在马来西亚把房子租给家人：税务、印花税与租约

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月14日

许多新山屋主会把房子租给父母、成年子女、兄弟姐妹或姻亲。简短回答：家人付的租金和其他租金一样都是租金收入，LHDN 期望关联方之间的租金符合公平交易（arm’s length）原则，而家庭租约也和其他租约一样需要盖印。如果完全不收租金，就没有收入需要申报，但也不能扣除任何出租开支。一份简短的书面协议，保护的既是房产，也是亲情。本文为一般资讯，并非税务或法律建议。

家人共用房子的三种方式

家庭安排通常分为三种模式，税务和文件方面的结果各不相同。

安排方式	须申报租金收入？	可扣除出租开支？	租约与印花税
家人入住，不付租金	不须，房子没有出租	不可	没有租约需要盖印；但一份简单的书面许可或家庭信函仍然有用
家人付较低的「家庭」租金	须，按实际收到的租金申报，LHDN 可能质疑租金水平	可，限于裁决所列项目，但亏损会被浪费	须，按协议所列租金缴税
家人付市场租金	须	可，限于裁决所列项目	须，按协议所列租金缴税

税务：家人付的租金仍是租金收入

《1967年所得税法令》第4(d)条把租金列为应课税收入。LHDN 第12/2018号公共裁决 Income from Letting of Real Property 把租金定义为因使用或占用房地产（或其中一部分）而收取的任何款项。法令和裁决都没有因为租客是亲人而豁免租金。

• 由谁申报。由地契上的屋主申报，而不是代收或支付租金的亲人。联名屋主各自申报自己的份额，通常与地契上的持有比例一致（见我的本地屋主租金收入税务指南）。
• 税务居民屋主把净租金加入其他收入，按居民累进税率缴税。
• 非税务居民屋主，例如在新加坡工作、已不符合182天规定的马来西亚人，根据 LHDN，须按30%的固定税率缴税，且不享有任何减免。请参阅我的182天税务居民规则和新加坡对新山租金收入的税务指南。

家庭租金的「公平交易」是什么意思

公平交易（arm’s length）是指互不相关的双方在独立交易时会同意的条件（裁决第3.1段）。对家庭来说，有两点要注意：

• 裁决本身的说法。在第4.3段中，LHDN 表示，若房产租给关联方而租金不符合公平交易原则，它将调整租金。这一段位于以业务形式经营出租的部分，裁决并没有具体说明如何处理以低租金一般出租给亲人的情况。
• 一般反避税条款。该法令第140条允许税务总监无视或调整他有理由相信会改变税负或规避税款的交易。ACCA 关于马来西亚反避税的技术文章指出，这可适用于父母、子女和兄弟姐妹等亲人之间的交易，因为这些交易并非公平交易。

简单来说：向家人收较低租金并不违法，但在文件上应说得通。记录你如何决定租金（例如同一栋楼类似单位注明日期的要价租金，以及你收较低租金的理由），申报实际收到的租金，并在为低租金出租申请扣除开支前，先咨询持牌税务代理。

家人入住但不付租金时

父母住在子女的公寓里很常见。如果不收租金，就没有租金收入需要申报。另一面是：裁决把出租视为从房产首次出租时开始（第6.1段），而未出租房产的开支不可扣除（第8.4.1段）。因此，该房子的门牌税、地税、贷款利息和维修费，就纯粹是你自己的开销。

要留意「实物租金」：如果亲人以替你还贷款分期或付管理费作为入住的交换，这可能被视为租金。请询问你的税务代理该如何申报。

示例：市场租金与家庭租金比较

以下是一间公寓、一年、税务居民屋主的虚构整数。并非真实单位、租金预测或税务计算。

项目（每年 RM）	市场租金每月 RM1,800	家庭租金每月 RM800	不收租金
收到的租金	21,600	9,600	0
门牌税与地税	(900)	(900)	不可扣除
贷款利息	(12,000)	(12,000)	不可扣除
火险与一般维修	(850)	(850)	不可扣除
租金净结果	7,850 须缴税	(4,150) 亏损	无须申报
亏损的用途	不适用	不能抵销薪资，也不能结转	不适用
印花税（一年租约）	87	39	无

中间一栏让许多屋主感到意外：低租金仍然是收入，出租亏损对他们毫无帮助，而 LHDN 仍可能询问租金为何这么低。如果你想帮亲人一把，可以比较公平租金和让他们不付租金入住两种做法。使用我的房屋贷款计算器，看看你的分期付款中有多少是利息。

其他须检查的税务影响

• 首购房贷款利息减免。《2024年财政法令》推出的这项减免，要求你自住且不从该房子获得任何收入。即使租给家人，当年也不能再申请。请参阅房屋贷款利息税务减免。
• 记录。按 LHDN 对个人的要求，把已盖印的租约、租金记录和账单保存七年。我的房产文件清单列出了其余文件。
• 穆斯林屋主也可考虑向州天课机构缴付租金收入天课；请参阅租金收入天课。

即使是家人，也要立书面协议的原因

家庭租赁出问题的原因很常见：账单不清楚、维修没有预算，以及对住多久有不同想法。而且因为谁都不想伤和气，问题更难解决。马来西亚目前仍没有生效的住宅租赁法令；2026年8月4日，房屋部在上议院（Dewan Negara）表示仍在敲定《住宅租赁法案》（Residential Tenancy Bill）（Bernama）。在此之前，由租约和一般法律决定。请参阅我的住宅租赁法令最新进展。

给亲人的简短协议应包括：

• 租金和到期日，以银行转账支付以留下记录，并注明续约时是否调整。
• 租期和通知期。固定租期，或按月安排，双方同意通知期。
• 账单。电费、水费、网络费，以及由谁缴付管理费、地税和门牌税（通常由屋主支付）。
• 维修。小型维修、冷气保养和大型项目由谁负责；请参阅维修由谁负责。
• 押金。家人之间往往同意较少押金或不收押金；把协议内容写下来。请参阅租房押金退还。
• 还有谁住在那里，以及是否允许分租。
• 出售或身故。如果你出售房子，或屋主身故，会怎样；其他继承人未必认同你的意愿。立遗嘱会有帮助（请参阅立遗嘱）。
• 附照片的物品清单，在入住时制作，可参考我的租客筛选与物品清单。

我的屋主租约指南涵盖标准条款；律师可以为你起草或审核。

家庭租约的印花税

与亲人签订的租约，和其他租约一样，根据《1949年印花税法令》第一附表第49项，按协议所列年租金每 RM250（或不足 RM250 部分）征收：

租期	每 RM250 年租的税额	每月 RM800（每年 RM9,600）	每月 RM1,800（每年 RM21,600）
不超过1年	RM1	RM39	RM87
超过1年，不超过3年	RM3	RM117	RM261
超过3年，不超过5年	RM5	RM195	RM435

• 期限：签署后30天内。逾期盖印的罚款为：三个月内 RM50 或税额10%（以较高者为准），之后为 RM100 或税额20%（以较高者为准）（LHDN，2026年5月）。
• 方式：自2026年1月1日起，租约须在 LHDN 的 MyTax 平台（e-Duti Setem）自行评估并缴付（LHDN STSDS 页面，2026年8月28日更新）。
• 为什么要盖印：未盖印的协议在盖印并缴清罚款之前，不能被接纳为证据（第52条）；如果家人日后意见不合，这一点就很重要。

详情请参阅我的租约印花税指南。

实际检查：银行、保险、管理处与准证

• 你的房屋贷款。查看贷款批准信（letter of offer）中有关居住或出租的条款，不确定时询问银行。
• 保险。告知保险公司有其他人居住（即使是亲人），并检查保单措辞；亲人自己的物品由他们自行投保。请参阅新山房屋保险。
• 公寓管理处。新山的公寓管理处一般会要求屋主先登记住户，才发出门禁卡。请参阅公寓附例与门禁卡。
• 外籍亲人。如果家人不是马来西亚公民，请确保其准证涵盖居留期间；根据《1959/63年移民法令》（Immigration Act 1959/63）第55E条，屋主若让没有有效准证的人在其处所居住，可能须承担责任。
• 水电。商定 TNB 和 Ranhill SAJ 账户以谁的名义开设。

需要结束安排时

是家人并不会改变有关收回房产的法律。根据《1950年特定济助法令》（Specific Relief Act 1950）第7条，不肯搬走的住户只能通过法庭迁出；更换门锁或切断水电可能使屋主面对索赔。这正是一开始就要商定通知期的最有力理由。如果停止付租，我的租客不付租金指南列出了处理步骤。对亲人来说，先沟通、再调解，通常比上法庭让各方付出更少代价。

家庭租赁以外的选择

• 把房子转让给子女或父母；印花税减免规则视亲属关系而定。请参阅把房产转让给家人。
• 与入住的亲人联名拥有；请参阅联名与分权共有（tenancy in common），如果兄弟姐妹共同继承一间房子，也可参阅买下共有人的份额。
• 规划遗产。没有遗嘱的话，房子将按无遗嘱继承规则分配；请参阅没有遗嘱时由谁继承，穆斯林则可参阅Faraid、Hibah 与 Wasiat。

如果这对你很重要，该在哪里买

为父母或子女买房的家庭，通常希望有电梯、保安，并且开车到诊所、学校或工作地点不远：

• Mount Austin：成熟的公寓和排屋，靠近商店和学校。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心和医院的成熟住宅区。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：靠近大学，方便就读的子女。
• Iskandar Puteri：较新的城镇、EduCity 和第二通道。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：西部的封闭式有地住宅。

在我的新山房产地图上比较这些地区；如果父母要搬到新山，也可参阅年长父母的护理安排。

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常见问题

父母或子女付给我的租金需要申报吗？

需要。无论租客是谁，租金都根据《1967年所得税法令》第4(d)条须缴税。由地契上的屋主申报，并扣除 LHDN 第12/2018号公共裁决允许的开支。

我可以向家人收低于市场的租金吗？

你可以约定任何租金，但 LHDN 期望关联方租金符合公平交易原则，其裁决也表示将调整不符合原则的租金。第140条也允许 LHDN 调整减少税款的安排。请记录你如何决定租金，并咨询税务代理。

如果家人住在我的房子里不付租金呢？

没有租金收入需要申报，但房子没有出租，所以你不能把贷款利息、门牌税或维修费等出租开支用来扣税。就他们入住的条件写一封简短的书面信函，仍然是明智之举。

与亲人签订的租约需要缴印花税吗？

需要。它和一般租约一样征税：根据 LHDN 2026年6月的指南，租期不超过一年，每 RM250 年租缴 RM1；一至三年缴 RM3，须在30天内通过 MyTax 盖印。

如果兄弟姐妹租我的房子，我还能申请首购房贷款利息减免吗？

不能。该减免要求你自住且不从房子获得任何收入。即使租给家人，当年也不能再申请。

要把新山的房子租给家人？

告诉我项目、单位以及亲人将付的租金。我可以分享类似单位注明日期的要价租金，协助处理租约文件和物品清单，并确保在30天内完成盖印。要为父母或子女买房？我也可以为你筛选单位。你也可以预约见面；如果你人在海外，可预约Zoom 咨询。

资料来源：LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property（第3.1、3.6、4.3、6.1、8.2及8.4段；示例16和17），2018年12月19日；LHDN，公共裁决列表（PR 12/2018 仍在列表中），2026年11月核对；Chartered Tax Institute of Malaysia，第12/2018号公共裁决摘要，2019年12月20日；ACCA, “Anti-avoidance”（马来西亚，第140条），法律截至2021年3月31日，2026年11月查阅；LHDN，应课税人士（非居民30%，无减免），2026年11月核对；LHDN, Navigasi HASiL 2026（记录保存），2026年；Finance Act 2024 (Act 862)，第10条，2024年12月31日宪报，MAICSA 于2025年1月6日传阅的副本；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (Item 49)，2026年6月30日；LHDN, Penalti Duti Setem，页面更新于2026年5月13日；LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS)，页面更新于2026年8月28日；Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；The Star, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants, landlords”，2026年8月4日；Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: Income Tax Act 1967（第4和140条）、Stamp Act 1949（第52条及 First Schedule Item 49）、Specific Relief Act 1950（第7条）及 Immigration Act 1959/63（第55E条），2026年11月核对

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期2026年11月14日，并非税务、法律或财务建议。税务裁决、印花税率和系统会变动，你的税务居民身份和其他收入也有影响；签署或报税前，请向 LHDN、持牌税务代理或你的律师确认。