马来西亚房产租金收入的天课：房东指南

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日

如果您是在马来西亚出租房产的穆斯林房东，一般的指引是：您出租的房子或公寓本身无需缴纳天课（zakat），但它赚取的租金则需要。马来西亚的天课机构把租金归入收入天课，一般在您的收入超过起征点（nisab）后按2.5%计算；在柔佛，负责征收天课并订定计算方法的机构是柔佛州伊斯兰宗教理事会（Majlis Agama Islam Negeri Johor，MAINJ）。缴给官方机构的天课还可以减少您在马来西亚的应缴所得税，以该年度的应征税额为上限。

我是房地产经纪，不是宗教学者，也不是税务顾问。本指南用浅白的语言把房产和税务两方面整合在一起，让您知道该向MAINJ和内陆税收局（LHDN）提出哪些问题。内容仅为一般资讯，并非宗教裁决，也不构成税务建议。

在马来西亚，出租房产需要缴纳天课吗？

马来西亚宗教机构的指引把情况分为三种。联邦直辖区穆夫提办公室（Pejabat Mufti Wilayah Persekutuan）在2015年7月的斋月教令系列中阐明了这三种情况，这也与我接触过的大多数业主从各自州属机构得到的说明一致：

您持有房产的方式	天课处理（一般指引）	需向MAINJ确认的事项
自住房屋	无需缴纳天课	房屋本身无需处理
出租的房产	建筑物本身无需缴纳天课；只就租金计算天课	起征点、缴付时间，以及成本是否可扣除
为转售获利而购买的房产	视为商品；符合条件后按其价值缴纳天课	商业存货的价值与时间如何评估
出售所得款项存作储蓄	若在您手中保留满一个伊斯兰历年并超过起征点，可能需缴纳储蓄天课	储蓄天课起征点及您的满年日期（haul）

表中出租这一行背后的概念有一个专门名称：本身无需缴纳天课的资产（如房屋、建筑物、工厂和车辆）所产生的租金，称为al-mustaghallat。雪兰莪天课局在其网站上正是把这些列于收入天课之下。柔佛依据该州的《2003年伊斯兰宗教行政法令》（Administration of the Religion of Islam Enactment 2003）运行自己的体系，因此如果您是柔佛居民，请采用MAINJ的计算方法，而不是雪兰莪的。

如果您买房是为了转手呢？

购买意图很重要。主要为了转售获利而购买的房产会被视为商业存货，这适用于天课，在所得税方面也往往如此——LHDN可能会把收益视为业务收入，而不是按产业盈利税（RPGT）处理。请参阅我的指南：房产转手与业务所得税。如果您买房是为了出租，后来才出售，一般看法是租金属于收入，而出售是一次性的；请向MAINJ询问他们如何处理出售所得款项。

租金天课一般如何计算

各州天课机构都会公布各自的计算方法，而在撰写本指南时，我无法从MAINJ的官方网页确认其租金收入的具体计算公式。以下是每种方法都会回答的问题：

1. 您的收入是否超过起征点？起征点是州属机构根据黄金价格订定的最低门槛，会随金价变动而改变。由于租金属于收入天课，在这项测试中一般会与您的其他收入合并计算。
2. 按总额还是扣除后计算？有些机构允许扣除您和受抚养人的基本生活需要（had kifayah）。例如，雪兰莪天课局表示住所、食物、衣物、医疗、教育和交通等基本需要可获豁免。至于管理费、地税或贷款分期付款等房产成本能否扣除，则视机构而定。
3. 按月还是按年缴付？收入天课通常可以在收到收入时缴付，也可以每年缴付一次。请向MAINJ询问可选择的方式。
4. 比率是多少？收入天课和商业天课普遍采用2.5%的比率；例如，新加坡回教理事会（MUIS）列明商业天课为2.5%。

以整数举例说明

假设您把新山的一个公寓单位以每月RM2,000出租，即每年RM24,000，而您的总收入高于起征点。以下数字纯属虚构，只为展示计算方法：

计算方式	计算基数	按2.5%计算的天课
按租金总额	RM24,000	RM600
若机构允许扣除RM5,000的房产成本	RM19,000	RM475
若单位空置3个月（租金RM18,000）	RM18,000	RM450

请留意这个例子没有做的事：它并没有就公寓本身的价值计算天课。这与一般指引一致——房产出租时，建筑物本身无需缴纳天课。

天课与您的所得税

在马来西亚，租金收入须课税，缴付天课并不会改变这一点。您仍须向LHDN申报租金，并扣除LHDN允许的开支；请参阅我的指南：租金收入税和居民房东的租金收入税。

天课的作用在计算的最后一步。LHDN的个人税务网页（最后更新于2026年7月10日）把天课和开斋捐列为用于减少应缴税款的款项，上限为应征税额。实际上：

• 它按令吉对令吉减少应缴税额，而不是减少您的应课税收入。RM600的天课最多可减少RM600的税款。
• 上限为应征税额。如果您当年的税额为RM400，而您缴付了RM600的天课，减少的数额以RM400为止。
• 您需要正式收据。LHDN的记录保存指引（更新于2026年4月8日）把天课列为须保留的证明文件之一。请通过MAINJ的官方渠道缴付，以确保收据获得接受。
• 时间：减少的税额适用于您缴付天课的评税年度，因此请清楚记录缴付日期。

在天课和税务方面，公司与个人的处理方式不同。如果您的出租房产由公司持有，请咨询您的税务代理；请参阅通过公司购买房产。如果您住在海外，或不确定自己的税务居民身份，请阅读182天税务居民规则，并向LHDN询问在您的情况下天课如何处理。

在柔佛缴付天课

根据《当代伊斯兰研究期刊》（Journal of Contemporary Islamic Studies）2025年3月一项关于该州天课制度的研究，柔佛的天课和开斋捐由MAINJ依据《2003年柔佛州伊斯兰宗教行政法令》（Administration of the Religion of Islam (State of Johor) Enactment 2003）第六部分（Part VI）管理。该研究的数据显示，MAINJ在2023年收取了约RM2.983亿，2022年则约为RM3.676亿。马新社（Bernama）于2026年3月报道，柔佛苏丹本人的天课已交给MAINJ的首席执行员。

• 请使用MAINJ的官方渠道或其委任的收集员缴付，并每次索取正式收据。
• 询问当前的起征点，以及租金应单独按收入天课申报，还是与您的薪金或业务收入合并申报。
• 询问可扣除项目，例如基本需要、管理费、地税、门牌税和贷款分期付款。
• 如果您住在其他州，请询问您所在州的机构。天课属于州政府事务，各州的方法不同。

新山房东的常见情况

住在新加坡或海外的业主

我的许多房东客户住在新加坡。新加坡回教理事会（MUIS）曾解答一个关于出售柔佛房屋的问题：出售自住房屋无需缴纳天课；为获利而出售的房产适用商业天课；保留满一年的款项可能需缴纳储蓄天课。至于租金，请遵循您居住地的机构，并询问应在当地还是在马来西亚缴付。在马来西亚境外缴付的天课未必能减少马来西亚的税款，因此请先向LHDN确认。新加坡税务方面，请参阅新加坡对新山租金收入的税务；从海外管理单位，请参阅从海外管理新山房产。

联名持有的房产

如果房产登记在两个人名下，一般会按每位业主所占的租金份额，分别计算该业主本人的天课和税务。如果其中一位共同业主不是穆斯林，天课只涉及穆斯林业主的份额。请简单记录租金如何分配；请参阅联名持有与分权共有（tenancy in common）。

租给家人，或单位空置

天课按您实际收到的租金计算。如果亲戚以象征性租金住在单位内，或单位空置，收入就会较低。关于低于市价租金的税务问题，请参阅把房子租给家人。

让天课和税务更轻松的记录

请保留已盖印花的租约、收到租金的银行记录、管理费、地税和门牌税的收据、维修发票以及每一张天课收据。LHDN要求记录保存七年。我的需要保留的房产文件指南有完整清单，而房东租约指南则涵盖与租户之间的文件。

在新山哪里找出租房产

如果您是为了租金收入而购买，地区决定了您的租户是谁。以下指南比较了主要地区：

• JB Sentral与Bukit Chagar：靠近RTS Link车站，目标于2027年2月投入服务。
• Mount Austin：公寓和有地住宅，商店和美食众多。
• Iskandar Puteri（依斯干达公主城）：靠近第二通道（Second Link）和Educity的较新城镇。
• Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大学和医院的成熟地区。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的家庭住宅区。

在我的新山房产地图上比较这些地区，购买前查看公寓日常开支，并参阅新山穆斯林友好生活，了解各地区的清真寺和清真美食。

更多柔佛生活指南：伊斯兰房屋融资 · 房产的Faraid、hibah与wasiat · 房东电子发票 · 地税与门牌税 · 出售时的产业盈利税（RPGT）

常见问题

在马来西亚，我需要为出租房产缴纳天课吗？

马来西亚宗教机构的一般指引是：出租的建筑物本身无需缴纳天课，但它赚取的租金需要，通常归入收入天课。自住房屋无需缴纳天课。请向您所在州的天课机构确认计算方法，在柔佛即为MAINJ。

租金收入的天课比率是多少？

收入超过起征点后，收入天课普遍采用2.5%的比率。每年RM24,000的租金，2.5%即为RM600。成本或基本需要是否先扣除，取决于您所在州机构的计算方法。

计算租金天课前，可以扣除管理费和贷款分期付款吗？

这取决于机构。有些机构允许扣除基本需要（had kifayah）；至于管理费、地税或贷款分期付款等房产成本能否扣除，由各州自行决定。在柔佛，请在计算前先询问MAINJ。

在马来西亚缴付天课能减少我的所得税吗？

可以。LHDN允许以当年缴付的天课和开斋捐按令吉对令吉减少您的应缴所得税，上限为应征税额。它不会减少您的应课税租金收入，而且您需要天课机构发出的正式收据。

出售房产时需要缴纳天课吗？

根据MUIS就一宗柔佛房屋出售问题的解答，出售自住房屋无需缴纳天课。为转售获利而购买的房产被视为商品；出售所得款项若保留满一年并超过起征点，可能需缴纳储蓄天课。

我住在新加坡，在新山出租一个公寓单位。我应该在哪里缴付天课？

请遵循您居住地的天课机构，并询问应在当地还是在马来西亚缴付。在马来西亚境外缴付的天课未必能减少马来西亚的所得税，因此请向LHDN确认，同时仍须按两国的税务规定在两地申报租金。

在新山买房或出租房子？

告诉我您心目中的地区和预算，或您已拥有的单位。我可以提供附近已登记的成交价和要价租金、需要预算的日常开支，并协助您寻找租户。您也可以预约见面，若身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Pejabat Mufti Wilayah Persekutuan，Irsyad Fatwa Edisi Ramadhan No. 71，“Zakat Rumah atau Tempat Tinggal”，2015年7月16日；Lembaga Zakat Selangor，Zakat Pendapatan（英文版），2026年11月查阅；Lembaga Zakat Selangor，Zakat Pendapatan（al-mustaghallat与had kifayah），2026年11月查阅；MUIS（MuslimSG），关于在柔佛出售房屋后天课问题的解答，2026年11月查阅；LHDN，关于以天课和开斋捐减少应缴税款的个人税务网页，最后更新于2026年7月10日；LHDN，Tax Treatment of Residents and Non-Residents（记录保存），更新于2026年4月8日；Sulong等人，柔佛天课分配研究，Journal of Contemporary Islamic Studies，Vol. 11 No. 1，2025年3月10日；Bernama，苏丹依布拉欣缴付RM1000万天课，2026年3月11日。

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯核实于2026年11月14日。并非宗教裁决，也不构成税务建议。天课计算方法、起征点和可扣除项目由各州机构订定；请向柔佛州伊斯兰宗教理事会（Majlis Agama Islam Negeri Johor，或您所在州的天课机构）以及LHDN或您的税务代理确认。