Menyewakan Rumah kepada Anggota Keluarga di Malaysia: Pajak, Bea Meterai, dan Perjanjian

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Banyak pemilik di Johor Bahru menyewakan rumah kepada orang tua, anak yang sudah dewasa, saudara kandung, atau mertua. Jawaban singkatnya: sewa dari anggota keluarga tetap merupakan penghasilan sewa seperti sewa lainnya, LHDN mengharapkan sewa antarpihak berelasi dilakukan secara arm’s length (wajar, seperti antarpihak yang tidak berelasi), dan perjanjian sewa keluarga tetap perlu dibubuhi meterai (stamp duty) seperti perjanjian lainnya. Jika sama sekali tidak ada sewa yang dibayar, tidak ada yang perlu dilaporkan, tetapi Anda juga tidak dapat mengklaim biaya sewa-menyewa. Perjanjian tertulis yang singkat melindungi hubungan keluarga sama baiknya dengan melindungi properti. Informasi umum, bukan nasihat pajak atau hukum.

Tiga cara keluarga berbagi rumah

Pengaturan keluarga biasanya terbagi ke dalam tiga pola, dengan hasil pajak dan dokumen yang berbeda.

Pengaturan	Penghasilan sewa perlu dilaporkan?	Biaya sewa-menyewa bisa diklaim?	Perjanjian sewa dan bea meterai
Keluarga tinggal di sana tanpa membayar sewa	Tidak, rumah tidak disewakan	Tidak	Tidak ada perjanjian sewa yang perlu dimeteraikan; izin tertulis sederhana atau surat keluarga tetap berguna
Keluarga membayar sewa “keluarga” yang lebih rendah	Ya, sewa yang diterima, dan LHDN bisa mempertanyakan besarnya	Ya, sesuai daftar dalam ruling, tetapi kerugiannya sia-sia	Ya, bea atas sewa yang tercantum
Keluarga membayar sewa pasar yang berlaku	Ya	Ya, sesuai daftar dalam ruling	Ya, bea atas sewa yang tercantum

Pajak: sewa dari keluarga tetap penghasilan sewa

Income Tax Act 1967 mengenakan pajak atas sewa sebagai penghasilan berdasarkan section 4(d). Public Ruling LHDN No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, mendefinisikan sewa sebagai jumlah apa pun yang diterima atas penggunaan atau penempatan properti tak bergerak atau sebagiannya. Tidak ada ketentuan dalam Act maupun ruling tersebut yang membebaskan sewa karena penyewanya adalah kerabat.

• Siapa yang melapor. Pemilik yang tercantum dalam sertifikat (title), bukan kerabat yang menagih atau membayar sewa. Pemilik bersama masing-masing melaporkan bagiannya sendiri, biasanya sesuai porsi mereka dalam sertifikat (lihat panduan pajak penghasilan sewa untuk pemilik residen saya).
• Pemilik residen menambahkan sewa bersih ke penghasilan lainnya dan membayar pajak sesuai tarif progresif residen.
• Pemilik nonresiden, misalnya warga Malaysia yang bekerja di Singapura dan tidak lagi memenuhi uji 182 hari, dikenai pajak dengan tarif tetap 30% tanpa keringanan apa pun, menurut LHDN. Lihat panduan saya tentang aturan residensi 182 hari dan pajak Singapura atas penghasilan sewa di JB.

Arti “arm’s length” untuk sewa keluarga

Arm’s length berarti syarat yang akan disepakati oleh pihak-pihak yang tidak berelasi ketika bertransaksi secara independen (ruling, paragraf 3.1). Ada dua hal penting bagi keluarga:

• Pernyataan ruling itu sendiri. Dalam paragraf 4.3, LHDN menyatakan bahwa jika properti disewakan kepada pihak berelasi dan sewanya tidak arm’s length, LHDN akan menyesuaikan sewa tersebut. Paragraf itu berada di bagian tentang penyewaan yang dijalankan sebagai usaha, dan ruling tersebut tidak menjelaskan secara rinci bagaimana memperlakukan penyewaan biasa kepada kerabat dengan sewa rendah.
• Aturan umum antipenghindaran pajak. Section 140 dari Act tersebut memungkinkan Director General mengabaikan atau mengubah transaksi yang menurutnya beralasan diyakini mengubah beban pajak atau menghindari pajak. Artikel teknis ACCA tentang antipenghindaran pajak di Malaysia mencatat bahwa hal ini dapat berlaku untuk transaksi antarkerabat seperti orang tua, anak, dan saudara kandung, karena transaksi tersebut tidak arm’s length.

Singkatnya: menagih sewa lebih rendah kepada keluarga tidak melanggar hukum, tetapi harus masuk akal di atas kertas. Catat bagaimana Anda menetapkan sewa (misalnya, harga sewa yang ditawarkan untuk unit serupa di gedung yang sama beserta tanggalnya, dan alasan Anda memilih angka lebih rendah), laporkan apa yang Anda terima, dan tanyakan kepada konsultan pajak berlisensi sebelum mengklaim biaya atas penyewaan bersewa rendah.

Ketika keluarga tinggal di sana tanpa membayar sewa

Orang tua tinggal di kondominium milik anaknya adalah hal yang umum. Jika tidak ada sewa yang dibayar, tidak ada penghasilan sewa yang perlu dilaporkan. Sisi lainnya: ruling menganggap penyewaan dimulai saat properti pertama kali disewakan (paragraf 6.1), dan biaya untuk properti yang tidak disewakan tidak dapat dikurangkan (paragraf 8.4.1). Jadi pajak penilaian (assessment), quit rent, bunga pinjaman, dan biaya perbaikan rumah itu sepenuhnya menjadi biaya Anda sendiri.

Hati-hati dengan “sewa dalam bentuk natura”: jika kerabat membayar cicilan pinjaman atau biaya pemeliharaan Anda sebagai imbalan tinggal di sana, hal itu bisa terlihat seperti sewa. Tanyakan kepada konsultan pajak Anda cara melaporkannya.

Ilustrasi: sewa pasar vs sewa keluarga

Angka bulat rekaan untuk satu kondominium, satu tahun, pemilik residen. Bukan unit nyata, proyeksi sewa, atau perhitungan pajak.

Pos (RM per tahun)	Sewa pasar RM1,800 per bulan	Sewa keluarga RM800 per bulan	Tanpa sewa
Sewa diterima	21,600	9,600	0
Pajak penilaian dan quit rent	(900)	(900)	Tidak dapat diklaim
Bunga pinjaman	(12,000)	(12,000)	Tidak dapat diklaim
Asuransi kebakaran dan perbaikan biasa	(850)	(850)	Tidak dapat diklaim
Hasil sewa bersih	7,850 kena pajak	(4,150) rugi	Tidak ada yang dilaporkan
Pemanfaatan kerugian	t/a	Tidak dapat dikurangkan dari gaji atau dibawa ke tahun berikutnya	t/a
Bea meterai, perjanjian satu tahun	87	39	Tidak ada

Kolom tengah mengejutkan banyak pemilik: sewa rendah tetap merupakan penghasilan, kerugian sewa sama sekali tidak membantu mereka, dan LHDN masih bisa bertanya mengapa sewanya begitu rendah. Jika Anda ingin membantu kerabat, bandingkan sewa yang wajar dengan membiarkan mereka tinggal tanpa membayar sewa. Gunakan kalkulator KPR saya untuk melihat berapa bagian cicilan Anda yang berupa bunga.

Dampak pajak lain yang perlu diperiksa

• Keringanan pajak bunga KPR rumah pertama. Keringanan yang diperkenalkan oleh Finance Act 2024 mensyaratkan Anda menempati rumah tersebut dan tidak memperoleh penghasilan darinya. Menyewakannya, bahkan kepada keluarga, mengakhiri klaim untuk tahun itu. Lihat keringanan pajak bunga pinjaman perumahan.
• Catatan. Simpan perjanjian yang sudah dimeteraikan, buku catatan sewa, dan tagihan selama tujuh tahun, sesuai permintaan LHDN kepada wajib pajak perorangan. Daftar periksa dokumen properti saya mencantumkan sisanya.
• Pemilik Muslim juga dapat mempertimbangkan zakat atas penghasilan sewa melalui otoritas zakat negara bagian; lihat zakat atas penghasilan sewa.

Mengapa perlu tertulis, bahkan dengan keluarga

Sewa-menyewa dalam keluarga bermasalah karena alasan yang biasa: tagihan yang tidak jelas, perbaikan yang tidak dianggarkan, dan pandangan berbeda tentang berapa lama pengaturan itu berlangsung. Masalahnya lebih sulit diselesaikan karena tidak ada yang ingin bertengkar. Malaysia masih belum memiliki undang-undang sewa hunian yang berlaku; pada 4 Agustus 2026 kementerian perumahan menyampaikan kepada Dewan Negara bahwa mereka masih memfinalisasi Residential Tenancy Bill (Bernama). Sampai saat itu, perjanjian dan hukum umum yang menentukan. Lihat perkembangan Residential Tenancy Act saya.

Perjanjian singkat untuk kerabat sebaiknya mencakup:

• Sewa dan tanggal jatuh tempo, dibayar melalui transfer bank agar ada catatan, dan apakah akan ditinjau saat perpanjangan.
• Jangka waktu dan pemberitahuan. Jangka waktu tetap, atau pengaturan bulanan dengan masa pemberitahuan yang disepakati kedua pihak.
• Tagihan. Listrik, air, internet, dan siapa yang membayar biaya pemeliharaan, quit rent, dan pajak penilaian (biasanya pemilik).
• Perbaikan. Siapa yang membayar perbaikan kecil, servis AC, dan perbaikan besar; lihat siapa yang membayar perbaikan.
• Deposit. Keluarga sering menyepakati deposit yang lebih kecil atau tanpa deposit; tuliskan apa yang disepakati. Lihat pengembalian deposit sewa.
• Siapa lagi yang tinggal di sana, dan apakah boleh disewakan kembali (subletting).
• Penjualan atau kematian. Apa yang terjadi jika Anda menjual, atau jika pemilik meninggal dunia; ahli waris lain belum tentu sependapat dengan niat Anda. Surat wasiat membantu (lihat pembuatan surat wasiat).
• Daftar inventaris dengan foto di awal, seperti dalam daftar periksa seleksi penyewa dan inventaris saya.

Panduan perjanjian sewa untuk pemilik saya membahas klausul standar; pengacara dapat menyusun atau memeriksanya.

Bea meterai atas perjanjian sewa keluarga

Perjanjian sewa dengan kerabat dikenai bea seperti perjanjian lainnya berdasarkan Item 49 First Schedule Stamp Act 1949, untuk setiap RM250 (atau bagiannya) dari sewa tahunan yang tercantum:

Jangka waktu	Bea per RM250 sewa tahunan	RM800 per bulan (RM9,600 per tahun)	RM1,800 per bulan (RM21,600 per tahun)
Hingga 1 tahun	RM1	RM39	RM87
Lebih dari 1 tahun, hingga 3 tahun	RM3	RM117	RM261
Lebih dari 3 tahun, hingga 5 tahun	RM5	RM195	RM435

• Tenggat: 30 hari sejak penandatanganan. Pemeteraian terlambat dikenai denda RM50 atau 10% dari bea, mana yang lebih tinggi, dalam tiga bulan, kemudian RM100 atau 20%, mana yang lebih tinggi (LHDN, Mei 2026).
• Caranya: sejak 1 Januari 2026, perjanjian sewa dinilai sendiri dan dibayar di portal MyTax LHDN (e-Duti Setem) (halaman STSDS LHDN, diperbarui 28 Agustus 2026).
• Mengapa penting: perjanjian yang belum dimeteraikan tidak dapat diterima sebagai alat bukti sampai dimeteraikan dan denda apa pun dibayar (section 52), dan ini penting jika di kemudian hari keluarga berselisih.

Rinciannya ada di panduan saya tentang bea meterai perjanjian sewa.

Pemeriksaan praktis: bank, asuransi, pengelola, dan izin tinggal

• KPR Anda. Baca letter of offer (surat persetujuan kredit) Anda untuk klausul tentang penghunian atau penyewaan, dan tanyakan kepada bank jika ragu.
• Asuransi. Beri tahu perusahaan asuransi Anda bahwa ada orang lain yang tinggal di sana, bahkan kerabat, dan periksa ketentuan polisnya; kerabat Anda mengasuransikan barang-barang mereka sendiri. Lihat asuransi rumah di JB.
• Pengelola kondominium. Kantor pengelola kondominium di JB umumnya meminta pemilik mendaftarkan penghuni sebelum menerbitkan kartu akses. Lihat peraturan kondominium dan kartu akses.
• Kerabat warga asing. Jika anggota keluarga bukan warga negara Malaysia, pastikan izin tinggal (pass) mereka mencakup masa tinggalnya; section 55E Immigration Act 1959/63 dapat membuat pemilik bertanggung jawab karena membiarkan seseorang tanpa izin tinggal yang sah tinggal di tempat tersebut.
• Utilitas. Sepakati atas nama siapa rekening TNB dan Ranhill SAJ.

Ketika pengaturan perlu diakhiri

Status keluarga tidak mengubah hukum tentang penguasaan properti. Berdasarkan section 7 Specific Relief Act 1950, penghuni yang tidak mau pergi hanya dapat dikeluarkan melalui pengadilan; mengganti kunci atau memutus utilitas dapat membuat pemilik digugat. Itulah alasan terkuat untuk menyepakati masa pemberitahuan sejak awal. Jika sewa berhenti dibayar, panduan saya tentang penyewa yang tidak membayar sewa menjelaskan langkah-langkahnya. Dengan kerabat, berbicara lebih dulu, lalu mediasi, biasanya lebih murah bagi semua pihak dibanding pengadilan.

Alternatif selain sewa keluarga

• Alihkan rumah kepada anak atau orang tua; aturan keringanan bea meterai (remisi) bergantung pada hubungan keluarga. Lihat mengalihkan properti kepada keluarga.
• Miliki bersama dengan kerabat yang tinggal di sana; lihat nama bersama dan tenancy in common, serta membeli bagian pemilik bersama jika saudara kandung mewarisi rumah bersama-sama.
• Rencanakan warisan. Tanpa surat wasiat, rumah beralih menurut aturan pewarisan tanpa wasiat; lihat siapa yang mewarisi tanpa surat wasiat dan, bagi Muslim, faraid, hibah, dan wasiat.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Keluarga yang membeli untuk orang tua atau anak sering menginginkan lift, keamanan, dan jarak berkendara yang dekat ke klinik, sekolah, atau tempat kerja:

• Mount Austin: kondominium dan rumah teras yang sudah mapan, dekat pertokoan dan sekolah.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan yang sudah matang, dekat mal dan rumah sakit.
• Skudai, Tampoi, dan Kempas: dekat universitas, praktis untuk anak yang kuliah.
• Iskandar Puteri: kota-kota baru, EduCity, dan Second Link.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak dalam kompleks berpagar di sisi barat.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya, dan lihat perawatan lansia untuk orang tua jika orang tua pindah ke JB.

Panduan hidup di Johor lainnya: Perjanjian sewa untuk pemilik di JB · Pajak penghasilan sewa untuk pemilik residen · Bea meterai perjanjian sewa · Mengelola properti JB dari luar negeri

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya harus melaporkan sewa yang dibayar orang tua atau anak saya?

Ya. Sewa dikenai pajak berdasarkan section 4(d) Income Tax Act 1967, siapa pun penyewanya. Pemilik yang tercantum dalam sertifikat melaporkannya, setelah dikurangi biaya yang diizinkan oleh Public Ruling LHDN 12/2018.

Bolehkah saya menagih sewa di bawah harga pasar kepada anggota keluarga?

Anda boleh menyepakati sewa berapa pun, tetapi LHDN mengharapkan sewa antarpihak berelasi bersifat arm’s length dan ruling-nya menyatakan LHDN akan menyesuaikan sewa yang tidak demikian. Section 140 juga memungkinkan LHDN mengubah pengaturan yang mengurangi pajak. Simpan catatan tentang cara Anda menetapkan sewa dan tanyakan kepada konsultan pajak.

Bagaimana jika keluarga saya tinggal di properti saya tanpa membayar sewa?

Tidak ada penghasilan sewa yang perlu dilaporkan, tetapi rumah itu tidak disewakan, sehingga Anda tidak dapat mengklaim biaya sewa-menyewa seperti bunga pinjaman, pajak penilaian, atau perbaikan untuk mengurangi pajak. Surat tertulis singkat tentang ketentuan tinggal mereka tetap bijaksana.

Apakah perjanjian sewa dengan kerabat perlu bea meterai?

Ya. Bea dikenakan seperti perjanjian sewa lainnya: RM1 per RM250 sewa tahunan untuk jangka waktu hingga satu tahun dan RM3 untuk satu hingga tiga tahun, berdasarkan pedoman LHDN Juni 2026, dimeteraikan dalam 30 hari melalui MyTax.

Apakah saya masih bisa mengklaim keringanan pajak bunga KPR rumah pertama jika saudara kandung saya menyewa rumah itu?

Tidak. Keringanan itu mensyaratkan Anda menempati rumah tersebut dan tidak memperoleh penghasilan darinya. Menyewakannya, bahkan kepada keluarga, mengakhiri klaim untuk tahun itu.

Menyewakan rumah di JB kepada keluarga?

Beri tahu saya proyek, unit, dan berapa yang akan dibayar kerabat Anda. Saya dapat membagikan harga sewa yang ditawarkan untuk unit serupa beserta tanggalnya, membantu dokumen perjanjian sewa dan inventaris, serta memastikan pemeteraian selesai dalam 30 hari. Membeli untuk orang tua atau anak? Saya juga bisa menyusun daftar pilihan unit. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property (paragraf 3.1, 3.6, 4.3, 6.1, 8.2 dan 8.4; Contoh 16 dan 17), 19 Desember 2018; LHDN, daftar public ruling (PR 12/2018 masih tercantum), diperiksa November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, ringkasan Public Ruling No. 12/2018, 20 Desember 2019; ACCA, “Anti-avoidance” (Malaysia, section 140), hukum per 31 Maret 2021, diakses November 2026; LHDN, siapa yang dikenai pajak (nonresiden 30%, tanpa keringanan), diperiksa November 2026; LHDN, Navigasi HASiL 2026 (penyimpanan catatan), 2026; Finance Act 2024 (Act 862), section 10, diundangkan 31 Desember 2024, salinan diedarkan oleh MAICSA, 6 Januari 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (Item 49), 30 Juni 2026; LHDN, Penalti Duti Setem, halaman diperbarui 13 Mei 2026; LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS), halaman diperbarui 28 Agustus 2026; Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Agustus 2026; The Star, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants, landlords”, 4 Agustus 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: Income Tax Act 1967 (section 4 dan 140), Stamp Act 1949 (section 52 dan First Schedule Item 49), Specific Relief Act 1950 (section 7) dan Immigration Act 1959/63 (section 55E), diperiksa November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat pajak, hukum, atau keuangan. Ruling pajak, tarif bea meterai, dan sistem dapat berubah, dan status residensi serta penghasilan lain Anda juga berpengaruh; konfirmasikan kepada LHDN, konsultan pajak berlisensi, atau pengacara Anda sebelum menandatangani atau melapor.