), boleh memungut pembayaran apa pun yang tidak diatur dalam kontrak baku. Deposit by-laws dan utilitas punya dasarnya sendiri, tetapi pengembang seharusnya bisa menunjukkan klausul, by-laws, atau aturan utilitas untuk setiap item.

• Biaya “administrasi”, “pemrosesan”, atau “penanganan kunci”. Tanyakan klausul mana yang mengizinkannya. Jika tidak ada, tanyakan kepada pengacara Anda sebelum membayar.
• Biaya “penyambungan” atau “pemasangan” utilitas. Formulir baku membatasi kewajiban pembeli hanya pada deposit meteran; biaya penyambungan lainnya ditanggung pengembang.
• Biaya di muka lebih dari empat bulan untuk unit Schedule H, atau biaya yang bertanggal sebelum tanggal penyerahan kosong Anda.
• Biaya persetujuan untuk menjual sebelum sertifikat strata terbit. Dalam sebuah komentar tahun 2022, National House Buyers Association mencatat bahwa Court of Appeal (Mahkamah Rayuan) menilai biaya persetujuan rata 1% tidak wajar dan biaya nominal RM500 wajar (KAB Corporation v Master Platform, 2019).
• SOHO dan apartemen servis di atas tanah komersial. Menteri perumahan menyampaikan kepada Parlemen pada Agustus 2025 bahwa Act 118 tidak mencakup proyek komersial, sehingga biaya mungkin hanya ditentukan oleh kontrak Anda. Rancangan Real Property Development Act berada di tahap akhir penyusunan pada Juli 2026 (Bernama) dan belum menjadi undang-undang. Lihat panduan sertifikat komersial saya.

Jika perselisihan tidak selesai, kirim surat kepada pengembang, tanyakan kepada pengacara Anda, atau ajukan ke KPKT atau Tribunal for Homebuyer Claims untuk sengketa SPA; untuk biaya setelah serah terima, ajukan ke Commissioner of Buildings (COB) di dewan kota Anda atau Strata Management Tribunal. Jika serah terima terlambat, lihat keterlambatan serah terima dan LAD.

Daftar periksa hari serah terima kunci

1. Sebelum harinya: dapatkan rincian biaya, aturan penghuni, dan pengaturan utilitas secara tertulis, dan pastikan bank Anda sudah membayar 17.5%.
2. Bawa: IC atau paspor, surat pemberitahuan, SPA, bukti pembayaran, dan untuk perwakilan, surat kuasa atau surat kuasa resmi (power of attorney).
3. Bayar dengan kuitansi: hanya ke rekening perusahaan yang tercantum dalam pemberitahuan.
4. Catat serah terima: kunci, kartu, dan transponder yang diterima, angka meteran, tanggal penyerahan kosong, dan foto bertanggal setiap ruangan.
5. Laporkan cacat secara tertulis: cacat yang dilaporkan dalam 24 bulan setelah serah terima harus diperbaiki dalam 30 hari sejak pemberitahuan Anda. Gunakan daftar periksa inspeksi cacat saya, dan untuk masalah setelah masa itu, panduan cacat tersembunyi.
6. Sesudahnya: buka rekening utilitas, asuransikan isi rumah Anda (lihat asuransi rumah), dan arsipkan dokumen penting (lihat dokumen properti yang perlu disimpan).

Pembeli asing dan dari luar negeri

Aturannya sama bagi warga asing, tetapi batas waktu 30 hari lebih krusial jika membayar dari luar negeri. Simpan saldo ringgit di Malaysia dan tunjuk seseorang untuk mengambil kunci dan melakukan inspeksi jika Anda tidak bisa datang (lihat mengelola properti JB dari luar negeri). Di Johor, warga asing umumnya hanya dapat membeli mulai RM1 juta dengan sedikit pengecualian, memerlukan persetujuan negara bagian, dan membayar bea meterai rata 8% untuk balik nama hunian sejak 1 Januari 2026; lihat aturan warga asing di Johor saya. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; persetujuan berada di tangan otoritas.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Biaya serah terima berbeda per gedung, bukan per kawasan, jadi saya memeriksanya proyek demi proyek. Mulailah dengan panduan ini:

• Proyek baru di Johor Bahru: proyek yang sedang dibangun.
• Iskandar Puteri: kondominium yang lebih baru dan kompleks rumah tapak strata dekat Second Link.
• Mount Austin: kondominium keluarga dan rumah tapak.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi di pusat kota dekat stasiun RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium tepi air di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kondominium dan perumahan tapak di sisi barat.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Biaya bulanan kondominium di JB · Pindahan: utilitas dan internet · Daftar periksa inspeksi cacat · Biaya pemeliharaan dan dana cadangan

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa saja yang saya bayar kepada pengembang saat serah terima kunci di Malaysia?

Berdasarkan SPA baku: cicilan penyerahan kosong 17.5% (dibayar oleh bank Anda jika memakai KPR), tagihan sebelumnya yang belum dibayar, biaya layanan dan dana cadangan di muka (empat bulan untuk unit strata) atau iuran layanan enam bulan untuk rumah tapak Schedule G, serta deposit meteran air, listrik, dan gas.

Berapa bulan biaya pemeliharaan yang boleh ditarik pengembang di muka?

Berdasarkan Schedule H klausul 19, biaya layanan dan dana cadangan empat bulan pertama dibayar di muka, lalu satu bulan di muka setiap kali. Schedule G klausul 20 menetapkan enam bulan di muka untuk iuran layanan rumah tapak.

Apakah saya membayar biaya pemeliharaan jika belum mengambil kunci?

Biasanya ya. Tiga puluh hari setelah pengembang menyampaikan pemberitahuan untuk menerima penyerahan kosong, Anda dianggap telah menerimanya, baik Anda mengambil kunci maupun tidak, dan biaya berjalan sejak saat itu.

Siapa yang membayar penyambungan air dan listrik di rumah baru?

Pembeli membayar deposit meteran air, listrik, dan gas (jika ada) dalam 30 hari sejak pemberitahuan pengembang. Berdasarkan formulir baku tahun 2015, pengembang menanggung semua biaya penyambungan lainnya.

Bolehkah pengembang menarik biaya administrasi saat serah terima kunci?

Regulasi 11(2) melarang siapa pun memungut pembayaran yang tidak diatur dalam kontrak baku. Tanyakan klausul, by-laws, atau aturan utilitas mana yang mendasari setiap item. Jika tidak ada, tanyakan kepada pengacara Anda sebelum membayar.

Apakah deposit serah terima kunci bisa dikembalikan?

Deposit utilitas dikembalikan, dikurangi tagihan akhir, saat Anda menutup rekening, dan deposit kartu akses serta renovasi biasanya bisa dikembalikan sesuai aturan penghuni. Biaya layanan di muka dan dana cadangan adalah pembayaran untuk bulan-bulan ke depan, bukan deposit.

Akan mengambil kunci rumah baru di JB?

Beri tahu saya nama proyek, unit Anda, dan tanggal pada pemberitahuan Anda. Saya akan membantu mencocokkan daftar biaya dengan SPA dan aturan penghuni, merencanakan dana tunai yang dibutuhkan, dan mengatur inspeksi cacat jika Anda berada di luar negeri. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda di luar negeri.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedule G dan H (klausul 10, 12, 19–22, 26–27, 30), berlaku 1 Juli 2015, diperiksa November 2026; P.U.(A) 106/2015, salinan yang diterbitkan DBKL (perubahan regulasi 11(2)), diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), salinan yang diterbitkan DBKL, diperiksa November 2026; DBKL, FAQ tentang pengelolaan keuangan dan rekening gedung strata, Agustus 2023; myTNB, Get electricity, diperiksa November 2026; myTNB, Security deposit, diperiksa November 2026; Ranhill SAJ, Application for water supply, diperiksa November 2026; Ranhill SAJ, Customer charter, diperiksa November 2026; Indah Water Konsortium, Domestic customers, diperiksa November 2026; LHDN, Stamp Duty Self Assessment System (STSDS), terakhir diperbarui 28 Agustus 2026; The Vibes, komentar National House Buyers Association tentang biaya administrasi, 14 September 2022; Utusan Malaysia, KPKT mengkaji rancangan undang-undang untuk melindungi pembeli properti komersial, 27 Agustus 2025; Bernama, “Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”, 31 Juli 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Yang berlaku adalah SPA Anda, by-laws gedung, dan pemberitahuan pengembang; konfirmasikan setiap biaya kepada pengacara Anda, pengembang, dan perusahaan utilitas sebelum membayar.