在马来西亚不通过中介卖房（2026）：您必须自己处理的事项

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日

本指南写给新山及马来西亚各地的业主，包括外国业主，正在考虑不通过中介自行出售房产的朋友。简单来说：可以。马来西亚法律允许业主在没有注册房地产经纪的情况下出售自己的房产。这样一来，经纪的工作就由您自己来做：根据成交记录定价、营销、带看房和洽谈出价；您的律师负责SPA和贷款赎回，而您负责提交产业盈利税（RPGT）表格。您省下经纪佣金，付出的是自己的时间。

不通过中介自己卖房合法吗？

合法。《1981年估价师、评估师、房地产经纪及产业经理法令》（Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981，Act 242）规定，房地产中介工作，即代表他人并收取费用的工作，只限注册房地产经纪执行。第22C(2)条随后列出例外情况，第一项就是业主本人：您可以自行出售、出租或租赁您自己的土地、建筑物或其中的权益。

有两项限制值得了解：

• 未注册的帮手不能收费。在未注册的情况下为他人营销房子并收取佣金，属于Act 242第30条下的罪行（罚款最高RM300,000、监禁最长三年，或两者兼施）。
• 受权人必须无偿代办。该例外涵盖在没有报酬的情况下代办的授权书（power of attorney）持有人；请参阅我的授权书指南。

您要承担的工作一览

不通过中介卖房，等于把经纪的步骤转到您身上。法律步骤无论如何仍由律师负责。

工作	自己卖	经纪通常做什么
定价	自己调出成交记录	准备近期成交比较
营销	拍照、刊登广告、回复每通电话和每条信息	刊登单位，并与其他经纪分享
带看房	每次都要亲自出席，往往在晚上和周末	出席并记录看房者
筛选与洽谈	查核买家贷款和资格；直接洽谈	及早查核融资；在双方之间斡旋
SPA、过户、贷款赎回	您的律师	您的律师
RPGT表格	您本人、您的律师或税务代理	同上；经纪不负责报税

第1步：根据成交记录定价，而不是开价

自己卖房的业主，最常在定价上损失金钱或时间。挂牌价反映的是其他卖家的期望；重要的是买家实际支付了多少。

• NAPIC公开交易数据。国家产业资讯中心（National Property Information Centre）隶属政府估价部门JPPH，在其门户网站公布交易数据。
• JPPH e-Data。更详细的付费交易数据，自2026年2月1日起向公众开放（The Edge Malaysia，2026年1月）。每个月的数据要到次月15日才会公布，所以最新的交易总是缺席。
• 同类比较。同一项目或同一条街、面积相近、楼层、朝向、屋况和地契年限相近。以同一种面积计算每平方尺价格；我的在新山比较每平方尺价格指南说明了方法。
• 站在买家银行的角度思考。银行估价主要依据成交记录；定价远高于成交记录，买家的贷款可能不足。请参阅银行估价偏低。

如果您想要一个独立的数字，注册估价师可以收费出具报告；请参阅我的独立房产估价指南。我的查核成交价格指南逐步讲解如何查询。

第2步：备齐文件并营销房子

认真的买家及其律师都会要求同样的文件。预先备好可以缩短出售时间。The Edge Malaysia的卖家清单列出了其中大部分：

• 您的身份证或护照副本，以及地契副本（若尚无地契，则提供您的SPA及任何转让契约；请参阅在没有个别分层地契的情况下买房）。
• 您的贷款资料，以便律师向银行索取赎回结单。
• 最新的地税和门牌税收据、分层单位的管理费和偿债基金结单，以及近期的水电账单。
• 如果房子有扩建，提供核准图则和装修准证（请参阅违建扩建）。

营销方面，您需要清晰的白天照片，以及附上地契面积和年限的如实描述。预计会有经纪传信息表示可以带买家来。向您收费的经纪，等于是请您委任他：佣金跟随委任关系，而且经纪不得向双方收费。请事先以书面形式约定任何费用，或者婉拒。

第3步：安全地带看房

• 知道谁会来。先取得对方的姓名和电话，并在警卫亭或管理处登记访客。
• 切勿交出钥匙或门禁卡。每次看房都要在场，并把贵重物品和文件锁好。
• 及早提问。现金还是贷款？贷款已预先批准了吗？若是外国买家，价格是否符合柔佛的最低门槛（大多数住宅一般为RM1 million，New Straits Times，2026年4月），他们是否了解须获州政府同意？请参阅在柔佛把房子卖给外国买家。
• 如实说明缺陷。反正在买家验屋时都会被发现；请参阅买家看房时会问的问题。

第4步：出价信与诚意订金

双方议定价格后，买家签署出价信（letter of offer）并支付诚意订金（earnest deposit）。The Edge Malaysia指出，一般订金约为房价的3%，并提醒出价信的措辞本身可能已构成合约，因此签署前请律师过目。请以书面形式约定以下几点：

• 订金由谁保管。最好由律师作为保管人（stakeholder）保管，直至SPA签署，并开具收据。
• 条件。出价是否以买家获得贷款（若是外国买家，则包括州政府同意）为条件，以及若条件未达成，订金如何处理。
• 时间。何时必须签署SPA，并把订金补足至房价的10%。

余款通常在SPA签署后约三个月内支付，并可能附带利息延长一个月（The Edge Malaysia）。我的二手房交易时间表指南列出了各周的进度。

第5步：您的律师、SPA与您的贷款

双方通常各有自己的律师。您的律师负责SPA、您银行的赎回结单、解除抵押（discharge of charge）和余款。《2023年律师酬金令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）为买卖双方订定同样的收费标准：

项目	收费标准	例子：售价RM600,000
房价首RM500,000	1.25%（最低RM500）	RM6,250
其后RM7 million	1%	RM1,000
解除抵押（贷款赎回）	第一份地契RM400	RM400

• 锁定期。接受出价前，请查看您贷款的批准信（letter of offer）中是否有提早还清的费用。
• 欠款多于售价？差额必须在银行发还地契之前付清；请参阅售价低于贷款余额。
• 印花税不是您付。根据LHDN的指南，过户印花税由承让人负责，所以由买家支付。

第6步：RPGT与Form CKHT

RPGT（Cukai Keuntungan Harta Tanah，CKHT）按您的盈利征收。经纪不负责提交；由您本人、您的律师或税务代理提交。出售日期一般为SPA的日期。

出售时间	公民及永久居民	外国个人
3年内	30%	30%
第4年	20%	30%
第5年	15%	30%
第6年及以后	无	10%
买家从房价中扣留的款项	3%	7%

• 您的表格。CKHT 1A；若申请豁免，例如一生一次的私人住宅豁免，则提交CKHT 3，须在出售后60天内提交。
• 只限在线提交。自2025年1月1日起，必须通过MyTax上的e-CKHT提交；LHDN不接受纸质表格。
• 付款。自2025课税年起的出售，任何尚欠的税款须在出售后90天内缴付。
• 买家方面。买家提交CKHT 2A，并在60天内把扣留款项缴交LHDN，这笔款项会抵扣您的税款。

请保留购买文件和改善工程的收据；它们可以减少盈利。我的RPGT指南说明了计算方法。并非税务建议；请向LHDN或税务代理核对您的数字。

作为卖家要付什么：有经纪与没有经纪

以虚构整数作说明：一位马来西亚业主在持有八年后，以RM600,000出售一间新山公寓，因此RPGT为零，且贷款锁定期已结束。

费用	自己卖	由经纪代售，约定佣金2%
经纪佣金加8%服务税	RM0	RM12,960
您的律师，标准收费加8%服务税	RM7,830	RM7,830
解除抵押加服务税	RM432	RM432
RPGT（第6年及以后，公民）	无	无
您在定价、带看房和跟进上花的时间	您自己的	大部分由经纪负责

省下的钱是实实在在的；是否值得，取决于您能否在相近的时间内卖到相近的价格。我的卖家要付哪些费用指南列出了每一项费用。

自己卖房的风险

• 定价失准和买家实力不足。定得太高，挂牌会乏人问津；定得太低，等于把钱送出去。贷款不获批的买家，可能会把您的房子绑住好几个星期。
• 诈骗。不要轻信付款截图、要求先付费才能放款的说法，以及催促您签字的压力。款项应通过律师转交。如果出了问题，请拨打国家诈骗应对中心（National Scam Response Centre）997；请参阅我的房产诈骗指南。
• 文件不严谨。没有条件或保管人条款的手写出价信，可能引发订金纠纷。请参阅一方反悔会怎样。
• 租客与欠款。请参阅出售有租客的房产及欠款与费用分摊。

什么时候经纪可能仍然值得

我本身是注册中介（negotiator），请您据此衡量我的看法。自己卖房适合有时间的业主、房子位于成交记录充足的热门项目，或者已经有买家人选，例如租客。若您住在国外、房子难以比较、买家是外国人，或者您不想应付陌生人的电话，经纪往往能物有所值。

还有一个折衷方法。您可以自己营销房子，同时给一个或多个经纪非独家委任，只有在经纪找到买家时才需付费。根据委员会（Board）的标准，独家委任也可以保留您自行出售的权利。我的独家委任与公开委任指南比较了各种选择，而房产经纪佣金则介绍收费标准。

卖了再买？接下来可以看哪里

如果您卖房是为了换大或换小，请先阅读先卖还是先买，然后比较各地区：

• Mount Austin：公寓和有地住宅的二手市场活跃，成交记录充足。
• 地不佬、Setia Indah与Molek：成熟的有地住宅社区。
• 依斯干达公主城：靠近第二通道的较新城镇。
• 柏美加也与Senibong：东部的公寓和海滨住宅。
• JB Sentral与Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link站的高楼。

在我的新山房产地图上比较它们。

更多柔佛生活指南：卖家要付哪些费用 · 二手房出价 · 选择产业转让律师 · 外国人出售新山房产

常见问题

在马来西亚可以不通过中介卖房吗？

可以。《1981年估价师、评估师、房地产经纪及产业经理法令》第22C(2)(a)条允许业主出售或出租自己的房产，而无须是注册房地产经纪。SPA、过户和贷款赎回仍需要律师处理。

没有经纪，如何为房产定价？

使用成交记录，而不是开价。NAPIC公布公开交易数据，而JPPH的付费e-Data自2026年2月1日起向公众开放。比较同一项目或同一条街的同类单位。

没有经纪的话，诚意订金由谁保管？

通常由律师作为保管人保管，直至SPA签署。出价信应写明由谁保管、适用哪些条件，以及若买家贷款不获批，订金如何处理。避免把订金付进个人账户而没有书面收据。

不通过中介卖房，也要提交RPGT吗？

要，无论有没有经纪，每位卖家都要提交。您须在出售后60天内通过e-CKHT提交Form CKHT 1A，若申请豁免则提交CKHT 3。买家会扣留房价的3%（外国卖家为7%），并缴交LHDN以抵扣您的税款。

不用经纪能省多少？

省下经纪佣金，LPPEH收费标准上限为房价的3%，最低RM1,000，若公司征收服务税则另加8%。您的律师费、任何RPGT及贷款赎回费用都不变。

带买家来看房的经纪，我一定要付钱吗？

只有在您委任了该经纪的情况下才需要。佣金跟随委任关系，而且经纪在同一宗交易中不得向双方收费。如果有经纪表示可以带买家来，请在任何看房之前，以书面形式约定您是否付费以及付多少。

在新山卖房？

无论您是自己卖还是找人帮忙，请告诉我房产、面积以及您何时买入。我会提供附近的成交价格，并说明您这宗买卖的费用和步骤。您也可以预约见面，或如果您在国外，可预约Zoom咨询。

资料来源：Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242)，第22B、22C及30条，截至2018年8月1日的文本；LPPEH (BOVAEP)，房地产中介收费标准，2026年11月核实；OpenExamPrep，Malaysian Estate Agency Standards（第三版）摘要，Standard 5，2026年7月；NAPIC (JPPH)，Data Transaksi Terbuka（公开交易数据），页面更新于2026年11月7日；NAPIC (JPPH)，e-Data指南，2026年11月核实；The Edge Malaysia，“Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”，2026年1月29日；The Edge Malaysia，“Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”，2021年10月，2026年11月查阅；Bar Council，Circular No. 185/2023，Solicitors’ Remuneration Order 2023，2023年7月13日；LHDN，Real Property Gains Tax税率，2026年11月核实；LHDN，出售者与购买者的责任（CKHT表格、e-CKHT、期限），2026年6月26日更新；LHDN，RPGT豁免，2026年6月22日更新；LHDN，Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949，2025年11月6日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；MyGOV，NSRC 997热线，2026年10月21日更新

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月13日，并非法律、税务或财务建议。税率、收费标准和程序会有变动；签约或接受出价前，请向您的律师、LHDN或税务代理及您的银行确认。