Daftar Periksa Seleksi Penyewa dan Inventaris Pindah Masuk untuk Pemilik Properti di Malaysia (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 11 November 2026

Daftar periksa ini untuk pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di luar negeri. Jawaban singkatnya: mintalah identitas, izin tinggal (pass) yang sah untuk penyewa asing, bukti penghasilan dan kontak pemilik sebelumnya; kumpulkan hanya yang Anda perlukan dan tangani sesuai Personal Data Protection Act 2010 (PDPA); lakukan pemeriksaan kredit hanya dengan persetujuan; dan buat inventaris per ruangan yang ditandatangani, lengkap dengan angka meteran dan foto bertanggal, sebelum Anda menyerahkan kunci.

Aturan yang membentuk seleksi penyewa pada 2026

• Perjanjian Anda. Pada 4 Agustus 2026, wakil menteri perumahan menyatakan bahwa Residential Tenancy Bill masih dalam tahap finalisasi (Bernama). Saya tidak menemukan laporan bahwa RUU itu telah diajukan hingga awal November 2026, jadi perjanjian sewalah yang menetapkan aturannya.
• PDPA. Seleksi berarti mengumpulkan nama, nomor identitas dan rincian penghasilan. PDPA mengatur bagaimana data itu dikumpulkan, digunakan, disimpan dan dihapus.
• Immigration Act 1959/63. Pasal 55E menjadikannya pelanggaran bagi pemilik atau penghuni untuk membiarkan orang tanpa pass yang sah tinggal. Sebuah laporan pengadilan tahun 2024 menyebutkan denda RM5,000 hingga RM30,000, penjara hingga satu tahun, atau keduanya, untuk setiap orang.

Untuk klausul-klausulnya, lihat panduan perjanjian sewa untuk pemilik di Johor Bahru saya.

Apa yang perlu diminta dari calon penyewa

Mintalah cukup informasi untuk menjawab tiga pertanyaan: apakah orang ini benar-benar orang yang ia akui, apakah ia boleh tinggal secara sah selama seluruh masa sewa, dan apakah ia mampu membayar sewa? PDPA mensyaratkan data yang memadai tetapi tidak berlebihan untuk tujuannya.

Pos	Penyewa warga Malaysia	Penyewa asing
Identitas	MyKad (lihat aslinya, simpan salinannya)	Halaman foto paspor
Hak untuk tinggal	Tidak diperlukan	Pass yang berlaku (kerja, tanggungan, pelajar, MM2H atau lainnya) beserta tanggal berakhirnya
Penghasilan	Surat keterangan kerja atau slip gaji terbaru; rekening koran jika wiraswasta	Surat keterangan kerja dari pemberi kerja di Malaysia, atau bukti penghasilan
Penghuni	Nama dan nomor identitas semua orang yang tinggal di sana	Nama dan nomor paspor semua orang yang tinggal di sana
Referensi	Kontak pemilik sebelumnya	Kontak pemilik sebelumnya, di Malaysia atau di luar negeri
Sewa atas nama perusahaan	Dokumen pendaftaran perusahaan dan surat yang menyebutkan nama penghuni	Sama, ditambah paspor dan pass penghuni

Memeriksa pass penyewa asing

Lihat paspor dan pass aslinya, cocokkan nama dan foto, dan periksa tanggal berakhirnya terhadap masa sewa. Jika pass berakhir lebih awal, tambahkan klausul yang mewajibkan penyewa memperpanjangnya, menunjukkan pass baru kepada Anda dan memberi tahu Anda jika pass dibatalkan. Penyewa asing dapat membaca panduan saya tentang menyewa di Johor Bahru sebagai warga asing.

Referensi dan wawancara singkat

Menelepon pemilik sebelumnya sering kali merupakan pemeriksaan yang paling berguna: apakah sewa dibayar tepat waktu, bagaimana kondisi unit saat dikembalikan, apakah deposit diselesaikan? Lalu temui atau lakukan panggilan video dengan pelamar, jelaskan peraturan rumah dan peraturan gedung (by-laws), dan pastikan berapa orang yang akan tinggal di sana dan apakah mereka memelihara hewan. Ajukan pertanyaan yang sama kepada setiap pelamar.

Mengumpulkan data penyewa secara sah menurut PDPA

PDPA mengatur data pribadi yang diproses dalam transaksi komersial, yang didefinisikan sebagai transaksi apa pun yang bersifat komersial. Menyewakan properti adalah kesepakatan komersial, jadi pendekatan yang masuk akal adalah mengikuti prinsip-prinsip undang-undang ini. Agen dan pengelola properti yang bertindak atas nama Anda jelas tercakup. Undang-undang ini mengecualikan data yang diproses seseorang hanya untuk urusan pribadi, keluarga atau rumah tangga; jika Anda tidak yakin bagaimana penerapannya bagi Anda, tanyakan kepada pengacara.

Amandemen 2024: apa yang sudah berlaku

Berlaku sejak	Apa yang berubah	Artinya bagi pemilik
1 Januari 2025	Perubahan administratif, seperti penyampaian pemberitahuan secara elektronik	Tidak ada kewajiban baru
1 April 2025	“Data user” menjadi “data controller”; data biometrik menjadi data sensitif; hukuman maksimum karena melanggar prinsip-prinsip dinaikkan dari RM300,000 dan dua tahun menjadi RM1 juta, penjara tiga tahun, atau keduanya; pemroses data terikat pada prinsip keamanan	Risiko lebih besar untuk penanganan yang ceroboh, termasuk oleh siapa pun yang menangani data atas nama Anda
1 Juni 2025	Petugas pelindungan data, pemberitahuan pelanggaran data dan portabilitas data	Kewajiban DPO berlaku di atas ambang batas seperti 20,000 subjek data, sehingga jarang memengaruhi pemilik perorangan; agensi mungkin terkena

Tujuh prinsip dalam bahasa sederhana

• Umum: kumpulkan untuk tujuan yang jelas, dengan persetujuan, dan tidak lebih dari yang Anda perlukan.
• Pemberitahuan dan pilihan: beri tahu pelamar secara tertulis, dalam bahasa Melayu dan Inggris, apa yang Anda kumpulkan, untuk apa dan siapa yang akan melihatnya. Pemberitahuan singkat di formulir pendaftaran Anda sudah cukup.
• Pengungkapan: bagikan hanya kepada pihak yang memerlukannya, seperti agen, pengacara Anda atau kantor pengelola, kecuali penyewa menyetujuinya.
• Keamanan: simpan salinan di map terkunci atau akun yang dilindungi kata sandi, bukan di obrolan grup. Tandai salinan identitas dengan “hanya untuk keperluan sewa”.
• Penyimpanan: hapus dokumen pelamar yang tidak terpilih setelah Anda memutuskan; simpan berkas penyewa hanya selama diperlukan untuk masa sewa dan klaim lanjutan apa pun.
• Integritas dan akses data: jaga agar rincian tetap mutakhir, dan izinkan penyewa melihat serta mengoreksi data yang Anda simpan.

Agama dan kesehatan adalah data pribadi sensitif menurut undang-undang ini, yang umumnya memerlukan persetujuan eksplisit dari orang yang bersangkutan. Pemilik tidak punya alasan seleksi untuk menanyakan agama, jadi jangan tanyakan.

Pemeriksaan kredit dan latar belakang, dengan persetujuan

• CCRIS. Sistem kredit Bank Negara Malaysia menunjukkan pinjaman dan pembayaran seorang peminjam selama 12 bulan terakhir. Perorangan dapat melihat laporan mereka sendiri melalui eCCRIS tanpa biaya (warga Malaysia dengan MyKad dan internet banking mendaftar secara online; yang lain di kios AKPK atau melalui BNMLINK). Cara paling sederhana adalah meminta pelamar untuk membagikannya.
• Lembaga pelaporan kredit. Bank Negara menyatakan bahwa lembaga yang disetujui hanya dapat mengakses CCRIS dengan persetujuan peminjam, dan mereka dapat mengenakan biaya. Dapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu.
• Status kepailitan. Malaysian Department of Insolvency (MdI) menyatakan bahwa siapa pun dapat mencari status kepailitan di portal e-Insolvensi; periksa biaya terkini di sana.
• Pelamar asing biasanya tidak memiliki catatan kredit di Malaysia, jadi andalkan surat dari pemberi kerja, bukti penghasilan dan referensi.

Catatan kredit yang tipis bukan tanda bahaya dengan sendirinya; pekerja muda dan pendatang baru sering kali memilikinya.

Tanda bahaya saat menyeleksi penyewa

• Hanya tunai: ingin membayar tunai tanpa kuitansi, atau dari rekening yang tidak terkait.
• Desakan: mendesak untuk menandatangani atau pindah masuk pada hari yang sama, atau melewatkan peninjauan unit atau perjanjian.
• Tanpa dokumen: tidak mau menunjukkan identitas, pass atau bukti penghasilan, atau dokumennya tidak cocok.
• Penghuni berganti-ganti: tidak jelas soal siapa yang akan tinggal di sana.
• Rencana menyewakan kembali: bertanya tentang listing sewa jangka pendek atau menyewakan kamar. Banyak peraturan gedung membatasi sewa jangka pendek; lihat panduan saya tentang aturan Airbnb dan sewa jangka pendek di JB dan tambahkan klausul larangan menyewakan kembali.

Penipuan bisa terjadi dari kedua arah; panduan saya tentang penipuan properti di Johor Bahru membahas pola-pola yang umum.

Seleksi yang adil: ras dan agama tidak termasuk kriteria

Pada Maret 2026, The Star melaporkan sebuah studi terhadap sekitar 35,000 listing sewa kamar di Lembah Klang, di mana 42.8% secara eksplisit mengecualikan setidaknya satu kelompok ras, paling sering penyewa keturunan India. Malaysia tidak memiliki undang-undang khusus yang melarang hal ini oleh pemilik swasta; seorang pengacara menjelaskan pada 2020 (Malay Mail) bahwa pengadilan berpendapat pasal kesetaraan dalam Konstitusi mengikat negara, bukan perorangan. Residential Tenancy Act dapat mengubah hal itu setelah diajukan.

Sah atau tidak, saya menganggapnya praktik yang buruk. Hal itu mempersempit pilihan penyewa yang baik, dan ras tidak menunjukkan apa pun tentang apakah sewa akan dibayar. Tuliskan kriteria Anda sejak awal dan terapkan kepada semua orang: identitas dan pass yang sah, penghasilan yang dengan nyaman menutupi sewa, referensi, dan penerimaan atas ketentuan Anda tentang penghuni, hewan peliharaan dan sewa jangka pendek.

Deposit dan surat penawaran

Tidak ada undang-undang yang menetapkan besaran deposit sewa di Malaysia. Pola yang umum, seperti dijelaskan Malay Mail pada Juli 2026, adalah deposit jaminan dua bulan, sewa satu bulan di muka dan deposit utilitas setengah bulan: sekitar RM7,000 di awal untuk sewa RM2,000 per bulan, sebelum bea meterai. Banyak pemilik di JB juga meminta deposit pemesanan dengan surat penawaran yang ditandatangani. Nyatakan kapan deposit itu dikembalikan jika salah satu pihak membatalkan, dan dalam perjanjian, apa saja yang boleh dipotong dari deposit dan paling lambat kapan dikembalikan. Lihat panduan saya tentang pengembalian deposit sewa.

Bea meterai atas perjanjian sewa

Perjanjian sewa dikenakan bea menurut Item 49 First Schedule Stamp Act 1949, atas setiap RM250 (atau bagiannya) dari sewa tahunan:

Masa sewa	Bea per RM250 sewa tahunan	Untuk sewa RM2,000 per bulan
Hingga 1 tahun	RM1	RM96
Lebih dari 1 tahun, hingga 3 tahun	RM3	RM288
Lebih dari 3 tahun, hingga 5 tahun	RM5	RM480
Lebih dari 5 tahun	RM7	RM672

Pembebasan lama untuk sewa tahunan hingga RM2,400 berakhir untuk perjanjian sejak 1 Januari 2025 (The Sun). Pembubuhan meterai beralih ke sistem penilaian sendiri (self-assessment) di MyTax e-Duti Setem milik LHDN pada 2026, dan LHDN menyatakan tidak akan mengenakan sanksi atas kesalahan dalam pengajuan tahun 2026 (The Star, Desember 2025). Bubuhkan meterai dalam 30 hari setelah penandatanganan; penyewa biasanya yang wajib membayar atas dokumen asli, jadi sepakati siapa yang mengurusnya.

Daftar periksa inventaris saat pindah masuk

Inventaris adalah bukti Anda untuk setiap potongan deposit dan perlindungan penyewa dari potongan yang tidak adil. Lakukan bersama pada hari serah terima dan lampirkan pada perjanjian.

Area	Yang perlu dicatat
Pintu masuk dan ruang tamu	Pintu, teralis dan kunci; dinding, lantai, plafon; lampu, kipas, sakelar; AC dan remote; gorden; perabot
Dapur	Kabinet, meja dapur, bak cuci dan keran, kompor dan penghisap asap, kulkas, mesin cuci; bagian dalam kulkas dan kabinet
Kamar tidur	Tempat tidur dan kasur, lemari pakaian, AC dan remote, lampu, gorden, jendela
Kamar mandi	Pemanas air, pancuran, keran, toilet, wastafel, cermin, kipas ventilasi, ubin
Balkon atau area servis	Saringan lantai (floor trap), rak jemuran, panel kaca
Meteran	Angka meteran listrik dan air, masing-masing dengan foto bertanggal
Kunci dan akses	Kunci pintu dan kotak surat, kartu akses, tanda parkir, remote gerbang
Peralatan	Usia jika diketahui, tanggal servis AC terakhir, berfungsi saat serah terima

• Foto bertanggal dari setiap dinding, lantai dan plafon, setiap barang, serta foto jarak dekat dari bekas atau noda yang sudah ada.
• Video berkeliling di setiap ruangan, dengan keran dan peralatan dinyalakan.
• Kata-kata kondisi yang jelas seperti baru, baik, cukup atau ada bekas, bukan sekadar “OK”.
• Tanda tangan kedua belah pihak di setiap halaman; masing-masing menyimpan salinan dan fotonya.
• Jangka waktu singkat, misalnya minggu pertama, bagi penyewa untuk melaporkan kerusakan secara tertulis.

Sewa berperabot memerlukan daftar yang lebih panjang; lihat sewa berperabot vs tanpa perabot di JB.

Daftar periksa pengembalian unit saat pindah keluar

1. Sepakati tanggal inspeksi bersama, dengan inventaris dan foto saat pindah masuk di tangan.
2. Periksa ruangan demi ruangan dan catat perbedaannya secara tertulis, dengan foto.
3. Pisahkan keausan wajar (penuaan normal dari pemakaian yang hati-hati) dari kerusakan.
4. Baca dan foto meteran; tahan deposit utilitas sampai tagihan akhir dibayar.
5. Hitung kunci, kartu dan remote sesuai daftar saat pindah masuk.
6. Selesaikan potongan dengan foto, kuitansi atau penawaran harga, dan kembalikan sisanya paling lambat pada tanggal yang disepakati.
7. Hapus dokumen yang tidak lagi Anda perlukan, sesuai prinsip penyimpanan PDPA.

Jika sewa bermasalah, lihat panduan saya tentang penyewa yang tidak membayar sewa dan mengakhiri sewa lebih awal. Pemilik di luar negeri dapat membaca mengelola properti di JB dari luar negeri; penghasilan sewa dibahas dalam panduan pajak penghasilan sewa saya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link; komuter ke Singapura.
• Mount Austin: keluarga dan pasangan pekerja.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan keluarga yang mapan.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Second Link.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: dekat universitas dan kawasan industri.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur dan rumah tapak.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, atau baca menyewakan unit di JB kepada komuter ke Singapura.

Panduan hidup di Johor lainnya: Perjanjian sewa untuk pemilik di JB · Pengembalian deposit sewa · Menyewakan kamar di JB · Membeli properti yang sedang disewa di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Dokumen apa yang boleh diminta pemilik dari penyewa di Malaysia?

Biasanya salinan MyKad untuk warga Malaysia atau salinan paspor dan pass yang sah untuk warga asing, bukti penghasilan seperti surat keterangan kerja atau slip gaji, nama semua penghuni dan kontak pemilik sebelumnya. Menurut PDPA, mintalah hanya yang Anda perlukan.

Apakah PDPA berlaku bagi pemilik?

PDPA mengatur data pribadi yang diproses dalam transaksi komersial, dan menyewakan properti adalah kesepakatan komersial, jadi pendekatan yang aman adalah mengikuti prinsip-prinsipnya. Agen dan pengelola properti jelas tercakup. Jika Anda tidak yakin bagaimana penerapannya bagi Anda, tanyakan kepada pengacara.

Bisakah pemilik memeriksa laporan CCRIS penyewa?

Tidak secara langsung. Bank Negara Malaysia memungkinkan perorangan melihat laporan CCRIS mereka sendiri melalui eCCRIS tanpa biaya, jadi Anda bisa meminta pelamar untuk membagikannya. Lembaga pelaporan kredit yang disetujui hanya dapat mengakses CCRIS dengan persetujuan orang yang bersangkutan.

Apakah sah menyewakan hanya kepada satu ras di Malaysia?

Malaysia tidak memiliki undang-undang khusus yang melarang pemilik swasta melakukannya, tetapi hal itu tidak adil dan merupakan praktik yang buruk. Seleksi setiap pelamar berdasarkan poin objektif yang sama: identitas, pass yang sah, penghasilan, referensi dan penerimaan atas ketentuan Anda.

Berapa bea meterai atas perjanjian sewa pada 2026?

RM1 per RM250 sewa tahunan untuk masa sewa hingga satu tahun dan RM3 untuk satu hingga tiga tahun, menurut pedoman LHDN Juni 2026. Sejak 1 Januari 2025 tidak ada lagi pembebasan RM2,400. Sewa RM2,000 per bulan selama setahun berarti RM96.

Apa saja yang perlu dimasukkan dalam inventaris saat pindah masuk?

Setiap barang per ruangan beserta kondisinya, angka meteran, jumlah kunci, kartu akses dan remote, serta foto bertanggal dan video. Kedua belah pihak menandatanganinya saat serah terima dan menggunakannya lagi saat pindah keluar.

Menyewakan rumah Anda di JB?

Beri tahu saya proyeknya, harga sewa yang ditawarkan dan kapan unitnya tersedia. Untuk penyewaan yang saya tangani, saya memeriksa dokumen pelamar dengan persetujuan mereka, mengatur kunjungan melihat unit dan menyiapkan inventaris dengan foto bertanggal dan angka meteran saat serah terima. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: PDP Commissioner, cetak ulang Act 709 per 15 September 2026 (tanggal berlaku Act A1727; pasal 4, 6, 10, 40, 45); PDP Commissioner, FAQ, diperbarui 18 Juli 2025; PDP Commissioner, halaman Amendment Act 2024, 12 Agustus 2025; Malay Mail, “Understanding the Personal Data Protection Act”, 28 Agustus 2025; Bank Negara Malaysia, CCRIS, diakses November 2026; Malaysian Department of Insolvency, FAQ pencarian, diperbarui 8 Oktober 2025; Daily Express, kasus Immigration Act pasal 55E(1), 26 April 2024; Bernama, Residential Tenancy Bill dalam tahap finalisasi, 4 Agustus 2026; The Star, “Study finds racial bias in Klang Valley room rentals”, 12 Maret 2026; Malay Mail, tentang diskriminasi ras dalam penyewaan, 23 Desember 2020; Malay Mail, tentang deposit sewa, 12 Juli 2026; LHDN, pedoman bea meterai (First Schedule, Stamp Act 1949), 30 Juni 2026; The Sun, perubahan bea meterai sejak 2025, diakses November 2026; The Star, tanpa sanksi pada tahun pertama bea meterai penilaian sendiri, 21 Desember 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 11 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Bagaimana PDPA berlaku untuk penyewaan Anda, dan setiap sengketa dengan penyewa, adalah pertanyaan untuk pengacara Malaysia. Aturan dapat berubah; konfirmasikan dengan LHDN, PDP Commissioner, pengacara Anda dan pengelola gedung Anda sebelum bertindak.